意大利名品商業(yè)街可行性研究報告

意大利名品商業(yè)街可行性研究報告（二零壹壹年陸月貳拾捌日）意大利名品商業(yè)街可行性研究報告第一章：區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)位特征2、配套條件第二章：項目概況1、項目地址2、項目規(guī)模3、總體規(guī)劃設(shè)計理念4、總體規(guī)劃構(gòu)思第三章：項目市場分析1、我國特色商業(yè)街發(fā)展概況2、國內(nèi)先進城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況3、無錫特色商業(yè)街發(fā)展概況第四章：項目的運營思路1、概念定位2、經(jīng)營布局定位3、消費客戶群定位4、經(jīng)營管理定位第五章：投資計劃與經(jīng)濟分析1、投資計劃及建設(shè)周期2、資金來源計劃3、經(jīng)濟分析4、利潤點分析第六章：政府政策支持第一章：區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)位特征1、區(qū)域情況本項目位于無錫市北區(qū)，惠山區(qū)的新行政中心?；萆絽^(qū)位于無錫城西北郊，人口42.96萬，總面積327.12平方公里，下轄6個建制鎮(zhèn)。現(xiàn)有1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，9個鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)。堰橋鎮(zhèn)距無錫市區(qū)13公里，距離江陰23公里，錫澄公路和錫澄運河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿全鎮(zhèn)。這樣的立體交通條件使堰橋成為貫通蘇南蘇北、連接滬寧線各大中城市的交通樞紐。本地塊位于德寶大酒店對面，錫澄路與欣惠路交界處。位于惠山新城核心地段，周邊政府行政部門匯聚，商業(yè)配套齊全，住宅項目云集。2、交通情況惠山區(qū)南臨萬頃太湖，北靠萬里長江，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道以及京杭大運河大都在惠山區(qū)境內(nèi)穿越，保障了無錫與周邊城市實現(xiàn)快速對外交通。而在堰橋境內(nèi)滬寧高速公路和錫澄公路縱橫貫通，錫澄、錫北運河環(huán)抱全境，地理位置和水陸交通便利，對外聯(lián)絡非常便捷。隨著規(guī)劃新錫澄路和惠山大道的建設(shè)，該區(qū)域交通會得到進一步的改觀。同時距項目南面3公里左右是錫宜滬寧兩條高速公路的出入口。高鐵疊加輕軌效應，出行將會更方便快捷。公交線路: 25、610、602、601、607、90支、615、621、622、625、668及建設(shè)中的輕軌1號線等皆可到達市區(qū)。3、地塊周邊現(xiàn)狀項目所屬樓盤-“天力百好錦園”位于惠山新城中央政治、經(jīng)濟、文化、科教、商貿(mào)、休閑之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，輕軌1號線首站的迅達，讓出行更為快捷。各大商業(yè)街及商業(yè)廣場，世界量販500強樂購超級市場，時刻領(lǐng)賞完美居家風潮。省錫中實驗學校、惠山區(qū)實驗幼兒園，讓孩子的美好未來從這里開始起步。 天力百好錦園北面為“賽維拉融域”、全面建設(shè)的城市綜合體“萬達廣場”，南面為自然河流，東面為已交付的“華夏-清水灣”樓盤，西面為“德寶大酒店”。周邊配套成熟，居住環(huán)境條件已經(jīng)成熟。二、配套條件1、商業(yè)配套：開工建設(shè)的萬達廣場與項目一路之隔、五星級華美達酒店 、四星級艾迪花園酒店、德寶大酒店（本案對面）、楊東大酒店 、政和園大酒店、天力商業(yè)廣場（內(nèi)有主題商業(yè)步行街、水景休閑廣場、星級酒店、高級公寓式辦公）、新世紀時代商業(yè)廣場，樂購超市。2、科技/醫(yī)療/文化/教育配套：科技創(chuàng)業(yè)園、億仁醫(yī)院、圖書館、市重點堰橋?qū)嶒炐W、堰橋中學、全國重點中學江蘇省錫山高級中學（距離本項目步行15分鐘左右）。3、休閑健身配套：歌劇院、體育館、市民廣場、龍型景觀帶。