易居武漢萬科高爾夫別墅整體營銷方案12高端別墅住區(qū)銷售推廣策略.ppt

,萬科高爾夫別墅整體營銷方案,2008年3月16日,武漢易居投資有限公司,Where is the villa,尋找武漢真正高端別墅住區(qū),去除了所有的繁雜文字、慣用套路，讓我們直接尋找 到同等級對手，武漢真正的高端別墅住區(qū)在哪里？,武漢真正高端別墅在哪里？,武漢別墅市場主要分布在湯遜湖區(qū)域、沌口、金銀湖、盤龍城四個板塊，除了金銀湖板塊供應(yīng)量相對偏小外，其余三個別墅板塊分別擁有良好的自然湖景和優(yōu)越的原生態(tài)自然環(huán)境。,武漢真正高端別墅在哪里？,武漢別墅市場整體發(fā)展迅速，供應(yīng)面積增長接近40%，而成交套數(shù)更是翻至1倍，說明武漢對別墅的需求正在逐年加大，而均價高于11000元/平方，總價超過300萬的別墅更是增長迅猛，武漢高端別墅區(qū)域正在開始高速發(fā)展中。,武漢真正高端別墅在哪里？,2007年武漢獨(dú)幢別墅市場上，整體成交量約17萬平方米，占整個低密度別墅市場成交量的約1/3，平均成交價格在8032元/平方米。個案成交價格最高的是莊園1896，但全年僅成交3套，成交量排名第一的是保利十二橡樹莊園，共成交147套，成交面積達(dá)到4.44萬方。,武漢真正高端別墅在哪里？,根據(jù)單價在11000元/平方以上或者總價超過300萬的標(biāo)準(zhǔn)來篩選，我們找到能夠代表武漢目前高端別墅的參照項目，對比并分析，找到他們的優(yōu)劣勢，從而尋找到萬科高爾夫別墅的營銷突圍方案。,湯遜湖片區(qū),保利十二橡樹,莊園1896,盤龍城片區(qū),F天下,巢NEST,后觀湖片區(qū),人信千年美麗,武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹,占地面積：750畝(50萬) 總建面積：30萬,一期5.5萬方，二期3.6萬方 容 積 率：0.4 總 戶 數(shù)：總共400套，一期162套，二期110套 開盤時間：一期于2007年6月16日開盤，二期于2007年12月20日,保利十二橡樹,武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹,推量及去化情況：,保利十二橡樹一期已經(jīng)全部售罄，二期所推86套中，已銷售21套，銷售率24% ，二期均價最高價達(dá)到12000元/平方。,武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹,產(chǎn)品面積,景觀特征,其建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格吸取了北美別墅的精髓，注重簡約和現(xiàn)代的符號，外立面大面積采用古樸文化石、掛板進(jìn)行裝飾，色彩的變化盡顯高貴、優(yōu)雅，與湯遜湖原生態(tài)綠地與湖泊完全相融，風(fēng)格自然、質(zhì)樸。,相關(guān)配套,武漢外校美加分校、華師一附中、光谷楓葉國際學(xué)校、中南財經(jīng)政法大學(xué)、中南民族大學(xué)、武漢科技大學(xué)、武漢大學(xué)東湖分校,建行 工行 中行 中國信合 農(nóng)行,荷田會所 湯遜湖魚丸美食街 湖邊春色大酒店,武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹,產(chǎn)品優(yōu)勢,1、位于城市中環(huán)線，距離市中心僅10分鐘車程，交通便利 2、項目品牌上海有成功案例 3、純獨(dú)體別墅社區(qū) 4、產(chǎn)品品質(zhì)(外立面,天井設(shè)計,戶型較好) 5、樣板間示范區(qū),自然坡地 6、景觀資源好（湯遜湖畔） 7、外賣場,戶外推廣效果好 8、國營單位,政府關(guān)系,客戶好,富土康(客戶資源) 9、教育配套(旁邊有華師一附中、楓葉外籍子女學(xué)校) 10、開發(fā)商品牌(中國地產(chǎn)上市公司第二、地產(chǎn)5強(qiáng)),項目劣勢,每棟別墅間距較近，無私密性 1期部分獨(dú)體不能看湖,武漢真正高端別墅在哪里保利十二橡樹,營銷推廣,保利十二橡樹莊園項目營銷推廣力度不大，僅采用戶外廣告、報紙廣告、電視廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等，投放密度較少。,優(yōu)惠活動,團(tuán)購優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠 、 業(yè)主回饋優(yōu)惠,市場預(yù)測,從工程進(jìn)度來看，08年以去化所剩房源為主，下半年的均價會隨著區(qū)域的總體均價上漲而有所上調(diào)，但幅度不超過25%,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,占地面積：102466 總建面積：44050 容 積 率：0.43 綠化率：51% 建筑密度：18% 總 戶 數(shù)：總共140套 開盤時間：2007年9月28日 物業(yè)管理費(fèi)：暫定3元/平米月,莊園1896,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,推量及去化情況：,莊園1896共推出138套，總推量為44050平米，銷售率24% 。 獨(dú)棟別墅面積為300-700，單價在16000-18000元/，戶型大總價高。一線臨湖獨(dú)棟別墅均在1000萬以上，銷售難度較高。,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,產(chǎn)品特色,景觀特征,半島地塊，在整個項目中位置最好，三面環(huán)湖。規(guī)劃中軸對稱，植被對稱與水系相間相連，構(gòu)成純?nèi)黄碌厍鹆稚鷳B(tài)園。她依造地勢規(guī)劃出六大莊園組團(tuán)，每個組團(tuán)各有一種風(fēng)格。,三面環(huán)湖的莊園1896將成立武漢首家游艇俱樂部，為業(yè)主提供完美生活享受的同時，為其進(jìn)行更高層次的對話創(chuàng)造了條件。 