營(yíng)口西市區(qū)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告P (NPowerLite).ppt

營(yíng)口西市區(qū)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告 2010 03 29 本報(bào)告分為五個(gè)部分 當(dāng)我們獲知這個(gè)項(xiàng)目時(shí) 第一感覺(jué)是興奮 因?yàn)闅v史上的營(yíng)口 是東北第一個(gè)對(duì)外通商的口岸 那時(shí)的營(yíng)口港 夏天輪聲帆影 萬(wàn)艘云集 冬季車(chē)塵馬跡 絡(luò)繹不絕 市場(chǎng)之繁榮 貿(mào)易之興旺 為東北之冠 被譽(yù)為 東方貿(mào)易良港 而現(xiàn)在的營(yíng)口 在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略中 以國(guó)家級(jí)沿海產(chǎn)業(yè)基地為主要依托 成為支撐遼寧省 五點(diǎn)一線 規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn) 帶著興奮的感覺(jué) 我們開(kāi)始認(rèn)識(shí)營(yíng)口 緣起 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 營(yíng)口市轄四區(qū) 站前區(qū) 西市區(qū) 老邊區(qū) 鲅魚(yú)圈區(qū) 兩市 大石橋市 蓋州市 站前區(qū)和西市區(qū)面積66 3平方公里 鲅魚(yú)圈區(qū)66 4平方公里 老邊區(qū)505 4平方公里 大石橋市1610平方公里 蓋州市3117平方公里 1 1營(yíng)口整體情況概述 營(yíng)口一市兩港 營(yíng)口港已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的140多個(gè)港口建立海運(yùn)業(yè)務(wù) 成為中國(guó)東北第二大港 中國(guó)第十大港 營(yíng)口陸路運(yùn)輸四通八達(dá) 東北鐵路 電氣化高速鐵路 公路 高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營(yíng)口全境 營(yíng)口已營(yíng)造區(qū)域內(nèi) 一小時(shí)城市交通圈 為目標(biāo) 目前已開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)城市輕軌與區(qū)域機(jī)場(chǎng) 1 1營(yíng)口整體情況概述 1 1營(yíng)口整體情況概述 營(yíng)口城市發(fā)展定位東北重要的港口城市先進(jìn)制造業(yè)基地遼寧中部城市群和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的區(qū)域中心城市 發(fā)展思路 東擴(kuò) 西改 南進(jìn) 北轉(zhuǎn)東擴(kuò) 沿東西向營(yíng)大鐵路 營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶 西改 推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開(kāi)發(fā) 南進(jìn) 老城區(qū) 新城區(qū)同步 南進(jìn) 北轉(zhuǎn) 要重點(diǎn)推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 國(guó)民生產(chǎn)總值 2009年?duì)I口全地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值822億 連續(xù)3年位居遼寧省第四位 全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量排名116位 2009年?duì)I口市人均生產(chǎn)總值為5256美元 同比上漲18 9 營(yíng)口市目前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段 房地產(chǎn)業(yè)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析 1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析 09年?duì)I口地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額211 4億元 同比增長(zhǎng)18 5 09年?duì)I口全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)本外幣存款余額分別為835 8億元 同比上漲31 8 08年?duì)I口居民儲(chǔ)蓄存款余額444 55億元 比年初增加93 73億元 增長(zhǎng)26 7 1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析 09年?duì)I口市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資800億元 增長(zhǎng)47 3 固定投資迅速增長(zhǎng) 說(shuō)明在2009年國(guó)家給予營(yíng)口大量資金支持 1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析 2009年末 營(yíng)口市全市總?cè)丝谶_(dá)235 0萬(wàn)人 比2008年末增加了1 2萬(wàn)人 人口增長(zhǎng)速度緩慢 其中 非農(nóng)業(yè)人口達(dá)110 19萬(wàn)人 占總?cè)丝?6 9 09年?duì)I口市城市人均可支配收入15940元 增長(zhǎng)11 農(nóng)民人均純收入7798元 增長(zhǎng)12 3 居民收入增速較快 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析 發(fā)展重點(diǎn) 打造百里濱海生態(tài)城 百里沿海產(chǎn)業(yè)帶 百里臨海景觀帶 發(fā)展思路 東擴(kuò) 西改 南進(jìn) 北轉(zhuǎn) 東擴(kuò) 從營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū) 連接?