行業(yè)經濟論文-論居民購房支付能力與住房價格.doc

行業(yè)經濟論文-論居民購房支付能力與住房價格一、問題的提出目前我國各地房價不斷上漲的現(xiàn)象引起了廣泛關注，也引發(fā)了關于房地產市場是否過熱以及是否存在泡沫的爭論。從目前的判斷依據看，常用的參照指標是國際通用的房價收入比，它也是制定住房政策的重要依據。1989年香港大學的專家伯納德.李諾在一份研究報告中指出：“在發(fā)達國家，房價收入比在1.85.5:1之間，在發(fā)展中國家，該數一般在46:1之間。當然也有例外，”。隨后，世界銀行在1992年出版的中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案一書中，全文引用了上面的論點。其后，聯(lián)合國人類住區(qū)中心也在一份文稿中予以引用。近年來，國內研究房價收入比的大多文章，幾乎都引用了上述文獻的結論，即“46倍的合理區(qū)間”；也都沿用了其中房價收入比的計算方法，即房價=單價X面積指標。然而，從研究結果看，不少學者對同一地區(qū)或同一城市采用房價收入比指標分析，卻得出了不同的結論。究其原因，有學者認為是對房價收入的特性和合理取值范圍認識不夠；有的認為是計算方法存在嚴重缺陷：當前的房價收入比主要計算新房市場，而忽略了舊房市場，沒有考慮住房結構，低估了我國居民的購房支付能力；有的認為是“由于概念上的非統(tǒng)一性，往往導致認識與時間中錯誤與混亂”；還有人認為對房價收入比經濟涵義的模糊認識，當屬根本性的致因。筆者通過文獻檢索和對比分析，認為房價收入比的應用目前存在以下方面的問題。首先，對房價收入比的概念存在認識差異。如有的認為它是“一個國家或城市的平均房價與每產居民的平均收入之比”；有的認為“房價收入比應是一個地區(qū)(國家)某一時期上市銷售的某一類型商品住房的單套平均房價與對應收入檔次居民家庭相同時期戶均每年收入中可用于購房支出之間的比值”；而聯(lián)合國人類住區(qū)中心發(fā)布的城市指標指南則認為，房價收入比是指“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。認識上的差異自然會導致研究結論不一致。其次，房價收入比概念本身就缺乏嚴格的經濟意義。無論是李諾最初提出的概念，還是人們后來的修正，房價收入比都不過是一種替代性的經驗指標，并不具備嚴格的經濟意義。顯然，人們不可能將其全部收入都用于住房消費。此外，不同國情、不同收入群體和不同消費習慣，都會影響人們對住房消費的實際支出。缺乏嚴格經濟意義的房價收入比本身就具有明顯的缺陷。人們對房價收入比的認識差異以及該指標本身存在的不足，都說明這一指標并不具備可比性，也影響了該指標應用的可信度。例如，北京師范大學金融研究中心在2006年3月發(fā)布的中國房地產金融安全評估報告中，計算得出我國東部城市的房價收入比達到了13倍，遠遠超過了國際上6倍的警戒線，并得出結論：我國70%的城鎮(zhèn)居民沒有購房能力。事實果真如此嗎？如果不是，那又如何評價房價高低和居民購房能力呢？二、居民購房能力與房價水平分析本文的思路是，根據不同收入階層居民可支配收入中合理用于住房消費的部分，測算他們各自的購房能力，然后分別與住房市場相應供應層次的住房價格進行比較，從而對住房市場和住房價格水平進行判斷。根據國際經驗，居民將其1/3的家庭月收入用于住房消費是一條警戒線，越過此警戒線，將出現(xiàn)較大的還貸風險，并可能影響居民的生活質量。美國銀行明確規(guī)定，居民每月償還按揭貸款及與住房相關的稅費，不得超過稅前收入的28%。而在我國，椐新浪網2006年4月一項有15，014人參與的調查顯示，91.1%的人購房采用了按揭，其中54.1%的人月供占收入20%一50%，有31.8%的人月供占收入50%以上，超過了我國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引中“應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒線。