4、政治中心：惠山區(qū)政府、惠山新區(qū)經(jīng)濟管理委員會、惠山區(qū)人民法院、公安局、行政審批中心、建設(shè)局、電信大樓、民政局、惠山區(qū)規(guī)劃展示中心（在建中）。5、金融銀行：中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、賽維拉金融中心。第二章：項目概況一、項目地址擬打造的意大利名品商業(yè)街（以下簡稱“本項目” ）位于惠山區(qū)吳韻路與欣惠路，主要為建設(shè)中的百好錦園項目二期一樓沿街商業(yè)門面以及百好錦園三期商鋪。二、項目規(guī)?！疤炝Π俸缅\園”小區(qū)總面積99504平方米，其中一期已完成25451.19平方米，其中住宅為91套，其余為商業(yè)、車庫及公共配套。正在開工建設(shè)的二期樓盤，其中6幢小高層、3幢5層多層住宅、1幢底層為會所，共10幢。批準建筑總面積為57904.04平方米，4-9幢樓一層為商業(yè)，共有35套商業(yè)（面積4091.1平米），住宅374套（面積42340.84平米），會所面積936.17平米，其他非住宅面積369.95平米 ，地下車庫面積10261.61平米。 測繪總建筑面積57999.67平米，其中商業(yè)面積4091.1平方米，住宅面積 42340.84平方米，車庫10261.61平方米。 擬打造的意大利名品商業(yè)街為百好錦園二期37套商業(yè)以及百好錦園三期商鋪。意大利商業(yè)街分兩期招商引資，其中百好錦園二期35套商業(yè)，面積為4091.1平方米。以及百好錦園一期11#樓2套商鋪面積為122.98平米及107.03平米。首批次意大利商業(yè)街面積為4321.11平方米。第二批次商鋪面積約為11000平方米。合計總面積約為15321平米。三、總體規(guī)劃設(shè)計理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，享受生態(tài)自然的居住環(huán)境，又能享受現(xiàn)代商業(yè)繁華，購物便利的配套優(yōu)勢。2、與萬達商業(yè)廣場相互呼應，適應惠山區(qū)、市區(qū)高消費人士需求，創(chuàng)造具有無錫商業(yè)代表性的特色商業(yè)街。3、形象設(shè)計為意大利歐式商業(yè)街風格，區(qū)別與傳統(tǒng)商業(yè)街。打造成惠山乃至整個無錫地區(qū)最具特色的國外精品一條街。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照北京、成都，上海等沿海發(fā)達地區(qū)大型特色商業(yè)街的經(jīng)營理念，吸取各地域特色社區(qū)商業(yè)的優(yōu)點，接合無錫本地區(qū)實際情況，利用本項目股東自身資源優(yōu)勢招商進來意大利特色餐飲、服裝、皮具、紅酒等特色商品。1、項目定位中高端意大利商品，打造無錫最具特色商業(yè)街-“意大利精品商業(yè)街”。2、業(yè)態(tài)定位根據(jù)項目樓盤商鋪概況初步擬定業(yè)態(tài)定位于：A:意大利時裝、意大利皮具、意大利鞋B: 意大利葡萄酒C: 意大利橄欖油D：意大利冰淇淋、 意大利巧克力、意大利奶酪E: 意大利琉璃飾品F: 意大利首飾、意大利化妝品G:意大利簡餐 、咖啡、意大利面第三章：項目市場分析一，我國特色商業(yè)街發(fā)展概況從上世紀90年代中后期開始，全國各大城市在加快推進城市化進程中掀起特色商業(yè)街建設(shè)發(fā)展熱潮。截至目前，全國商業(yè)街數(shù)量已超過5000條，著名商業(yè)街22條，中國特色商業(yè)街32條。北京王府井、上海南京路、重慶解放碑、成都春熙路、南京新街口等已成為當?shù)睾屯鈦砣藛T的購物首選地，相當數(shù)量的商業(yè)街營業(yè)額已占到本區(qū)社零總額的60%以上，對本級財政貢獻率超過30%以上。國家商務部于2009年4月下發(fā)了關(guān)于加快我國商業(yè)街建設(shè)與發(fā)展的指導意見，頒布了商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范，明確指出，把加快商業(yè)街發(fā)展作為擴大內(nèi)需、拉動消費的重要載體，爭取利用2-3年時間，在全國形成定位準確、特色鮮明、消費便捷、服務優(yōu)秀的商業(yè)街網(wǎng)絡體系。