珠海房地產業(yè)分析.doc

分析珠海房地產行業(yè)與BEST企業(yè)行業(yè)外部環(huán)境分析：1、政治法律環(huán)境2011年的兩會已經落下帷幕，房價調控政策的出臺、實施再次引來房地產商和購房者的關注。目前珠海房地產市場主流消費人群以珠海改善性需求和投資置業(yè)需求為主，隨著珠海樓價的不斷走高，市場的消化能力出現下滑，再加上“新國八條”的調控作用，2011年1-2月全市住宅銷售面積為25.63萬，同比下降22.2%，一旦珠海納入限購范疇，短時間珠海在售項目將面臨銷售更為惡劣的政策和銷售環(huán)境，珠海市場容量將會繼續(xù)出現縮小的可能。2、經濟環(huán)境 珠海房地產發(fā)展的拉動力是外來資金與外來需求。以外來資金與技術帶動本地的經濟與產業(yè)是中國經濟發(fā)展迅速最直接的原因。珠海房地產發(fā)展的推動力是珠海經濟的平穩(wěn)增長。經濟增長需要房地產業(yè)的拉動的同時也為房地產業(yè)的發(fā)展提供了基礎支持。經濟的平穩(wěn)增長增加了居民購買力，增建了城市基礎設施，優(yōu)化了城市功能，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了更多的空間。3、技術要素（1）融資創(chuàng)新房地產行業(yè)有著自己的創(chuàng)新融資方法。在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。（2）銷售創(chuàng)新品牌戰(zhàn)略：主導開發(fā)企業(yè)發(fā)展從國際趨勢來看，品牌是企業(yè)長遠發(fā)展最大的價值，從產品開發(fā)到企業(yè)形象定位，其背后蘊含的質量和服務是整體品牌的保障。因此，項目和企業(yè)品牌融為一體、統一發(fā)展是房地產企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。具體方法：體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務是有專門針對的。全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。（3）建筑技術應用比例提高對于開發(fā)商，提高技術應用比例是成功的必由之路：一是常規(guī)技術、施工質量、用材品質的提升；二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態(tài)節(jié)能產品。（4）精細化整合產品設計趨勢在精細化設計方面，國內房地產市場的經驗并不多，仍屬于起步階段。對于正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、標準化模式將是未來產品開發(fā)的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體。4、社會與文化要素（1）家庭結構因素：目前我過家庭結構發(fā)生了顯著的變化，向小型化發(fā)展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果，同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。（2）氣候：珠海屬低緯度的亞熱帶海洋性氣候，常年四季如春。 （3）城市化：隨著粵西沿海高速公路的建成通車，廣珠城際軌道、江珠高速公路正在加緊興建，港珠澳大橋的前期工作加速推進，珠海從交通網絡末梢轉化為交通樞紐。為此，市委、市政府積極將珠海建設成為“最適宜居住、最適宜創(chuàng)業(yè)、最富有魅力”的海濱山水城市。5、人口因素 珠海人口有幾個顯著特點：總人口增量小，戶籍人口增量大，暫住人口從03年開始減少；人口老齡化。珠海的人口因素形成了一個特殊的市場需求：非珠海人口（沒有珠海戶籍或沒有在珠海工作的人）通過在珠海購房成立珠海家庭（戶口家庭），老年人口特征較為突出。非戶籍的外來鋼性居住需求加上外來投資需求影響著珠海的整體供應結構，因此發(fā)展珠海房地產業(yè)應多加關注人口的變化。