；üI(yè)區(qū) 冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地 沿東西向營(yíng)大鐵路 營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶 西改 推進(jìn)平房區(qū)改造和河北區(qū)片開(kāi)發(fā) 建設(shè) 河海生態(tài)宜居區(qū) 和 現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū) 重現(xiàn)西部繁榮南進(jìn) 老城區(qū)的 南進(jìn) 是將營(yíng)口鹽場(chǎng)營(yíng)蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū) 新城區(qū)的 南進(jìn) 是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)北轉(zhuǎn) 要重點(diǎn)推進(jìn)遼河沿岸區(qū)域的改造 1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析 城市性質(zhì) 以工業(yè) 物流 商貿(mào) 旅游為主的東北重要港口城市城市人口規(guī)模 城市規(guī)模 2015年市域人口253萬(wàn)左右 沿海城市帶人口140萬(wàn)左右 中心城市人口100萬(wàn)左右 2020年市域人口270萬(wàn)左右 沿海城市帶人口160 170萬(wàn) 中心城市人口120 130萬(wàn)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 遵循均衡布局 主次有別的原則 由老城區(qū) 新城區(qū) 大石橋城區(qū) 蓋州城區(qū) 構(gòu)成 大三角 的城市形態(tài) 最終將營(yíng)口市發(fā)展成為具有多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 1 4營(yíng)口房地產(chǎn)宏觀分析 08年?duì)I口市房地產(chǎn)全年完成投資55 5億元 比上年增長(zhǎng)1 2倍 其中 住宅投資完成50 1億元 比上年增長(zhǎng)1 2倍 房地產(chǎn)發(fā)展速度極快 08年?duì)I口全年房屋施工面積656 5萬(wàn)平方米 比上年增長(zhǎng)1 3倍 全年房屋竣工面積192 2萬(wàn)平方米 比上年增長(zhǎng)27 3 實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積225 1萬(wàn)平方米 比上年增長(zhǎng)22 9 1 4營(yíng)口房地產(chǎn)宏觀分析 08年?duì)I口全市商品房銷(xiāo)售額47 79億元 比上年增長(zhǎng)41 2 08年?duì)I口全市商品房空置面積85萬(wàn)平方米 比上年下降13 7 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 通過(guò)營(yíng)口市二手房?jī)r(jià)格發(fā)展比較發(fā)現(xiàn) 老邊區(qū)通過(guò)融入老城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快 鲅魚(yú)圈區(qū)通過(guò)吸收大量投資 房地產(chǎn)業(yè)增速最為明顯 營(yíng)口市區(qū)房地產(chǎn)增速位居營(yíng)口市倒數(shù)第二 老城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)處于瓶頸狀態(tài) 市區(qū)流動(dòng)人口向鲅魚(yú)圈 大石橋等今后經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)流動(dòng) 大連客源被鲅魚(yú)圈 蓋州市地區(qū)吸引 沈陽(yáng)客源將被大石橋周邊地區(qū)阻攔 蓋州市作為機(jī)場(chǎng) 高鐵和輕軌的建設(shè)地 未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)巨大 1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 一 宏觀分析篇 1 1營(yíng)口整體情況概述1 2營(yíng)口經(jīng)濟(jì)情況分析1 3營(yíng)口城市規(guī)劃分析1 4營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1 5營(yíng)口區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 1 6營(yíng)口宏觀發(fā)展小結(jié) 營(yíng)口市正處于經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)階段 GDP等數(shù)據(jù)迅速上漲 經(jīng)濟(jì)總量快速增加 