老年公寓房地產項目可行性研究報告.doc

一、基本情況隨著人們生活水平的不斷提高和醫(yī)療科技的不斷進步，世界各國的人口老齡化趨勢亦日益明顯。目前，人口老齡化已是我國和當今世界各國共同面臨的人口發(fā)展問題，并已成為重大的社會問題，它必將對社會、經濟、思想、文化等各方面產生巨大的影響。因此，充分認識和解決人口老齡化，發(fā)展社會福利事業(yè)，已是世界各國、尤其是我國面臨的又一艱巨任務。鑒此，策劃籌建*項目，既能為政府分憂，又能家庭解難，必將得到政府的扶持的政策的支撐。同時，有需求必定有商機，需求大則商機旺，本項目可行性強，經濟效益也十分明顯?；I劃背景二十一世紀是人們追求綠色、環(huán)保、健康的世紀。解決人口老齡化，發(fā)展社會福利事業(yè)既是政府形象的具體體現(xiàn)，也是衡量一個國家一個地區(qū)社會文明與進步的重要標志之一。杭州作為中國著名的風景旅游城市和歷史文化名城，具有得天獨厚的地域、人文、環(huán)境優(yōu)勢，她風景秀麗、氣候適宜、地域交通便利，文化底蘊深厚，已經成為人們心目中安度晚年，頤養(yǎng)天年的一方寶地。世界會展城市，國際生態(tài)城市的目標定位，規(guī)劃實施，更令國內外老年人關注和向往。周浦鄉(xiāng)地處西湖區(qū)西南部，距杭州市中心城市18余公里，東與袁浦鎮(zhèn)接壤，南瀕富春江，西與富陽市交界，北倚轉塘鎮(zhèn)，下轄14行政付，1個社區(qū)，農村住戶5858戶，總人口1.99萬人，區(qū)域面積41.482平方公理。周浦鄉(xiāng)交通便捷。從轉塘鎮(zhèn)至周浦鄉(xiāng)有公交334路、從郵電路至靈山風景區(qū)有公交510路，杭富沿江高速公路穿境而過。沿錢塘江標準大道，通往靈山風景區(qū)等主干道形成了全鄉(xiāng)完善的交通網絡。北距之江國家旅游度假區(qū)3.5公里，南鄰富陽國妹高爾夫球場2公里，西至宏福山莊2公里。轄區(qū)內有著名的靈山幻境，大塢風光和湖埠十景等。橫穿周浦連接320國道和富陽市的杭富沿江公路正在建設當中。建設中的周浦鄉(xiāng)將成為杭州西南部旅游休養(yǎng)的熱點地帶。舉目凝望全鄉(xiāng)，遠山如黛，群山疊翠，鳥語花香一片。擇此籌劃老年村，不啻為一上乘設想?？尚谢A本項目的實質是一社會公益項目，將貫徹社會效益第一，經營效益第二的原則，必然會得到省市各級民政部門與社會各界人士的廣泛支持，也必定會受到廣大浙江省內外人士的歡迎。社會迫切需要更多，更好的老年福利行業(yè)以適應老齡化社會的需求。據以世界衛(wèi)生組織定義，一個國家和地區(qū)的老齡人口比例在7%-14%之間即可稱為老齡化，目前我國的上海、浙江、江蘇以及京津等五省市，已成為第一批步入人口老年型的省市。據老年產業(yè)研究專家提供的資料表明，發(fā)達國家老人養(yǎng)老月生活費多數(shù)在1000-1500美元，占總人數(shù)的50.4%；500-1000美元的占21.1%；1500-2000美元的占15.8%。據介紹，發(fā)達國家已經開發(fā)了跨國養(yǎng)老行業(yè)，最著名的就是“陽光海岸”。如美國夏威夷，將濱海丘陵地區(qū)的6平方公里土地劃成3900塊，集中招募老年人認購，興建公寓、簡易別墅等，形成“*”。在我國近幾年北京、海南、廣東等地也出現(xiàn)了一些“國際老人公寓”、“國際敬老院”、“國際老年城”等，將跨國老年作為產業(yè)發(fā)展。再者，隨著知識經濟與商品經濟的發(fā)展，社會結構和家庭觀念也隨之變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，老人獨居的比例日趨增長，老人贍養(yǎng)問題日益成為人們普遍關注的社會問題。