天友乳業(yè)土地估價報告.doc

土地估價報告 項(xiàng)目名稱：重慶市南岸區(qū)大石支路重慶天友乳業(yè)股份有限公司乳品二廠宗地之分割地塊國有建設(shè)用地使用價格評估（經(jīng)開區(qū)白鶴工業(yè)區(qū)） 第一部分 摘 要一、 估價項(xiàng)目名稱二、委托估價方 三、估價目的四、估價基準(zhǔn)日:2012/10/31五、估價日期六、地價定義 1、用途設(shè)定：評估基準(zhǔn)日時，待估地塊所屬宗地土地登記用途與現(xiàn)狀用途均為工業(yè)。根據(jù)該地塊所屬宗地國有土地使用證和中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007），評估設(shè)定用途為工業(yè)用地。2、開發(fā)程度設(shè)定：待估地塊于評估基準(zhǔn)日時，實(shí)際開發(fā)程度為地塊紅線外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路）和地塊紅線內(nèi)場地平整。根據(jù)此次評估目的，設(shè)定待估地塊開發(fā)程度為地塊紅線外“五通”（即通上水、通下水、通電、通訊、通路）和地塊紅線內(nèi)場地平整。 3、土地利用和規(guī)劃條件說明：待估地塊所屬宗地現(xiàn)狀為工業(yè)用地，地上建筑物主要為工業(yè)廠房、庫房等，總建筑面積為27825，現(xiàn)狀容積率為0.5。待估地塊為重慶天友乳業(yè)股份有限公司乳品二廠宗地，地塊面積為55650，地上為已建的工業(yè)廠房。4、土地使用權(quán)年限設(shè)定： 5、土地使用權(quán)價格權(quán)利設(shè)定： 綜上，本報告評估的土地使用權(quán)價值是在上述設(shè)定用途、開發(fā)程度、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用年限和現(xiàn)狀利用條件等界定條件下，于估價基準(zhǔn)日時的出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)現(xiàn)值。七、估價結(jié)果 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分分析待估宗地所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，綜合考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素對地價的影響，按照土地估價程序，選擇合適的估價方法得出待估宗地本次地價定義條件下的土地評估結(jié)果如下： 評估土地單位面積地價：750.0元/ 評估土地總面積：55650.00評估土地總地價：41737500.0元 大寫：肆仟壹佰柒拾叁萬柒仟肆伍佰元整。 貨幣種類：人民幣元 八、土地估價師簽字九、土地估價機(jī)構(gòu) 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方 二、估價對象 三、估價對象描述 （一）土地登記狀況1、來源及歷史沿革：2、地理位置：重慶市南岸區(qū)大石支路6號； 3、土地登記用途：工業(yè)； 4、宗地圖示四至：待估地塊所屬宗地東至蘭花湖公園在建地，南至蘭花路，西至重慶科瑞制藥公司，北至大石支路（具體見宗地示意圖）。待估地塊宗地內(nèi)圖示部分。 5、土地面積：登記使用權(quán)面積為55650.00；本次評估地塊面積為55650.00； 6、土地級別：重慶市經(jīng)開區(qū)白鶴工業(yè)區(qū)工業(yè)用地III級地段；7、土地權(quán)屬性質(zhì)：國有； 8、土地使用權(quán)類型：出讓； 9、土地登記證書號： 10、登記時間： 11、終止日期： 12、地籍圖號： 13、宗地號： 14、土地他項(xiàng)權(quán)利登記：（二）土地權(quán)利狀況1、土地所有權(quán)狀況：在估價基準(zhǔn)日時，待估宗地為國有土地，土地所有權(quán)屬于國家。 2、土地使用權(quán)狀況： 3、土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：（三）土地利用狀況 根據(jù)現(xiàn)場勘查情況，待估地塊系重慶天友乳業(yè)股份有限公司以出讓方式取得的工業(yè)用地，已進(jìn)行了現(xiàn)狀利用，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用途。通過對待估地塊目前現(xiàn)狀利用狀況及未來的發(fā)展趨勢分析，作為工業(yè)用途應(yīng)為土地最有效使用途徑。待估地塊周圍土地利用類型主要為工業(yè)用地。 評估基準(zhǔn)日時，待估地塊所屬宗地地上建筑物主要為工業(yè)廠房、庫房等，總建筑面積為27825，現(xiàn)狀容積率為0.5。 四、影響地價的因素說明 （一）一般因素 一般因素是影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，主要指影響城鎮(zhèn)用地的地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和行政等因素，通過對土地供給和需求兩方面的不同作用，影響城市地價的總體水平。