為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)建良好基礎(chǔ) 城市改造及建設(shè)力度將會(huì)進(jìn)一步加大 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 2008年收入房?jī)r(jià)比為1 5 7 以三口之家購(gòu)買(mǎi)90平米住宅計(jì)算 房?jī)r(jià)上漲空間巨大 城市人均可支配收入的提高 將進(jìn)一步促進(jìn)居住改善型需求的增多 營(yíng)口老市區(qū)面臨其他區(qū)縣劇烈競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)展較慢 外需較少進(jìn)入 故近年內(nèi)城區(qū)項(xiàng)目將主要以本地需求為主 營(yíng)口市整體人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢 且流動(dòng)人口主要流向?yàn)轹阳~(yú)圈與大石橋市 老城區(qū)內(nèi)需增長(zhǎng)較為有限 營(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 但老城區(qū)由于各種原因 房地產(chǎn)業(yè)增速較慢 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足 合著夜幕降臨的節(jié)拍 我們踏上了這片神往的土地 我們對(duì)她第一印象是街道很寬 車(chē)輛很少 商場(chǎng)很多 顧客很少 舊的建筑快速消亡 新的建筑還為成型 這是我們了解的營(yíng)口嗎 探索 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析 本項(xiàng)目位于遼河大街南側(cè) 濱海路東側(cè) 渡口百年老街西側(cè) 本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值關(guān)鍵要素有兩個(gè)自然價(jià)值 遼河及遼河公園人文價(jià)值 渡口百年老街及西大廟 本案 營(yíng)口市區(qū)住宅市場(chǎng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 營(yíng)口市區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)板塊共分兩個(gè)區(qū)域三大板塊西市區(qū)域 渤海西板塊 遼河西坂塊站前區(qū)域 核心區(qū)板塊遼河西板塊將是競(jìng)爭(zhēng)板塊中最重要的一級(jí) 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析 從區(qū)域板塊看營(yíng)口市區(qū)整體市場(chǎng) 供給區(qū)域 在售新項(xiàng)目主要集中在渤海西板塊以及遼河西板塊 由站前核心區(qū)板塊快速向西市區(qū)擴(kuò)散 營(yíng)口市區(qū)城市居住格局以站前核心區(qū)為中心 同時(shí)西市區(qū)新增項(xiàng)目組團(tuán)化趨勢(shì)也已清晰呈現(xiàn) 這個(gè)過(guò)程在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期內(nèi)將有所快速上升 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 在售項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型分析 營(yíng)口市區(qū)市場(chǎng)普通住宅占86 花園洋房以上的產(chǎn)品僅占14 區(qū)域主要是以中低端產(chǎn)品為的市場(chǎng) 純多層產(chǎn)品的項(xiàng)目主要是存量項(xiàng)目 新增項(xiàng)目主要以高層產(chǎn)品為主 區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)始向高密度品演變 2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析 在售項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)模分析 站前核心區(qū)域的住宅規(guī)模較大 西市區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小 站前區(qū)項(xiàng)目規(guī)模在20 29萬(wàn) 以上的共有5個(gè) 規(guī)模在30萬(wàn) 的項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)君悅瀾灣項(xiàng)目 西市區(qū)項(xiàng)目規(guī)模較小 20萬(wàn) 以上的項(xiàng)目?jī)H有翰宇園一個(gè)項(xiàng)目 2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析 在售項(xiàng)目容積率分析 區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目的容積率多數(shù)在1 5 2 0之間 約占在售項(xiàng)目總數(shù)的30 1 1 5約占26 1 0以下的項(xiàng)目為0 表明目前市場(chǎng)中低容積率的高端產(chǎn)品在市場(chǎng)上是稀缺資源 容積率節(jié)節(jié)走高 人們的私屬土地空間節(jié)節(jié)走低 低密度產(chǎn)品的稀缺性在未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)凸顯 將具有更高的市場(chǎng)溢價(jià)能力 