滁州全椒漢農(nóng)貿(mào)商城策劃案P.ppt

漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案 招商支持 元資堂經(jīng)紀 2013年4月6日 謹呈 全椒漢一房地產(chǎn)有限公司 城市概況 全椒位于滁州的最南部 東依南京48公里 距上海360公里 北鄰滁州18公里 西接合肥98公里 南距馬鞍山70公里 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯 全椒現(xiàn)為 大滁城 副中心城市 南京都市圈 核心層城市 皖江城市帶 北翼城市 全椒總面積1568平方公里 全縣總?cè)丝?8萬人 境內(nèi)滬陜高速 合寧高速 公路和寧西鐵路 合寧鐵路 和京滬高鐵均貫穿全境 主要資源 自然資源豐富 境內(nèi)有20多種礦產(chǎn)資源 其中大理石 花崗巖 重晶石 海泡石 絹云母儲量多 品味高 已探明大理石儲量為6萬噸 銅礦儲量32萬多噸 石灰?guī)r礦的儲量5000萬噸 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實 機械制造業(yè)已初具規(guī)模 產(chǎn)業(yè)態(tài)勢已基本形成 擁有機械制造業(yè)熟練工人近3萬人 服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠 戶戶適應(yīng) 有熟練工人3萬多人 旅游資源豐富 境內(nèi)有神山國家森林公園 吳敬梓紀念館 岱山湖旅游度假區(qū) 碧云湖 三塔寺 龍山寺 大王廟等景點 距國家AAAA級風景區(qū)瑯琊山風景區(qū)僅20公里 農(nóng)業(yè)資源豐富 全椒是全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進縣 綠化先進縣 國家大型商品糧基地縣 油料生產(chǎn)百強縣和棉花大縣 全國十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點縣之一 還是南京無公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地 已創(chuàng)出 高龍 牌大米 同興 牌面粉 小康 牌系列烹調(diào)油 百年 辣醬等12個國家綠色食品品牌和 襄水 鱖魚等四個國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品 城市總結(jié) 區(qū)域優(yōu)勢與未來發(fā)展 全椒縣地理位置和交通資源都比較優(yōu)越 高速 高鐵 動車全都經(jīng)過全椒縣 隨著全縣經(jīng)濟的快速發(fā)展 全椒必然會成為融入長三角經(jīng)濟圈的先導區(qū)域 從整個大區(qū)域來看 隨著經(jīng)濟的發(fā)展 全椒縣的擴充是必須的 而區(qū)域的發(fā)展和人群的遷入必然有房地產(chǎn)業(yè)的支持和空間未來 隨著經(jīng)濟發(fā)展的帶動 全椒將實現(xiàn)與滁州零距離融合 成為滁州 大滁城 戰(zhàn)略的核心城市 而這也必將帶動整個安徽東部區(qū)域的發(fā)展 經(jīng)濟概況 2010年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64億元 比上年增長16 實現(xiàn)財政收入6 6億元 增長31 6 全社會固定資產(chǎn)投資完成86億元 同比增長31 1 城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資29850元 同比增長21 農(nóng)民人均純收入6180元 同比增長15 9 從經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出 08年后 全縣經(jīng)濟保持穩(wěn)定快速增長 政策導向 2012年滁州全椒縣工商局立足創(chuàng)新與服務(wù) 采取 五個強化 推行 農(nóng)貿(mào)市場集中驗照 工作模式 效果顯著 農(nóng)貿(mào)市場是老百姓的菜籃子工程 也是民生工程 縣委 縣政府高度重視 安排縣商務(wù)局委托規(guī)劃編制單位編制全椒縣商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 涵蓋縣城農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃 為加快推進漢一農(nóng)貿(mào)市場的投入使用 解決周邊道路通行問題 縣政府已安排相關(guān)單位進行了道路征地 拆遷等摸底 測算工作 政策導向 全椒縣十五屆人大常委會第五次會議聽取和審議縣城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于 縣城市場建設(shè)及管理工作情況的報告 近年來 全椒縣人民政府及建設(shè)部門積極搶抓機遇 加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 