二、 國內(nèi)先進城市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況1、杭州市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況杭州市目前共有國家級、市級特色街區(qū)11條，截至2009年底共入駐各類商戶1.46萬戶，經(jīng)營面積147萬平方米，銷售額724.8億元，納稅10.75億元，從業(yè)人員10.5萬人，年人流量8500多萬人次。2、 西安市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況西安市目前共有國家級、市級特色街區(qū)40余條，截至2009年底共入駐各類商戶4萬余戶，從業(yè)人員30萬人，社會消費品零售總額逾800億元。3、 沈陽市特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展情況沈陽市目前共有國家級、市級特色街區(qū)30余條，截至2009年底銷售額接近1000億元，其中，五愛小商品購物市場是全國繼浙江義烏和江蘇常熟后的第三個4A級旅游購物景區(qū)，三好街IT產(chǎn)業(yè)特色街是全國繼深圳華強北和北京中關(guān)村后的第三大IT產(chǎn)品集散地。4、特色街區(qū)是城市綜合實力和繁榮程度的重要表現(xiàn)形式之一。隨著近年來城市建設(shè)的發(fā)展，各大城市近來年都重視特色商業(yè)街的建設(shè)發(fā)展。三、無錫特色商業(yè)街發(fā)展概況1、無錫特色商業(yè)街發(fā)展規(guī)劃無錫市初步計劃到2012年底，創(chuàng)建市級特色街區(qū)15個；力爭創(chuàng)建“中國著名商業(yè)街”或“中國特色商業(yè)街”12個；建成200萬平方米的特色街區(qū)經(jīng)營面積，形成約500億元的年銷售收入。到2015年底，力爭創(chuàng)建國家級的“中國著名商業(yè)街”或“中國特色商業(yè)街”23個；建成400萬平方米的特色街區(qū)經(jīng)營面積，形成約2000億元的年銷售收入。2、無錫特色商業(yè)街區(qū)域概況按照“提升老街區(qū)、培育新街區(qū)、創(chuàng)建名街區(qū)”的總體要求，以現(xiàn)有市(縣)、區(qū)特色街區(qū)為載體，整合功能、優(yōu)化布局、形成特色、集中打造15個市級重點特色街區(qū)：崇安寺小婁巷旅游文化街區(qū)、站前“夜間經(jīng)濟”步行街區(qū)、廣益路美食休閑特色街區(qū)、清名橋歷史文化街區(qū)、電子信息特色街、吳橋中心廣場商業(yè)休閑街區(qū)、惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、湖濱路旅游休閑商業(yè)街、萬達廣場商業(yè)步行街、榮巷歷史文化街區(qū)、新天地東亞國際風情街、蕩口古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)、惠山新城商務休閑街區(qū)、人民路步行街區(qū)、宜興竹海錦城商業(yè)休閑街區(qū)。3、無錫城市綜合體發(fā)展目標以及商業(yè)效益“十二五”期間，無錫提出要建成50個以上城市綜合體，著力打造一批集聚輻射能力強的重點物流園區(qū)、重要商品市場、商業(yè)特色街區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，形成區(qū)域性商貿(mào)物流中心，這將進一步推動無錫服務產(chǎn)業(yè)向高端化發(fā)展。城市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到特定程度的產(chǎn)物。作為“城中之城”，城市綜合體匯集購物、辦公、居住、娛樂、餐飲等于一體，為市民提供快捷高效的服務，極大地提高了城市的生活和宜居品質(zhì)。比如以前的河埒口地區(qū)，雖然人氣也比較旺，但由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)布局顯得雜亂，地區(qū)的環(huán)境和品位比較欠缺。而自萬達廣場建成后，帶來了非常好的商業(yè)效應和社會效應，周邊的房地產(chǎn)業(yè)也迅速升溫，可以說是城市綜合體的一個成功典范。接下來，河埒街道還將致力打造特色商業(yè)街區(qū)，通過合理布局規(guī)劃，用2年的時間打造一條四五萬平方米的建筑路商業(yè)街。