2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析 在售項(xiàng)目綠化率分析 2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析 在售項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)對(duì)比分析 區(qū)域市場(chǎng)在售項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)主要集中在0 7 0 9元 之間 約占在售項(xiàng)目總數(shù)的35 1元 的物業(yè)費(fèi)僅占10 表明目前市場(chǎng)中物業(yè)管理服務(wù)水平較低 區(qū)域在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主 占總數(shù)的69 區(qū)域內(nèi)異域風(fēng)格的產(chǎn)品為31 但純粹異域風(fēng)格的產(chǎn)品還是較為稀缺的 2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 在售項(xiàng)目銷(xiāo)售速度分析 區(qū)域各板塊在售典型項(xiàng)目的消化情況較好 西市區(qū)銷(xiāo)售率達(dá)85 以上的項(xiàng)目占42 站前區(qū)消化率達(dá)85 以上的項(xiàng)目占38 2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析 在售項(xiàng)目報(bào)價(jià)區(qū)間分析 營(yíng)口市區(qū)在售項(xiàng)目的報(bào)價(jià)區(qū)間主要集中在2000 3500元 之間 占在售項(xiàng)目的64 區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格水平仍處于較低水平 2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 在售項(xiàng)目戶型分析 70 90 是目前區(qū)域內(nèi)熱銷(xiāo)面積區(qū)間 占總數(shù)的33 100 140 是家庭改善需求戶型面積區(qū)間 占總數(shù)的33 2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品項(xiàng)目分析 站前區(qū)區(qū)域總結(jié) 截止至2010年3月 已取得銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目約16個(gè) 總建筑面積約為141 27萬(wàn)平米 項(xiàng)目供給量位居競(jìng)爭(zhēng)板塊首位 居住格局主要以核心區(qū)為主 配套設(shè)施相對(duì)完善齊全目前項(xiàng)目報(bào)價(jià)主要集中在3000 4000元 但少量類(lèi)別墅產(chǎn)品比如君悅瀾灣的報(bào)價(jià)在8000元 左右產(chǎn)品形態(tài)以高層 小高層為主 容積率在2左右 產(chǎn)品水平處于中等水平 2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié) 西市區(qū)區(qū)域總結(jié) 截止至2010年3月 居不完全統(tǒng)計(jì)已取得銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目約19個(gè) 總建筑面積約為90 3萬(wàn)平米 中源國(guó)際項(xiàng)目供給量位居競(jìng)爭(zhēng)板塊首位 項(xiàng)目規(guī)模10萬(wàn) 居住格局主要以渤海西版塊為主 配套設(shè)施不齊全目前項(xiàng)目報(bào)價(jià)主要集中在3000 4000元 但少量類(lèi)別墅產(chǎn)品比如中源國(guó)際的報(bào)價(jià)在6000元 左右產(chǎn)品形態(tài)以多層 小高層為主 容積率在1 7左右 產(chǎn)品水平處于中低水平 2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié) 營(yíng)口市區(qū)整體市場(chǎng)小結(jié) 表現(xiàn)之一 產(chǎn)品同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的產(chǎn)品組合多以多層 小高層以及高層為主 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)較低 產(chǎn)品塑造水平仍處于中低水平 表現(xiàn)之二 價(jià)格同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格密集于小高層3000 3500 高層在4000 4500之間價(jià)格區(qū)間 版塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 導(dǎo)致各項(xiàng)目面積段的組合相近似 加上近似的單價(jià)區(qū)間形成了同質(zhì)化的總價(jià)范圍 表現(xiàn)之二 客戶同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的客戶 基本以自身版塊內(nèi)的自主客戶為核心 由于各版塊受交通條件和未來(lái)區(qū)域發(fā)展的限制 導(dǎo)致區(qū)域外客戶不愿意到本區(qū)域購(gòu)房 2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié) 二 區(qū)域市場(chǎng)分析篇 2 