影響工業(yè)用地地價的主要因素有：1、資源狀況 重慶市南岸區(qū)位于重慶市的長江南岸，境內(nèi)山巒起伏，植被茂密，素有“山城綠色屏障”之稱的著名南山風(fēng)景，眾多的自然景觀和人文歷史景觀160多處。始建于唐宋時期的慈云寺、涂山寺、老君洞等著名宗教寺廟、古剎，抗戰(zhàn)時期的“陪都遺址”保存完好；“一棵樹”觀景臺成為欣賞山城夜色最佳處；南山街道黃桷埡的“泉水雞文化節(jié)”蜚聲海內(nèi)外；新建的濱江路、洋人街和藝術(shù)群雕已成為重慶又一道靚麗的風(fēng)景線。 （1）地理位置及地形地域特征 重慶市位于中國內(nèi)陸西南部、長江上游，四川盆地（信封盆地）東南部，地跨東經(jīng)1051111011、北緯28103213之間的青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶。地界東臨湖北省和湖南省，南接貴州省，西依北靠四川省，東北部與陜西省相連。轄區(qū)東西長470千米，南北寬450千米，轄區(qū)總面積8.24萬平方千米，為北京、天津、上海三市總面積的2.39倍，是中國面積最大的城市，其中主城建成區(qū)面積為647.78平方千米。南岸區(qū)位于東經(jīng)106。314106。472、北緯29。27229。372之間,轄區(qū)西部、北部長江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望，東部、南部與巴南區(qū)接壤。全區(qū)面積265平方公里，陸地占90.33%，河流占9.67%。（2）氣候特征 南岸區(qū)地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無霜期長，冰雪少，風(fēng)小日照少，濕度大，云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫18.5C，無霜期347天，降雨量1097.8毫米，霧日67.8天。（3）資源狀況 礦產(chǎn)資源煤礦，主要為焦煤、肥焦煤、肥氣煤等煉焦用煤，分布于背斜兩翼的文峰至雞冠石、下浩至四公里一帶。砂金，主要分布在峽口鄉(xiāng)廣陽壩周圍的第四系沖積層內(nèi)。鐵礦分布在涼風(fēng)埡、蓮花背、雞公嘴，主要為赤鐵與褐鐵礦。石灰石礦，為本區(qū)優(yōu)勢礦產(chǎn)資源，儲量大，質(zhì)量好，可露采，主要分布在黃桷埡鎮(zhèn)的文峰一帶，南北綿延10多公里，石灰?guī)r儲量4.1億噸，片碎石儲量4.8億噸。廣陽鎮(zhèn)明月山脈石灰?guī)r儲量也甚大。建筑河沙，分布于長江沿岸30余公里，全區(qū)有十幾個大面積采沙點(diǎn)。石英砂巖、磚瓦原料石、建筑石料、地下熱水、礦泉水等資源也十分豐富。旅游資源南岸區(qū)旅游資源豐富，境內(nèi)山巒起伏，植被茂密，素有山城綠色屏障之稱的著名南山風(fēng)景區(qū)，眾多的自然景觀和人文歷史景觀160多處。始建于唐宋時期的慈云寺、涂山寺、老君洞等著名宗教寺廟、古剎，抗戰(zhàn)時期的陪都遺址保存完好；一棵樹觀景臺成為欣賞山城夜色最佳處；南山街道（黃桷埡）的泉水雞文化節(jié)蜚聲海內(nèi)外；位于南山上的南山植物園和加勒比海水世界更是吸引大量游客；新建的濱江路和藝術(shù)群雕已成為重慶又一道靚麗的風(fēng)景線。動植物資源南岸區(qū)植物資源豐富，植物品種達(dá)1632個。經(jīng)濟(jì)作物和觀賞花卉資源占有突出優(yōu)勢，其中茶花、杜鵑、羅漢松、臘梅、櫻花、桂花、海棠等享譽(yù)國內(nèi)外，與蘇鐵、雪松、廣玉蘭、塔柏、蘭花等構(gòu)成觀賞植物主體。水果主要有柑桔、葡萄、枇杷、櫻桃、蘋果等。馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草叢、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體。水資源地表水資源主要是江河溪流帶來的過境水。多年平均過境水總量為年3447.5億立方米，其中，一是長江過境水，二是三條小溪河，年擁水量4048萬立方米，其余為區(qū)內(nèi)其他地表徑流水。地下水資源839.3萬立方米，其中南泉背斜上的雞冠石文峰一線最豐富，達(dá)516.8萬立方米，是區(qū)內(nèi)地下水開采的重點(diǎn)地區(qū)。地下礦泉水現(xiàn)有五個采點(diǎn)：雞冠石、黃桷埡清水溪、涂山、黃山和長生橋，皆為偏硅酸飲用天然礦泉水，地下熱水有采點(diǎn)三個：雞冠石慈母山，單井日涌水量1000噸，水溫40C；南山街道（原南山鎮(zhèn)）銅鑼?shí){竹林溝，單井日涌水量4000噸，水溫42C；海棠溪海棠曉月小區(qū)，單井日涌水量2000噸，水溫53C，其為距主城區(qū)中心最近的天然熱礦泉。交通條件 南岸區(qū)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。已建成的重慶長江大橋、鵝公巖長江大橋、大佛寺長江大橋、菜園壩長江大橋、朝天門長江大橋，橫跨區(qū)內(nèi)，在建的彈廣路、慈母山隧道、重慶東水門長江大橋，規(guī)劃籌建的魚嘴長江大橋、郭家沱長江大橋、寸灘長江大橋和南山隧道、兩江隧道。加上運(yùn)營的重慶長江索道，將構(gòu)成重慶市最具特色的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)。