龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)(成果報(bào)告).ppt

沈陽(yáng)龍湖輝山項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),沈陽(yáng)龍湖,主要內(nèi)容：,一、成功標(biāo)尺 二、產(chǎn)品研發(fā) 三、工程管控點(diǎn) 四、景觀管控點(diǎn) 五、體驗(yàn)區(qū) 六、成本管控點(diǎn) 七、營(yíng)銷策略 八 、稅籌,一、成功標(biāo)尺,項(xiàng)目成功標(biāo)尺,項(xiàng)目項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率20% 內(nèi)部收益率IRR100% 項(xiàng)目融資額2億 項(xiàng)目集中交付率70%(別墅) 項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃達(dá)成率95% 通過(guò)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌落地銷售期客戶忠誠(chéng)度50% 為后期項(xiàng)目培養(yǎng)項(xiàng)目總監(jiān)和項(xiàng)目工程經(jīng)理各1名,Notes:,二、產(chǎn)品研發(fā),沈陽(yáng)龍湖輝山項(xiàng)目,20分鐘車程,第一期（2010-2011）,第二期（2011-2013）,第三期（2013-2014）,第四期（2014-2015）,總體規(guī)劃示意圖,總貨值：87.37億,8737270000,預(yù)計(jì)總貨值,各分期面積,一期地塊規(guī)劃條件,項(xiàng)目建設(shè)用地面積：84086平方米 容積率：1.2 綠化率：30% 建筑高度： 36米 建筑密度： 40% 商業(yè)比例： 10%,總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 復(fù)制成熟產(chǎn)品 復(fù)制香醍漫步項(xiàng)目的成熟戶型設(shè)計(jì)以及艷瀾山的景觀設(shè)計(jì) 貨值最大化 最大密度擺放住宅產(chǎn)品，達(dá)到項(xiàng)目貨值最大化 利用坡地地形減少擋墻和土石方的工程量 場(chǎng)地東高西低，南高北低，做好土方平衡，減少場(chǎng)地內(nèi)擋墻及土石方 的工程量，最大限度節(jié)約成本,總圖中的溢價(jià)點(diǎn),沿街商業(yè)及多層公寓可以阻擋公路沿線噪音，起到圍墻屏蔽的作用,強(qiáng)化入口景觀感受,縱向景觀帶提升更多邊戶型溢價(jià),適度集中的中央景觀帶充分展現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的同時(shí)提升周邊戶型溢價(jià),最大化私家庭院,最大化類獨(dú)棟的布局,盡量減少擋墻數(shù)量及高度,總圖調(diào)整,調(diào)整后,調(diào)整前,總圖調(diào)整,調(diào)整后指標(biāo),商業(yè)：7070 m2,業(yè)態(tài)分布,設(shè)備用房：地下1550平米,類獨(dú)棟：215棟,小公寓：2棟，8400m2,市政設(shè)計(jì),垃圾站,化糞池,燃?xì)庹{(diào)壓站,水泵房,換熱站,開閉站,箱變2,箱變3,項(xiàng)目市政外線均來(lái)自于西側(cè)市政道路，目前尚未修建，預(yù)計(jì)交房前建成。,消防控制室/弱電機(jī)房/物業(yè)接待,箱變1,箱變4,市政設(shè)計(jì)電力,用電容量計(jì)算,整個(gè)地塊設(shè)一個(gè)開閉站（約20000KVA） 住宅指標(biāo)：76351m2，其中：別墅68331m2，多層8020m2 商業(yè)公建：7930m2 計(jì)算用電負(fù)荷： 別墅按80VA/m2，多層住宅按60VA/m2，商業(yè)按80VA/m2計(jì)算， 平均計(jì)算到每戶別墅用電量約22KW、多層3KW/戶。 供電性質(zhì)分別按住宅和商業(yè)考慮。 計(jì)算方式如下： 住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA 同時(shí)使用系數(shù)取0.3，所以總用電量為： S總=5947KVA*0.3=1784KVA， 考慮箱式變壓器的低壓出線回路較少（一般是6-8回路），整個(gè)住宅部分選擇3臺(tái)630KVA的箱變，商業(yè)一臺(tái)630KVA的箱變。