天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法.doc

天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱征管法）、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則等有關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。第二條 應辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指按照土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中包括未預征土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第三條 土地增值稅以區(qū)縣級以上政府有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別進行清算。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目在2005年10月1日以前立項且銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積15（含15）以上的，對其銷售剩余部分房地產(chǎn)建筑面積的收入，暫按規(guī)定的預征率征收土地增值稅；銷售房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積不足15的，既要按現(xiàn)行的預征率征收土地增值稅，還應按本辦法進行清算。第五條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用（單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積）乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第二章 清算條件第六條 符合下列情形之一的，納稅人應到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已通過竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;（二）取得開發(fā)項目銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）納稅人涉嫌重大稅收違法行為的；（五）其它需要清算的情況。第三章 清算受理第八條 土地增值稅清算的方式（一）納稅人自行清算納稅人自行整理項目清算的相關(guān)數(shù)據(jù)，歸集收入、扣除項目等內(nèi)容，并按照稅務(wù)機關(guān)要求報送資料；（二）納稅人可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證工作。稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證的，應按規(guī)定的標準格式出具土地增值稅清算鑒證報告（附件一，以下簡稱鑒證報告），對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。第九條 對符合本辦法第六條規(guī)定的土地增值稅清算項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本辦法第七條規(guī)定的土地增值稅清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算，對于確需進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達土地增值稅清算通知書（附件二，以下簡稱清算通知書），納稅人應當在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。符合以上兩種情形進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，須填寫土地增值稅清算材料清單（附件三）。應提交的有關(guān)資料如下：（一）土地增值稅清算申請表（附件四）；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、銷售（預售）許可證等與房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件；（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送鑒證報告。第十一條 清算受理的流程（一）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告進行清算，且繳納稅款的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)管理部門對提交資料核準后，直接辦理納稅手續(xù)；（二）納稅人自行進行清算，或涉及清算退稅的項目，主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且報送的清算資料齊備的，予以受理，并出具土地增值稅清算受理通知書（附件五）；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在30日內(nèi)補齊，并出具土地增值稅清算補充材料通知書（附件六），納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊資料后，予以受理；主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應在90日內(nèi)組織清算審核，并出具土地增值稅清算核準通知書（附件七）。第四章 清算審核第十二條 清算審核包括書面審核、實地調(diào)查。書面審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算的準確性等。實地調(diào)查是指在書面審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅申報的客觀性、真實性、合理性進行審核。第十三條 直接銷售房地產(chǎn)的收入確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品直接銷售的，應以雙方簽訂已在房管部門備案的房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預售合同和具有銷售合同性質(zhì)的協(xié)議書等所載的銷售金額及其他經(jīng)濟利益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整；在清算后發(fā)生補、退房款的，比照本辦法第五條規(guī)定計算補、退稅款。第十四條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用。第十五條 土地增值稅扣除項目確定的原則（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的面積占總面積的比例計算分攤。（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。第十六條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費的確認（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費；（二）拆遷補償費應實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證應一一對應。第十七條 前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費的確認（一）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費應真實發(fā)生，不得存在虛列情形，預提的公共配套設(shè)施費不得扣除；（二）房地產(chǎn)開發(fā)費用不得記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費；第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施的確認：（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（二）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。第十九條 建筑安裝工程費確認（一）發(fā)生的費用應與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復計算扣除項目；（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等。第二十條 開發(fā)間接費用的確認開發(fā)間接費用應真實發(fā)生，預提的開發(fā)間接費用不得扣除。第二十一條 開發(fā)費用的確認（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除；（三）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法；（五）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。第二十二條 拆遷安置有關(guān)問題的確認（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費；（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。第二十三條 質(zhì)量保證金扣除問題的確認房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留一定比例的工程款作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金應在一定時間內(nèi)支付。因此，在計算土地增值稅時，對竣工結(jié)算后，開發(fā)企業(yè)扣款，但施工方對該部分扣款已開具合法有效憑證的，按扣留的質(zhì)保金全額扣除；未開具合法有效憑證的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅及簽訂土地出讓合同所繳納的印花稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。第二十六條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算繳納的土地增值稅，不加收滯納金。第二十七條 納稅人報送的項目清算資料、鑒證報告，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核、納稅評估，發(fā)現(xiàn)稅收負擔率明顯偏低或有疑點的，稅務(wù)機關(guān)可以會同財政部門委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算審核，原則上同一項目不得委托同一稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算審核和鑒證業(yè)務(wù)。第五章 清算管理第二十八條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收（具體核定征收辦法另行規(guī)定），并對納稅人下達土地增值稅清算核定征收通知書（附件八）。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第二十九條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。第三十條 納稅人扣除項目憑證和稅務(wù)中介機構(gòu)的工作底稿應按照規(guī)定的統(tǒng)一格式制作電子文件，隨同清算資料報送主管稅務(wù)機關(guān)。第三十一條 經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)清算審核后，需辦理退土地增值稅的，依照有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。第三十三條 對納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)出具鑒證報告的清算項目，稅務(wù)機關(guān)保留審核權(quán)、稽查權(quán)。每年稅務(wù)機關(guān)要對受理的鑒證報告內(nèi)容進行抽查，并將此項工作列為常態(tài)化管理內(nèi)容。第六章 對稅務(wù)中介機構(gòu)的管理第三十四條 稅務(wù)中介機構(gòu)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)時，應對不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)清算項目所涉及的收入、成本、費用等情況加以區(qū)分并說明情況。第三十五條 稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證。應按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的鑒證報告范本和內(nèi)容對鑒證情況出具鑒證報告，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。第三十六條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假涉