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二手房買賣流程及解釋 / TD 挑選中介審查房屋權(quán)屬了解房屋使用狀況實(shí)地查看房屋質(zhì)量明確中介收定性質(zhì)上下家當(dāng)面談合同結(jié)清水表帳單告知電表狀況協(xié)助燃?xì)膺^戶結(jié)清電話費(fèi)遷移戶口挑選中介如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。審查房屋權(quán)屬下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。了解房屋使用狀況首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。實(shí)地查看房屋質(zhì)量下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會(huì)有保障。上下家當(dāng)面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過戶時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。結(jié)清水表帳單自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。告知電表狀況按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。協(xié)助燃?xì)膺^戶按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。結(jié)清電話費(fèi)有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。遷移戶口買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。避免暗箱操作 二手房拍賣淘金四大黃金法則 因拍賣會(huì)上的二手房，交易透明價(jià)格適中，避免了中介機(jī)構(gòu)的暗箱操作，所以到拍賣行淘二手房的市民越來越多。然而有人在二手房拍賣會(huì)上“釣的大魚撿了皮夾子”，也有人卻在其競(jìng)拍過程中“跌了跟頭吃了藥”。讀者高明根據(jù)自己從事拍賣行業(yè)的心得體會(huì)，來信講述了他對(duì)二手房拍賣淘金的四大“黃金法則”。 一、廣泛收集信息。報(bào)紙通常是拍賣公司首選的刊登廣告的主要載體，滬上各大拍站同時(shí)也是房源發(fā)布的一個(gè)廣告窗口。市民應(yīng)該適時(shí)密切關(guān)注每次發(fā)布的拍賣動(dòng)態(tài)信息，有針對(duì)性地進(jìn)行篩選，做到房產(chǎn)的地理位置、結(jié)構(gòu)、面積等相關(guān)信息了解透徹。 二、理順權(quán)屬關(guān)系。房產(chǎn)在拍賣過程中，理順其法律及權(quán)屬關(guān)系對(duì)于競(jìng)拍者來說顯的至關(guān)重要重要。產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無貸款抵押等等，是市民應(yīng)該尤為注意的，切不可輕視。 三、理性把握心態(tài)。拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，買家們你爭(zhēng)我搶的競(jìng)爭(zhēng)氣氛屢見不鮮，這時(shí)自己可根據(jù)事先擬定好的所能承受的心理價(jià)位，有的放矢不急不躁地“咬定青山不放松”。一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)拍價(jià)格超過自己心理防線應(yīng)及時(shí)罷手，切不可一時(shí)沖動(dòng)失去理智，被現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)境所控制，從而被牽著鼻子走。 四、忠實(shí)履行義務(wù)。從競(jìng)拍者舉起手中號(hào)牌，拍賣師槌聲落下的那一刻，就意味著拍賣法律關(guān)系的事實(shí)成立。而后的步驟就是競(jìng)拍者要及時(shí)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向拍賣行交付傭金和價(jià)款。否則的話，拍賣行完全可以依照相關(guān)法律規(guī)定，沒收競(jìng)買人的保證金，并且會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。 二手房買賣技巧大全第一：看房選房 要面面俱到選擇二手房時(shí)，購(gòu)房者常常顧此失彼，關(guān)注一些重要因素的同時(shí)，卻忽視了另外一些值得重視的內(nèi)容。其實(shí)，買房尤其是買二手房，在前期的選購(gòu)環(huán)節(jié)，更要面面俱到。不要只看房子，還要看資格。購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，往往注意房屋在類型、價(jià)格等方面是否讓人滿意，卻忽視了首要的問題：該房的所有權(quán)性質(zhì)，是否具備上市交易資格。遇及如下的二手房，奉勸購(gòu)房者還是避退三舍吧：軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；僅有使用權(quán)的房屋；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其中一方共有人不同意出售該房產(chǎn)的；房產(chǎn)已作抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)，并已列入拆遷、公告范圍的；依法被查封或者依法以其它形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的。如果該二手房屬于央產(chǎn)房，以下幾種情況也是不能上市的：凡屬超標(biāo)而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的；涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大中專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購(gòu)公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房(規(guī)定能夠住滿5年內(nèi)容的除外)，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。