,市政設(shè)計(jì)-熱力,換熱站，輻射二期,換熱站面積：230 換熱站設(shè)備考慮可擴(kuò)容式，輻射二期住宅,市政設(shè)計(jì)-給水,生活水池及消防水池,生活水箱容積：150m 消防水池容積：350m 水泵房面積共370 無(wú)生活熱水設(shè)計(jì),市政設(shè)計(jì)-污水,化糞池處理能力：150m/天 中水處理能力：35%（投資約20萬(wàn)） 重力排放，不做提排,化糞池,中水處理設(shè)備,市政設(shè)計(jì)-雨水,雨水管分布及排水方向示意,重力排放，不做提排,市政設(shè)計(jì)-煤氣,煤氣調(diào)壓箱,豎向設(shè)計(jì),+75.60,+90.00,+83.50,+83.90,+77.00,豎向設(shè)計(jì),+77.10,+77.64,+78.36,+79.23,+78.00,+78.25,+78.10,+77.45,+77.60,+75.60,+78.50,+77.70,+78.60,+77.90,+79.35,+79.35,+90.00,+75.60,+90.60,+83.50,+78.2,+77.80,+78.00,+78.50,+78.90,+79.50,+78.00,+78.20,+78.60,+78.90,+78.50,+78.20,+78.30,+78.70,+78.90,+77.10,+79.23,+78.66,+78.36,+77.94,+78.24,+77.94,+78.66,周界擋墻,3%,0.8%,4%,0.5%,5%,0.5%,+77.64,+78.96,+77.0,+76.5,+75.6,園區(qū)擋墻位置,外圍7.2米擋墻,宅間2米擋墻,長(zhǎng)約200米,長(zhǎng)約3100米,園區(qū)圍護(hù)范圍,正式外圍墻,交房臨時(shí)圍擋,南側(cè)排水溝,沖溝排水方向,山坡排水方向,園區(qū)排水溝,排入市政管網(wǎng),園區(qū)安防系統(tǒng)范圍,正式安防系統(tǒng),臨時(shí)安防系統(tǒng),場(chǎng)地邊緣處理-南側(cè)邊緣,南側(cè)無(wú)需做擋墻，內(nèi)外高度一致,石油管線擋墻關(guān)系,豎向設(shè)計(jì),東西高差約300mm,+77.64,+77.94,+78.24,-0.45,-0.40,-0.20,-0.15,車庫(kù)地面按標(biāo)高情況降低，滿足入庫(kù)坡道的坡度符合規(guī)范使用要求,交通組織,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),車行道,人行道,擋墻位置，2米高,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),3300,3300,3000,2000,灰空間,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),車行入戶處宅間剖面,5M,5M,4.3M,5M,4.3M,5M,2.5M,2.5M,0.00,3.30,6.60,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),人行路端頭處理示意,縱向道路剖面示意,5M,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì),戶型分布,南入戶：53棟,北入戶：67棟,南邊入戶：24棟,北邊入戶：30棟,盡可能多的增加優(yōu)勢(shì)戶型,人車北入戶：41棟,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,北入戶 310,與牛一戶型比較：,增加室內(nèi)車庫(kù) 取消設(shè)備房增加房間 一層增加陽(yáng)光房,取消二層室內(nèi)高差 改善入戶增加玄關(guān)柜空間 二層南向增加露臺(tái),三層馬桶坑距調(diào)整 三層擴(kuò)大露臺(tái),空調(diào)主機(jī),降板區(qū)域,降板70,降板300,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,南入戶 308,與牛一戶型比較：,增加室內(nèi)車庫(kù) 一層增加陽(yáng)光房,取消二層室內(nèi)高差 擴(kuò)大廚房同時(shí)改善陽(yáng)臺(tái)與房間的關(guān)系，增大通向陽(yáng)臺(tái)的門,三層馬桶坑距調(diào)整,空調(diào)主機(jī),降板區(qū)域,降板70,降板300,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,北邊入戶 328,人、車同側(cè)入戶 車庫(kù)頂增加露臺(tái),空調(diào)主機(jī),降板區(qū)域,降板70,降板300,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,南邊入戶 335,人、車同側(cè)入戶 車庫(kù)頂增加露臺(tái),空調(diào)主機(jī),降板區(qū)域,降板70,降板300,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,人車北入戶 