萬科精裝修管理創(chuàng)新階段總結(jié).ppt

精裝修管理創(chuàng)新階段性總結(jié),蘇南萬科工程管理部 2009年12月,背景描述 創(chuàng)新設(shè)想 集中加工管理 后續(xù)實施計劃,序,王石主席的表態(tài) 12月15日，萬科董事長王石在出席北京住宅產(chǎn)業(yè)化的首個項目萬科中糧假日風景入住典禮時表示，萬科明年將在所有產(chǎn)品中實現(xiàn)精裝修，徹底放棄毛坯房建設(shè)。,背景描述,集團工程與采購成本管理部12月23日最新通知： 鑒于2010年新開工項目必須100%實施裝修房（別墅除外），因此從2010年1月1日起非裝修房項目（別墅除外）的開工申請將不再受理。,背景描述,暫估,裝修房與毛坯數(shù)量對比,裝修房總量每年呈幾何倍數(shù)上漲,蘇南公司年交付缺陷率、4個月報修率,從蘇南萬科09年交付情況來看，裝修房的集中交付缺陷率和4個月報修量均遠高于毛坯房，裝修房成為品質(zhì)實現(xiàn)的現(xiàn)階段短板和未來核心,背景描述,背景描述,裝修過程問題頻出，裝修產(chǎn)品品質(zhì)無法讓人放心：,所有裝修項目總有類似的設(shè)計失誤發(fā)生； 櫥柜門打不開啦、熱水器安裝不下啦、開窗戶夠不著啦 。 因為質(zhì)量無法保證，每次交付如臨大敵，要召集大量的應(yīng)急維修人員 ，成立內(nèi)外使隊伍，耗費巨大的人力物力； 由于前期的成品保護不到位，每個裝修項目交付前要更換幾百塊玻璃，這種怪象似乎一直沒有盡頭； 墻地面磚鋪裝期間，樓梯間、走道或者底層就是臨時作業(yè)間，漿水橫流，電線亂拉； 。 。,隨裝修項目規(guī)模大幅擴大，以及面對即將到來的全面裝修，按照目前的精裝修管理方法，很難實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的根本性突破，且人員管理效率提升存在瓶頸。,我們的現(xiàn)狀,集中加工管理,毛坯取消，裝修規(guī)模日益增大,設(shè)計錯誤頻出，變更不止,裝修施工資源不足，困擾多多,不同專業(yè)圖紙經(jīng)常打架,成品保護不足導致交付問題不斷,創(chuàng)新設(shè)想,創(chuàng)新設(shè)想,集中加工的優(yōu)點：,圖紙數(shù)量與質(zhì)量的優(yōu)化，減少過程變更與施工返工，減少產(chǎn)品缺憾！ 專業(yè)分工，生產(chǎn)效率提升，產(chǎn)品品質(zhì)保證； 原材料加工精度提高，產(chǎn)品觀感提升； 材料利用率高，節(jié)約材料； 杜絕現(xiàn)場加工，垃圾減少，文明施工程度提高； 材料許可配給，工序可控； 每日領(lǐng)料制度，鎖定工作量，便于現(xiàn)場管理； 較少交叉作業(yè)，較少現(xiàn)場制作，客觀上提高成品保護的可靠性。,雙 贏,裝修管理策劃先行 施工組織完善架構(gòu) 裝修圖紙深化設(shè)計 成品保護管理創(chuàng)新 施工組織流程更新,集中加工管理,集中加工管理,集中加工管理裝修管理策劃先行,項目部根據(jù)項目自身特點，聯(lián)合設(shè)計、采購、施工、監(jiān)理單位，將裝修工程作為單位工程展開深入策劃，事先全過程考慮，謀定后動； 對界面交接、裝修工序管理、集中加工、成品保護等方面制定管理方案，以及明確的行動目標和計劃； 所有策劃內(nèi)容，包括項目實施內(nèi)容要點，應(yīng)向班組及一線監(jiān)理人員深入交底，并有可靠的交底效果驗證措施。,集中加工管理裝修管理策劃先行,管理策劃重點： 1、根據(jù)以往施工經(jīng)驗，大量工序在施工過程中無法完全收頭，導致下道工序開始了，前道工序又插入，人員穿插，管理混亂，成品保護破壞嚴重； 計劃在現(xiàn)場張貼工序控制記錄表，每道工序完成后，經(jīng)驗收確認，下到工序方可進入；驗收人員及時間在表中明示。 