城市軌道交通方面，南岸區(qū)內(nèi)軌道交通三號線（輕軌，2011年12月起開通運(yùn)行)，軌道交通六號線（地鐵，預(yù)計2013年開通。另外規(guī)劃有軌道交通四號線、軌道交通八號線和軌道交通環(huán)線等。 基礎(chǔ)設(shè)施 全區(qū)公路總里程達(dá)630公里，其中等級公路220公里。全年共完成公路客運(yùn)量2851萬人（次），旅客周轉(zhuǎn)量76779萬人公里，比上年增長73.6%；完成貨運(yùn)量2329萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量131823萬噸公里，比上年增長12.7%。全區(qū)全年實(shí)現(xiàn)郵政業(yè)務(wù)量4174萬元，比上年增長30%。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示：2007年末南岸區(qū)城市居民平均每百戶擁有固定電話89部，移動電話193部，農(nóng)村居民平均每百戶擁有固定電話83部，移動電話144部。據(jù)南岸區(qū)旅游局及區(qū)旅游協(xié)會統(tǒng)計數(shù)字，年末全區(qū)共有旅行社16家，其中國際旅行社1家、國內(nèi)旅行社15家、門市部14家；星級賓館12家。郵電通訊基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，已建成以大武口區(qū)為中心，連接廣大城鄉(xiāng)礦區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)密布，四通八達(dá)的郵電信息網(wǎng)。以程控交換數(shù)據(jù)通信、移動通信為主的公用電信網(wǎng)絡(luò)通達(dá)全國及世界各地。全市市話交換機(jī)容量達(dá) 21萬門，電話普及率達(dá) 25部百人。全市移動電話用戶已達(dá) 10萬戶。計算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)已進(jìn)入普通百姓之家。市境內(nèi)供電、供水充裕，特別是隨著市委提出大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)對接、藍(lán)天碧水和民心“三大工程”以及國電寧夏石嘴山發(fā)電有限責(zé)任公司、大武口污水處理廠、大武口第二水廠、石嘴山煤氣工程、道路工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，服務(wù)功能將更加完善。 2、房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場狀況 重慶市直轄10 余年變化是史詩性的建設(shè)性的和開創(chuàng)性的。據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹房地產(chǎn)發(fā)展推動了城市建設(shè)的快速發(fā)展。10年來主城區(qū)的建成區(qū)面積增加了14城市規(guī)模擴(kuò)大到了現(xiàn)在的600平方公里城市布局更加合理道路更加通暢住宅小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美北部新區(qū)、茶園新城區(qū)等區(qū)域板塊的財富價值得到凸顯。從1996年到2006年重慶房地產(chǎn)業(yè)增加值從25.22億元增長到156.4億元年均增長20房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由2.1提高到了4.5。重慶市房地產(chǎn)投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元增長9.33倍年均增速27.4。共計完成房地產(chǎn)投資2684.24億元占同期全社會固定資產(chǎn)投資的25有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資增長。 重慶房地產(chǎn)發(fā)展的順利有其優(yōu)勢所在。首先其擁有良好的社會環(huán)境包括國家的各種調(diào)控政策供地政策等都對城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了極大的作用今年國家的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)政策就極大促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次良好的基礎(chǔ)設(shè)施包括電力水利等的發(fā)展以及城市交通的不斷完善更加促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)。再次良好的外部環(huán)境直轄以來重慶社會經(jīng)濟(jì)的各個方面都發(fā)生了翻天覆地的變化工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸、能源、郵政通訊、金融保險業(yè)等發(fā)展迅猛。