(上述辦法不含部級(jí)干部住房上市出售)以及其它不能買賣的情況：3年內(nèi)被政府規(guī)劃為拆遷范圍的房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易部門已被凍結(jié)。不要只看房齡，還要看質(zhì)量。有些購(gòu)房者在選購(gòu)二手房的時(shí)候，往往對(duì)房屋的房齡和建成年代比較關(guān)心，而對(duì)房屋的具體質(zhì)量則關(guān)注不夠。在有些購(gòu)房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其實(shí)不然。每一套房子的建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量上也會(huì)千差萬別，未必房齡越短質(zhì)量就越好。某些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量不盡人意；相反，有些房子雖然建設(shè)較早，但卻歷久彌堅(jiān)。購(gòu)房者在考查二手房的時(shí)候，要仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面，到門窗、管道，每個(gè)細(xì)節(jié)都要認(rèn)真觀察。房型結(jié)構(gòu)面積大小，是否與產(chǎn)權(quán)證相符；戶型是否合理；管線是否太多；是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)；是否改動(dòng)過牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)；是否帶裝修；了解內(nèi)部結(jié)構(gòu)：管線的走向、承重墻的位置等。配套設(shè)施打開自來水龍頭觀察水的質(zhì)量和水壓，以檢測(cè)這一帶的水質(zhì)硬度并測(cè)試水壓大小。了解該房屋的供電容量是否能滿足需求；檢查電線的老化程度。查看煤氣、天然氣的輸送情況，提醒注意的是要根據(jù)點(diǎn)燃煤氣灶后的火焰高度，判斷煤氣是否充足。舊小區(qū)的房屋自帶熱水器的，要考慮其品牌、新舊程度、是燃?xì)獾倪€是用電的，不妨親自試用一下，看看水的溫度如何。如果是燃?xì)獾?，?yīng)該注意是否是已經(jīng)禁止生產(chǎn)的直排式熱水器，熱水器的位置在哪里，洗澡時(shí)是否安全。了解供暖單位的性質(zhì)，是市政供暖還是小區(qū)單獨(dú)供暖；是上門收取暖氣費(fèi)，還是自己到收費(fèi)站去交；暖氣片數(shù)量多少。測(cè)試有線電視的開通情況等。不要只看表面，還要看物管。購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，常把關(guān)注的焦點(diǎn)放在房子本身，卻忽視了物業(yè)管理、取暖方式及相關(guān)費(fèi)用等入住后與自身利益息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。購(gòu)房是一個(gè)相對(duì)短暫的行為，居住卻是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。要想在購(gòu)房后的居住中獲得較高的生活品質(zhì)，良好的物業(yè)管理是必不可少的。目前某些已購(gòu)公房社區(qū)還不存在真正意義上的物業(yè)管理，某些二手商品房社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生，這都會(huì)對(duì)購(gòu)房者入住后的生活產(chǎn)生不良的影響。因而，選購(gòu)二手房時(shí)要仔細(xì)了解相關(guān)情況，如保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)；提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)；基本生活設(shè)施的管理：如有沒有信箱，電梯的品牌、速度、是否有人值守(舊小區(qū)的電梯一般較老舊，有人值守更可靠)、晚上最晚開到幾點(diǎn)等。此外，還要核實(shí)該小區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及車位的費(fèi)用等。不要只看總價(jià)，還要看單價(jià)。按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手商品房銷售時(shí)候，總是標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房乍看上去總價(jià)很低，很便宜，但由于建設(shè)年代久，居室面積小，算下來每平米建筑面積單價(jià)并不低。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，不要只看總價(jià)，還要算算單價(jià)，再拿這個(gè)單價(jià)和周邊的一手房做做比較，心里就比較有數(shù)了。不要只看位置，還要看交通。許多二手房地處城市核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越，但是鑒于城區(qū)目前的交通狀況，位置好的地方出行未必方便，況且，一個(gè)家庭除了日常生活，還要考慮大人上班、孩子上學(xué)、老人看病等其它因素。因此，快捷、順暢的交通有時(shí)比傳統(tǒng)意義上的地理位置還重要。購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候不光要考慮地段，還要看周邊的交通狀況，有時(shí)候地段差一些，但臨近地鐵、城鐵等軌道交通，也未嘗不可。不要只看社區(qū)，還要看周邊。許多購(gòu)買二手房的購(gòu)房者往往比較在意本社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，對(duì)社區(qū)周邊的環(huán)境則不太重視。其實(shí)，某些二手房，特別是已購(gòu)公房，社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套不夠齊備，綠地面積也有限，但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施是和周圍的住宅小區(qū)共享的，這在很大程度上彌補(bǔ)了本小區(qū)的不足，這樣的二手房還是值得購(gòu)買的。