本項目擬建的*，借助杭州具有優(yōu)越的人居環(huán)境和周浦鄉(xiāng)幽雅的環(huán)境優(yōu)勢，吸引國際老年人來養(yǎng)老，同時吸引港澳臺各界老人前來度假、旅游、入住以及國內大城市的老年人來養(yǎng)老。所以，市場對老年公寓的需求緊迫，需求量大，積極發(fā)展老齡產業(yè)，強化優(yōu)化銀色產業(yè)已日趨迫切，勢在必行。二、市場預測本項目的籌建，旨地借助杭州、湖州、上海已經具備的優(yōu)越的人居環(huán)境和獨特的旅游資源，以期接納本地區(qū)的老年群體，使之有個實質意義上的“老有所養(yǎng)，老有所為，老有所學，老有所樂，老有所醫(yī)”的公益場所；以期吸引省內外周邊地區(qū)，乃至港澳臺、國內外的老年群體來杭度假、旅游、入住、養(yǎng)老、其市場是廣闊的，前景是樂觀的。杭州市區(qū)市場分析與預測杭州市區(qū)已步入老齡化社會，且老年人口的增幅仍呈上升的趨勢，從人口普查的資料反映，1990-1997年杭州老年人口的比例由11.13%已經上升到14.86%，根據預測，今后4-5年內老年人口的增長率將穩(wěn)中有升，到2020年左右，杭州市區(qū)的老年人口將出現(xiàn)新的增長高峰，屆時老年人口比例預計可達到130%左右，逐個市場潛能不容忽視。就目前而言，杭州市現(xiàn)已進入人口老年型城市，省市兩級政府已發(fā)文著手加快社會福利事業(yè)包括發(fā)展老年產業(yè)，這也是擬建*的一個良好契機。另外、社會迫切需要更多更好的老人村，老年活動中心等福利服務行業(yè)，以適應老年化社會的需求?，F(xiàn)行的托老所、敬老院、福利院功能單一、設施不全、服務面窄，已不能滿足現(xiàn)代老人的需求。資料顯示：杭州現(xiàn)有敬老院30家，總床位只有1500張，遠遠不能滿足需求。而僅市區(qū)現(xiàn)有老年人數(shù)已超24萬，若按5%的入住率匡計，則需12000張床位，期間需求缺口相當可觀，預計到2025年杭州市區(qū)人口將達到200萬以上，屆時將有60萬老人及超老人（100歲以上）出現(xiàn)，可見養(yǎng)老問題必須通過社會化來實現(xiàn)。鑒上，僅杭州市區(qū)本地的市場需求已是供不應求態(tài)勢。浙江省內外市場分析與預測浙江省是個人口大省，且經濟發(fā)達，人們生活水平富足，城市化發(fā)展的進程也位于全國前列，杭州市區(qū)的人文風景、道路交通、氣候環(huán)境、醫(yī)療設施等綜合因素已為老年人的安度晚年，頤養(yǎng)天年創(chuàng)造了良好的先決條件，杭州周邊地區(qū)以及全省范圍內也必將為老人村提供相當規(guī)模的需求市場，保守分析判斷：近十年內浙江省內老人匡計為250-300萬，以3%的入住率預測，則需床位75000-90000張。況且，杭州比鄰國際大都市上海，是上海的后花園，目前滬杭二市正在加快同城化進程，隨著二地高科技的交通設施的形成，二市的距離無疑將不斷“縮短”，杭州的西湖景觀必將吸引長年置身天水泥森林中眾多“阿拉”的眼球，這又是一個巨大的需求市場，上?，F(xiàn)有市區(qū)人口1600萬，按15%的比例計已有老年人口240萬強，其中若有千分之五的老人入住*。則僅上海一地就有12000張床位的需求市場（以老年人口是杭州的10倍，而入住率僅取杭州的十分之一匡計）。同時，杭滬二地的同城化進程，必將吸引港澳臺胞、海外僑胞等各界老人前來杭州度假、旅游、入住，了卻其頤養(yǎng)天年，葉落歸根的夙愿。滬杭二地同城化，即能滿足他們白天在上海觀看國際知名歌劇院的文化需求，晚止枕著竹鄉(xiāng)入睡的瀟灑情結和消費層次。