作為西部地區(qū)重鎮(zhèn)、長江上游經(jīng)濟(jì)中心重慶的房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。最后良好的社會消費(fèi)基礎(chǔ)重慶城市化正在過程當(dāng)中房地產(chǎn)市場需求大隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展廣大人民群眾的收入水平不斷提高支付能力不斷增強(qiáng)這為重慶房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定了良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。 重慶統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明2007年第一季度重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資118.93億元同比增幅為17.9與去年同期相比回落了7.5個百分點(diǎn)。其中商品住宅完成75.96億元同比增長29.4經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資為6.29億元增長49.7辦公樓投資2.11億元同比增長13.4商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資10.75億元同比減少13.2。專家認(rèn)為重慶房地產(chǎn)投資增速回落是國家宏觀調(diào)控政策作用的進(jìn)一步體現(xiàn)。3、產(chǎn)業(yè)政策 南岸區(qū)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)“314”總體部署和市委、市政府決策要求，全面展開“五個南岸”建設(shè)，加快推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，全面完成了“十一五”規(guī)劃的主要目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展、城鄉(xiāng)面貌的巨大改觀、人民生活水平的明顯提升，向“科學(xué)發(fā)展，提質(zhì)爭先”的總體目標(biāo)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。以“初步建成國家中心城市的窗口和全國宜居環(huán)境的典范，在全市率先進(jìn)入小康社會”作為產(chǎn)業(yè)布局指南。以實(shí)現(xiàn)“兩強(qiáng)三高”為目標(biāo)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)開區(qū)、CBD 彈子石示范區(qū)、南坪、南濱路等重點(diǎn)區(qū)域，形成重慶總部大廈建筑群和城市景觀。在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面先行一步，努力把南岸打造成為國家中心城市的窗口。以“一獎三區(qū)”建設(shè)為目標(biāo)，依托南濱路的人氣優(yōu)勢、南山作為重慶“肺葉”的環(huán)境優(yōu)勢、廣陽島的地緣優(yōu)勢，打造“山水都市”形象，建設(shè)“社會文明和諧、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)富裕、環(huán)境優(yōu)美舒適、資源承載適度、生活方便適宜”的宜居城區(qū)，宜居指數(shù)達(dá)到 90 以上，成為全國宜居環(huán)境的典范。 （二）區(qū)域因素 影響工業(yè)用地價格水平的區(qū)域因素較多，主要有區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度等，本報告僅分析對估價對象產(chǎn)生影響的區(qū)域因素。 待估地塊位于重慶市南岸區(qū)經(jīng)開區(qū)蘭花路北側(cè)，距重慶市南岸區(qū)商服中心約 2.3公里。轄區(qū)內(nèi)擁有南坪、茶園兩大城市副中心，位于主城區(qū)“黃金三角”地帶的彈子石組團(tuán)是重慶市中央商務(wù)區(qū)重要組成部分之一，重慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、重慶市國際會展中心位于轄區(qū)內(nèi)。勞動力資源豐富，綜合素質(zhì)較高。在崗職工年平均工資23000元左右,成本比較優(yōu)勢明顯。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有4所高等院校，多家省級科研機(jī)構(gòu)，集合市內(nèi)其它1000多家科研機(jī)構(gòu)，40余所高等院校，科研實(shí)力雄厚，人才相對富集，為全區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供著智力支持?；A(chǔ)設(shè)施功能完備。重慶是中國西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的交通樞紐，南岸區(qū)現(xiàn)有各類公路640公里，通過渝黔高速公路、石板坡長江大橋、鵝公巖長江大橋、大佛寺大橋、朝天門長江大橋與市區(qū)其他區(qū)域相連，通達(dá)市內(nèi)外各地，全區(qū)電力、煤炭、天然氣等能源供應(yīng)的保障程度高。