4、惠山區(qū)萬達商業(yè)廣場帶給本項目的機會惠山區(qū)獨特的區(qū)域位置造就了惠山區(qū)未來商業(yè)發(fā)展的機會與潛力。惠山區(qū)萬達廣場的入駐更是會惠山區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來利好消息。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，惠山區(qū)政和大道已經(jīng)成為區(qū)域中心商業(yè)金融中心地帶。萬達城市綜合體以及完達商業(yè)步行街，與本項目“意大利名品商業(yè)街”相互輝映。在惠山核心地段成為商業(yè)街亮麗風景線?！耙獯罄飞虡I(yè)街”在政府的大力支持下，一定能成為無錫最亮麗的商業(yè)風景線，同時給惠山整體商業(yè)檔次，商業(yè)氛圍帶來良好的蝴蝶效應。第四章：項目的運營思路一、 概念定位購物中心是具有良好規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，而傳統(tǒng)商業(yè)街一般是自發(fā)形成的無規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，二者都是一種商業(yè)物業(yè)類型，相同點在于都是由多個零售商鋪集合在一起從事零售經(jīng)營活動的商業(yè)經(jīng)營場所，各個零售上都是獨立、分散經(jīng)營、自負盈虧的，都是具有購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多種功能，既具有傳統(tǒng)商業(yè)所有的功能又能對新興城區(qū)的商業(yè)招商產(chǎn)生重要影響。購物中心與商業(yè)街區(qū)又具有較大的區(qū)別，其中最本質(zhì)的區(qū)別在于前者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)比較集中，主要集中在少數(shù)投資商、開發(fā)商手上，由經(jīng)營管理公司對租戶進行統(tǒng)一管理；而后者的物業(yè)產(chǎn)權(quán)則比較分散，一般分屬于多個不同的業(yè)主。各種門類松散地結(jié)合在一起，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與經(jīng)營管理。而我們項目的商業(yè)街既不同于傳統(tǒng)的商業(yè)街也不同于無錫現(xiàn)有的商業(yè)街，前期是由開發(fā)商進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，盡管準備在今后的運營過程中要將物業(yè)產(chǎn)權(quán)采取拆零銷售，先租后售、以租促售，但中、后期我們基本要按照購物中心的運作模式來運營，即以統(tǒng)一招商為主體，采用統(tǒng)一布局規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方法完成開街及其后的管理。二、 經(jīng)營布局定位商業(yè)街的各個經(jīng)營門類是有計劃地組合在一起。經(jīng)營門類包括各種購物類、餐飲類、娛樂類等。這些經(jīng)營門類的類型、規(guī)模、數(shù)量、特色、品牌、檔次等在街區(qū)都應有明確的規(guī)定，如服裝經(jīng)營類，其經(jīng)營的規(guī)模、面積、位置布局、針對的目標消費對象、引入的品牌特點都應該有明確的要求。各種經(jīng)營門類的選擇及組合方式是根據(jù)街區(qū)的目標商圈特點確定的，其目的是全面滿足目標商圈人群的物質(zhì)和精神方面的需求。按照國內(nèi)外購物中心通用的黃金分割定律為：購物類占52%、娛樂餐飲類占48%，而本項目可根據(jù)實際情況購物類可達70%。同時，各門類需按比例均衡配合，其間互補性強、相互促進作用大、共同對消費者形成較強的聚集力、吸納力，并盡可能避免同類經(jīng)營的惡性競爭，從而使商業(yè)街各個經(jīng)營門類的經(jīng)營利潤最大化。三、 形象與檔次定位新型商業(yè)街除了具有多功能于一體的特征外，同時也要對新城區(qū)的商業(yè)格局、城市形象產(chǎn)生重要的影響。