1本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值分析2 2在售項(xiàng)目基本指標(biāo)分析2 3在售項(xiàng)目量?jī)r(jià)指標(biāo)分析2 4在售項(xiàng)目戶型面積分析2 5營(yíng)口市區(qū)區(qū)域情況總結(jié)2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 鴻基海岸 概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 鴻基國(guó)際開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口宏基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司 香港安瑞斯特物業(yè)管理有限公司林設(shè)計(jì)單位 臺(tái)灣老圃所在區(qū)域 鲅魚(yú)圈區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 OFLA 綠化率 40 容積率 1 5占地面積 10萬(wàn) 建筑面積 15萬(wàn) 均價(jià) 3600元 價(jià)格區(qū)間 3070 4560元 物業(yè)費(fèi) 1 2元 產(chǎn)品類(lèi)別 花園洋房 疊拼別墅 小高層 高層建筑風(fēng)格 地中海式樓間距 40 60m2 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 鴻基海岸 物業(yè)狀況 物業(yè)配套 內(nèi)設(shè)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)刷卡式門(mén)禁系統(tǒng)周邊防越報(bào)警系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)圖像識(shí)別保安系統(tǒng)24小時(shí)監(jiān)控錄像 周邊配套 商業(yè) 新商業(yè)大廈教育 新建的一所彩霞小學(xué)醫(yī)療 區(qū)中心醫(yī)院銀行 中國(guó)銀行 營(yíng)口銀行機(jī)關(guān)單位 市政府 市國(guó)稅局 全方位多元化深層次高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)正是我宗地項(xiàng)目追求的目標(biāo) 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 鴻基水岸 銷(xiāo)售速度 9個(gè)月左右消化進(jìn)90 的房源 高學(xué)歷高素質(zhì)銷(xiāo)售人員 區(qū)域中獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)地中海風(fēng) 超大體量 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 鴻基水岸 戶型 雙層五室三廳兩衛(wèi) 靈活彈性空間 首層超大會(huì)客廳 首層南向臥室 配獨(dú)立衛(wèi)生間干濕分離 躍層豪華超大主臥 戶型正方 南北通透 采光充沛南向主臥尺度舒適 背向次臥接近陽(yáng)臺(tái) 客廳與餐廳相連深度開(kāi)間 獨(dú)立三離衛(wèi)生間干濕分明 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 鴻基國(guó)際 客群 客群來(lái)源主要以鲅魚(yú)圈區(qū)當(dāng)?shù)厝藶橹?購(gòu)買(mǎi)主要用途以自主為主 有19 的顧客意愿且選擇投資房地 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 君悅瀾灣 概況 開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口鼎昌房產(chǎn)置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃 世創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一期07年開(kāi)盤(pán) 二期未定項(xiàng)目區(qū)域 站前區(qū)綠化率 1期45 2期40 容積率 1期1 52期1 2占地面積 20萬(wàn) 建筑面積 30萬(wàn) 產(chǎn)品類(lèi)別 情景洋房小高層聯(lián)排別墅均價(jià) 一期均價(jià)3800元 二期4780元 物業(yè)費(fèi) 1 3元 建筑風(fēng)格 德式 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 君悅瀾灣 銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售價(jià)格在營(yíng)口市屬于中等偏上價(jià)位 一期產(chǎn)品以花園洋房為主 07年年底開(kāi)盤(pán)后1年內(nèi)全部消化完畢 快銷(xiāo)原因 樓體外立面具有視覺(jué)沖擊力 德式建筑風(fēng)格及高素質(zhì)銷(xiāo)售人員 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 君悅瀾灣 戶型 南北呼應(yīng) 動(dòng)靜分離 功能分開(kāi) 良好采光 悠然雙南臥 多功能客廳 L型廚房 時(shí)尚明衛(wèi) 入戶車(chē)庫(kù) 于細(xì)微處構(gòu)造生活 豪闊社交層 錯(cuò)層空間 大方尺度 側(cè)門(mén)入戶 拾級(jí)而入 6 6米挑高設(shè)計(jì) 獨(dú)立保姆房 近50平米私家花園 入戶車(chē)庫(kù) 