行業(yè)具體環(huán)境分析：1、特定的顧客：珠海市常住人口2、特定的供應商：（1）政府：提供土地（2）建材公司（3）電氣公司（4）物業(yè)管理公司（5）房地產中介公司（6）銀行：提供資金3、主要競爭對手與主要競爭環(huán)境：（1）城市間經濟實力的差距（2）同城市間地區(qū)的差異（3）新進入者：進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經驗和資本。（4）來自替代品的競爭壓力 （5）來自潛在進入者的競爭壓力 （6）政府推廣的經濟試用房對開發(fā)商們來說是一個強有力的競爭，但目前對入住經濟適用房的條件審核還比較苛刻，競爭力不強。 （7）來自同行競爭者的壓力：壓力較大，應為房屋為必需品，除了品牌效應的影響，地段，價格，交通等對購房者的決策有較大影響，而多數不會太在乎品牌問題。4、特殊壓力集團分析：（1）資金 對房地產開發(fā)業(yè)來說，討價還價能力比較強的“供應商”應該算是銀行。過去這些年，銀行基本上控制著向房企貸款的主動權，貸款規(guī)模、時間長短、利率高低等等。所以，房地產開發(fā)業(yè)的關鍵性影響因素幾乎就落在金融政策，也就是貨幣的可獲得性上。（2）利益相關者 利益相關這主要為政府。由于國家政策對于房地產開發(fā)的影響很大，加上土地出讓權掌握在政府手中，因此房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與政府有著千絲萬縷的關系。（3）社會市場體制越來越健全，個體消費者的權利越來越大，它們轉向競爭品牌或替代品的成本極低，要足夠重視。企業(yè)構建：我們是BEST房地產公司，利潤不是我們企業(yè)的終極目標，而是回饋社會的基礎，為人民構建更美好的生活。我們公司總部設在珠海，是國內小有名氣的一間企業(yè)，2010年終收益超過6億，在開發(fā)水平、工程質量、銷售管理方面均為高端代表。（1）組織結構： 本公司的組織結構為矩陣結構，信息傳遞快且暢通，決策更專業(yè)。由上至下、左至右分布為股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經理室、行政管理部、人力資源部、財務管理部、投資發(fā)展部、市場營銷部、技術管理部、工程管理部和采購管理部。（2）行為準則：本公司具有一套完整的行為準則，要求員工認真做好本職工作，嚴格遵守社會規(guī)則，充分兼顧他人利益，高度認同思想理念與價值觀念。（3）企業(yè)文化：在企業(yè)文化上，本公司秉承友善、進取、誠信的企業(yè)精神，并堅信“品牌力度在于品質，品牌精度在于細節(jié)”這一信念，擁有各方面的特點：經營理念為“為人們構建更美好的生活”，人力資源理念為“以人為本”，管理理念為“創(chuàng)新永無止境”，服務理念為“從小事做起，關心每一個細節(jié)”。企業(yè)內部分析：（1）價值鏈：投資策劃、土地獲取、項目策劃、規(guī)劃設計、采購管理、工程管理、銷售管理、售后服務、物業(yè)管理（2）核心競爭力： 我們企業(yè)的核心競爭力是一體化，從土地開發(fā)到管理銷售都是由我們企業(yè)一并負責；令一個是我們的房屋設計有針對不同層次顧客的需求，開發(fā)廣大市場，我們的企業(yè)分開三個層次開發(fā)房產，針對收低較低者建設面積較小，位置相對偏僻，設施基本完整的經濟房，而對小康家庭則建設設施相對完善的房屋，對于收入富足者則建設頂層復式單位以及獨立別墅。SWOT分析（1）優(yōu)勢：珠海具有獨特的區(qū)位、環(huán)境和特區(qū)品牌優(yōu)勢，加上港珠澳大橋、高鐵的間接影響及其它大型項目的落實，珠海交通樞紐逐步建成，人們往來于香港、澳門之間更加便捷，港澳居民定會成為珠海樓市的生力軍。無論是社科院的中國宜居城市排名，還是媒體所報道的最具國際化的閑居城市、南中國最具魅力的國際灣居，珠海似乎都跟“住”有關。就本企業(yè)來說，我們的優(yōu)勢的房屋類型充分考慮了客戶的需求，市場因此十分廣大。（2）弱勢：技術風險、政策風險增加。 房地產位置的固定性、地區(qū)性和單一性及由此而興起的級差效益性。房地產的耐久性和經濟效益的可靠性。 投資規(guī)模大，開發(fā)建設周期長。就本企業(yè)分析，我們企業(yè)的弱勢主要是地理環(huán)境不夠優(yōu)越，雖然交通便利，可是還是相對不夠中心。 （3）機會：珠海房地產前景良好，不出兩年，外商與本土開發(fā)商平分天下、形成對峙局面一定會在珠海出現，就目前外商入珠與本土開發(fā)商爭地盤已經成為事實。