2006年4月17日中國青年報報道：居民購房已成為不能承受之重，逾三成房貸族成“房奴”。這些居民在享受有房一族心理安慰的同時，生活質量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢娛樂和旅游，害怕銀行加息，擔心生病、失業(yè)，更沒時間好好享受生活。因此，本文認為月供不超過月收入的30%為合理界限，以此來衡量居民的購房能力與房價關系。(一)測算依據1.基本假設和條件假定購房人有積蓄或有親友資助因而具有支付首付款(房價30%)的能力，余款通過20年按揭貸款方式支付，月等額還款以居民家庭當前月收入的30%支付，以目前利率作為固定利率進行計算，忽視居民家庭收入增加、利率調整以及通貨膨脹等的影響，以此為基礎分析不同收入階層居民的房價承受能力。按照建設部的有關規(guī)定，房地產市場提供的住宅產品可按面積大小和價格高低區(qū)分為高檔商品住宅、普通商品住宅和經濟適用房。其中，高收入家庭購買高檔商品住宅；中高收入家庭購買普通商品住宅；中低收入家庭購買經濟適用房。而廉租房是由政府向最低收入家庭提供的政策性補助用房，不在本文的研究范圍之內。2.相關指標求取(1)家庭收入。首先根據各地區(qū)具體情況，按收入水平將城市居民分為高收入家庭、中高收入家庭、中低收入家庭和低收入家庭四類；然后根據政府公布的統(tǒng)計資料，分別計算上述各類別中不同收入段的加權平均數，得出各類收入家庭各自的平均可支配收入；考慮到我國居民的灰色收入，同時我國有很多居民在住房制度改革時，都以較低價格購買了公有住房，當他們再次購房時，一般要賣掉舊房再買新房，因而這些居民實際購房能力相對較高，為此本文將分別計算出的各收入階層家庭平均可支配收入都乘以修正系數1.2作為計算依據。低收入家庭主要依靠政府提供廉租房解決住房問題，本文不做具體分析。(2)面積。本文指的面積是根據某年某市統(tǒng)計資料得出的住宅產品銷售平均單套面積S(由于很多地方的統(tǒng)計資料都缺乏分類統(tǒng)計，一般只有平均面積和平均價格，因此本文采用了這樣的面積和價格指標。對于分類統(tǒng)計比較詳實的地方，可以按當地住房供給結構、相應價格分類別進行具體分析)。如果該市分類統(tǒng)計較翔實，則分別按高檔商品住宅、普通商品住宅和經濟適用房計算各類別加權平均單套面積。(3)價格。本文指的價格是根據某年某市統(tǒng)計資料得出的住宅產品平均銷售價格Pm。如果該市分類統(tǒng)計較翔實，則可按高檔商品住宅、普通商品住宅和經濟適用房分別計算它們各自的加權平均價格Pmj(j=1，2，3)。(二)測算結果分析以某收入階層家庭月平均可支配收入*1.2*30%(記為A)為基準，推算出該收入階層家庭20年貸款期以月等額還款方式支付70%房價的累計現(xiàn)值Y，則該階層居民能夠承受的房價為Paj=Y0.7。設i為月住房商業(yè)貸款利率，n為還款期(12*20)，則有：Y=Ai*1-1(1+i)n將Paj與Pm(或Pmj，下同)進行比較，如果PajPm，則說明房價在該收入階層居民可承受的范圍之類，因而房價是合理的；如果PajPm，則表明房價超出了該收入階層居民的承受能力，該收入階層居民為了償還按揭貸款，不得不削減其他方面的開支，因而可能導致他們的日常生活水平下降；如果Paj遠遠小于Pm，說明住房價格過高，或者住宅市場供給結構嚴重失衡。三、結論本文通過考慮居民可支配收入中合理用于住房消費支出的部分，建立起居民購房能力與市場實際價格比較的基礎，將購買力與房價的關系簡化為價格與價格的比較，既具有明顯的經濟意義，也有很強的直觀性，并且避免了房價收入比指標內涵不清、房屋總價隨面積不同缺乏可比性、不能反映貸款利率變化、居民收入水平差異以及消費支出差異的影響等諸多缺陷，因而可以作為評價我國房地產市場狀況的參考指標。其次，本文通過對不同層次居民收入與房價比較，能比較容易找出房價超出居民可承受能力的原因所在。例如，當市場住宅單價處于比較合理的水平時，由于該地區(qū)市場提供了過多的大面積住宅，房價同樣可能超出大多數居民的承受能力，因此政府