相反，有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周圍在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來的干擾和不便有可能要持續(xù)一兩年時(shí)間，購(gòu)買這樣的二手房，一定要做好心理準(zhǔn)備。不要只看眼前，還要看將來。在購(gòu)二手房時(shí)，通常都會(huì)將眼前的各種問題考慮得很周全，但對(duì)今后的許多事情就未必了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)修通；某些小區(qū)也許目前社區(qū)臨近的快速路還要收費(fèi)，但很可能近期內(nèi)就會(huì)取消。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購(gòu)買下來。再比如，某個(gè)欲購(gòu)買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會(huì)成為家常便飯，這樣的家庭在購(gòu)買二手房時(shí)，就要對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進(jìn)行周密的考慮。此外，有些購(gòu)房者購(gòu)買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些才行。第二：查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個(gè)購(gòu)房者必需考慮的首要因素，否則稍有不慎，購(gòu)房人的利益就會(huì)受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個(gè)購(gòu)房人在購(gòu)房前必需做的事情。購(gòu)房前對(duì)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)有清清楚的認(rèn)知，不但可避免受到可能的坑害，而且購(gòu)房后自己的利益也可以受到法律的保護(hù)。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗(yàn)的具體方式是查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有主權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。 第三：從條款鑒別合同的有效性如何從購(gòu)房合同內(nèi)容來鑒別購(gòu)房合同的無效？專家回復(fù)：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個(gè)合同無效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。但購(gòu)房者怎樣通過合同的內(nèi)容來鑒別自己所簽的合同是否有效？(1)從購(gòu)房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國(guó)家法律法規(guī)，則此條款對(duì)房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。(2)從購(gòu)房合同的標(biāo)的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項(xiàng)目。也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權(quán)批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產(chǎn)管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標(biāo)的的，所簽合同無效。第四： 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)？專家回復(fù)：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例中規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。房屋買賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購(gòu)房者購(gòu)房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)保持證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。房屋所有權(quán)證發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。房屋共有權(quán)保持證發(fā)給房屋共有人。房屋他項(xiàng)權(quán)證發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。房屋產(chǎn)權(quán)證一旦遺失，應(yīng)忙到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)新證。申請(qǐng)人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)新證申請(qǐng)書和登載遺失聲明的報(bào)紙一份，經(jīng)房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，補(bǔ)發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。 第五： 購(gòu)買二手房如何申請(qǐng)貸款 問：購(gòu)買二手房可以申請(qǐng)哪幾種貸款？答：可以申請(qǐng)公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房商業(yè)性貸款和組合貸款三種。問：什么是住房公積金貸款？答：公積金貸款是本市各商業(yè)銀行受上海市公積金管理中心委托發(fā)放的政策性個(gè)人住房貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證，而向銀行申請(qǐng)的貸款。問：申請(qǐng)公積金貸款需要哪些條件？答：主要條件有：(1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；(2)申請(qǐng)前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月、且累計(jì)繳存住房公積金的時(shí)間不少于兩年；(3)購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%；(4)沒有尚未還清的貸款債務(wù)；(5)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。