本項目是惠山區(qū)首開特色商業(yè)街項目，所以其獨特的建筑設(shè)計與風格要使使其形象在當?shù)丶爸苓叧鞘卸伎胺Q獨樹一幟，是惠山區(qū)最具時尚特色的形象代表，所引進的品牌是意大利特色、優(yōu)質(zhì)品牌，所有入住的經(jīng)營商鋪要體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)品牌、國際特色形象。品牌形象，所有廣告形象設(shè)計應成為與之相配套的意大利風格鮮明特色。商業(yè)街未來主要是為無錫地區(qū)的居民服務的，既不但有惠山區(qū)的行政工作人員、居民群體，同時要吸引老城區(qū)以及江陰的新型消費群體。其消費品位都是無錫經(jīng)濟、文化、商業(yè)流通的新觀念在消費領(lǐng)域的反映。以時尚品牌為主流，其檔次定位應以中檔大眾消費為基礎(chǔ)，在此層面上有所提升的中高檔消費，其中中高檔、中檔的比例為40：60。四、消費客戶群定位在商品經(jīng)濟日益發(fā)達的現(xiàn)代社會，能吸引顧客前來購物及消費的有兩類：一類為交通便捷；二類為特色服務。而對于本項目來說，目標顧客群有兩類：一類為當?shù)刂懈邫n收入的群體，此類顧客多為到上?；蚰暇┑鹊叵M，部分為有車族；另一類為年輕、時尚、具有新潮消費觀念的一族，年齡層在2035歲的群體。商業(yè)街要以中高檔商品和消費吸引前者，要以特色的商品和國際時尚品牌效益吸引后者。五、 經(jīng)營管理定位商業(yè)街是商店群的集合體，是眾多零售商匯集在一起從事商品零售經(jīng)營活動的商業(yè)場所。分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理是商業(yè)街管理的基礎(chǔ)。零售商的經(jīng)營活動是分散的、獨立的，各自獨立承擔經(jīng)營的風險、自負盈虧，各自的經(jīng)營狀況相互關(guān)聯(lián)性不大。同時商業(yè)街又是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營管理公司對商業(yè)街進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，對經(jīng)營布局、商品組合、招商推廣、形象宣傳、營銷活動等都進行統(tǒng)一運作管理。本項目在統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的原則下組成管理團隊，以現(xiàn)代管理理念為指導，以務實高效的工作方法達到創(chuàng)新一流的效益。第五章：投資計劃與經(jīng)濟分析一、投資計劃及建設(shè)周期1.投資計劃擬成立 “意大利名品貿(mào)易公司”，對“意大利精品商業(yè)街”進行統(tǒng)一招商以及經(jīng)營管理。 2.建設(shè)周期2012年1月6月組織籌備成立意大利名品貿(mào)易公司，2012年9月份開始對其他城市特色商業(yè)街進行考察、對本項目業(yè)態(tài)進行前期考察以及招商洽談。擬定首期意大利名品商業(yè)街2013年10月份以后與萬達廣場、萬達步行街同時開業(yè)。第一階段（2012年1月-2013年9月）首期意大利商業(yè)街籌備期、招商期。第二階段（2013年10月-2014年）首期意大利商業(yè)街市場培育期，步入規(guī)范期。百好錦園三期商鋪招商開始。第三階段（2015年-2018年以后）首期意大利商業(yè)街逐步發(fā)展期、走向成熟期。首期意大利商業(yè)街逐步走向成熟，百好錦園三期商鋪開始招商開業(yè)，因為有先前招商資源以及經(jīng)驗，初步預計需要3年時間。二、意大利商業(yè)街項目機會分析前提條件根據(jù)惠山區(qū)開發(fā)區(qū)政府在意大利羅馬所簽訂的招商引資協(xié)議。以及本項目所占據(jù)的天時、地利、人和因數(shù)。三、經(jīng)濟分析1. 當年財務狀況預測該商業(yè)項目的第一年完全屬于放水養(yǎng)魚的時間，根據(jù)第一年經(jīng)營發(fā)展的情況來進一步確定下一年度的商業(yè)經(jīng)營和維護。所以第一年的經(jīng)營過程中可能主要是費用，在商業(yè)經(jīng)營管理方面的收入為負收入。以下我們將前一年可能產(chǎn)生的費用支出羅列如下：A 管理費用（固定成本）：主要包括人員工資、獎金、福利和辦公費用。