成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42).doc

1成都奧園可行性研究報(bào)告目錄報(bào)告總體結(jié)論.4I.報(bào)告說明.4II.總體評價(jià).4III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).4IV.結(jié)論與建議.5第一章項(xiàng)目介紹.611項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀.6112項(xiàng)目背景.6113地塊現(xiàn)狀.612項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境.6121自然及人文歷史景觀條件.6122交通條件.6123水、土地、空氣污染狀況.6124項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析.713項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析.714項(xiàng)目地塊周邊居民狀況.715項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況.716項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況.7161商業(yè)設(shè)施.7162生活設(shè)施.717項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析.7171優(yōu)勢分析.7172劣勢分析.8第二章宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究.92.1國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對本項(xiàng)目的影響.92.2銀行利息及金融政策對本項(xiàng)目的影響.92.3通貨膨脹因素對本項(xiàng)目的影響.92.4固定資產(chǎn)投資對本項(xiàng)目的影響.92.5消費(fèi)需求對本項(xiàng)目的影響.10第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析.1131項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理.11311行政區(qū)劃.11312自然地理.1132項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r.1123.2.1國民經(jīng)濟(jì).113.2.2對外開放.123.2.3城鄉(xiāng)建設(shè).123.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位.1234項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況.12341人文歷史.12342項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況.1236項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況.1437項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況.14371能源狀況.14372通訊狀況.15373教育條件.15374醫(yī)療條件.1538項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃.1539項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析.15391有利因素.15392不利因素.16第四章成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀.1741房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加.174.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁.1743住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大.1744規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高.1745商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價(jià)趨于下降.1846開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善.1847空置總量與空置面積上升.1848土地政策購置面積增勢較猛.1849成都房地產(chǎn)市場展望.19第五章市場有效需求及項(xiàng)目定位建議.2051消費(fèi)者特征分析.20511消費(fèi)能力.20512年齡結(jié)構(gòu).2052消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu).2053消費(fèi)者心理習(xí)慣特征.2053成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求特征.21531消費(fèi)者對方位的選擇分析.21533消費(fèi)者對置業(yè)環(huán)域的選擇.2255項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境.2556成都購房者對運(yùn)動與健康的認(rèn)知程度.2657成都市購房者對精裝房的認(rèn)知程度.2658本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位.2659產(chǎn)品主題定位.27第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度.29361施工條件.2962計(jì)劃進(jìn)度安排.29第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措.3071投資估算的范圍.3072投資估算的內(nèi)容.3073投資估算的依據(jù).3074項(xiàng)目總投資.3075投資分年投入計(jì)劃.3376資金籌措.33第八章財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評價(jià).3481財(cái)務(wù)分析的依據(jù).3482財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取.3583財(cái)務(wù)效益分析.3584盈虧平衡分析.4085敏感性分析.4086風(fēng)險(xiǎn)分析.4185財(cái)務(wù)評價(jià).42附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).4表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).11表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).18表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：m2.30表五：項(xiàng)目投資估算表.32表六：資金籌措.33項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測單位：元/m2.34項(xiàng)目各方案銷售額.34投資收益率.35表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.37表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.38表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.39盈虧平衡表.40項(xiàng)目敏感性分析表.404報(bào)告總體結(jié)論I.報(bào)告說明本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2001年10月。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II.總體評價(jià)溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場前景。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積：1570畝容積率:1.1建筑覆蓋面積：261668平方米（覆蓋率25%）5綠化率42%高度限制:18米車位比例：1：0.9項(xiàng)目開發(fā)周期：5年開發(fā)總成本：14.6億元（營業(yè)稅及附加未計(jì)入）每平方米單位成本：1269元/平方米項(xiàng)目銷售收入：保守估計(jì)：16.5億元一般估計(jì)：18.9億元樂觀估計(jì)：21.6億元總投資利潤率：保守估計(jì)：6.74%一般估計(jì)：22.09%樂觀估計(jì)：39.58%權(quán)益資本利潤率：保守估計(jì)：254.90%一般估計(jì)：306.96%樂觀估計(jì)：365.27%凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）：保守估計(jì)：3153一般估計(jì)：17325樂觀估計(jì)：33162內(nèi)部收益率IRR：保守估計(jì)：11%一般估計(jì)：33%樂觀估計(jì)：57%盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計(jì)：0.943一般估計(jì)：0.829樂觀估計(jì)：0.732IV.結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工建設(shè)。6第一章項(xiàng)目介紹11項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀112項(xiàng)目背景溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到400萬平方米，按1：3的安置比例計(jì)算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。113地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。12項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境121自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。122交通條件項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動，本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是非常良好的。123水、土地、空氣污染狀況項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小；光華大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯7破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運(yùn)動之美。124項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。13項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。14項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。15項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。16項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況161商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場所。162生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。17項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析171優(yōu)勢分析土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)模化開發(fā)的趨勢，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，8既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性?！白≡跍亟背啥挤慨a(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項(xiàng)目列為溫江縣政府一號工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢。172劣勢分析項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。項(xiàng)目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項(xiàng)目的推廣?！吧钜魳坊▓@”距項(xiàng)目地塊較近，并先于本項(xiàng)目推出市場，其價(jià)格定位較低，均價(jià)在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí)質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項(xiàng)目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。9第二章宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項(xiàng)目投資、營建、營銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測宏觀面對本項(xiàng)目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的層面及角度對本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢作定性研判：2.1國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對本項(xiàng)目的影響在全球經(jīng)濟(jì)增長趨勢減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測的時(shí)候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費(fèi)品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運(yùn)行態(tài)勢，進(jìn)而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測，認(rèn)為中國和東南亞各國經(jīng)濟(jì)今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國經(jīng)濟(jì)增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟(jì)的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華認(rèn)為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認(rèn)為，整體國民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)