先后建設(shè)了南屏 漢一等一批重點農(nóng)貿(mào)市場 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得歷史性突破 在肯定成績的同時 常委會組成人員針對存在問題和薄弱環(huán)節(jié)提出四點建議 一要科學制定縣城市場建設(shè)規(guī)劃 特別是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和廢品回收市場 要著眼長遠 合理布局 二要加快農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)速度 要推進漢一農(nóng)貿(mào)市場周邊南一路建設(shè)和秦崗路的改造 確保漢一農(nóng)貿(mào)市場按期交付使用 加大城東農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)速度 加大對南屏 南麓農(nóng)貿(mào)市場的管理 整治力度 著力解決 臟 亂 差 問題 三要加大馬路市場整治力度 逐步取締馬路市場 發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展規(guī)劃 近期建設(shè)規(guī)劃近期建設(shè)期限 2008 2015年發(fā)展方向 依據(jù)總體規(guī)劃近期城市主要發(fā)展方向為向南 向北發(fā)展 適度向東發(fā)展 對于現(xiàn)狀建成區(qū)重點是根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整用地結(jié)構(gòu) 加強對 四線 的控制 增加綠地和公共設(shè)施 發(fā)展規(guī)劃 重點發(fā)展地區(qū) 城南組團繼續(xù)完善城南道路網(wǎng) 以意大利名品商貿(mào)中心 瑞祥國際大酒店 盛大裝飾城 全椒縣醫(yī)院新址 江?；▓@二期等一批重點項目啟動為契機 加快城南組團的開發(fā)建設(shè) 建成一批環(huán)境優(yōu)美配套齊全的居住小區(qū) 蓬勃發(fā)展的城市新區(qū) 瑞祥國際大酒店 江海花園 盛大裝飾城 今日城南 本項目所在區(qū)域價值再提煉配套完善 縣政府 火車站 人民醫(yī)院 慈濟中學 城南新區(qū) 定位為商務(wù)政務(wù) 商貿(mào)物流 生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū) 12萬容量 滁州市行政中心 文化體育中心 商務(wù)中心 多種城市配套強勢進駐 全椒農(nóng)貿(mào)市場格局 目前 縣內(nèi)規(guī)模較大的農(nóng)貿(mào)市場有5座 南屏農(nóng)貿(mào)市場 南麓農(nóng)貿(mào)市場 港口路三中對面農(nóng)貿(mào)市場正在使用 漢一農(nóng)貿(mào)市場已完成主體工程建設(shè) 正在進行內(nèi)外裝修 城東三角花園處的城東農(nóng)貿(mào)市場已完成主體工程建設(shè) 計劃2013年前竣工并投入使用 競品項目分析 1 南屏農(nóng)貿(mào)市場位置 襄水西路 屬于老城區(qū) 市場概況 始建于1986年 是全椒目前最大的農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部衛(wèi)生情況差 管理混亂 無品質(zhì)可言 周邊環(huán)境差 停車不便 租金情況 沿街商鋪3 6萬 年內(nèi)街商鋪4 5萬 年攤位300 500元 月 1 5m 1 2m 政策 第一年所有費用全免 南屏農(nóng)貿(mào)市場 市場內(nèi)部衛(wèi)生情況差 管理混亂 周邊環(huán)境差 停車不便 營銷診斷 優(yōu)勢 經(jīng)營時間長 市場已經(jīng)成型 區(qū)域優(yōu)勢 項目位于老城區(qū) 緊臨主要街道 人流量大 項目體量 業(yè)態(tài)組合均較為合理 配套設(shè)施健全 劣勢 停車不便 物流系統(tǒng)不健全 市場管理不到位 內(nèi) 外部環(huán)境差 臨街鋪位招商紊亂 競品項目分析 2 南麓農(nóng)貿(mào)市場位置 南屏路 屬于老城區(qū) 市場概況 由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域 人流量大 周邊配套完善 市場環(huán)境臟亂差 沒有成熟的物業(yè)管理 租金情況 沿街商鋪0 6 1 1萬 年攤位300元 月 4m 1 2m 周邊配套設(shè)施完善 有居民區(qū) 超市 藥店 網(wǎng)吧 餐飲 幼兒園等 菜市場內(nèi)外部環(huán)境臟亂差 無任何管理跡象 營銷診斷 優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢 位于老城區(qū) 緊臨主要街道 人流量大 交通便利 沿街可停車 配套設(shè)施健全 周邊有小區(qū) 網(wǎng)吧 餐飲 幼兒園等 店鋪 攤位租金相對便宜 劣勢 經(jīng)營品類混亂 建筑陳舊 存在安全隱患 市場管理不到位 內(nèi) 外部環(huán)境臟亂差 項目機會點 形成全椒標桿性的農(nóng)貿(mào)市場 以完善齊全的生活配套帶動財富增長 打造 綠色 健康 環(huán)保 的中高檔凈菜超市 配備農(nóng)產(chǎn)品檢測系統(tǒng) 滿足消費者對食品安全日益增加的需求 未來幾年 全椒縣城市規(guī)劃將向南發(fā)展 江海城市廣場等周邊項目將陸續(xù)入駐 新政府大廈落成 此處必將成為全椒政治 經(jīng)濟中心 SWOT分析 項目定位策略 項目面臨的機會點 城南新城板塊 全椒未來的新商業(yè)中心 尚無現(xiàn)代化 規(guī)?