根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來看，我們的人員主要應該包括經(jīng)營管理公司負責人1名、翻譯1名、招商及營銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護人員2名。共計12名。如人均工資設(shè)為40000元/年，則人員費用全年有48萬元，辦公費用為我們商業(yè)街項目管理組日常的辦公開支，主要包含辦公地點的租金（10萬/年）、水電費（1萬元/年）、通訊費（10萬元/年）、誤餐費（5.5萬元/年）等等開支，我們根據(jù)大致預估可暫定為 26.5萬元/年。這樣管理費用總計有74.5萬元/年。（此費用以后每年都按此預估）B 經(jīng)營費用（可變成本）：主要包括前期招商費用、廣告宣傳費用、交通配套貼補費用。（1）前期招商費用： 本項目獨特的定位，招商引資對象為意大利的品牌企業(yè)，赴意大利招商洽談，以及意大利客戶來無錫考察招待等，以及本項目對高端人才的引進人力成本等注定本項目招商費用成本很大。為了能順利引進商家營造商業(yè)氛圍，前期根據(jù)我們的工作計劃安排需要如下450萬元的開支費用。A、新聞發(fā)布費用：50萬元B、招商手冊制作費用：30萬元C、廣告媒體宣傳費用：300萬元D、其他不可預見費用：20萬元E、意大利招商交通配套貼補費用： 50萬元/年（2）廣告宣傳費用：為長期宣傳的費用估計100萬元/年；綜上所述該項目第一年的經(jīng)營費用預計在524.5萬元人民幣，項目第一年實際虧損狀態(tài)。2、項目第一年度的財務預算項目第一年度的財務預算科目金額（萬元/年）計算依據(jù)管理費用 （固定成本）人員費用48根據(jù)商業(yè)街今后的維持情況來看，該項目的人員主要應該包括經(jīng)營管理公司負責人1名、招商翻譯1名、招商及營銷人員2名、保安人員4名、保潔人員2名、水電及工程維護人員2名。共計12名，如人均設(shè)為40000元，則人員費用全年有48萬元。辦公費用14主要是對辦公場所的租賃費用（10萬元/年）及相關(guān)辦公用品折舊及攤消（辦公設(shè)備30萬元分十年攤消）的預測,水電費1萬元誤餐費5.5按照每人每天15元的餐費補貼結(jié)算300天的總費用業(yè)務招待費36按照每月30000元的業(yè)務招待費開支預測12個月差旅費用50按照每月40000元的差旅費開支預測12個月通訊費10按照每月8333元的辦公通訊費開支預測12個月合計固定成本163.5經(jīng)營費用 （可變成本）招商費用450定期宣傳費用100為長期宣傳的費用估計8.34萬元/月，計算12個月合計可變成本50總經(jīng)營費用763.53.可見擬成立“意大利名品貿(mào)易公司”第一年支出以及開支綜合成本約763.5萬元。4.初步預計估算項目經(jīng)營前3年，都處于負收益狀態(tài)。項目經(jīng)營第三年處于處于保本期。只有當百好錦園三期的商業(yè)約11000平米整體招商結(jié)束正式營業(yè)后，才有可能開始盈利。四、利潤點分析可見意大利商業(yè)街經(jīng)營管理公司前三年初步預計虧損1000多萬。這對“意大利商業(yè)街”的經(jīng)營管理公司來說，是很大一個壓力。所以必須從其他經(jīng)濟利益上給予相關(guān)的彌補。商業(yè)街的經(jīng)營管理是非常重要的，若將商業(yè)分開銷售給獨立的業(yè)主。那么對統(tǒng)一招商經(jīng)營管理一定會照成影響。造成招商不利或者業(yè)主與經(jīng)營者糾紛等不利統(tǒng)一經(jīng)營管理事宜。因此可考慮由“意大利名品商業(yè)街”所屬經(jīng)營公司統(tǒng)一購買百好錦園二期商業(yè)店面。百好錦園開發(fā)商給予一定的價格優(yōu)惠。政府對開發(fā)商進行一定的補貼。從而達到“多贏”效果。這樣意大利商業(yè)街所屬經(jīng)營公司才能在所購店面后期的升值空間上彌補掉前期的虧損資金。第六章：政府政策支持特色商業(yè)街是展示城市商業(yè)形象和商業(yè)發(fā)展水平的重要窗口，是城市競爭力的重要體現(xiàn)。因此中外很多城市都重視特色商業(yè)街的建設(shè)?，F(xiàn)在政府都大力投入資金建設(shè)特色商業(yè)街。無錫天力房地產(chǎn)開發(fā)有限為惠山區(qū)招商引資企業(yè)，也是一家具有社會責任感的公司。經(jīng)開發(fā)區(qū)政府的建議以及在羅馬招商引資期間所簽訂的協(xié)議。擬成立