304,人、車同側(cè)入戶 最大化私家庭院,空調(diào)主機(jī),降板區(qū)域,降板70,降板300,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-戶型調(diào)整,多層住宅,內(nèi)廊式,單廊式,東向+東西通透住宅,確定為單廊式，并繼續(xù)深化,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果,產(chǎn)品的復(fù)制優(yōu)化-立面效果,取消西班牙風(fēng)格，減少平立面組合形式，減少由于立面變化引起的相同平面開窗變化，文化石比例控制在30%以下。,立面選材,建造標(biāo)準(zhǔn),三、工程管控,項(xiàng)目分期及計(jì)劃,一期計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),施工總平面分析標(biāo)段劃分,示范區(qū)： 進(jìn)場(chǎng)09-10-01 封頂09-11-30 開放10-07-16 開盤10-07-31,一期： 開工10-04-01 封頂10-07-15 景觀進(jìn)場(chǎng) 11-05-31 交房11-10-01,二期： 開工11-04-01 封頂11-08-15 交房12-09-01,施工總平面分析施工道路,一期施工主入口 2010年4月開啟,示范區(qū)施工入口 2009年10月開啟,一標(biāo)段,二標(biāo)段,示范區(qū),一期施工次入口 （2011年4月開啟）,施工總平面分析水井、變壓器、塔吊、加工區(qū),2,1,3,4,5,4#材料加工區(qū),1#變壓器,2#變壓器,3#變壓器,1#水井,2#水井,工序分析,關(guān)鍵工序,2010年8月施工,2010年810月施工,質(zhì)量控制要點(diǎn)1,1-1： 檐口做法 質(zhì)量通?。洪芸诼┧?1-4： 門窗收口做法 質(zhì)量通?。捍翱诼┧?、冷橋,1-3 墻面和屋面節(jié)點(diǎn) 質(zhì)量通?。郝┧?、冷橋,1-2： 天窗安裝節(jié)點(diǎn) 質(zhì)量通?。禾齑奥┧?1-1：檐口做法,1-2：天窗安裝節(jié)點(diǎn),天窗漏水質(zhì)量通病分析： 天窗漏水的主要原因是屋面天窗批水板與屋面瓦沒(méi)有完全搭接，導(dǎo)致天窗下口存水，滲入室內(nèi)。,天窗安裝節(jié)點(diǎn),屋面反臺(tái)高度增加至310，確保天窗批水與屋面瓦順搭,1-3：墻面和屋面交界處節(jié)點(diǎn),1-4：門窗收口做法,30寬1.5厚單組分聚氨脂（I型）防水,窗框防水措施： （1）副框外側(cè)做聚氨脂防水 （2）內(nèi)外密封膠 （3）窗臺(tái)保溫向外找坡,質(zhì)量控制要點(diǎn)2,2-1： 露臺(tái)地面做法 質(zhì)量通?。郝杜_(tái)積水、漏水,2-2： 首層地面防潮層 質(zhì)量通?。菏讓拥孛娣党?2-1：露臺(tái)地面做法,常見質(zhì)量問(wèn)題： （1）門廊由于找坡不到位造成積水； （2）門廊防水不到位，從戶門向室內(nèi)漏水,有降板露臺(tái)地面 （下為車庫(kù)或陽(yáng)光房）,無(wú)降板露臺(tái)地面,150,200,2-2：首層地面防潮層,常見質(zhì)量問(wèn)題： 首層（或地下室）返潮結(jié)露,處理措施,處理措施： 剛性層上滿做JS防水，作為防潮層,質(zhì)量控制要點(diǎn)3,3-1： 降板衛(wèi)生間地面做法,3-1：降板衛(wèi)生間地面做法,300,四、景觀管控,1. 景觀設(shè)計(jì)原則,目 錄,景觀設(shè)計(jì)原則：從龍湖沈陽(yáng)景觀過(guò)渡到沈陽(yáng)龍湖景觀,基于景觀“三大紀(jì)律十項(xiàng)注意” 復(fù)制成熟通用景觀模塊為主，借鑒優(yōu)化異地特色設(shè)計(jì)為輔， 并結(jié)合本土特色動(dòng)植物與地形進(jìn)行局部創(chuàng)新！,景觀構(gòu)成,景觀亮點(diǎn)區(qū)域：,景觀標(biāo)準(zhǔn)配置區(qū)域：,主入口藍(lán)帶核心區(qū),商業(yè)前場(chǎng)人文區(qū),宅間綠地,社區(qū)南北車道景觀,車型入戶范圍,外圍紅帶秋景區(qū),景觀記憶點(diǎn)：主入口藍(lán)帶水景、外圍紅帶秋景、綠帶社區(qū)南北車道景觀 