；囊徽臼睫r(nóng)貿(mào)市場 食品安全全民關(guān)注 全椒需要一個安全衛(wèi)生的 菜籃子 競品項目的市場布局不到位 市場設(shè)計老化 購物環(huán)境較差 如何抓住機會點 如何突圍而出 項目定位策略 項目面臨的困惑點 項目所處地段非目前商業(yè)中心 周邊環(huán)境 配套 交通較差 產(chǎn)品同質(zhì)化 與競品項目無法形成明顯差異化 存量客戶較少 且對項目未來的發(fā)展前景報觀望態(tài)度 以品牌運作的手法 拔高調(diào)性 提升項目拉力 深層次多元化的營銷手法 產(chǎn)品創(chuàng)新 跳突市場提升品質(zhì) 引領(lǐng)潮流 通過項目現(xiàn)場體驗 提升項目附加值 項目核心價值的拔高 形象拔高 產(chǎn)品拔高 營銷拔高 體驗拔高 項目定位策略 拔高項目核心價值 項目定位四大面 規(guī)模優(yōu)勢 項目總建筑面積52000 為全椒縣的規(guī)模標桿 布局合理 三層立體式的布局規(guī)劃 保證市場的整潔和衛(wèi)生 實現(xiàn)商場化的購物體驗 項目定位策略 項目價值提煉 定位準確 集日用百貨 干果蔬菜 副食糧油為一體的一站式農(nóng)貿(mào)生活商城 全椒最大規(guī)模一站式農(nóng)貿(mào)生活商城 定位語 項目定位策略 項目定位語 SLOGAN 零成本創(chuàng)富 SLOGAN 像逛商場一樣逛菜場 項目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比建議 項目業(yè)態(tài)配比建議 臨街 20 內(nèi)街 30 二三層 50 根據(jù)前期的市場調(diào)研 在結(jié)合項目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上 我們建議將現(xiàn)有的6800m2招商面積按如下比例進行組合 臨街 以日常生活型主力店為主 鑒于項目周邊已有三個生活社區(qū)但并無生活配套 因此建議將臨街商鋪定位成以日常生活型消費為主 對周邊居民拉力較大的業(yè)態(tài) 如 理發(fā)店 煙酒專賣店 特色菜品店 紫燕百味雞 綠柳居等 藥店 社區(qū)超市 餐飲等 內(nèi)街 以生活配套類為主 由于項目為商場化的購物環(huán)境 因此建議將內(nèi)街商鋪定位成以生活配套類為主 如 特色小吃 日雜百貨 母嬰 兒童用品 床上用品類等 二 三層業(yè)態(tài)及品類分布建議 蔬菜水果干調(diào) 副食品特色農(nóng)場直營店等冷鮮活禽熟食鹵味店鮮肉專賣等 三層 水產(chǎn) 肉類 二層 果蔬類 來源 全椒縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn) 特征 以往在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場臨街擺攤的且希望正規(guī)經(jīng)營的商戶 偶得客戶 初次嘗試正規(guī)經(jīng)營者 來源 南屏 南麓市場現(xiàn)有的存量商戶及其身邊有創(chuàng)業(yè)意愿的親朋好友 特征 有一定前瞻性眼光 期望擴大經(jīng)營 受南麓市場拆遷預期所波及的 核心客戶 全椒縣城農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)有商戶及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場的商戶 來源 南京及滁州周邊地區(qū) 特征 期望繼續(xù)經(jīng)營農(nóng)貿(mào)生意 受南京農(nóng)貿(mào)市場大改造波及的 重要客戶 南京拆遷改造客戶為主 滁州周邊市縣同類客戶為輔 項目具備捕獲核心客戶的基礎(chǔ) 關(guān)鍵在于要將實際的優(yōu)勢展現(xiàn)于客戶的面前 刺激并給予其租賃的理由 項目定位 項目客戶圈層確立及特征描述 全椒縣城客群占55 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占5 南京及周邊地區(qū)占40 項目分布 以全椒本地為主 南京及滁州為輔 1 商業(yè)運營先行組建市場管理運營機構(gòu) 搭建經(jīng)營平臺 虛擬經(jīng)營場景 設(shè)計經(jīng)營模式 