莊園配備4000m2高爾夫果嶺，使自然健康的GOLF被賦予莊園主固有的氣質(zhì)，成為貴族專享的一項運(yùn)動。 全球頂級物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,相關(guān)配套,雙會所：普通級與會員級； 商場：英倫城邦商業(yè)街； 學(xué)校：武漢國際大學(xué)城、中南財經(jīng)政法大學(xué)（南湖校區(qū)）、武漢科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、中南民族大學(xué)、華中科技大學(xué)等。武漢外國語學(xué)校光谷分校、華師一附中寄宿學(xué)校。 幼兒園：準(zhǔn)備與周邊開發(fā)商合作共建； 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國信合； 購物：中百超市宜家湯臣店、魯巷購物廣場等大型超市及周邊小型便民店； 餐飲：湯遜湖魚丸美食街、度假區(qū)酒店等。 休閑：武漢民族文化村、中洲旅游度假園、親水平臺、湖邊露天劇場、游艇碼頭等。,戶型特征,獨(dú)棟別墅：一層超大露臺，270度轉(zhuǎn)角，1.8米寬。主臥全廣角超大露臺，大衛(wèi)生間； 聯(lián)排別墅：戶型面積段為230-257，246-252，290-295；面積適中，空間利用合理； 疊拼別墅：170的疊拼別墅帶270度觀湖餐廳和58空中大花園。,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,產(chǎn)品優(yōu)勢,1、自然景觀好，內(nèi)部園林景觀優(yōu)美，大部分可以看湖 2、規(guī)模大，社區(qū)成熟，配套齊全 3、樓王效應(yīng) 4、產(chǎn)品品質(zhì)好，運(yùn)用大量石材,歐文掛板，院子面積大,項目劣勢,1、密度大，產(chǎn)品單一，面積大，總價高 2、湖面水質(zhì)差，水岸景觀設(shè)計不強(qiáng) 3、入住率不高 4、教育配套不全 5、無外賣場，營銷推廣渠道單一 6、不能上武漢戶口,武漢真正高端別墅在哪里莊園1896,營銷推廣,項目注重增加產(chǎn)品高附加值; 物業(yè)管理方面開發(fā)商全球招標(biāo)物業(yè)公司，為138位頂級業(yè)主提供國際標(biāo)準(zhǔn)英式管家服務(wù)，除安全性穩(wěn)定性在硬件上絕對保障外，還通過管家主動式的服務(wù)，全方位體現(xiàn)莊園主非同一般的尊貴身份; 利用臨湯遜湖的自然資源優(yōu)勢成立武漢首家游艇俱樂部; 前期營銷宣傳具有亮點(diǎn)，結(jié)合F1賽車、慈善捐款和明星剪彩的切合高端客戶的營銷宣傳手法。,市場預(yù)測,08年將繼續(xù)去化已推的剩余房源，獨(dú)棟別墅的最高價格上漲空間不大，疊拼別墅的均價會有所增加，總均價上漲到20000元/平米為瓶頸線。,客群分析,多為二次以上置業(yè)，東湖高新區(qū)域外來務(wù)工的中高級管理人士為主，其中1%有港臺人士。,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,占地面積：2100000 總建面積：720000 容 積 率：0.33 綠化率：66.35% 總 戶 數(shù)：2100戶 開盤時間：一期2003年11月8日 二期2006年12月6日 物業(yè)管理費(fèi)：1.80元/平方米/月,F、天下,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,推量及去化情況：,F天下二期的價格都要低于一期，雖然推出時間晚于一期，但其去化速度明顯要快于一期。 造成價格差異的原因在于其處于整個項目最西邊，離盤龍城核心區(qū)域較遠(yuǎn)，并且其也遠(yuǎn)離項目中心的景觀區(qū)。,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,產(chǎn)品特色,景觀特征,最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一”的意境空間。,別墅區(qū)內(nèi)共分五個風(fēng)情組團(tuán)，由亞景園、歐景園、奧景園、美景園、地中海風(fēng)情園，各組團(tuán)代表不同建筑風(fēng)格。同時園區(qū)圍繞“山、水、林、島”展開主題，依山就勢，規(guī)劃建造了森林別墅、親水別墅、草原別墅、陽光坡地別墅等個性化別墅建筑。,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,戶型特色,相關(guān)配套,社區(qū)娛樂、休閑、文化設(shè)施一應(yīng)俱全。10000平米的俱樂部會所，設(shè)有中高檔娛樂及各種健身設(shè)施。中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場、高爾夫球練桿場等。,“以人為本”、不拘于設(shè)計，可根據(jù)戶主要求自行設(shè)計或修改。一期主力面積為280320，二期現(xiàn)在售主力面積區(qū)間為360420。,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,項目優(yōu)勢,1、成熟社區(qū),配套齊全； 2、產(chǎn)品風(fēng)格多元化； 3、人氣旺,入住率高； 4、品牌在武漢富人中深入人心； 5、規(guī)模大,檔次高。,項目劣勢,1、售樓部裝修不精致； 2、小區(qū)內(nèi)道路單行道設(shè)計； 3、無自然的山水環(huán)境。,項目機(jī)會,項目威脅,1、定位高端市場，注重產(chǎn)品品質(zhì)； 2、重視產(chǎn)品建筑與自然景觀、地勢的融合； 3、專注于別墅產(chǎn)品的建造的同時，充分考慮項目內(nèi)別墅產(chǎn)品的差異化； 4、通過社區(qū)配套，進(jìn)一步突出高檔項目的定位,1、區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大； 2、沒有天然景觀優(yōu)勢，相較有天然景觀的樓盤缺乏競爭力。