三、實施條件優(yōu)惠政策省人民政府于1998年4月22日浙政發(fā)199865號文明確指出“積極倡導和支持社會力量興辦社會福利事業(yè)?！?5號文明確了對老人村等免征投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅。65號文還規(guī)定“對新辦的福利事業(yè)項目優(yōu)先審批建設用地，免收造地費、造地專項基金和土地管理費，適當減免土地測量費?！?5號文還指明“各區(qū)縣（市）至少要建立一所100張床位以上的綜合性的社會福利院?！薄翱勺们闇p免人防結建費、自來水戶外管網費、電力增容費以及按居民標準收取生活用水費用。”環(huán)境保護*所有建筑，原則上屋頂采用“平改綠、平改坡”相結合，使之達到環(huán)保、綠化、美化。加強整個區(qū)域綠化，盡量不去破壞自然環(huán)境，可適當配以園林小品和增加室外雕塑和靠椅。本項本身是一個環(huán)保項目，生活廢水主要來自食堂、廁所，準備采取治理措施，達到GB8978-96污水綜合排放標準再排放。廢棄物和生活垃圾做到定點堆放，集中處理。政府支持向省市老齡委辦公室匯報工作，爭取他們的領導和支持，通過老齡委發(fā)動省內外大型企業(yè)的企業(yè)家給*予以捐獻或贊助。市場化操作該項目注冊后，先建一期綜合大樓單元式公寓、賓館式公寓和市民養(yǎng)老房，建成后立即投入營銷，向國內外企業(yè)、團體發(fā)布信息、廣告。在取得效益基礎上，投入二期具有風格各異和各國特色的老人村建筑。在第二期投入運行后，進行流動式發(fā)展。打國際品牌，增添特色設施，增添服務項目，創(chuàng)建國際老人大都會，開展與老人相關的會展和研討活動，加強國際化的聯(lián)系和活動。四、建設計劃第一期：落實土地籌措啟動資金階段，時間為6-8個月。組織籌建辦，落實啟動資金。加強公關工作、項目調研工作和橫向聯(lián)系工作。策劃和編寫項目可行性研究報告。進行項目立項、申報工作。爭取鄉(xiāng)、縣政府領導的支持。公司進行注冊工作。工程設計、施工、工程驗收工作。第二期：自行投入建設階段，時間為6-8個月。這個階段資金基本要靠自籌，而且作為基礎建設和人氣聚集的開始階段，需要比較固定的軟件、硬件投入，投資比較集中，并且將是純投入的過程。*向園林化的生態(tài)房租賃開展拓展，讓國內外每一位事業(yè)有成的老人或中老年人，在葛嶺仙境、怪石磷峋、依山傍水、苗木萬頃、自然成景、引人入勝、東湖垂鈞、山水野趣、舒心逸致之處，有天然之韻味，享田園之悠閑，怡自然情操，大益身心，頤養(yǎng)天年。使忙碌的都市人在探望親人的同時，忙中取靜。恬淡悠然的度假垂釣、文體娛樂、品嘗特產，調節(jié)精神、促進健康。對公司來說，重點投入第二期建設，抓職工隊伍培訓，相關員工必須懂一至二國的外語，服務人員會說簡單英語，提高各類服務質量，創(chuàng)品牌，抓發(fā)展。抓第三期建設，適應全國奔小康的形勢，迎接人口老齡化高峰的到來。第三期：擴大投入和外部資金吸納階段，時間為10-12個月。這個階段基礎設施深入建設，開展較大范圍的業(yè)務工作。此時可以與銀行、外商進行投資合作談判，將他們作為直接合作伙伴進行資金吸納，這樣既解決了第二期的資金問題，也方便了各方面業(yè)務的拓展。擴大土地征用面積，向周邊尚未開拓的地區(qū)擴展，其開發(fā)投資將隨著建設的擴大而增加。可以考慮投入高效綠色農業(yè)和旅游觀光業(yè)，并在此基礎上建立集團公司。在滾動式發(fā)展取得成果的基礎上，可進行走上市公司道路，使企業(yè)立于不敗之地。第四期：資金自運行階段，時間為8-10個月。這個階段是公司正式開始盈利的初級階段，必須保證第二、三階段的資金積累和本階段盈利的相當部分作為公司的宣傳費用和業(yè)務擴展的費用。同時，作為逐漸步入成長期的公司，可以考慮再次吸納風險投資，加快發(fā)展速度。完善旅游一條龍服務體系，并開始正式運作。