土地使用權(quán)未過(guò)戶怎么辦？.doc

土地使用權(quán)未過(guò)戶怎么辦？ 房產(chǎn)證過(guò)戶后再去補(bǔ)辦土地證過(guò)戶手續(xù)就可以了，房地產(chǎn)的土地是跟著房產(chǎn)的所有權(quán)走的，不能進(jìn)行單獨(dú)交易。 辦理土地證相關(guān)程序如下：土地證的辦理程序土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)或者更換、注銷土地證書。 新中國(guó)成立之后到現(xiàn)在，因?yàn)闀r(shí)代的變遷，制度的完善，有些問題也被遺留了下來(lái)。當(dāng)其出現(xiàn)時(shí)也就成了難題。70年代和80年代的土地過(guò)戶問題就是其一，當(dāng)時(shí)是沒有土地過(guò)戶一說(shuō)的。許多人就是一手交錢一手交地，也就沒有留下客觀事實(shí)的相關(guān)證據(jù)。那么關(guān)于土地使用權(quán)未過(guò)戶怎么辦的相關(guān)問題，小編有如下看法：土地買賣沒有過(guò)戶，當(dāng)事人就不能從法理上擁有該土地，容易引起民事糾紛，因此當(dāng)事人要盡快辦理過(guò)戶手續(xù)。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般經(jīng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證證明，基本規(guī)則如下。1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證的管轄。它與土地使用權(quán)出讓公證的管轄相同。2.申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證應(yīng)提交的材料。申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證，除提交與土地使用權(quán)出讓公證相同的材料外，還有以下幾種：(1)關(guān)于轉(zhuǎn)讓人已按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資開發(fā)利用土地的證明文件;(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同正本;(3)土地使用權(quán)證件及原土地使用權(quán)出讓合同正本。3.對(duì)申辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公證的審查。公證處應(yīng)著重審查以下內(nèi)容。(1)當(dāng)事人提供的證明材料是否屬實(shí)、有效。(2)當(dāng)事人的辦證目的。(3)合同條款是否完備。合同內(nèi)容應(yīng)包括：當(dāng)事人雙方的名稱、住址，法定代表人的姓名;轉(zhuǎn)讓人取得土地使用權(quán)的依據(jù)與方式;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的依據(jù)與方式;被轉(zhuǎn)讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附著物;地上物及其他附著物是否轉(zhuǎn)讓的規(guī)定;轉(zhuǎn)讓期限;轉(zhuǎn)讓金數(shù)額及支付的幣種、方式、時(shí)間;違約責(zé)任;其他事項(xiàng)。(4)合同規(guī)定的土地使用地塊、條件、用途及期限，是否與出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利義務(wù)相符。轉(zhuǎn)讓活動(dòng)不對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)產(chǎn)生任何影響。(5)轉(zhuǎn)讓方是否已按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件，投資、開發(fā)和利用土地。依各國(guó)通例，轉(zhuǎn)讓方須在對(duì)土地進(jìn)行一定開發(fā)之后，才能轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。中國(guó)法律亦嚴(yán)厲禁止炒買炒賣土地的合同。(6)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理，是否符合有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，應(yīng)與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T聯(lián)系，做出調(diào)整。中國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家在土地使用權(quán)買賣交易中有先買權(quán)。國(guó)家的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為一項(xiàng)法定權(quán)利，不依當(dāng)事人約定，當(dāng)事人也不能以約定加以剝奪。這項(xiàng)權(quán)利適用于一切國(guó)有土地使用權(quán)的買賣。(7)土地用途。需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意，即報(bào)經(jīng)土地管理部門、城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。(8)登記。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，須辦理登記手續(xù)。(9)被轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)有無(wú)出租情況。承租人具有物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人可以將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人(依出售、交換、贈(zèng)與、繼承方式)，但這一行為不能消滅租賃權(quán)，承租人仍可對(duì)新的土地使用權(quán)享有者主張租賃權(quán)。同時(shí)，承租人還有先買權(quán)，即土地使用權(quán)享有者將土地使用權(quán)出售時(shí)，承租具有在同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。(10)土地使用權(quán)有無(wú)抵押情況。中國(guó)法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。抵押時(shí)，地上建筑物、附著物隨之抵押。以國(guó)有土地使用權(quán)抵押，只能抵押土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限的余期使用權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓方已將土地使用權(quán)抵押，則抵押權(quán)人具有優(yōu)先權(quán)。二、辦理方法土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權(quán)有償或無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人;二是在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。下面為土地轉(zhuǎn)讓辦理方法詳解：(一)辦事程序由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人提出書面申請(qǐng)利用股受理審查是否符合轉(zhuǎn)讓條件現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)地價(jià)評(píng)估填寫轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表利用股審核報(bào)局批準(zhǔn)簽定國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。(二)轉(zhuǎn)讓土地報(bào)件1、用地申請(qǐng)2、土地使用證(原件)3、原出讓合同，批復(fù)文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書)4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見6、土地評(píng)估報(bào)告7、雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表復(fù)印件、法人證書復(fù)印件(三)承諾時(shí)限：15個(gè)工作日(四)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)(五)政策依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法2、中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例3、國(guó)土資源部招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定4、國(guó)土資源部招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范5、河南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定6、中華人民共和國(guó)土地管理法7、劃撥用地目錄8、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定綜上所述，土地使用權(quán)未過(guò)戶怎么辦?的問題，在