問：如何確定申請(qǐng)公積金貸款額度？答：在確定公積金貸款額度時(shí)，要同時(shí)滿足以下幾點(diǎn)：(1)不高于申請(qǐng)貸款時(shí)借款人公積金帳戶繳交余額的15倍，例如，假如至申請(qǐng)貸款之日前，您的公積金帳戶余額有5000元，則貸款額度不能超過7.5萬元，需要注意的是在貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之前，不可以將帳戶的儲(chǔ)存余額提取出來，否則很難申請(qǐng)到足額的貸款。(2)不高于所購(gòu)房屋總價(jià)的70%，即如果房?jī)r(jià)為12萬元，貸款額不能超過8.4萬元。(3)公積金貸款最高額度為10萬元，這是因?yàn)楣e金貸款是一種政策性的貸款，在利率方面有較大的優(yōu)惠，因此要對(duì)貸款額度進(jìn)行限制問：申請(qǐng)公積金貸款的最長(zhǎng)期限是多少年？答：申請(qǐng)公積金貸款的最長(zhǎng)年限為15年。問：申請(qǐng)商業(yè)性貸款要具備什么條件？答：購(gòu)買二手房申請(qǐng)商業(yè)性貸款要具備的主要條件有：(1)有本市城鎮(zhèn)常住戶口；(2)購(gòu)房首付的金額不低于所購(gòu)房?jī)r(jià)的30%；(3)沒有尚未還清的貸款債務(wù)；(4)二手房貸款需要是具有產(chǎn)權(quán)的二手房。買二手房簽約前必須了解的十個(gè)常識(shí)一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。二、標(biāo)的這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還應(yīng)寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)關(guān)況。三、價(jià)款這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款;付款方式、付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定位;尾款等四、履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫明交房時(shí)間、條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?。五、違約責(zé)任主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償?shù)挠?jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。六、解決爭(zhēng)議的方式主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;生效或失效期限;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。八、合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。九、合同的變更或轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。十、附件在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。 新稅收規(guī)定執(zhí)行后買賣二手樓三留心 在新的房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收辦法實(shí)施的前提下，市民買賣房屋要注意以下一些問題。1.適宜購(gòu)買帶裝修的房子在新稅收規(guī)定實(shí)施后，業(yè)內(nèi)人士建議市民適宜購(gòu)買帶裝修的商品房。因?yàn)樵谫?gòu)買一手樓的時(shí)候，裝修價(jià)格可以包含在房?jī)r(jià)里，開發(fā)商可以出具含裝修的購(gòu)房發(fā)票。而購(gòu)買毛坯房，市民自己裝修房子的費(fèi)用不能出具購(gòu)房發(fā)票，即使有裝修房子的發(fā)票，通知扣除的費(fèi)用中也沒有包含裝修款。一般來說，一套房子裝修款都是好幾萬元，如果賣房時(shí)能扣除該費(fèi)用，將會(huì)降低盈利金額，少交一部分個(gè)人所得稅。打個(gè)比方，一套100平方米單位，毛坯房均價(jià)5500元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)500元/平方米。如果購(gòu)買帶裝修的該房子，總價(jià)為60萬元，毛坯房則是55萬元。如果購(gòu)買毛坯房，購(gòu)房時(shí)可以省5萬元裝修款的1.5%契稅，即750元，加上其他費(fèi)用約省1000余元。但到了賣房子的時(shí)候，如果房屋能以70萬元賣出，當(dāng)中可以扣除約6萬元的合理費(fèi)用(包括購(gòu)房契稅、賣房的營(yíng)業(yè)稅等)。其中購(gòu)買裝修房的，盈利金額為4萬元，繳個(gè)稅8000元；如果購(gòu)買毛坯房的，盈利金額為9萬元(因?yàn)樽约旱难b修款項(xiàng)不能納入房?jī)r(jià)中)，繳個(gè)稅1.8萬元。減去之前多交的1000余元費(fèi)用，購(gòu)買裝修房的還是要比購(gòu)買毛坯房的交的費(fèi)用少9000元。2.市民購(gòu)房、買房要保留相關(guān)費(fèi)用發(fā)票根據(jù)通知的據(jù)實(shí)征收辦法，不少購(gòu)房或者賣房時(shí)發(fā)生的費(fèi)用都可以從賣房盈利中扣除出來，如營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用等。因此，市民在購(gòu)房或者賣房的時(shí)候，必須要求中介人員或者有關(guān)部門提供有效的發(fā)票。尤其值得注意的是，一些中介公司在收取中介傭金、按揭費(fèi)用時(shí)常不開具發(fā)票，市民必須要求中介公司提供有效的發(fā)票。這些發(fā)票單據(jù)也要注意保存，作為減免個(gè)人所得稅的依據(jù)。3.市民買房不宜報(bào)低成交價(jià)現(xiàn)在，有不少市民買房屋時(shí)，為了減少須交的購(gòu)房契稅(普通住房為房?jī)r(jià)的1.5%，非普通住房為房?jī)r(jià)的3%)，而業(yè)主又希望減低營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，因此刻意報(bào)低成交價(jià)。