全區(qū)有70多處自然景觀和90多處人文景觀，是名副其實(shí)的中國優(yōu)秀旅游城區(qū)；南濱路以其高水平的規(guī)劃建設(shè)和高品味的城市餐飲、休閑、娛樂基地，成為我市最具代表性的城市建設(shè)“名片”；廣陽島旅游綜合開發(fā)將是全市未來都市旅游發(fā)展的最大熱點(diǎn)。南坪商圈初具規(guī)模。作為重慶市主城區(qū)五大消費(fèi)購物中心之一，南坪商圈近年來取得突破性發(fā)展。沃爾瑪、百安居、麥德龍、好又多、國美、蘇寧等一批國內(nèi)外知名企業(yè)紛紛入駐商圈，各類商業(yè)業(yè)態(tài)紛呈共榮，初步形成了以購物、會展、金融、休閑、娛樂、商務(wù)、旅游、餐飲和專業(yè)市場為一體的商貿(mào)中心。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強(qiáng)。南岸區(qū)作為重慶老工業(yè)基地之一，正著力汽車、摩托車及其配件、醫(yī)藥、家電、電子及通信設(shè)備、服裝為主的支柱產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展以千億級TD產(chǎn)業(yè)集群為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。政策扶持力度大。投資者不僅可以享受國家政策、西部政策、直轄市政策、三峽庫區(qū)政策、試驗(yàn)區(qū)政策，還可以享受南岸區(qū)為之量身定做的特殊優(yōu)惠政策，真正實(shí)現(xiàn)“一企一策”。投資環(huán)境良好。著力于為投資者提供投資便利化服務(wù)，大力改善硬件環(huán)境、市場環(huán)境、政務(wù)環(huán)境、人文環(huán)境和生活環(huán)境，規(guī)范行政管理，完善企業(yè)服務(wù)，簡化辦事程序，營造出企業(yè)滿意、產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的優(yōu)質(zhì)服務(wù)環(huán)境。 投資環(huán)境 供電：全區(qū)擁有35千伏及以上變電站28座，主變50臺；總?cè)萘?25萬千伏安；配電變壓器3400臺，總?cè)萘?690兆伏安；10千伏以上輸配線路250條，總長1600公里，供區(qū)用電客戶50萬戶，企業(yè)固定資產(chǎn)18億元。供水：主要供水單位重慶市水務(wù)投資（集團(tuán)）有限公司和重慶市水水利投資（集團(tuán)）有限公司?，F(xiàn)有黃桷渡水廠，供水量20萬噸/天；玄壇廟水廠，5萬噸/天；朱家?guī)r水廠，供水量10萬噸/天。擬建白洋灘水廠，設(shè)計能力20萬噸/天。主干管300多公里，支管1000多公里，供水覆蓋80萬人。交通：以繞城高速公路、慈母山隧道、茶園路、港口大道、渝巴路等道路重大交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為重點(diǎn)，著力打造“十縱八橫”道路交通骨架網(wǎng)絡(luò)。以東港集裝箱碼頭、東港物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)構(gòu)建南岸區(qū)公路、水運(yùn)綜合運(yùn)輸體系。以南坪交通樞紐、四公里換乘樞紐、輕軌3號線工程建設(shè)為重點(diǎn)，構(gòu)建方便快捷的城市快速交通網(wǎng)絡(luò)。燃?xì)庠O(shè)備：全區(qū)共敷設(shè)燃?xì)夤艿?29公里。其中D108以上管道152公里，D108以下管道767公里，建設(shè)閥井271個，調(diào)壓箱3410臺，調(diào)壓柜191臺，無人氣站5座，用氣數(shù)量從2000年底的10萬余戶發(fā)展到現(xiàn)在的24.25萬戶。通訊設(shè)施：全區(qū)光纜總長度達(dá)到1744.82公里；固定電話交換機(jī)總量達(dá)到297747萬門；本地客戶專用接入傳輸系統(tǒng)等效帶寬45974.68等效2M公里,國際互聯(lián)網(wǎng)用戶發(fā)展迅猛，互聯(lián)網(wǎng)專線接入城域網(wǎng)帶寬6727.51M，ADSL端口容量94608個。并且，南岸電信完成了覆蓋全區(qū)的ADSL擴(kuò)容，10000客戶系統(tǒng)、97系統(tǒng)優(yōu)化、本地賬務(wù)系統(tǒng)等重點(diǎn)工程建設(shè)。2、交通條件 待估地塊位于匯龍東側(cè)，區(qū)域有蘭花路、大石支路等交通主干道。待估地塊距重慶市菜園壩火車站約5.2公里，區(qū)內(nèi)有快速城市交通干道，對外交通便利度較優(yōu)。 3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況 待估地塊所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施等均由市政統(tǒng)一規(guī)劃配套。目前達(dá)到“五通一平”（通上水、通下水、通電、通訊、通路和場地平整）的開發(fā)配套水平。