而本土的消化量有限，開發(fā)商必定要拓展外銷，港澳、廣深的高房價也在不斷送來一部分置業(yè)者進入珠海，他們對高房價的承受力遠高于珠海本地普通置業(yè)者。外商對本地開發(fā)商形成的競爭壓力必將推動產品走向極至，好產品、大投入也將不斷助推價格上揚，由此珠海開發(fā)商、置業(yè)者形成本、外地輪換也不是不可能。因此，我們企業(yè)的發(fā)展機會就是不止在珠海，而是到外市甚至外省發(fā)展。（4）威脅：出現將進入市場的強大的新競爭對手 現有的競爭者華發(fā)、格力地產等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構成威脅。匯率和外貿政策的不利變動 2011年銀行信貸政策不明朗人口特征，社會消費方式的不利變動 珠海以后的城市發(fā)展推高生產生活成本，城市是公共產品，城市的發(fā)展必然帶來生產、生活成本（房價高漲，教育醫(yī)療費用增加），如果政府沒有實施有效干預，市場的排它性將逐步排除城市弱勢群體，使其無法享受城市建設的成果。容易受到經濟蕭條和業(yè)務周期的沖擊 政府已逐漸出臺一系列政策，使大規(guī)模拿地的機會越來越少，經營模式難以為繼。對于尚未出臺“限購”、房價調控目標等調控政策的珠海而言，樓市未來走勢仍充滿變數。SWOT分析結論： 房地產是一個高投資高收入的行業(yè)，雖然國家的政策給房地產行業(yè)很大的限制，但是政策的不完善使房價近幾年都不會有大幅度的變化，從根本上沒有解決房價上漲的問題，所以很多開發(fā)商還是堅信房地產業(yè)可以撈個盆滿缽滿。政策的調控對房地產業(yè)的影響是巨大的，中國近年來經濟的穩(wěn)定發(fā)展使得房地產業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。中國的房價目前總體屬于上升的階段，而且珠海房地產市場給了開發(fā)商很大的憧憬，也有許多有先見之明的開發(fā)商提前登陸了這塊未經開墾的肥沃的土地。開發(fā)商看中的是珠海未來市場的巨大潛力。城市輕軌的建設即將完工，無疑對珠海有極大的幫助，使珠海的交通區(qū)位發(fā)生了改變，也使得珠海的市場更加開闊，將珠海這個曾經的交通末端轉變成了交通樞紐，從而面向了更廣大的消費人群。萬眾矚目的港珠澳大橋工程也正有條不紊的進行著，當2015年完工時，這一座橋梁將香港，澳門和珠海連接到了一起，變得密不可分，三個地方都互相影響。珠海也肯定可以在香港和澳門的帶領下迎來經濟的新一輪發(fā)展，正在建設中的珠海十字門cbd是另一個亮點，這也吸引了許多中外投資商的眼光。所以我公司決定在珠海這塊寶地發(fā)展，像華發(fā)企業(yè)一樣，穩(wěn)扎穩(wěn)打一定會開創(chuàng)出屬于我們的一片天，同時會造福人民。我們會對每項環(huán)節(jié)嚴格把關，絕對不容任何一個細節(jié)出現不可原諒的錯誤，因為這是關乎人民生活質量和生命安全的。我們十分注重房產的質量和售后服務。我們將用我們的專業(yè)，熱情，積極來吸引和打動消費者，也為公司創(chuàng)造出巨大的利潤。中長期發(fā)展、變革計劃珠海在城市化推動下，農業(yè)人口進入城市，增加住房需求，拉升房價。并建設以廣州為中心、廣深、廣珠城際軌道交通為主軸的城際軌道路網，建成珠三角1小時經濟圈。珠海城市建設的加速，為樓市加速發(fā)展注入新動力。本公司決定進軍商業(yè)地產，旅游地產，橫打酒店業(yè)、綜合體項目將是主要方向，逐步面向多元化發(fā)展。對于房地產市場，本公司決定聯合拿地開發(fā)，強強聯手，與格力等地產在調控延續(xù)的2011年聯合開發(fā)。另外，2011年中央構建保障房和商品房兩大住房體系。胡錦濤說要加快保障性住房建設，加強房地產市場調控。2011年全國保障房建設規(guī)?；蜻_1000萬套，比2010年增長72%，市場空間將越來越大。因此本公司決定積極參與保障房建設，雖然保障房項目利潤率低，但其安全系數高，資金周轉速度快，且能得到政府扶持。我們作為一家大型房企，來珠海做企業(yè)，按照現代的理念就是打造生態(tài)、健康的住宅這樣的理念，珠海這個城市最大的特色就是海濱，環(huán)境優(yōu)美，我們希望在以后的發(fā)展上，為大眾打造綠色豪宅。本公司的變革重點將會放在服務上，中國的房地產行業(yè)在金融風暴的深入洗禮后，企業(yè)競爭力必將向服務靠