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 君悅瀾灣 客群 客群來(lái)源以站前區(qū)為主占比38 其次西市區(qū)占比30 老邊區(qū)及其他區(qū)各占17 15 側(cè)面反西市區(qū)的住房市場(chǎng)無(wú)法釋放西市區(qū)的高端置業(yè)者的住房需求西市區(qū)缺乏較高端住房產(chǎn)品 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 奧泰格林山水城 概況 開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口口奧泰誠(chéng)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2008年底項(xiàng)目區(qū)域 站前區(qū)綠化率 42 容積率 3 2 格林山水城 占地面積 3 2萬(wàn) 建筑面積 11萬(wàn) 產(chǎn)品類(lèi)別 多層 高層均價(jià) 4100元 物業(yè)費(fèi) 0 8 01元 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代總套數(shù) 655套 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 奧泰格林山水城 銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售率不十分理想 導(dǎo)致這個(gè)原因的因素有以下幾點(diǎn) 針對(duì)其產(chǎn)品類(lèi)別而言定價(jià)過(guò)高 相對(duì)其建筑風(fēng)格同質(zhì)化及物業(yè)服務(wù)平庸也沒(méi)有吻合其產(chǎn)品類(lèi)型 再一點(diǎn)是項(xiàng)目綠化景觀粗糙不能完美的締造出項(xiàng)目 靈魂 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 奧泰格林山水城 面積區(qū)間 面積以大戶型為主 主要面積區(qū)間集中在100 120 占比57 120 140 占19 140 160 占15 其余100 120 及160 以上共占9 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 奧泰格林山水城 戶型 動(dòng)靜分離 干濕分開(kāi) 閣樓設(shè)有露天陽(yáng)臺(tái) 廚房 餐廳 衛(wèi)生間及建設(shè)房 南北通透 超大開(kāi)間縱深 設(shè)有保姆房及單獨(dú)衣帽間 讓主人擁有絕對(duì)私密 設(shè)有兩部電梯 兩道進(jìn)戶門(mén) 防火疏散用 高層 多層 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 佰仕楓景 概況 開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口市嘉德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目區(qū)域 站前區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 09年5月綠化率 45 容積率 1 8占地面積 5 6萬(wàn)建筑面積 10萬(wàn) 產(chǎn)品類(lèi)別 多層層高 6層建筑風(fēng)格 英式價(jià)格區(qū)間 3280 3880元 均價(jià) 3580元 銷(xiāo)售程度 一期基本售罄 二期開(kāi)盤(pán)未定物業(yè)費(fèi) 1元 佰仕楓景 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 佰仕楓景 銷(xiāo)售速度 項(xiàng)目快銷(xiāo)原因 地處市中心 交通便捷 周邊配套設(shè)施齊全 酒店式物業(yè)管理 建筑風(fēng)格當(dāng)?shù)叵∪毙詮?qiáng) 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 佰仕楓景 物業(yè)狀況 圍繞 安全 快捷 便利 舒適 私密 尊貴 提供全方位 全天候 全身心高品質(zhì)服務(wù) 引入人性化管理模式 與國(guó)際接軌 將是我宗地項(xiàng)目需要借鑒的地方 佰仕楓景 客群 客群來(lái)源主要集中在站前區(qū)和西市區(qū) 老邊區(qū)客戶占18 區(qū)域間的客群流動(dòng)比較大 27 的客源來(lái)自西市區(qū) 說(shuō)明了在這27 的客源中不乏高端置業(yè)者 側(cè)角度 站前區(qū)為城市政治 商業(yè) 金融的棲居地 相對(duì)發(fā)達(dá)于西市區(qū) 人均收入普遍高于其他區(qū)域 隨著時(shí)間 區(qū)域帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)生連鎖反映勢(shì)必帶動(dòng)緊鄰的西市區(qū)共同發(fā)展 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 佰仕楓景 戶型 戶型方正 南北通透 書(shū)房遠(yuǎn)離主臥公私分開(kāi) 動(dòng)靜分明 空間利用率高 主臥采光度高 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 中源國(guó)際 概況 開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口市科光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010年6月產(chǎn)品類(lèi)別 花園洋房 共8棟 一梯兩戶 四層半 中源國(guó)際 綠化率 31 