景觀控制點(diǎn)：商業(yè)前場(chǎng)人文區(qū)、宅間綠地區(qū),景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-主入口核心區(qū),銀杏大道,北京滟瀾山水系,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-圍界綠地景觀,東側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖,南側(cè)圍界及外圍綠帶斷面圖,圍網(wǎng)圖片,圍網(wǎng)結(jié)合刺籬：黃刺玫、藤本月季,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-商鋪前景觀,市政車行道,15m寬綠帶 草坪灌木,停車位,車道,商鋪前鋪裝,內(nèi)廊,商鋪,1315m,5m,5m,3m,2m,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-南北向主車道景觀,南北向車行道借鑒頤和園著綠化層次,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-車行入戶及街景,車行入戶斷面,車道入戶平面圖,車行入戶景觀,入戶門墩及戶名牌,1,灰空間,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-人行入戶宅間綠地,地上花園分割借鑒北京滟瀾山,景觀建造標(biāo)準(zhǔn)-私家花園面積及分戶,下沉借鑒北京滟瀾山,50平m,100平m,30平m,60平m,10平m,100平m,20平m,40平m,五、體驗(yàn)區(qū),1. 樣板區(qū)選址規(guī)劃,目 錄,1.1 樣板區(qū)選址,分析沈陽(yáng)項(xiàng)目輻射主要 區(qū)域的客戶的來(lái)訪路線,道路兩側(cè)較好的市政綠地 結(jié)合二期用地,結(jié)論: 樣板區(qū)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目地 塊的西北更有優(yōu)勢(shì),大部分來(lái)自沈陽(yáng)市區(qū) 從南面進(jìn)入項(xiàng)目地塊,另一部分來(lái)自周邊城市 從北面進(jìn)入項(xiàng)目地塊,沈陽(yáng)市區(qū),沈哈高速,售樓處位置,施工通道,景觀苗圃,P,1.2 樣板區(qū)規(guī)劃,體驗(yàn)區(qū) 面積：20000 景觀面積14500 物業(yè)維護(hù)面積,整改區(qū) 面積：2000 施工單位維護(hù),苗木公園區(qū) 面積：3000 施工單位維護(hù),2. 體驗(yàn)動(dòng)線分區(qū),從大門入口至樣板房?jī)?nèi)路線長(zhǎng)180m,P,P,售樓處位置,景觀苗圃,整改區(qū) 面積：2000 施工單位維護(hù),苗木區(qū) 面積：3000 施工單位維護(hù),3.1市政及苗圃綠地整治,用云杉代替雪松形成的大坡地綠化帶，云杉尖塔型的樹形和枝條舒展成層，冬季依舊綠樹環(huán)繞，結(jié)合下層花卉形成區(qū)別于市政的獨(dú)特風(fēng)景。,1,1,東北云杉,市政車行道,15米寬綠帶 草坪灌木,停車位,車道,商鋪前鋪裝,內(nèi)廊,商鋪,1315米,5米,5米,3米,2米,3.2商業(yè)樓前場(chǎng),1,1,3.3入口大門,1,2,2,1,3.4大門后過(guò)渡空間,1,2,2,1,3,3,4,3,4,3.5疏林草坪與水景,1,2,1,2,3.6水景,1,2,1,2,3.7南北主車道,1,2,2,1,3.8步行入戶,1,2,1,2,3,3,3,2,1,灰空間,3.9精裝私家庭院,1,1,4.9 景觀設(shè)計(jì)理念,景觀意向,3.10小品,入戶院門（滟瀾山）,壁燈,園區(qū)指引牌,陶土花罐,木質(zhì)垃圾桶（滟瀾山）,清泉石小水景,生態(tài)陶罐水景,項(xiàng)目售樓處平面布局圖（室內(nèi)面積：約500,精裝424 ,簡(jiǎn)裝 76 ）,售樓部模塊的應(yīng)用（500平米版） 1、根據(jù)商鋪情況對(duì)輔房進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整； 2、標(biāo)準(zhǔn)套餐三大措施： 施工圖+造價(jià)清單+實(shí)物照片,4.1 售樓處方案,模型區(qū)、前臺(tái)、入口門廳 （187）,洽談區(qū)（115）,簽約區(qū) （43）,財(cái)務(wù)室15,辦公室、保安室、保潔室、儲(chǔ)藏間 （76）,衛(wèi)生間 (37 ),4.2 售樓處方案,4.3 售樓處一層平面圖及功能劃分,項(xiàng)目售樓處平面布局圖（室內(nèi)面積：約500,精裝424 ,簡(jiǎn)裝76 ）,模型區(qū)、前臺(tái)、入口門廳 （187）,洽談區(qū)（115）,簽約區(qū) （43）,財(cái)務(wù)室15,辦公室、保安室、保潔室、儲(chǔ)藏間 （76）,衛(wèi)生間 (37 ),親子區(qū)17,4.4 售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)的意向圖片,4.5售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)的意向圖片,4.5 