完善*配套體系，并開始正式的在線銷售。全面開展公司的宣傳，迅速擴大知名度。全面開展網站上的廣告服務項目。五、項目預測需求預測現(xiàn)已有加拿大、荷蘭、香港、臺灣、上海、杭州、湖州等地的廣大老年人有意向入住*。價格預測（1）國際老人 每床（套）每月3000元（來含伙食費）（2）港澳臺老人 每床（套）每月2500元（來含伙食費）（3）國際化城市老人 每床（套）每月2000元（來含伙食費）（4）杭州市老人（A） 每床（套）每月1500元（來含伙食費）杭州市老人（B） 每床（套）每月1200元（來含伙食費）杭州市老人（C） 每床（套）每月 800元（來含伙食費）銷售預測（1）項目公司注冊后，立即準備建立營銷隊伍，制作銷售計劃，建立銷售冊子。銷售分網上銷售和人員銷售二支隊伍。重點做好國際友人入住，立足于杭州市老人服務，同時組織上海老人進入老人村。（2）根據目前和今后市場情況，二期主要以建造小型別墅公寓為主，可望吸引更多港澳臺胞和外籍人員入住老人村。（3）據調查預測，項目總床位年平均入住率可達到70%左右。（4）據初步預測，年銷售收入可達3000萬元（人民幣）左右。建設規(guī)模預測建設所需土地：第一期50-100畝左右（荒雜地），第二期續(xù)征300畝，第三期再征500畝。第一期為主要建筑物：A：老人村公寓 50000平方米B：醫(yī)療康復用房 4000平方米C：老年大學及活動中心 3000平方米D：綜合大樓 8000平方米E：養(yǎng)殖種植開發(fā)用房 1500平方米F：配套用房 1500平方米第二期園林場地：包括足球場、網球場、籃球場、高爾夫球場、游泳池、花圃、垂釣區(qū)以及養(yǎng)殖及種植場。老人村周邊道路及綠化工程。六、設計特色本項目是建設一個集公建配套、獨立別墅、護理、公寓為一體多層次、混合型高檔生態(tài)景觀的老人生活、居住、休閑、健身、學習的綜合性樂園。綜合大樓：室內自動扶梯與電梯相結合，大廳走廊配有綠化盆景，立面陽臺，塑鋼門窗，屋頂采用坡頂與綠化相結合。老人公寓房：建筑體現(xiàn)歐美風格，通風良好，內部陳設藝術化。商場文化娛樂樓：風格時尚、格調高雅、色彩明朗、有吸引力。醫(yī)療保健樓：白色、清潔、文明、衛(wèi)生，預防設施齊全，通風良好，日照充足。度假別墅村：建各國風格小別墅群。休閑療養(yǎng)樓：體現(xiàn)綠色、清靜、環(huán)保、安全，采用先進的輕質隔熱防火瓦、磚、板，舒適度好，屋頂一律采用平改綠與平改坡，其中：40%平改綠，60%平改坡。配套服務房：一部分采用中國傳統(tǒng)民族風格建設，一部分采用歐美風格建設。場館設施：共分五大類文化類：圖書室、茶館、博物館、美術館、影劇院、其它文化類。休閑類：歌舞廳、棋牌房、灑吧、桑拿房、俱樂部、會客廳、其它休閑類。體育類：體育場、體育館、網球場、壁球場、羽毛球場、保齡球館、高爾夫球場、健身館、游泳館、垂釣場、其它體育類。醫(yī)療保健類：監(jiān)護室、醫(yī)護室、配藥房。流行時尚類：農業(yè)觀光園、花卉產業(yè)基地、老年大學樓。七、投資估算總投資情況方案A：總投資為9500萬元（人民幣）方案B：總投資為12000萬元（人民幣）（中外合資）資金來源（1）企業(yè)自籌（2）企業(yè)集團投資、贊助或借款（3）福利事業(yè)政府支持（4）銀行貸款（5）外商投資投資使用方向（1）建筑工程費 4500萬元（2）設備購置及安裝費 2000萬元（3）四通一平費用 400萬元（4）水電設施 200萬元（5）園林綠化及其他 200萬元（6）土地征用費 1000萬元（7）開辦及前期費用 600萬元（8）不可預見費用（含道路） 500萬元（9）建設期利息 100萬元投入回報（1）國際老人 360萬元（2）港澳臺同胞老人 720萬元（3）北京、上海等大城市老人 900萬元（4）杭州市（含浙江）老人A級 720萬元（5）杭州市（含浙江）老人B級 940萬元（6）杭州市（含浙江）老人C級 1440萬元以上合計年收入：5100萬元，如按70%入住率則年回報為3750萬元。