容積率 1 2占地面積 2萬(wàn) 建筑面積 2 4萬(wàn) 均價(jià) 6000元 總套數(shù) 140左右建筑風(fēng)格 現(xiàn)代價(jià)格區(qū)間 未定物業(yè)費(fèi) 未定物業(yè)狀況 未定 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 中源國(guó)際 產(chǎn)品形態(tài) 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代型產(chǎn)品類(lèi)別定位于花園洋房 共8棟 一梯兩戶 四層半 改善性住房面積區(qū)間160 190 三室躍層 針對(duì)人均住房面積為30 的營(yíng)口市來(lái)講 項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的改善性住房 以良好的景觀帶 鳥(niǎo)瞰大遼河 吸引站前區(qū)顧客前來(lái) 產(chǎn)品類(lèi)別 戶型單一化建筑風(fēng)格同質(zhì)化 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 中源國(guó)際 客群分析 客群來(lái)源主要以本地人為主 占比接近90 本地人客群來(lái)源主要以站前區(qū)和西市區(qū)為主依次占比41 29 站前區(qū)顧客意愿到西市區(qū)購(gòu)買(mǎi)改善性住房 這也將是我宗地的機(jī)會(huì) 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 中源國(guó)際 與我宗地地塊區(qū)域位置對(duì)比 2 6在售競(jìng)品個(gè)案分析 三 宗地屬性分析 3 1宗地區(qū)域?qū)傩? 2宗地現(xiàn)狀分析3 3宗地價(jià)值判斷 三 宗地屬性分析 3 1宗地區(qū)域?qū)傩? 2宗地現(xiàn)狀分析3 3宗地價(jià)值判斷 宗地區(qū)域?qū)傩?城市功能定位 西市區(qū)地理位置優(yōu)越 是營(yíng)口市的老城區(qū) 是遼寧省 五點(diǎn)一線 戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域 南與營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地相連 同時(shí)又位于 一線 濱海大道 的北側(cè) 西市區(qū)正在加快遼河特大橋兩岸 橋頭堡 經(jīng)濟(jì) 渡口老街及平安路現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì) 依河沿海生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)和陸港物流經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目的推進(jìn) 努力把西市建成多點(diǎn)支撐 多元發(fā)展 多極增長(zhǎng)的 現(xiàn)代商貿(mào)休閑區(qū) 發(fā)展空間 西市區(qū)因處于沿海產(chǎn)業(yè)帶的黃金段 需要轉(zhuǎn)身向港 向橋 向河 向海 由內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向海洋經(jīng)濟(jì) 樹(shù)立按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃發(fā)展的思想 放大西市發(fā)展空間 3 1宗地區(qū)域?qū)傩?三 宗地屬性分析 3 1宗地區(qū)域?qū)傩? 2宗地現(xiàn)狀分析3 3宗地價(jià)值判斷 宗地現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目地處西市區(qū) 北臨遼河及遼河公園 但與宗地之間有較寬距離的居民區(qū) 景觀功能相對(duì)弱化 南側(cè) 西側(cè)為尚未拆遷完畢的平房居民區(qū) 東側(cè)為正在建設(shè)中的回遷房 宗地內(nèi)全部為拆遷建筑物 宗地西北側(cè)為西大廟項(xiàng)目西北側(cè)的遼河大橋正在建設(shè)中 遼河大橋?qū)I(yíng)口市與盤(pán)錦市連通 成為西市區(qū)乃至遼東半島進(jìn)京的便捷門(mén)戶 3 2宗地現(xiàn)狀分析 三 宗地屬性分析 3 1宗地區(qū)域?qū)傩? 2宗地現(xiàn)狀分析3 3宗地價(jià)值判斷 宗地價(jià)值判斷 地形與地貌 地形不規(guī)則 但地貌平坦 利于項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)地塊景觀 北有遼河及遼河公園層林 地塊價(jià)值由北側(cè)向南側(cè)遞減 漸次減弱 地塊文化 渡口百年老街及西大廟的文化價(jià)值底蘊(yùn)地塊完整性 地塊完整統(tǒng)一 無(wú)任何分割 整體統(tǒng)一協(xié)調(diào)利于規(guī)劃分割地塊配套 項(xiàng)目周邊均為待拆遷用地 周邊生活配套設(shè)施相對(duì)較為薄弱未來(lái)遼河大橋建設(shè)開(kāi)通后 則通往北京的交通體系將更加通達(dá)及便捷 來(lái)去也將更加自由 遼河 遼河公園 西大廟 渡口百年老街 遼河大橋 使本項(xiàng)目將自然 景觀 歷史 人文 交通五大要素集于一身 因此本項(xiàng)目有理由成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目 3 3宗地價(jià)值判斷 宗地價(jià)值判斷 環(huán)境條件 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊條件 區(qū)位條件 配套條件 整體檔次較高 沒(méi)有較多限制 