售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)的意向圖片,5 樣板房,一個(gè)原則：模塊化復(fù)制+針對(duì)性創(chuàng)新 二套方法：定型復(fù)制戶型近似 定向復(fù)制材料清單、色系統(tǒng)一、 功能區(qū)組合 四種戶型：南向邊入戶(BS_1)、北向中入戶(NN_1) 南向中入戶(NS_2) 、北向邊入戶(BN_1),P,P,售樓處位置,5 精裝樣板房選址位置,5 精裝樣板房選址位置,BS-1,NN-2,BN-1,NS-2,NS-2,7月16日開放,5.1樣板房效果類獨(dú)棟別墅南向邊戶型BS-1,5.2樣板房效果類獨(dú)棟別墅南向邊戶型BS-1,公共廳室模塊,公共廳室模塊,廚房模塊,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,樓梯間,樓梯間,樓梯間,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,5.3樣板房效果類獨(dú)棟別墅北向中間戶型NN-2,5.4樣板房效果類獨(dú)棟別墅北向中間戶型NN-2,公共廳室模塊,廚房模塊,衛(wèi)生間,樓梯間,臥室模塊,樓梯間,樓梯間,公共廳室模塊,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,臥室模塊,臥室模塊,5.5樣板房效果類獨(dú)棟別墅北向邊戶型BN-1,5.6樣板房效果類獨(dú)棟別墅北向邊戶型BN-1,公共廳室模塊,廚房模塊,衛(wèi)生間,臥室模塊,樓梯間,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,公共廳室模塊,公共廳室模塊,公共廳室模塊,樓梯間,樓梯間,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,5.7樣板房效果類獨(dú)棟別墅南向中間戶型NS-2,5.7樣板房效果類獨(dú)棟別墅南向中間戶型NS-2,廚房模塊,衛(wèi)生間,樓梯間,臥室模塊,公共廳室模塊,樓梯間,樓梯間,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,臥室模塊,公共廳室模塊,公共廳室模塊,臥室模塊,5. 8樣板房策略,預(yù)埋營(yíng)銷話術(shù) 模擬腳本主題 設(shè)計(jì)記憶點(diǎn),6 樣板區(qū)籌建成本,總籌建投資：967.65+1017=1984.65萬(wàn)。樣板房為實(shí)體樣板房，可按折扣充抵營(yíng)銷費(fèi)用。售樓處建筑為我司代建，可收回投資。,6.1 售樓處及樣板房運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算,7 樣板區(qū)進(jìn)度計(jì)劃表景觀,7 樣板區(qū)進(jìn)度計(jì)劃表售樓處及樣板間,六、成本管控,一、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算,主要編制依據(jù) 項(xiàng)目初步報(bào)建方案圖及方案版經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目周邊配套情況 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn) 集團(tuán)同類項(xiàng)目歷史成本數(shù)據(jù) 截止目前的建材市場(chǎng)價(jià)格 沈陽(yáng)市相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 樣板區(qū)總包初步招標(biāo)價(jià)格 沈陽(yáng)市2008定額及相關(guān)配套文件 市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的參考數(shù)據(jù)等,一、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算（續(xù)）,編制范圍 包括本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安及裝修工程費(fèi)、環(huán)境景觀工程費(fèi)及工程相關(guān)費(fèi)用在內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)成本全部?jī)?nèi)容。 