4、產(chǎn)業(yè)集聚狀況 待估地塊處經(jīng)開區(qū)白鶴工業(yè)區(qū)內(nèi)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施投入都比較大，工業(yè)開發(fā)建設(shè)的政策也相對優(yōu)惠，加之開發(fā)時間比較長，該工業(yè)區(qū)的利用條件已比較成熟，已建成重慶科瑞制藥公司、重慶嘉瑞電氣科技公司、重慶隆鑫動力部件公司等多家大、中、小型工業(yè)企業(yè)，工業(yè)聚集程度較高，適宜工業(yè)發(fā)展。 （三）個別因素 影響地價的個別因素主要是指宗地自身的地價影響因素，即宗地本身的條件和特征，是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異和地價差異的重要因素。估價對象位置、面積、用途、臨街狀況、宗地形狀、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。位置：重慶市南岸區(qū)大石支路6號； 土地面積：55650； 土地用途：工業(yè)用地； 宗地形狀：規(guī)則； 宗地臨路狀況：南臨蘭花路，北臨大石支路； 地質(zhì)條件：地勢平坦，工程地質(zhì)條件良好，利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅； 基礎(chǔ)設(shè)施條件：地塊內(nèi)上下水、電、訊均接駁市政管網(wǎng)，地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)配套程度達(dá)到“五通一平”（即通電、通訊、通路、通上水、通下水和場地平整）。 綜上，估價對象個別因素對地價無不利影響。 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 一、估價依據(jù) （一）全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部門頒布實(shí)施的法律、法規(guī)和規(guī)章1、中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議關(guān)于修改中華人民共和國土地管理法的決定第二次修正） 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國物權(quán)法 4、中華人民共和國公司法 5、中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 6、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令第 55號） 7、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)200428號） 8、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號） 9、國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號） 10、國土資源部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地登記的通知（國土資發(fā)2003年383號） 11、國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的通知（國土資發(fā)2002195號） 12、國土資源部制定發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第 39號） 13、國土資源部辦公廳“關(guān)于印發(fā)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）的通知” （國土資發(fā)2006114號） 14、國土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號） 15、國土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知（國土資發(fā)2008308號） （二）重慶市人大和政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、規(guī)章及政策性文件1、重慶市土地管理?xiàng)l例2、重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（渝政發(fā)2008 37號）3、重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃工業(yè)用地規(guī)劃導(dǎo)則（試行）（渝規(guī)發(fā)200819號）4、重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價（2010年1月1日）5、重慶市基準(zhǔn)地價級別冊（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2001）3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007）（四）其他資料1、2009年重慶市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價圖二、土地估價 （一）估價原則 1、合法原則 在評估過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，堅(jiān)持規(guī)范操作，要求在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行評估，對評估資料的合理、合法性進(jìn)行甄別；在設(shè)定地價定義時，應(yīng)按合法原則，合法地界定土地的用途、容積率、使用年期等土地使用條件，確保評估結(jié)果的客觀、公正性。 