但這對(duì)于市民買家來說，如果下一次賣房，會(huì)使購(gòu)房?jī)r(jià)與以后的賣房?jī)r(jià)價(jià)差拉大，該價(jià)差又會(huì)被認(rèn)為是市民的盈利，從而要交高的個(gè)人所得稅。梁先生去年購(gòu)買了一套房改房，為了避稅把25萬元的成交價(jià)報(bào)低成16萬元，聽到新的個(gè)稅征收辦法后希望盡快把房子賣掉，終于有買家以32萬元買這套單位，但因?yàn)樾抡鞫愞k法，買家不愿意報(bào)低房?jī)r(jià)，于是梁先生趕著成交去交易遞件。而買家表示首期還沒湊足錢，梁先生也愿意推遲部分首期款的交款時(shí)間?？桃鈭?bào)低購(gòu)房?jī)r(jià)會(huì)給市民以后賣房帶來很大的麻煩。因此，建議市民買房應(yīng)按實(shí)際成交價(jià)來向房管局申報(bào)，確保以后自己的權(quán)益。另外，地稅局已經(jīng)明令發(fā)現(xiàn)報(bào)低房屋成交價(jià)來逃稅的，最高可罰款五倍，市民不宜以身試法。如何查詢二手房產(chǎn)權(quán)狀況？ 買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個(gè)購(gòu)房者必需考慮的首要因素，否則稍有不慎，購(gòu)房人的利益就會(huì)受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個(gè)購(gòu)房人在購(gòu)房前必需做的事情。購(gòu)房前對(duì)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認(rèn)知，不但可避免受到可能的坑害，而且購(gòu)房后自己的利益也可以受到法律的保護(hù)。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗(yàn)的具體方式是查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有主權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。 辦理二手房貸款手續(xù)和須攜帶的資料 辦理二手房業(yè)務(wù)流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下:買賣雙方簽定購(gòu)房合同并支付首付款后，到個(gè)貸中心提出貸款申請(qǐng)。填寫貸款申請(qǐng)表(如果您已婚，請(qǐng)夫妻雙方一起前來)，中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具貸款承諾書，作為購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。憑身份證原件領(lǐng)借款合同的貸款支付憑證回單，所需經(jīng)過的流程為:受理柜(受理貸款申請(qǐng))-保險(xiǎn)柜(辦理保險(xiǎn))-簽約柜(簽訂借款合同)-公證柜(辦理合同公證)-簽約柜(領(lǐng)取貸款合同)。在取得貸款承諾書并就所抵押的房屋辦理保險(xiǎn)后，即可持上述資料及貸款承諾書、擬用于還款的建行儲(chǔ)蓄存折和儲(chǔ)蓄卡或建行信用卡、保險(xiǎn)單、與中心簽定借款合同、抵押合同等有關(guān)法律性文件，并辦理公證手續(xù)(如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來)。如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽定合同，需授權(quán)委托另一方或第三方代為辦理貸款相關(guān)手續(xù)。授權(quán)委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。附：辦二手房貸款(購(gòu)買者)需攜帶的資料：、夫妻雙方的身份證原件及復(fù)印件;、與賣房者簽定的購(gòu)房合同或購(gòu)房意向書原件;、首付款憑證原件及復(fù)印件;、婚姻狀況證明:結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件;、戶口簿原件及復(fù)印件;、資信證明原件(使用個(gè)貸中心提供的標(biāo)準(zhǔn)格式)。由于借款人收入情況復(fù)雜，中心工作人員可要求提供相關(guān)的其他證明材料的原件及復(fù)印件，如借款人為個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及近三月的納稅憑證，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同;如借款人為企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人或股東，則提出營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、近期的資產(chǎn)負(fù)債表和納稅憑證等;如借款申請(qǐng)人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應(yīng)提交相關(guān)的證明材料。如利息收入，應(yīng)提供存單、國(guó)庫(kù)券等憑證;房屋租憑收入，應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證或租憑合同;投資收入，應(yīng)提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。、銀行要求的其他資料。二手房交易技巧在二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，那么如何了解產(chǎn)權(quán)的狀況呢？購(gòu)房人只有通過房管部門和對(duì)出售人身份的了解，才有可能獲得真實(shí)的信息。下面就將調(diào)查“二手房”產(chǎn)權(quán)狀況的方式及程序作一些介紹。要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購(gòu)房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”；身份證件是指身份證、工作證和戶口簿；資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn)，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。 