對影響工序收頭的邊際因素進行分析，事前將準備做足。 2、裝修房問題大部分與過程成品保護不到位有關(guān)，而成品保護與工序?qū)е麓┎?、現(xiàn)場操作粗放、管理力度不足有關(guān)； 除了工序科學控制， 將材料攪拌、切割等引起混亂的工作移至加工區(qū)，從源頭有效控制； 加強對成品保護的監(jiān)控與維護，成立專職小組，隨時補充保護措施。,集中加工管理裝修管理策劃先行,管理策劃重點： 3、材料加工的改變迫使我們事先策劃，哪些工作需要前置，哪些工作需要深入研究，并完善相關(guān)條件；哪些工作必須押后到其他階段，等等。否則，后果也許是災(zāi)難性的。 集中加工的采用，不僅帶來生產(chǎn)組織方式的改變，同時改變了我們的管理方式，以及一線工人的專業(yè)分工的改變。 4、材料供應(yīng)管理方式改變，也要求事先周密策劃，對不同材料的相互影響，相關(guān)因素考慮清楚，否則，如果前后銜接不一致，將導致材料的不可用。 加工與施工分開，以及定尺加工，都對標準化提出要求，這也是策劃的重點。,集中加工管理裝修管理策劃先行,前期準備階段工作流程,集中加工管理施工組織完善架構(gòu),由于集中加工帶來現(xiàn)場作業(yè)班組分工的變化，以及前后端同時開展作業(yè)，需要通過組織架構(gòu)方式將管理區(qū)域模塊確定固化，以適應(yīng)現(xiàn)場管理需要； 傳統(tǒng)作業(yè)方式存在的固有缺陷，也需要通過管理組織的調(diào)整獲得改善保證，如成品保護問題； 現(xiàn)場設(shè)立專職小組，如測量小組、放線小組、集中加工組、材料配送組、成品保護組、文明施工組等，以滿足集中加工模式下的生產(chǎn)需要。 通過分工細化，工作職責明確，相關(guān)工作的落實得到有效保證。,集中加工管理施工組織完善架構(gòu),玲瓏灣項目管理組織架構(gòu)：,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計,傳統(tǒng)的裝修管理模式，大量的設(shè)計變更是對產(chǎn)品品質(zhì)重大威脅；而其中大部分的設(shè)計變更，以及施工缺陷，是因為原有圖紙的不明確造成；,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計,圖紙深化需要解決的問題： 1、圖紙本身粗放帶來的施工定位困難，給施工單位自由度大的問題，如開關(guān)線盒的定位、出墻給排水龍頭的定位； 2、圖紙本身不同專業(yè)相互不匹配，使用功能受限的問題，如配電箱與櫥柜的沖突，馬桶與淋浴房門的沖突； 3、集中加工本身的精度、標準化要求，如集中加工材料需要現(xiàn)場尺寸統(tǒng)一，加工開孔位置要與現(xiàn)場定位相符，等等。,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計,圖紙深化實施過程： 、施工單位組建6人設(shè)計測量小組對現(xiàn)場土建結(jié)構(gòu)進行實測實量，根據(jù)現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)，確定標準尺寸； 2、對原有的設(shè)計圖紙進行深化設(shè)計，增加材料吊筋龍骨排版圖、墻地磚排版圖、龍骨節(jié)點圖、門檻石節(jié)點圖，并把排版圖與安裝系統(tǒng)走向圖、空調(diào)布置圖進行疊加，消除相互矛盾； 、櫥柜、空調(diào)、內(nèi)門等甲分包設(shè)計圖紙與裝修設(shè)計融合，有裝修單位統(tǒng)一提供尺寸減少傳統(tǒng)裝修各專業(yè)現(xiàn)場交叉施工打架現(xiàn)象； 4、設(shè)計圖紙項目部需要協(xié)調(diào)銷售、客服部門，征求意見，并對照樣板房，最終裝修圖紙要與銷售合同及銷售資料一致。