,武漢真正高端別墅在哪里 F、天下,營銷推廣,1、營銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部 2、開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告） 3、開盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動（預(yù)計此類活動今后會受政策影響） 4、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷、樣板房營銷 5、參加各種評選活動，增加樓盤知名度,市場預(yù)測,F天下目前在開發(fā)的總建方為72萬方,而目前已推31萬方,剩余41萬方的推量沒有入市。該項目規(guī)劃為純別墅項目,因此后期仍應(yīng)為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。由于別墅用地停批,因此市場上的別墅產(chǎn)品會越來越稀缺,預(yù)計價格在13000-16000左右。,客群分析,客戶為漢口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。,武漢真正高端別墅在哪里 巢NEST,占地面積：600000 總建面積：250000 容 積 率：0.59 綠化率：45% 總 戶 數(shù)：總共528套 開盤時間：2005.9.25 入住時間：2007.12.31,巢NEST,武漢真正高端別墅在哪里巢NEST,推量及去化情況：,雖然左圖反映出07年巢的成交價格有比較大的漲幅，但別墅是比較特殊的產(chǎn)品，其成交量較普通樓盤低，產(chǎn)品價格差別較大，但總體來說其價格在7500元左右，且去化情況良好。,武漢真正高端別墅在哪里巢NEST,產(chǎn)品特色,景觀特征,依青山眺碧水，就著地勢用雅麗飄逸的建筑點(diǎn)綴原生景觀。,具有現(xiàn)代風(fēng)格的簡潔，清新、自然、直觀、具有強(qiáng)烈美感的形體,強(qiáng)大的功能空間強(qiáng)調(diào)和體現(xiàn)大氣。,武漢真正高端別墅在哪里巢NEST,戶型特色,相關(guān)配套,擁有會所、商業(yè)超市、幼兒園、運(yùn)動廣場等配套設(shè)施。,注重功能設(shè)計和用地節(jié)約，使空間的平面功能達(dá)到最大化，使240平米的別墅在平面功能上能達(dá)到甚至超過300平米的別墅，從而突出了產(chǎn)品的性價比。由于其在戶型設(shè)計上創(chuàng)造了高效的空間的獨(dú)特設(shè)計，因此其每種戶型都申請了專利。,武漢真正高端別墅在哪里巢NEST,項目優(yōu)勢,1、盤龍城距離市區(qū)最近的別墅產(chǎn)品； 2、“有愛就有巢”的推廣語打響了其品牌； 3、擁有湯仁海天然湖景； 4、運(yùn)用節(jié)能材料。,項目劣勢,1、由于項目不是正對湯仁海，使景觀效果不如旁邊的山水龍城； 2、區(qū)域中存在大量別墅項目，競爭壓力大,項目機(jī)會,項目威脅,1、通過“巢”的廣告訴求營造出家的氛圍； 2、迎合目前人們的環(huán)保理念,1、產(chǎn)品較為單一； 2、巢上城產(chǎn)品與巢產(chǎn)品的落差，影響項目的整體性,武漢真正高端別墅在哪里巢NEST,營銷推廣,1、緊緊抓住了“有愛就有巢”的推廣語 2、利用活動營銷傳遞品牌文化，如：舉行“完美主義”油畫巡展 3、營銷中心設(shè)置上多采取現(xiàn)場+外展售樓部形式+網(wǎng)上售樓部 4、開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告） 5、開盤前大多以VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動（預(yù)計此類活動今后會受政策影響） 6、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷、樣板房營銷 7、參加各種評選活動，增加樓盤知名度,市場預(yù)測,巢的別墅項目已經(jīng)推完，其后期產(chǎn)品為多層、小高層和高層的普通住宅，價格在3500-4000左右。,客群分析,客戶為漢口、青山或外地城市，多次置業(yè)者，看重環(huán)境、升值潛力。,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,占地面積：330000 總建面積：200000 容 積 率：0.65 綠化率：56.80% 總 戶 數(shù)：1120戶 開盤時間：2005-12-03 物業(yè)費(fèi)用：1.0-2.0元/月,人信千年美麗,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,推量及去化情況：,千年美麗別墅推量不大，社區(qū)內(nèi)除了別墅產(chǎn)品外，有多層產(chǎn)品，二期獨(dú)棟別墅銷售情況良好，對后期產(chǎn)品具有一定的口碑效應(yīng)。,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,產(chǎn)品特色,一戶一景，大量運(yùn)用流水、鵝卵石、灌木構(gòu)造景觀。,武漢真正高端別墅在哪里 人信千年美麗,戶型特色,相關(guān)配套,私家庭院 里弄合院 中心庭院 開放式陽臺、景觀具有強(qiáng)烈層次型、別院式設(shè)計可營造出獨(dú)特的氛圍,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,周邊配套,社區(qū)配套： 中餐廳、咖啡廳、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球場、乒乓球場、臺球、健身中心、會議中心；另外設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場等。 