八、組織定員組織結構杭州*有限公司組織圖（見圖表1）定員業(yè)崗全年全天候為老年人服務，三班倒與日班制相結合，以固定工資加獎金的方式支付勞務報酬，除領導層以外，初步定員：醫(yī)生、護士、護理員、保安、后勤維護、水電木工、勤雜工、炊事員等各若干名，詳見公司定員表。序號崗位（職務）定員說明1董事長1副總經理以上參加董事會2董事4可以由董事長或投資方委派3總經理1董事長提名，董事會任命4副總經理3總經理提名，董事會任命5總經辦辦公室主任1總經理提名，董事會任命6總經辦辦公室副主任1協(xié)助主任負責各部業(yè)務7中層干部15-18總經理提名，外聘8專家顧問3-5外聘，其中主任醫(yī)生一名9醫(yī)生8招聘10護士30招聘11護理員60招聘12科員40招聘，大專以上13保安20招工14后勤修護保養(yǎng)15招工15水電木工5招工16勤雜工8招工17炊事人員24招工18司機4招工19其他人員10招工職工培訓按照先培訓后上崗的原則，在項目設備進入安裝、調試時，對新招職工進行為期一個月的理論和崗位培訓，緊接著進行一個月的操作試營業(yè)培訓，經考核合格后上崗，不合格的淘汰。工資標準及費用董事、副總經理以上成員平均月工資定位在2000元人民幣左右。中層干部、部門經理、醫(yī)生平均月工資定位在1500元人民幣左右。管理干部、護士、司機平均月工資定位在1000元人民幣左右。保安和其他職工平均月工資定位在600-800元人民幣之間。資金與效益掛鉤，資金與貢獻掛鉤。社會保險和福利執(zhí)行杭州市標準。年總費用支出（含老年人全年伙食費）預計在2000萬元人民幣左右。九、效益分析項目總投資總投資為10000萬元。銷售收入及稅金預測銷售收入杭州市、湖州市、德清以150萬人計，其中1/4為老人，按比較保守的0.5%老人入住率計算，需3750床位（間），每床以平均1000元/月計，即1875100012=2250萬元。上海、北京等國際化城市對杭州情有獨鐘，按400床位（間），每間以2000元/月計，即400200012=960萬元。港、澳、臺同胞按一搬預測200（套間）2500元/月12=600萬元。國際老人按保守的預測100（套間）3000元/月12=360萬元。其他收入供探望老人用的旅館式客房150（間）80元/天180=216萬元。醫(yī)療中心收入80萬元。商場（營業(yè)承包）收入30萬元。娛樂場所收入20萬元。餐飲收入40萬元。老年大學收入5萬元。養(yǎng)殖、垂釣收入30萬元。合計4591萬元稅金根據浙江省人民政府關于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知浙政發(fā)199865號文件精神，本項目可免征投資方向調節(jié)稅，免征營業(yè)稅，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅?？偝杀举M用構成固定資產折舊費1250萬元。老年人全年膳食費2575人10元/天360=927萬元。十、結論評定（略） 附：周浦鄉(xiāng)*有限公司組織圖 讀初步印象1、人員布局可能還需有所調整，如保安20名估計不夠，而后勤修護保養(yǎng)人員加水電木工共20名可能太多。2、建議將總經理辦公室之下的中心機房、檔案室劃歸行政口，駕駛班除總經理司機外，其它車輛也應劃歸行政口統(tǒng)一管理。3、建議將原屬行政口的企劃部單設，與財務部、老年研究室一起直屬總經理。4、老年研究室如是專家委員會性質，可考慮作為企劃部的一個聯(lián)系機構相當于協(xié)會或學會，但由總