第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。查驗(yàn)的具體方式是：查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。包括：、房主是誰，假如為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；、檔案文號(hào)，即該宗交易的文件編號(hào)，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號(hào)向有關(guān)方面取閱該份文件副本；、登記日期，此日期為該項(xiàng)交易的簽訂日期；、成交價(jià)格，即該項(xiàng)交易的成交價(jià)，查詢者應(yīng)注意如果成交價(jià)是注明“部分成交價(jià)”，則代表該成交價(jià)不單只包括該房屋，并且包括其它房地產(chǎn)成品；、其它內(nèi)容，如房屋平面圖等。 第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性以及原始成交事實(shí)。至于該房屋在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗(yàn)有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對(duì)該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購(gòu)房者還需了解的內(nèi)容有：所購(gòu)房有無抵押、房屋是否被法院查封最后，應(yīng)提醒購(gòu)房人注意的是，購(gòu)買二手樓房，尤其要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于房改出售的房屋。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后年之內(nèi)不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。置業(yè)寶典：如何買賣二手經(jīng)濟(jì)適用房目前，在售的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適 用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)。以原價(jià)出售給有購(gòu)買資格的人后，原購(gòu)房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件者，還可再次購(gòu)買別處的經(jīng)濟(jì)適用住房。如何買賣已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房？賣方：對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不能再次購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。買方：購(gòu)買此類經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何人群都能購(gòu)買。購(gòu)買此類二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納契稅、印花稅外，不需要再繳納成交價(jià)3%的土地出讓金。房屋上市交易的稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%繳納)、印花稅(按成交價(jià)的0.05%繳納)和綜合地價(jià)款(按成交價(jià)的10%繳納)，售后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房。如何買賣尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房？賣方：購(gòu)買5年之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房，必須按照該套房屋的原始價(jià)格出售給具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人，如果審批的價(jià)格大于或者小于實(shí)際成交價(jià)格，則該經(jīng)濟(jì)適用房再上市交易的稅費(fèi)只有：契稅(按成交價(jià)的1.5%繳納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%繳納)，售后的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍是經(jīng)濟(jì)適用房。買方：購(gòu)買此類已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件；其次購(gòu)房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格審核手續(xù)。若所購(gòu)置的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房超過核定最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交10%的綜合地價(jià)款，并且所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。(文/尉遲凱) 二手房交易技巧住房成為商品，“二手房”交易將成為整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中最活躍的部分。目前，北京已開始加大促進(jìn)二手房交易的力度，因此，二手房交易會(huì)逐漸活躍起來，但“二手房”買賣像購(gòu)置新房那樣一目了然，因此，挑選時(shí)應(yīng)格外注意。 查明產(chǎn)權(quán)狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個(gè)人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購(gòu)房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是，產(chǎn)權(quán)有糾紛的或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權(quán)證。 