提前介入經(jīng)營管理 或制定經(jīng)營管理策略 為日后項目的持續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造有利條件 一條龍服務(wù) 提供工商 稅收 衛(wèi)生等各項手續(xù) 收費一條龍服務(wù) 在已簽約商戶進場裝修后 加強各形態(tài)媒體對全椒本地散戶的宣傳力度 提振本地意向客戶的信心 一 招商基本思路 2 招商區(qū)域完全震撼 核心 廣泛滲透 周邊 根據(jù)本案的實際情況及農(nóng)貿(mào)市場所特有的性質(zhì) 考慮到本案所處的地理位置 因此本案在推廣策略 招商定位上遵循 以全椒為中心 南京為副中心 向周邊輻射 的原則 在招商策略方面采用完全震撼 核心 廣泛滲透 周邊 的思路 將本案和城市化進程走向緊密聯(lián)結(jié) 把本案塑造成全椒農(nóng)貿(mào)市場的 龍頭 全面震懾 采用整合推廣策略 展開項目的震懾性宣傳 在項目開街前即塑造出項目形象 廣泛滲透 采用城區(qū)營銷 鄉(xiāng)鎮(zhèn)營銷與城際營銷等多種方式交叉展開 在中心區(qū)重點推廣的同時 迅速覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò) 廣泛滲透的城際營銷網(wǎng)絡(luò) 3 品牌商戶 大戶 優(yōu)先招商 對市場有明顯拉力的品牌商戶給予一定的優(yōu)惠條件 在3年免租的基礎(chǔ)上 有針對性選擇主要進駐業(yè)態(tài)中的5 8家重點品牌商戶 大戶 進行洽談 優(yōu)先對品牌商戶進行招商 增強對其它中戶 散戶招商的號召力 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) 興旺 達到合理的租金水平 均需要一定的時間來進行培育 培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置 商業(yè)環(huán)境 市場規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài) 競爭環(huán)境的不同而有所不同 根據(jù)本案的特殊性 若不給予市場一定的培育期 一步到位的直接以理想租金對商戶招商 對市場而言無異于 殺雞取卵 一方面商戶不愿意進場 容易造成市場空置 另一方面 即使能招到部分商戶進場 但由于市場人氣 客源短期內(nèi)難以形成 市場不溫不火 老商戶不愿支撐 新商戶不敢進場 造成惡性循環(huán) 二 招商政策 1 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃有選擇性的引導有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶進場 2 免租期對于新進的經(jīng)營的商戶給予一定年限的免租期 3 后期市場的經(jīng)營管理俗話說 甩手掌柜不成事 我們不僅要把商戶招進來 還要讓商戶 進得來 有發(fā)展 賺到錢 市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關(guān)心的問題 市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才 還需要一定的宣傳推廣費用的投入 因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司 另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入一定額度的經(jīng)營推廣費用 用于推廣市場 宣傳商戶 以增強商戶進場經(jīng)營信心 招商信息發(fā)布通過戶外廣告 巡展車 招商單頁等宣傳方式提前向商戶傳遞項目正式啟動招商的信息 三 招商執(zhí)行策略 招商新聞發(fā)布會利用邀請函及禮品邀請目標商戶到會 通過新聞發(fā)布會來傳遞政府及其相關(guān)部門對全椒農(nóng)貿(mào)市場整體改造 規(guī)劃的信息以及對漢一農(nóng)貿(mào)商城的重視和支持 開發(fā)商傳遞全力扶持 培育市場的措施及決心 商戶代表對市場的認同等信息 同時公布招商細則和公開招商時間 以增進商戶進場的信心 正式啟動招商新聞發(fā)布會后第3天進行公開招商 以 3年免租 先到先選鋪 的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場選鋪 同時以現(xiàn)場強勁的人氣促動商戶快速租鋪 四 招商計劃及排期表 根據(jù)項目的現(xiàn)狀 對開業(yè)前的招商工作進行階段性分解 按照每月的招商目標 擬定相應(yīng)的措施及活動方案 具體內(nèi)容如下 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式 2013 6 2013 7 2013 8 2013 9 2013 10 尋找最具眼光商戶 漢一農(nóng)貿(mào)商會 正式成立 招商座談會 開業(yè)倒計時 農(nóng)貿(mào)城試營業(yè) 