教育機(jī)構(gòu)： 武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)、新開發(fā)區(qū)一中、三角湖小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)育才幼兒園、神龍小學(xué)、 原開發(fā)區(qū)一中； 醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 神龍醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院； 商業(yè)機(jī)構(gòu)： 時代商業(yè)中心、中百超市、 中國電信、銷品茂。,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,項目優(yōu)勢,1、擁有廣袤的湖景資源； 2、管家式物業(yè)管理服務(wù)； 3、規(guī)模較大；,項目劣勢,1、周邊項目較多，且均為大體量項目； 2、知音湖南岸品牌開發(fā)商進(jìn)入(恒大、和黃)； 3、四新片區(qū)的逐漸發(fā)展必定吸引沌口區(qū)內(nèi)大量客戶。,項目機(jī)會,1、沌口區(qū)持續(xù)迅速發(fā)展，汽車產(chǎn)業(yè)帶動整體發(fā)展； 2、項目對面有規(guī)劃中的高爾夫球場； 3、沌口區(qū)域土地緊縮，供不應(yīng)求； 4、隨著大沌路的開通，完整的商業(yè)、運(yùn)動、娛樂配躍于眼前,1、交通不便； 2、配套較少； 3、前期營銷策略出現(xiàn)失誤，形象受損；,項目威脅,武漢真正高端別墅在哪里人信千年美麗,市場預(yù)測,項目后期存量約為7萬平方米左右，并且在陸續(xù)開發(fā)中，預(yù)計會采取多批次、少推量的方式營銷，其一線臨湖獨(dú)棟別墅產(chǎn)品售價達(dá)到18000元/平方米，雙聯(lián)別墅產(chǎn)品售價也達(dá)到8000元/平方米，同期同區(qū)域普通住宅銷售報價約為3500元/平方米。,武漢真正高端別墅在哪里總體評價,別墅市場小結(jié),別墅市場供求量價迅速上升，獨(dú)棟等高端別墅產(chǎn)品市場接受度明顯提高 2007年以來， 武漢別墅市場的較2006年明顯好轉(zhuǎn)，除2007年樓市火爆的原因之外，單從成交面積和成交價格兩方面來看，均有大幅提升。 從成交單價上看，5000元/的低檔別墅成交總量由06年的46%下降到07年的27%，9000元/以上的高價項目則由06年的5%增加到07年的16%。這與獨(dú)棟等高端別墅的推量增加不無關(guān)系，從另一個側(cè)面也可看出，高端別墅產(chǎn)品的市場接受度相對較高。,武漢真正高端別墅在哪里總體評價,別墅市場小結(jié),高端別墅購買人群大多關(guān)注別墅產(chǎn)品的綜合品質(zhì) 別墅產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品特殊性，消費(fèi)群體對生活品質(zhì)的要求相對普通住宅來說，比較高。尤其看重居住的景觀資源，樓盤品質(zhì)，社區(qū)氛圍和同住人群的素質(zhì)等。 從目前市場在售的別墅產(chǎn)品可見，均價萬元以上的別墅產(chǎn)品大多占據(jù)優(yōu)美的自然資源，稀缺景觀資源是別墅產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)。以莊園1896為例，作為目前武漢市場成交價格最高的別墅，三面環(huán)湖的半島地勢是他盤所不能及的。 此外，開發(fā)商實(shí)力、樓盤品質(zhì)和戶型上的優(yōu)勢是支撐中檔別墅走量的重要支持，保利十二橡樹莊園就是典范。,Where are the customers,尋找真正的目標(biāo)客戶,以上市場分析，可以得出武漢不是缺乏高端別墅購買 能力，而是缺乏找到這些目標(biāo)客戶的有效途徑，找到 他們，必須先研究他們,武漢真正高端人群在哪里湯遜湖客戶分析,湯遜湖高端別墅購買人群區(qū)域化特征較為明顯，多為在光谷及周邊上班的人士。而較高教育背景也較為明顯，大多數(shù)學(xué)歷超過本科及以上，這與東湖高新為新興產(chǎn)業(yè)工業(yè)園有較大關(guān)系，他們多為新興行業(yè)的新貴 ，年齡層上也較為年輕。,武漢真正高端人群在哪里盤龍城客戶分析,盤龍城高端別墅購買人群主要集中在漢口及青山區(qū)域，而從事鋼材、實(shí)業(yè)及傳統(tǒng)制造業(yè)的客戶居多，因此可以稱他們?yōu)閭鹘y(tǒng)行業(yè)的客戶 ，因此他們的年齡層要更大一點(diǎn)，同樣，環(huán)境也是他們考慮的主要原因。,武漢真正高端人群在哪里,拋棄傳統(tǒng)的區(qū)域、地段、年齡層等表面的指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們從骨子里面深挖客戶的內(nèi)心。我們找到一個有趣的客戶區(qū)分。,獨(dú)棟別墅的客戶具有較大的同質(zhì)性，整體看來，可以都統(tǒng)稱為 中年以上經(jīng)濟(jì)收入較高擁有較高社會地位自住為主外地客戶有一定比例,但是這樣的分析太過形式，也十分籠統(tǒng)，換個角度，讓我們再看看獨(dú)棟客戶的獨(dú)特特性。,武漢真正高端人群在哪里,在我們對武漢代表高端別墅項目目標(biāo)客戶的分析中，可以清楚的判斷出，高端獨(dú)棟客戶可以大致分為兩類。 所謂的富豪客戶有兩種人，一種是傳統(tǒng)行業(yè)的富豪，一種是新興行業(yè)的新貴。,這兩種客戶雖然擁有相對不同的消費(fèi)習(xí)慣、生活態(tài)度與金錢觀念，但是卻統(tǒng)一追求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。 單獨(dú)對這兩類客戶進(jìn)行研究，將可以將我們的目標(biāo)客戶一網(wǎng)打盡。,武漢真正高端人群在哪里,傳統(tǒng)行業(yè)的富豪,訪談客戶：2#/19#客戶,客戶身份：從事傳統(tǒng)實(shí)業(yè)行業(yè),客戶生活描述：對他來說，傳統(tǒng)行業(yè)靠資源生存，這個資源包括政府資源、社會資源和關(guān)系資源。所以，每天他要考慮的就是如何解決問題，如何讓企業(yè)生存下去，并自己掌握公司運(yùn)營的所有資源。