看清房屋結(jié)構(gòu) “二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。 選購(gòu)時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢?cè)n案，看看圖紙資料，打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時(shí)宜慎重。 80后購(gòu)二手房四大技巧 房屋軟硬件需仔細(xì)挑選結(jié)婚自然得先安個(gè)“窩”。然而，擁有華麗外表、尊貴身份的新樓盤著實(shí)令人難以招架，于是乎部分準(zhǔn)新人們干脆將“婚房”目標(biāo)鎖定二手房。那么，該如何選擇適合“婚房”之用的二手房呢？一看 上班交通時(shí)間掌控好都市上班族一般都是“打卡一族”，如果準(zhǔn)新人們不幸同屬“打卡一族”，那么就要盡量選擇距離兩人工作單位較近的區(qū)域或者選擇臨近輕軌和公交線路較發(fā)達(dá)的區(qū)域買房，這樣也會(huì)降低交通成本，節(jié)約上班時(shí)間。二看 社區(qū)商業(yè)氛圍成熟否時(shí)下年輕人早已不再拘泥于父輩的傳統(tǒng)生活方式，餓了，吃飯下館子；衣服臟了，送去干洗店；平時(shí)和朋友聚會(huì)泡泡吧、KK歌，已不是什么新鮮事兒。因此，周邊商業(yè)氛圍成熟與否十分必要。最好是周邊商店林立、超市、菜場(chǎng)、面包店、餐館、KTV、洗衣房、五金店等一應(yīng)俱全，公園、銀行、醫(yī)院等齊備的成熟地段，這樣居住起來也會(huì)方便些。三挑 房屋軟硬件仔細(xì)挑選二手房根據(jù)其建成年代不同，房屋品質(zhì)、室內(nèi)布局也不盡相同。上世紀(jì)80年代的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光有一定局限性；90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化，廳的布局、房間的布局更加趨于人性化。從房屋的室內(nèi)裝修情況來看，簡(jiǎn)裝、精裝檔次不等，準(zhǔn)新人們可以根據(jù)自身需求自由選擇。不過，二手房難免會(huì)存在管線老化、走線不合理、墻皮脫落等現(xiàn)象，因此，購(gòu)房者在買房時(shí)要仔細(xì)挑選。四算 精打細(xì)算收支要平衡準(zhǔn)新人們計(jì)劃結(jié)婚買房，一定要算計(jì)著花錢，保持收支平衡。不論是選擇按揭貸款還是公積金貸款購(gòu)房，都要根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力而定。按照銀行規(guī)定，家庭月收入為5000元時(shí)月供最高不能超過2500元，至于首付多少，這要看小兩口現(xiàn)有的積蓄和雙方父母所能支援的力度大小。二手房交易風(fēng)險(xiǎn)防范二手房交易糾紛的法律講座二手房交易程序比起預(yù)售房和一手現(xiàn)房來說要復(fù)雜得多，這里面常常涉及銀行、中介，有時(shí)還涉及承租人、產(chǎn)權(quán)的共有人等等，所以發(fā)生糾紛的概率也比較大。相對(duì)而言，二手房交易中買房的風(fēng)險(xiǎn)比賣方要大得多，我主要從買方，也就是下家的角度談?wù)勎覀冊(cè)诙址拷灰走^程中要重點(diǎn)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)，更加安全的買到自己喜歡的房屋。第一講 房產(chǎn)信息要核實(shí) 以免被騙起紛爭(zhēng) 買過房的人可能都會(huì)有這樣的經(jīng)歷：當(dāng)你看中了一套房子，覺得還不錯(cuò)，想考慮考慮再?zèng)Q定時(shí)，中介會(huì)告訴你這套房子怎么怎么好，價(jià)格怎么怎么合適，機(jī)會(huì)難得，為了怕上家反悔或者賣給別人，建議你先付定金。如果你的中介也是這樣對(duì)你說，你千萬要冷靜，在付定金之前，你得進(jìn)一步了解房子的產(chǎn)權(quán)情況、租賃情況、戶口情況等等。 事例一：我有一次在為一位香港的劉女士代理購(gòu)買一套別墅時(shí)，就碰到過這樣的事情。一家挺有名的中介公司向劉女士推薦了一套價(jià)格為300多萬元的別墅，劉女士看過很滿意，也認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。中介告訴他，上家還欠銀行200萬元的房貸，需要靠劉女士的首付才能還貸，所以劉女士首付要付200萬元。劉女士也認(rèn)可了這個(gè)條件，于是委托我們辦理具體的事宜。我們接受委托后，首先就到房屋所在的地交易中心調(diào)查這套別墅的產(chǎn)權(quán)情況。調(diào)查后我們發(fā)現(xiàn)情況跟中介說的不一樣，除了銀行200萬元抵押貸款外，還有個(gè)人的抵押貸款100萬元。中介知道這個(gè)情況后也很意外。最后我們得知原來上家到中介處登記房源的時(shí)候，確實(shí)只有200萬元的銀行抵押貸款，但后來由于上家資金緊張，又向別人借了100萬元，而且以這套房產(chǎn)作了抵押。 買方從中介處了解到的信息往往會(huì)與事實(shí)有所出入，這里面原因很多，有時(shí)是因?yàn)樯霞腋揪蜎]有把真實(shí)情況告訴中介，有時(shí)是由于個(gè)別中介為了做成這筆業(yè)務(wù)得到傭金，故意隱瞞了一些情況，等下家交了定金之后才告訴下家，這時(shí)下家反悔也來不及了，還有的就象上面這個(gè)例子一樣，原本登記的信息是真實(shí)的，但情況發(fā)生了變化，而中介沒有及時(shí)得到這些信息。所以，一定要了解第一手的真實(shí)信息，象上面這個(gè)例子一樣，劉女士本來的打算是首付200萬元，上家收到這些錢后到銀行還貸，貸款還清就可以過戶了，但是，現(xiàn)在又多出來100萬元的個(gè)人抵押借款，就算上家拿劉女士的首付還清了銀行貸款，那上家還得拿出100萬元來還清個(gè)人抵押借款，才能過戶，萬一上家拿不出這100萬元，劉女士就不能按期過戶，到這個(gè)時(shí)候，劉女士付了200萬元首付又拿不到房子的產(chǎn)權(quán)，只能同上家去打官司了。了解到房產(chǎn)的真實(shí)、及時(shí)的信息，對(duì)把握交易安全有非常重要的意義。 當(dāng)然，一個(gè)規(guī)范的中介公司也會(huì)到交易中心去核實(shí)產(chǎn)權(quán)信息，而且，現(xiàn)在中介公司也可以在網(wǎng)上輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼獲得有關(guān)的信息。