項目正式開業(yè) 招商活動排期表 2800 完成41 月招商目標 1800 完成67 800 完成79 500 完成86 四月份招商目標 本月招商目標 600 全椒南屏農(nóng)貿(mào) 南麓農(nóng)貿(mào)現(xiàn)有商戶 確定招商業(yè)態(tài)和主力店 跟蹤意向和符合業(yè)態(tài)的商家 完成全椒 南京 滁州客戶資料的收集 跟蹤意向客戶 四月份具體措施 本月中下旬與大主力店洽談與項目考察 借助活動的前期的各種宣傳 提升項目知名度 積累一批新客戶 尤其是全椒本地的商戶資源的洽談及簽約 本月完成本地意向客戶約600 左右 共計40戶左右的簽約工作 完成全椒所有經(jīng)營戶 220 70 25 的拜訪 五月份招商目標 五月對項目招商有較大影響 因此本月招商目標 2000 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式活動的順利開展作準備 加大參與活動的意向客戶的跟蹤 對本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大市場展開招商 對南京主城區(qū)65家改造的農(nóng)貿(mào)市場進行招商 五月份具體措施 確定 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式 活動的具體舉辦時間 方式及活動細則 主 次力店2 3個 面積約1000 確定 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式 活動具體宣傳推廣形式 活動所需廣告的設(shè)計和制作 如 戶外大牌 活動單頁 巡展車等 針對活動 在全椒本地及周邊地區(qū)展開大規(guī)模的前期宣傳 本地意向客戶的回訪 簽約戶為 40戶 面積約為600 通過巡展車 派單等形式在經(jīng)濟實力較強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行宣傳和拓客 通過陌生拜訪 組團考察等形式對周邊地區(qū)大市場進行招商 尤其是南京市場 對南京鼓樓區(qū)進行系統(tǒng)宣傳招商 共計22家農(nóng)貿(mào)市場 改造升級計2家農(nóng)貿(mào)市場 洽談2000家 預計簽約40家 六 七月份招商目標 本月的招商目標為2700m2 主要以百貨 農(nóng)副等業(yè)態(tài)的客戶為主 通過 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式 完成當?shù)丶澳暇┑貐^(qū)散戶的簽約和去化 成立臨時攤點島 吸引在市場外擺攤的商販 100 200 六 七月份具體措施 針對 歡迎 主力店 次主力店 入駐儀式 活動 通過DM報紙 人員派單 巡展車等形式加大對全椒縣城 重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)大市場的地面宣傳力度 通過新單頁 DM報紙等媒介強化活動的效果和最新的招商進展 打消觀望客戶的負面印象 提升意向客戶對項目的信心 針對活動中所產(chǎn)生的南京 全椒縣城 重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大量新客戶和意向客戶進行跟進和深度洽談 對南京秦淮 江寧 玄武等其它農(nóng)貿(mào)市場進行系統(tǒng)宣傳招商 共計216家農(nóng)貿(mào)市場 改造升級計43家農(nóng)貿(mào)市場 洽談20000家 預計簽約100家 簽約面積1500 八月份招商目標 本月招商目標為1500m2 主要以全椒本地中小商戶為主 南京地區(qū)商戶為輔 加大對小商品城生活配套類商戶的招商力度 如 超市 營業(yè)廳 兒童主題店 理發(fā)店等 八月份具體措施 漢一農(nóng)貿(mào)商會 正式成立 招商座談會 活動意向客戶的繼續(xù)跟進 開業(yè)倒計時 農(nóng)貿(mào)城試營月 相關(guān)物料設(shè)計 制作 針對 開業(yè)倒計時 農(nóng)貿(mào)城試營月 活動 通過單頁派發(fā) DM報紙 巡展車宣傳等形式展開宣傳 加強對各類生活配套類商戶的招商力度 開業(yè)前對所有意向客戶進行最后一輪的回訪和深度洽談 對南京城區(qū)改造的60家農(nóng)貿(mào)市場中客戶系統(tǒng)分析 跟蹤意向客戶 加大力度招商 共計1800戶商戶 預計簽約80家 簽約面積為1000 九月份招商目標 本月招商目標剩余面積 合理整合現(xiàn)有資源 做到業(yè)態(tài)合理化 市場整齊化 運營科學化 九月份具體措施 開業(yè)倒計時 農(nóng)貿(mào)城試營月 活動意向客戶的繼續(xù)跟進 針對 開業(yè)倒計時 農(nóng)貿(mào)城試營月 活動 通過單頁派發(fā) DM報紙 巡展車宣傳等形式展開宣傳 加強對各類生活配套類商戶的招商力度 開業(yè)倒計時 招商特惠月 活動的客戶邀約及活動執(zhí)行 根據(jù)實際情況在實時補充招商 做影響力 做購買力 做持久力 拉升調(diào)性