,客戶購買理由：通過辛苦工作，作為獎勵自己與家人最好的方法，就是買頂級別墅享受生活，另外可以作為維系社會關(guān)系的一個更好的道具。,武漢真正高端人群在哪里,新興行業(yè)的新貴,訪談客戶：29#客戶,客戶身份：從事金融投資行業(yè),客戶生活描述：主要是掌握技術(shù)，通過技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新所帶來的財富收入。很多時候，他們不是把大量精力花在維護(hù)關(guān)系上，因?yàn)樵儆嘘P(guān)系，沒有專業(yè)也不行。有獨(dú)斷的專業(yè)能力，他們的收入和事業(yè)也都相對穩(wěn)定了。有在國外的生活經(jīng)歷，知道高質(zhì)量的生活意味著什么。更注重休閑、健康，也是為了更好地去工作。,客戶購買理由：注重生活質(zhì)量，購買獨(dú)棟別墅完全是自住，滿足自己對更好生活的要求，并積極去享受生活,武漢真正高端人群在哪里,客群相同點(diǎn),作為頂級階層，充分占有稀缺資源將是在置業(yè)別墅時最大的心理因素,武漢真正高端人群在哪里,客群不同點(diǎn),不同的頂級階層，尊貴、時尚將滿足不同的消費(fèi)心理需求,作為不同客群，我們綜合之前總結(jié)出傳統(tǒng)富豪與知本新貴各個相同點(diǎn)及 興趣、消費(fèi)的不同點(diǎn)，我們同樣可以找到屬于各自置業(yè)與銷售心理需求,理性置業(yè)心理需求,傳統(tǒng)富豪,知本新貴,尊貴、奢華,時尚、現(xiàn)代,充分占有稀缺資源,武漢真正高端人群在哪里,總體而言,購買高端獨(dú)棟別墅本身更多是一種非理性的精神需求，這種購買行為代表著高端客戶較為明顯的心理需求。,關(guān)鍵詞：,欲望 Desire,稀缺 Rare,時尚 Fashion,身份 Status,作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚(yáng)理想的價值，追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位,非理性精神需求,追逐時尚潮流元素,占有稀缺并炫耀,渴望尊貴至尚的地位,時尚感,稀缺感,身份感,頂級豪宅的購買受欲望所驅(qū)使。,故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要迎合客戶的欲望需求。,找到頂級豪宅的營銷根本：,時尚感,稀缺感,尊貴感,營造,Where are the highlights,尋找產(chǎn)品中真正打動他們之處,找到真正的目標(biāo)客戶，分析出他們受到欲望購買高端別墅的消費(fèi)心理，那么我們的別墅究竟有哪些賣點(diǎn)，是可以驅(qū)使他們的消費(fèi)欲望，為其買單呢？,萬科品牌力對上流言論的影響,優(yōu)勢一,對于高端別墅客戶而言，在追求住宅的風(fēng)格、空間、質(zhì)量、環(huán)境外，更注重一種身份的認(rèn)知，如同奢侈品的消費(fèi)，講究“上流言論”對別墅的認(rèn)同，在同一圈層具有美譽(yù)度，這對品牌的要求非常之高。,萬科高爾夫獨(dú)體別墅是萬科系出品，它擁有與高端別墅所需要匹配的高知名度。最為高端消費(fèi)品，與高端奢侈品一樣，它將進(jìn)入品牌消費(fèi)時代，萬科無疑是地產(chǎn)界最耀眼的一塊牌子。,天生高貴的豪宅區(qū)域,優(yōu)勢二,空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長極,金銀湖生態(tài)圈，高爾夫球場、東方馬場咫尺之遙,緊臨城市核心CBD，與城市核心動靜相宜,全市稀有的產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理,優(yōu)勢三,產(chǎn)品特征：私家電梯、私家泳池、建筑材質(zhì),相比全市高端別墅項目，獨(dú)棟別墅中設(shè)有私家電梯、私家泳池等高端配置，將是武漢頂級別墅中的較大亮點(diǎn)；而建造材質(zhì)上的精益求精，也是值得推薦的理由。從產(chǎn)品細(xì)部規(guī)劃上，產(chǎn)品具有一定的亮點(diǎn)。,高檔大氣的社區(qū)內(nèi)部配套與規(guī)劃,優(yōu)勢四,產(chǎn)品規(guī)劃：五星會所、濱湖商業(yè)、未來尊貴別墅區(qū),超級豪華的五星會所，設(shè)有多項娛樂功能，只針對尊貴業(yè)主開放 即將未來規(guī)劃的濱海商業(yè)區(qū)，將是金銀湖的高檔商業(yè)中心 與四期聯(lián)排別墅一起，成為一個相對獨(dú)立的別墅居住群,優(yōu)勢明顯，是否意味著產(chǎn)品可以高枕無憂？ 看清劣勢 ，才能走的更遠(yuǎn),產(chǎn)品樓間距近將是最致命傷痕,劣勢一,對于高端別墅而言，滿足居住者對舒適度與隱秘度的要求將是一個最基本的居住要求。而高爾夫獨(dú)體別墅建筑密度過大，樓間距較近，許多客戶的居住私秘性得不到保證，而這與其它別墅項目相比，更是較為明顯。,保利十二橡樹：0.4,各項目容積率對比：,莊園1896 ：0.43,F天下 ：0.33,巢NEST ：0.55,高爾夫：1.39,物業(yè)管理是否可以體現(xiàn)出獨(dú)體別墅的尊貴,劣勢二,許多高端獨(dú)體別墅，物業(yè)管理將單獨(dú)成為一個較大賣點(diǎn)。而高爾夫獨(dú)體別墅，物業(yè)管理服務(wù)上并無較大亮點(diǎn)，在提供尊貴感上，有較大的弱勢。 莊園1896 物業(yè)服務(wù)管理在全球招標(biāo)，提供全球頂級物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供最完善貼心的服務(wù)，同時實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。,內(nèi)部花園面積過小影響項目品質(zhì),劣勢三,許多高檔獨(dú)體別墅講究的是前庭后院，能給業(yè)主提供最大空間的舒適居住享受，滿足居住者尊貴居住性與生活的品質(zhì)感。