成本測(cè)算內(nèi)容,一、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算（續(xù)）,開發(fā)成本預(yù)設(shè),一、項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算（續(xù)）,其中：建安及裝修工程費(fèi)預(yù)設(shè)：（按實(shí)際建筑面積口徑統(tǒng)計(jì)的）,1、大樹底下乘涼-充分共享集團(tuán)集采及區(qū)域成熟資源，提高招采效率，降低采購(gòu)成本。 有集團(tuán)集采或區(qū)域公司聯(lián)動(dòng)集采的，統(tǒng)一采用集團(tuán)集采； 沒(méi)有集團(tuán)集采的材料類合同，盡量沿用其他地區(qū)公司成熟的供應(yīng)商資源； 沒(méi)有集采的施工類合同，盡量邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)。,二、成本管控方案,本項(xiàng)目共有9類產(chǎn)品采購(gòu)采用集團(tuán)集采和區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采，且已據(jù)此招標(biāo)和簽訂樣板區(qū)合同。僅文化石一項(xiàng)，與目前沈陽(yáng)同類產(chǎn)品比較，就節(jié)約成本30元/平米。,本項(xiàng)目共有15類產(chǎn)品采購(gòu)沿用北京等其他地區(qū)公司成熟資源,本項(xiàng)目共有4項(xiàng)產(chǎn)品采購(gòu)擬邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo),2、土石方整體平衡,情況：目前輝山項(xiàng)目用地場(chǎng)地現(xiàn)狀標(biāo)高為東高西低、南高北低，最高點(diǎn)東南角現(xiàn)狀標(biāo)高為89.1m，比主入口設(shè)計(jì)標(biāo)高75.6m高出13.5m，一期結(jié)合現(xiàn)狀地勢(shì)，綜合考慮后期開發(fā)用地的標(biāo)高，進(jìn)行的全項(xiàng)目整體土方平衡。,土石方,措施：提前與管委會(huì)協(xié)調(diào)，租用未來(lái)二期用地，用于一期場(chǎng)地平整大量余土的堆放，既節(jié)省一期土方外運(yùn)成本，又節(jié)約了二期土方平整虧土外購(gòu)的成本。其中，節(jié)省一期土方外運(yùn)費(fèi)用10元/m3，總成本約220萬(wàn)；節(jié)省二期購(gòu)?fù)粱剡\(yùn)費(fèi)用10元/m3，約220萬(wàn)，此項(xiàng)優(yōu)化合計(jì)節(jié)省成本約440萬(wàn)。,3、高切坡?lián)鯄μ幚?情況：根據(jù)一期場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀標(biāo)高，最高點(diǎn)東南角現(xiàn)狀標(biāo)高為89.1m，比主入口設(shè)計(jì)標(biāo)高75.6m，高出13.5m，如果按照常規(guī)做法，修建擋墻，預(yù)計(jì)東側(cè)、南側(cè)擋墻高度約達(dá)10m，成本約5,700元/m（按護(hù)坡管狀），合計(jì)成本約476萬(wàn)元，且南側(cè)和東側(cè)的房子將成為售價(jià)最低的區(qū)域，售價(jià)降低約20%。,高切坡 擋墻處理,措施：在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)外部協(xié)調(diào)，采用向南側(cè)林地放坡，放坡處做成景觀綠地，僅采用一道2.2m的擋墻，成本約720元/m，反而提高南側(cè)房子溢價(jià)約20%。東側(cè)因臨近石油管線，采用分四次（3.2m一道，1m三道）消化高差，放坡處做成景觀綠地，削弱擋墻的影響，節(jié)約成本約2040元/m（3.2m擋墻約1050元/m，1m擋墻約330元/m），售價(jià)與其他房子持平；此項(xiàng)優(yōu)化合計(jì)節(jié)省成本約359萬(wàn)。,4、設(shè)計(jì)階段成本指標(biāo)控制,5、市政壟斷基礎(chǔ)設(shè)施成本管控是重點(diǎn),本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀無(wú)任何市政接口，通過(guò)前期對(duì)沈陽(yáng)市政壟斷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的初步調(diào)研，電力、燃?xì)?、自?lái)水、熱力的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于其他地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)比情況詳見下頁(yè)表格），特別是燃?xì)夤こ?，高出其他地區(qū)數(shù)倍。