但如果你想了解到第一手的資料，最好親自到交易中心去查詢一下，通過查詢，不僅可以得到房產(chǎn)抵押的情況，還可以獲得這些信息：產(chǎn)權(quán)人信息： 弄清楚產(chǎn)權(quán)是一個(gè)人的還是兩個(gè)人的，如果是兩個(gè)人，他們之間是什么關(guān)系。上家賣房的時(shí)候，有時(shí)并不是本人來簽約，可能委托自己的親戚朋友，在這種情況下，還應(yīng)當(dāng)核實(shí)上家的委托書，看委托人是不是產(chǎn)權(quán)人本人。我還遇到過這樣的事，有位張小姐通過中介與上家簽訂了定金合同，支付了1萬元定金，但后來上家反悔不賣了，后來她才弄清楚原來和她簽合同的不是上家本人，而是產(chǎn)權(quán)人的哥哥，中介也沒有核實(shí)過產(chǎn)權(quán)人給他哥哥的委托書，中介只是憑上家提供的產(chǎn)證就認(rèn)定他是產(chǎn)權(quán)人。上家現(xiàn)在不愿意賣了，就說賣房沒有經(jīng)過他本人同意，他愿退還1萬元定金。后來，張小姐找到我們律師尋求幫助，我們這么告訴他，由于沒有書面的委托書表明上家的哥哥有權(quán)代他出賣房屋，僅僅根據(jù)他提供的產(chǎn)證也很難認(rèn)為他的哥哥有這個(gè)代理權(quán)，所以造成張小姐買不到這套房屋的責(zé)任是在上家的哥哥，相應(yīng)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由他的哥哥負(fù)責(zé)，但由于他的哥哥并不是產(chǎn)權(quán)人，所以不能將房屋過戶給張小姐，而只能承擔(dān)定金罰則，也就是雙倍返還張小姐已經(jīng)支付的定金。租賃信息： 法律上有一個(gè)“買賣不破租賃”的規(guī)定，這個(gè)規(guī)定是說房子即使賣了，只要租賃期限還沒有到，租客都可以住到租賃期限界滿。如果下家立即入住，則要考慮這租賃期到什么時(shí)候。如果上家將房屋出租給別人，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行租賃登記并交稅。要是上家進(jìn)行了租賃登記，在查產(chǎn)權(quán)信息時(shí)可以一并查到租賃的情況。一般上家為了逃稅，或者怕麻煩，都不會(huì)到交易中心登記，那當(dāng)然也就查不出來了。不過，在看房的時(shí)候一般也會(huì)知道房子里住的到底是誰。如果出租給別人，要讓上家提供租賃合同，看看租賃合同的期限到什么時(shí)候。此外，還得提醒上家要求租客寫一個(gè)“放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的承諾，因?yàn)榉孔尤绻鍪?，在同等條件下租客有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果你和上家簽訂了買賣合同，租客再來主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那你和上家簽訂的買賣合同就是無效的。查封信息： 如果房子已被法院查封，一般是因?yàn)樯婕暗矫袷掳讣课莸漠a(chǎn)權(quán)人欠有債務(wù)，為防止產(chǎn)權(quán)人沒有財(cái)產(chǎn)供法院執(zhí)行，因此原告在訴訟中向法院申請(qǐng)查封被告名下的房產(chǎn)，限制被告交易。如果是公安、檢察院查封，那就意味著涉及到刑事案件，這套房屋很可能是用贓款購(gòu)買的。所以，如果房屋已被查封，建議就停止交易。預(yù)告登記信息：房齡信息：房屋性質(zhì)信息：出售售后公房，必須取得同住人的同意。戶口信息：要求上家提供戶口簿了解。如果房子里有戶口，一到要上家在辦理過戶手續(xù)前遷走，否則你的戶口遷不進(jìn)去，如果因此而耽誤你的小孩讀書麻煩可就大了。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，這說明調(diào)查研究的重要性，做任何決策之前，都要了解到第一手的真實(shí)情況再做決定。當(dāng)你看中一套房子，對(duì)它的地段、房型、朝向、價(jià)格、樓層、質(zhì)量都比較滿意的時(shí)候，一定要進(jìn)一步了解以上這些信息，因?yàn)檫@些信息是影響交易安全的重要因素。弄清楚這些情況，你就可以放心大膽地交定金了，交定金要簽定金合同，那么，這個(gè)定金合同怎么簽?zāi)?？簽定金合同要注意哪些問題呢？應(yīng)當(dāng)采取哪些自我保護(hù)的措施呢？二手房交易防忽悠寶典 我要怎樣才能不被騙 二手房里陷阱多，很多購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易過程中恨不得練成一雙火眼金睛。又到一年秋交會(huì)，二手房交易最為集中的幾天，本報(bào)記者總結(jié)了二手房購(gòu)買過程中的N多教訓(xùn)，希望給讀者做個(gè)提醒。 口頭承諾別當(dāng)真 案例：趙先生在買房之初，以為撿到了便宜。看房時(shí)，賣家承諾贈(zèng)送這、贈(zèng)送那，并大講了一通自己在裝修時(shí)選擇的櫥、衛(wèi)怎么好。于是，趙先生沒與賣方講價(jià)便爽快地簽下房屋買賣合同并交了錢。 沒想到，時(shí)隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵漏，衛(wèi)生間的座便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個(gè)不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運(yùn)走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權(quán)”?？墒?，趙先生最終卻只能干吃啞巴虧。原來，當(dāng)初在簽房屋買賣合同時(shí)，雙方對(duì)此類問題并沒有具體的約定。 支招：這一實(shí)例警醒人們，買二手房務(wù)必認(rèn)真驗(yàn)房。在看房過程中，買方不僅要仔細(xì)、嚴(yán)格地履行驗(yàn)房程序，而且應(yīng)將可能出現(xiàn)的問題及解決方案落實(shí)到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈(zèng)送，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時(shí)，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，賣方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。買方也可通過“保留5%10%的尾款于交房時(shí)支付”的方式，來確保自身的合法權(quán)益免受侵犯。 “陰陽合同”最害人 案例：近日，閔先生看中了一套二手房，