而高爾夫的內(nèi)部花園存在過小的設(shè)計硬傷，影響樓盤檔次,單體別墅與其它物業(yè)形態(tài)混居在一起,劣勢四,獨(dú)棟客戶都是頂級人士，有一定的朋友圈層，在居住選擇上同樣喜歡與同階層的高層客戶比鄰而據(jù)。而高爾夫的獨(dú)體別墅較為分散，并與聯(lián)排、疊拼別墅混雜而居，與純獨(dú)棟項目有一定的距離 F天下、保利十二橡樹、巢NEXT等項目全部為純別墅項目，滿足居住尊貴感。,萬科品牌,豪宅區(qū)域,產(chǎn)品缺陷,物管差距,根據(jù)項目優(yōu)劣勢得出,產(chǎn)品層面 將影響居住者的尊貴性,精神層面 將滿足居住者的尊貴性,弱 化,強(qiáng) 化,突出精神層次尊享， 弱化產(chǎn)品劣勢與弱點(diǎn)， 緊緊跟隨客戶心理需求， 打造武漢獨(dú)一無二的超高端項目。,項目發(fā)展研判,Where are the methods,尋找滿足精神欲望的方法,從精神層面下手，仔細(xì)研究客戶心態(tài)，找到項目的最大利益點(diǎn)，著重進(jìn)行適合的營銷方法，就一定可以開啟項目的去化法寶,重新進(jìn)行案名推廣及調(diào)性的定位,確立營銷方向,弱化：改變原有單體別墅散落在社區(qū)中的形象，結(jié)合后期四期聯(lián)排別墅蓄水，建立整體“獨(dú)立別墅區(qū)”概念。,強(qiáng)化：突出萬科獨(dú)棟大別墅的高端性，強(qiáng)調(diào)品牌價值和出身尊貴的獨(dú)特定位。,主題概念,組團(tuán)推廣名,萬科高爾夫活性別墅群,主推概念,活性別墅生活,廣告推廣語,世界觀從這里形成,堅持走高端別墅特殊的營銷通路與方法,確立營銷方向,外地資源營銷 異業(yè)聯(lián)盟營銷 奢侈品牌營銷 資源共贏營銷,確立營銷方向,客戶心理需求,主要營銷方向,輔助營銷方向,尊貴感,外地資源營銷,資源共贏營銷,現(xiàn)場尊貴包裝,產(chǎn)品細(xì)部包裝,軟性產(chǎn)品升值,時尚感,異業(yè)聯(lián)盟營銷,時尚活動配合,客戶資源聯(lián)動,稀缺感,推廣宣傳炒作,奢侈品牌營銷,營銷節(jié)奏鋪排,3-4月,時間,獨(dú)棟別墅 強(qiáng)力銷售聯(lián)排蓄水,銷售 節(jié)奏,推廣 主題,項目賣點(diǎn)闡述,別墅區(qū)概論導(dǎo)入,別墅尊貴感宣傳,階段 目標(biāo),營銷 側(cè)重,資源共贏營銷,建立項目形象，完成蓄客目標(biāo),促進(jìn)銷售 持續(xù)銷售,有效去化,5-7月,聯(lián)排別墅開盤銷售 獨(dú)棟別墅持續(xù)銷售,8-12月,別墅區(qū)持續(xù)銷售,異業(yè)聯(lián)盟營銷,奢侈品牌營銷 外地資源營銷,34月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想,導(dǎo)入萬科獨(dú)立別墅群落的概論，給予市場新的刺激點(diǎn)，建立區(qū)隔市場形象的樓盤品質(zhì)； 配合周邊資源進(jìn)行一系列的事件的聯(lián)合營銷，炒熱這個區(qū)域及高爾夫球場； 宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：活性別墅區(qū)概念； 渠道營銷節(jié)奏： 多種渠道立體組合； 通過多資源組合營銷；,萬科活性別墅群概念的提出,1、突出萬科品牌，加大品牌別墅的營銷力度,2、活性的概念： 高爾夫綠地是一種活性的綠色草坪，它是大自然的饋贈，同時也是目前提倡的“活性生活”最好的演繹。 緊鄰金銀湖生態(tài)區(qū)，與湖毗居，也是一種活性自然生活的演繹。 “活”代表有生命，它會成長，有積淀和沉淀，會成熟。當(dāng)這個片區(qū)的價值及高爾夫球會的發(fā)展成熟后，這個高爾夫別墅的升值也是必然。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,參考案例,觀瀾湖高爾夫別墅,觀瀾湖別墅在全國高端高爾夫別墅中可謂佼佼者，其價值體現(xiàn)在 第一觀瀾湖獲得了WGC連續(xù)十二年的承辦權(quán)，觀瀾湖這種人文基礎(chǔ)是在深圳市所有的樓盤里面是不可復(fù)制，不可超越的。 第二，觀瀾湖成為世界第一大球會，這個球會的品牌價值越高的時候，人文交織越高的時候，觀瀾湖別墅所升值也是必然。,球會所承接的賽事越有影響力，球會知名度越高，其別墅的市場認(rèn)同度及價值也越高。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,與球會資源共贏,金銀湖高爾夫球場的價值如果被放大，直接的受益者將是高爾夫城市花園的別墅區(qū)。,共贏策略,由萬科牽頭，結(jié)合高爾夫球場在武漢舉辦一次較大規(guī)模與影響力的高爾夫球賽，并共享尊貴客戶資源。,凡是購買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈高爾夫球會會員資格一年?？梢悦赓M(fèi)打高爾夫一年，并和高爾夫球會交換客戶名單。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,與馬場資源共贏,馬場經(jīng)濟(jì)，一向是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動力。而馬場資源，可以利用起來聯(lián)合營銷，取得共贏。,共贏策略,由萬科牽頭，與東方馬城舉辦一次較大規(guī)模與影響力的賽馬會，并共享尊貴客戶資源。,凡是購買高爾夫別墅的業(yè)主，均可以獲贈馬場會員資格一年?？梢悦赓M(fèi)在馬場享受服務(wù)一年，并和馬場球會交換客戶名單。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,活動配合,活動時間：4月初,活動內(nèi)容：與高爾夫球會共同舉辦“全國高爾夫邀請賽”，萬科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會所舉辦新聞發(fā)布會。,活動效果：提高萬科高爾夫別墅群的市場知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號召力度。