,市政壟斷基礎(chǔ)設(shè)施成本管控,提供其他地區(qū)類似項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合方案進(jìn)行測(cè)算或預(yù)算審核，作為發(fā)展部突破、公關(guān)的依據(jù)，如按其他地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此部分突破可降低成本約1,562萬(wàn)元（其中供電、供電參考北京標(biāo)準(zhǔn)，煤氣參考重慶標(biāo)準(zhǔn)，供暖參考西安標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。,市政對(duì)比,在作市政方案時(shí)，按1200畝全項(xiàng)目考慮： 一期開閉站設(shè)計(jì)為先期約800畝別墅共用； 熱交換站、消防水池供一期和二期共用；,主要編制依據(jù) 項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算內(nèi)容 其他公司類似項(xiàng)目歷史項(xiàng)目的合同簽訂情況 編制范圍 包含項(xiàng)目各階段預(yù)估發(fā)生的合同類別、合同成本預(yù)估、材料供應(yīng)方式、總分包工程詳細(xì)界面等內(nèi)容。,三、合約規(guī)劃,編制思路 精簡(jiǎn)原則：減少合同數(shù)量，對(duì)同類合同進(jìn)行適當(dāng)合并，針對(duì)新公司、新項(xiàng)目特點(diǎn)，合理控制材料供應(yīng)方式、分配合約規(guī)劃，合約類別為68個(gè)。 界面清晰原則：會(huì)同項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，在初期合約規(guī)劃中，即對(duì)合約性質(zhì)、總分包界面、甲供材料界面進(jìn)行全面梳理和詳細(xì)拆分， ，避免合同間的缺漏碰，盡量做到合同范圍互相交圈且具備很強(qiáng)的實(shí)際操作性，方便現(xiàn)場(chǎng)管理及成本控制。 合約規(guī)劃內(nèi)容,三、合約規(guī)劃（續(xù)）,七、營(yíng)銷策略,銷售指標(biāo)驗(yàn)算,上一版,本次調(diào)整,競(jìng)爭(zhēng)格局,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品品質(zhì),產(chǎn)品體驗(yàn),供需矛盾,去化速度慢,區(qū)域抗性,客群基數(shù)少,品牌發(fā)力,物業(yè)服務(wù),營(yíng)銷突破,我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力（硬件）,獨(dú)棟,景觀 建筑品質(zhì) 施工工藝,產(chǎn)品體驗(yàn),對(duì)抗目標(biāo),我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力（軟件）,營(yíng)銷突破,大尺度 多風(fēng)格 高差異,打造 超強(qiáng)震撼 驚艷亮相 產(chǎn)品航母,價(jià)格沒(méi)有明顯波動(dòng) 土地供應(yīng)量大 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,銷售面積基本無(wú)變化,竣工面積基本無(wú)變化,房地產(chǎn)投資翻番,開工面積翻番,輝山版塊,開局之道,價(jià)格定位：立得穩(wěn),競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿：打得準(zhǔn),價(jià)格策略：搶的狠,價(jià)格定位,16000元平米（獨(dú)棟）,12000元平米,8000元平米（聯(lián)排）,10060元平米,16%,墊腳石,靶子,高去化率,為后期價(jià)格 上漲預(yù)留空間,借力發(fā)力，踩著“墊腳石”打“靶子”,滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo),立得穩(wěn),直指獨(dú)棟，比肩萬(wàn)科蘭喬圣菲,產(chǎn)品標(biāo)桿 價(jià)格標(biāo)桿 品牌標(biāo)桿 服務(wù)標(biāo)桿,打得準(zhǔn),打法,競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿,價(jià)格策略,搶得狠,對(duì)外：搶得狠 a全面截和聯(lián)排-北中戶型 b對(duì)沖普通獨(dú)棟-南中北邊戶型 c奠定江湖地位-南邊戶型,對(duì)內(nèi)：互相借力，拉大價(jià)差，各入其位 a北中南中戶入門級(jí)走速度 (8400-9700元/平) b人車北中北邊戶增溢價(jià)(1040