,集中加工管理裝修圖紙深化設(shè)計,深化圖紙與原圖紙對比：,09年全年主要報修問題,09年報修情況和08年基本類似，裝修問題居首； 裝修、門窗問題，也即多的問題，其中大部分是由成品保護不力產(chǎn)生。,集中加工管理成品保護管理創(chuàng)新,集中加工管理成品保護管理創(chuàng)新,成品保護無法到位的原因有： 工序組織混亂所致，原有保護無法保持； 后道工序?qū)η暗辣Ｗo的恢復(fù)工作不夠； 臨時加工點太多，施工場地混亂，無法實現(xiàn)；,集中加工管理成品保護管理創(chuàng)新,加強成品保護解決方案： 、成品保護樣板展示間 現(xiàn)場設(shè)置樣板間，將合同中成品保護方案轉(zhuǎn)化為操作實際，供施工單位單位、監(jiān)理學習參考； 、成立成品保護專職小組，過程中對操作面重要部位日常巡視，一方面督促首次執(zhí)行到位，和后道工序進場的保護恢復(fù)，另一方面對缺失、破損部位作必要維護，保證保護到位，并確實有效； 、嚴格把控上下工序質(zhì)量，避免前道工序返工，或者正常工序的倒置。 、加強材料運輸過程成品保護，避免出現(xiàn)不合理損耗。,集中加工管理成品保護管理創(chuàng)新,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工與傳統(tǒng)工藝的差異：,、圖紙交底（不論多少） 、線管開槽（不論齊全） 、龍骨吊頂（缺碰常有） 、面磚鋪貼（個性化排版） 、櫥柜尺寸丈量 。,傳統(tǒng)工藝,、項目管理策劃 、現(xiàn)場測量 3、圖紙深化 4、二次測量與放線 5、集中加工（面磚、櫥柜同時） 6、線管統(tǒng)一開槽 。,集中加工,集中加工工作流程：,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工實施步驟： 、在標準尺寸基礎(chǔ)上完成精確的面磚、龍骨、石膏板等平面排版圖紙，并根據(jù)圖紙完成材料翻樣，提供加工制作； 玲瓏灣樓標準層次衛(wèi)生間個標準尺寸，樓標準層廚房間個標準尺寸； 、加工區(qū)根據(jù)下料單排定加工計劃，按規(guī)格分批次加工，并按戶分裝包扎，分戶存放； 3、建立專業(yè)材料配送組，對相關(guān)人員培訓，確保材料準確加工并正確運送至現(xiàn)場。 4、規(guī)劃成品材料的堆放與材料配送流程，并建立材料驗證程序，保證材料準確。,集中加工區(qū)現(xiàn)場：,集中加工管理施工組織流程更新,集中加工效益分析： 采用集中加工與手工作業(yè)的比較,集中加工管理成果與思考,集中加工現(xiàn)場品質(zhì)：,吊頂與空調(diào)風管布置合理,吊頂角部加強 防火漆涂刷到位,集中加工管理成果與思考,、專業(yè)分工帶來的品質(zhì)提升是顯而易見的；給施工單位帶來的效率提升目前尚不能斷言；但專業(yè)鋪貼與傳統(tǒng)工人的關(guān)注點將有很大不同： 傳統(tǒng)工人：鋪裝排版，邊角合理控制、小磚切割質(zhì)量、倒角不崩角、鋪貼質(zhì)量、落手清 專業(yè)鋪貼：依線鋪貼，保證基層質(zhì)量不空鼓； 、專業(yè)分工，現(xiàn)場施工組織“傻瓜化”，對工人個人技術(shù)的依賴也大為減輕，意味著規(guī)模復(fù)制的可行性增強，減輕合作資源的壓力。 3、同時，合理的工作量分配，也給施工單位的管理帶來便利。,集中加工管理成果與思考,4、當然，集中加工也給我們的傳統(tǒng)管理帶來很大挑戰(zhàn)，有很多管理方式因為生產(chǎn)方式的改變而需要做適應(yīng)性調(diào)整；如現(xiàn)場施工開展簡單了，但前期的管理策劃復(fù)雜了。 由于目前玲瓏灣項目只是剛經(jīng)過施工準備階段，后續(xù)施工仍然會遇到很多不確定問題，需要隨時討論、調(diào)整； 5、集中加工管理方式的實施，也對裝修前的土建工作質(zhì)量提出更高要求，需要前