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,活動配合,活動時間：4月初,活動內(nèi)容：與馬場球會共同舉辦“全國馬會邀請賽”，萬科高爾夫城市花園貫名，并在高爾夫五星會所舉辦新聞發(fā)布會。,活動效果：提高萬科高爾夫別墅群的市場知名度，并加強(qiáng)高爾夫別墅區(qū)的品牌號召力度。,兩個活動可以兼選其一,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,資源共贏話題炒作,活性價值居住區(qū),萬科高爾夫牽頭，聯(lián)合東方馬城、高爾夫球場進(jìn)行“活性價值生活住區(qū)”的話題炒作，借鑒深圳觀瀾湖區(qū)的成功先例等案例，證明同時存在馬城、高爾夫。航空港的區(qū)域必然存在巨大的升值潛力，同時也有著不可估計的發(fā)展空間，炒熱“活性”的概念。,主要利用軟文及網(wǎng)絡(luò)話題的通路進(jìn)行炒作，將整個區(qū)域的資源聯(lián)合起來，構(gòu)成整體的有利因素。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,稀缺感資源共贏營銷,全面媒體鋪開,造勢的初期，媒體通道將全面鋪開，但是根據(jù)不同的推廣主題采取不同的方式。,報廣、戶外、樓書、海報、單張,突出萬科高爾夫別墅區(qū)的“活性”概念及聯(lián)排蓄水信息,網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、電視等,突出萬科高爾夫聯(lián)名舉辦的高爾夫大賽、賽馬會大賽等,57月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想,與異業(yè)合作，舉辦大型時尚活動，創(chuàng)造市場話題，并配合聯(lián)排別墅的開盤營銷節(jié)點(diǎn)； 活性別墅的細(xì)部概念的演繹； 通過地段片區(qū)的最大化宣傳包裝，得到尊貴富人區(qū)域的社會認(rèn)知度 ； 宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：活性別墅群濃彩上演； 渠道營銷節(jié)奏： 通過多資源組合營銷；,與異業(yè)資源一起高端合作,1、推廣主題：讓頂級對話頂級,2、異業(yè)資源聯(lián)盟： 萬科高爾夫獨(dú)體別墅正式與世界品牌或者國際巨星建立品牌聯(lián)盟。 一是品牌形象互相豐富，共同挖掘更深層次的內(nèi)涵； 二是在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位；三是客戶資源的共享與共通。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,與賓利進(jìn)行品牌聯(lián)動,與賓利名車聯(lián)合起來，在高爾夫五星會所進(jìn)行新品發(fā)布會及賓利名車寶馬試乘試駕會 。,共贏策略,與賓利合作，在品牌宣傳上相互捆綁，制造宣傳亮點(diǎn)，使宣傳更加深入到位。并與賓利合作交換會員名單，并有一系列的優(yōu)惠共享計劃。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,與華納聯(lián)動進(jìn)行品牌聯(lián)動,與華納品牌聯(lián)動，結(jié)合5月上映的國際大片，將上映的首映會及明星見面會放在高爾夫城市花園舉行。,共贏策略,通過社會對焦點(diǎn)國際大片的關(guān)注，轉(zhuǎn)向項目的關(guān)注，并利用明星的聚光度來加強(qiáng)項目的營銷力度。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,與萬事通高端雜志進(jìn)行品牌聯(lián)動,聯(lián)合武漢的萬事通、BOSS等高端媒體，通過邀請各個大企業(yè)的老總及知名精英，在高爾夫的高檔會所進(jìn)行峰層酒會，為獨(dú)棟別墅尋找客戶。,共贏策略,利用高端雜志的高端客戶資源，進(jìn)行雙方品牌聯(lián)合，共同建立高端形象。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,活動配合,活動時間：5月初,活動內(nèi)容：在聯(lián)排別墅的開盤之時，與華納影院聯(lián)動，舉行電影功夫之王首映式，邀請成龍、李連杰、劉亦菲等國際巨星來項目現(xiàn)場的會所，進(jìn)行品牌聯(lián)合營銷。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,活動配合,活動時間：6月中,活動內(nèi)容：與賓利聯(lián)合舉行新車發(fā)布會，邀請業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主參與并可以得到名車試駕的優(yōu)惠體驗(yàn)。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,活動配合,活動時間：7月底,活動內(nèi)容：與萬事通共同舉辦“上流星光酒會”的活動，邀請武漢金融界、政界等各個杰出人士參與，共同體驗(yàn)高端圈層樂趣。,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,時尚感異業(yè)共贏營銷,大眾與高端媒體全面結(jié)合,在宣傳期，除了報廣上主要蓄水的銷售信息，此時需要展開高端通路營銷。