2、替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而 趨于一致。 3、變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。 4、協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。5、最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 6、多種方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價格。（二）估價方法 根據(jù)2009年重慶市工業(yè)用途基準(zhǔn)地價圖和重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價（2010年1月1日）以及現(xiàn)場查勘情況，考慮到待估宗地登記用途和實(shí)際用途均為工業(yè)，評估時根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2007），設(shè)定為工業(yè)用地。根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，結(jié)合待估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件、所在區(qū)域的土地市場情況和土地估價師收集的有關(guān)資料，并結(jié)合該項(xiàng)目的估價目的，分析、選擇適宜于評估待估宗地土地使用權(quán)價格的評估方法。 1、采用的方法 根據(jù)重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價（2010年1月1日）和重慶市基準(zhǔn)地價級別冊，待估地塊處石嘴山市城市區(qū)工業(yè)級地段，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。盡管該基準(zhǔn)地價成果未按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定進(jìn)行更新，但可通過基準(zhǔn)日等修正，得到與當(dāng)前地價水平相適應(yīng)的結(jié)果，基準(zhǔn)地價及其修正體系仍具有較好的現(xiàn)勢性，至今仍在使用。故可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。待估宗地所在區(qū)域有重慶市南岸區(qū)國土資源管理分局向重慶市國土資源局上報的土地征收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)資料及其他成本法可依據(jù)的費(fèi)用及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)評估人員調(diào)查，目前征收土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)仍按該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，故該資料仍具有較好的現(xiàn)勢性，可選用成本逼近法進(jìn)行評估。 2、不采用的方法 考慮到待估宗地作為工業(yè)用地，其土地收益在實(shí)際估價中難以剝離和確定，不適宜采用收益還原法評估； 考慮到待估宗地所處區(qū)域工業(yè)用地的土地市場交易資料少，無法選擇到與待估宗地相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場交易案例，不適宜采用市場比較法評估； 考慮到待估宗地系工業(yè)生產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的土地，不屬于詳細(xì)規(guī)劃控制條件下大強(qiáng)度投資建設(shè)、高效利用的用地類型，不適宜采用剩余法評估。 綜上所述，本次估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評估。 （三）估價結(jié)果 1、兩種估價方法的估價結(jié)果 根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)、政策和委托方提供的有關(guān)資料，經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)人員實(shí)地查勘，遵循土地估價的理論與原則，按照評估工作程序，采用科學(xué)合理的估價方法，選取依據(jù)充分的數(shù)據(jù)