,報廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外,突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)即將精彩上市,商會內(nèi)刊、航空雜志、財經(jīng)雜志,突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象,812月營銷節(jié)奏總指導(dǎo)思想,從營銷的活動各個方面為業(yè)主提供尊貴感，滿足其尊貴的心理需求； 活性別墅的細(xì)部尊貴包裝； 進(jìn)行外地行銷，到外地吸引有效客戶 ； 宣傳節(jié)奏： 宣傳主題：活性別墅的世界觀； 渠道營銷節(jié)奏： 重點(diǎn)外地行銷 高端活動行銷,奢侈品牌營銷,1、推廣主題：世界觀從這里形成,2、奢侈品牌營銷： 本階段不針對一個高端品牌進(jìn)行聯(lián)合營銷，而是邀請各個知名品牌參與，進(jìn)行整體高端奢侈品的營銷，通過奢侈品活動營銷，獲得高端人群的認(rèn)知 3、外地資源營銷： 同時進(jìn)行大規(guī)模的外地行銷，進(jìn)行異地的聯(lián)動推廣,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品營銷,參與品牌活動,國際二線品牌聯(lián)系，承辦品牌的新品發(fā)布會、客戶聯(lián)誼會，加強(qiáng)產(chǎn)品的國際感與品牌化,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品營銷,送準(zhǔn)業(yè)主參加F1車會,送業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主觀看F1車會，并享受尊貴客人的豪華招待，滿足其對尊貴感的需求。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品營銷,送（準(zhǔn)）業(yè)主參加奧運(yùn)會開幕式,組團(tuán)請業(yè)主及準(zhǔn)業(yè)主參加北京奧運(yùn)會的開幕儀式，并享受尊貴客人的豪華招待，滿足其對尊貴感的需求。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品服務(wù),與銀行合作提供尊崇感,建議引進(jìn)外資銀行，例如東亞銀行、花旗銀行、匯豐銀行等進(jìn)入高爾夫現(xiàn)場放貸，以私人的專寵服務(wù)為高爾夫客戶提供服務(wù)。,建議與招商銀行的私人銀行服務(wù)合作，為準(zhǔn)業(yè)主提供專屬的尊貴理財服務(wù)及投資咨詢建議等,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品服務(wù),牽手上海美洲俱樂部,上海美洲俱樂部 入會費(fèi)：5.8萬元以上 會員構(gòu)成： 大陸人士多為私營業(yè)主。 地址：上海灘國際大廈第3、28、29層,建議與上海美洲俱樂部達(dá)成協(xié)議，凡是購買高爾夫獨(dú)棟別墅的客戶，均可以自動成為上海美洲俱樂部會員，可以享受會員的一切待遇。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品服務(wù),看房動線的包裝，在客戶看房的主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受；,現(xiàn)場配備老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生尊貴的共鳴。,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感奢侈品服務(wù),現(xiàn)場配備專業(yè)擦車服務(wù)，為參觀獨(dú)棟客戶提供專屬洗車服務(wù)，體貼到客戶生活各方面。,現(xiàn)場配有咖啡、紅茶等飲品及其它服務(wù)，細(xì)致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到尊貴身份感,推廣主題 營銷主題 活動配合 通路選擇,尊貴感外地營銷,活動內(nèi)容： 挖掘外地客戶，重點(diǎn)為深圳、廣州、上海與北京客戶，活動的形式主要為去外地做專場的推薦會，并與外地的湖北商會聯(lián)系，進(jìn)行商會活動的贊助。,活動時間： 08.0808.11（四個月，每月一場）,活動地點(diǎn)： 深圳、廣州、上海與北京,推廣主題 參考案例 營銷主題 活動配合 通路選擇,大眾媒體加強(qiáng)與高端媒體精選,在持續(xù)銷售期，加強(qiáng)大眾媒體的對高端活動的宣傳力度，并持續(xù)保留高端媒體的有效投放,報廣、網(wǎng)絡(luò)、軟文、短信、廣播、戶外,配合各種高端活動進(jìn)行宣傳,航空雜志、財經(jīng)雜志,突出萬科高爾夫活性別墅區(qū)的高端形象,尊貴感奢侈品營銷,營銷方向,營銷動作,時尚感,尊貴感,稀缺感,外地營銷,異業(yè)營銷,資源營銷,從客戶心理出發(fā)，用各種高端營銷方式打動客戶,球會。馬會,活性別墅概念,品牌活動,賓利聯(lián)動,奢侈品營銷,華納聯(lián)動,萬事通聯(lián)動,F車會,奧運(yùn)開幕式,國際俱樂部,現(xiàn)場包裝,從媒體通路找尋準(zhǔn)確的客戶,別墅客戶資源的尋找將是別墅營銷的關(guān)鍵，尋找到準(zhǔn)備的通道，讓我們的目標(biāo)客戶知曉項目，將是成功的一半,媒體總策略,大推廣策略,推廣原則強(qiáng)調(diào)“精、準(zhǔn)、狠” 推廣渠道強(qiáng)盜“多渠道、多媒體、全方位” 推廣方法強(qiáng)調(diào) “硬軟結(jié)合、事件結(jié)合” 推廣訴求強(qiáng)調(diào)“時尚性、尊貴性、稀缺性” 推廣策略強(qiáng)調(diào)“分開通路、區(qū)分訴求、相互結(jié)合”,利用不同通路進(jìn)行不同訴求營銷,大眾通路,1）報紙選擇；長江日報、楚天都市報 2）電臺選擇：楚天音樂臺、武漢交通體育臺 3）網(wǎng)絡(luò)選擇：搜房、中國別墅網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng) 4）戶外選擇：二橋、機(jī)場、馬場、高爾夫球場,宣傳通路大眾通路,高端通路,1）內(nèi)刊選擇；商會內(nèi)刊、MBA?？?2）雜志選擇：萬事通、航空雜志、三聯(lián)生活周刊 3）視頻選擇：武漢國際廣場液晶屏,宣傳通路高端通路,補(bǔ)充通路,1）定期組織武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等高校 MBA學(xué)員召開產(chǎn)品推薦會； 2）定期組織武漢市各商會組織，如浙江商會、溫州商會等召開產(chǎn)品推介會,宣傳通路機(jī)動直銷組,蓄水渠道場外直投（車線）,封鎖加油站 形式：加油送