可塑性強(qiáng) 潛力板塊 大眾配套欠缺 具備塑造高端產(chǎn)品的氛圍 具備塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ) 內(nèi)部布局上具有發(fā)揮空間 區(qū)域帶動(dòng)板塊未來(lái)的發(fā)展 缺乏滿足便利性的生活需要 具備適度提高整體定位的條件 產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間 生活配套條件欠缺 具備高端產(chǎn)品的定位條件 可以在現(xiàn)有規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)良好的突破 3 3宗地價(jià)值判斷 這是一個(gè)仍沉浸在甜美睡眠中的城市盡管新時(shí)代的晨曦已在天邊浮現(xiàn)我們需要一記清晨里回響的鐘聲這記鐘聲將喚醒營(yíng)口 重塑 四 產(chǎn)品定位篇 4 1地塊價(jià)值提煉4 2控規(guī)指標(biāo)分析4 3產(chǎn)品組合建議 四 產(chǎn)品定位篇 4 1地塊價(jià)值提煉4 2控規(guī)指標(biāo)分析4 3產(chǎn)品組合建議 4 1地塊價(jià)值提煉 四 產(chǎn)品定位篇 4 1地塊價(jià)值提煉4 2控規(guī)指標(biāo)分析4 3產(chǎn)品組合建議 4 2控規(guī)指標(biāo)分析 本案規(guī)劃指標(biāo)靈活性價(jià)較高 對(duì)支撐本項(xiàng)目核心價(jià)值是較大利好因素 四 產(chǎn)品定位篇 4 1地塊價(jià)值提煉4 2控規(guī)指標(biāo)分析4 3產(chǎn)品組合建議 4 3產(chǎn)品組合建議 通過(guò)對(duì)本案地塊價(jià)值的挖掘 我司認(rèn)為本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)定位為營(yíng)口市改善型住房的第一選擇 采用國(guó)際大都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手法 為營(yíng)口市民打造真正的現(xiàn)代城市生活空間 本案景觀帶主要位于小區(qū)北側(cè) 且存在一定距離 故需要設(shè)計(jì)部分觀景洋房類(lèi)產(chǎn)品 已達(dá)到景觀資源利用最大化 考慮營(yíng)口市當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境 應(yīng)與目前市場(chǎng)主要供應(yīng)類(lèi)型形成差異化競(jìng)爭(zhēng) 故本案應(yīng)以低密度產(chǎn)品為主力 容積率控制在1 2 1 5以內(nèi) 確保本案高端品質(zhì) 營(yíng)口房地產(chǎn)仍處在初級(jí)發(fā)展階段 高端產(chǎn)品尚未實(shí)際出現(xiàn) 市場(chǎng)接受度尚無(wú)法預(yù)知 且本案位于回遷安置房區(qū)塊內(nèi) 故此類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 考慮以上因素 我司為本案選擇的產(chǎn)品類(lèi)型為以下幾種 18層觀景洋房 9層情景洋房 6層花園洋房 雙疊型疊拼別墅 4 3產(chǎn)品組合建議 建議方案一 6層花園洋房 9層情景洋房 18層觀景洋房 單位 平米 建議方案二 雙疊疊拼別墅 6層花園洋房 18層觀景洋房 單位 平米 建議方案三 6層花園洋房 18層觀景洋房 單位 平米 以上方案均暫未考慮地下部分與商業(yè)面積 4 3產(chǎn)品組合建議 通過(guò)對(duì)營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際調(diào)查 我司形成以下?tīng)I(yíng)口市房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)圖 參考本案所處位置 實(shí)際入市時(shí)間 產(chǎn)品類(lèi)型等因素 我司建議采用以下價(jià)格進(jìn)行初步產(chǎn)品組合方案對(duì)比分析 4 3產(chǎn)品組合建議 通過(guò)以上方案對(duì)比測(cè)算 我司認(rèn)為6層花園洋房 18層觀景洋房方案溢價(jià)水平較高 建議采用產(chǎn)品組合建議方案三 詳細(xì)測(cè)算方案見(jiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算部分 4 3產(chǎn)品組合建議 以18層觀景洋房為項(xiàng)目北側(cè)主力產(chǎn)品 充分利用大遼河景觀優(yōu)勢(shì) 小區(qū)中部營(yíng)造中心景觀帶 小區(qū)其余部分布置花園洋房類(lèi)產(chǎn)品 提高本案附加值 以我司預(yù)計(jì)容積率預(yù)估 本案住宅類(lèi)建筑約為30 35棟 建筑密度較低 以體現(xiàn)本案高端特色 五 產(chǎn)品優(yōu)化篇 5 1建筑風(fēng)格建議5 2戶型設(shè)計(jì)建議5 3園林風(fēng)格建議5 4物業(yè)服務(wù)建議 五 產(chǎn)品優(yōu)化篇 5 1建筑風(fēng)格建議5 2戶型設(shè)計(jì)建議5 3園林風(fēng)格建議5 4物業(yè)服務(wù)建議 5 1建筑風(fēng)格建議 本案在容積率 建筑規(guī)模及建筑形態(tài)上在營(yíng)口市場(chǎng)均不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 如何在此條件下樹(shù)立營(yíng)口高端產(chǎn)品標(biāo)桿的市場(chǎng)形象 我司建議在以下方面實(shí)行全方位產(chǎn)品優(yōu)化 我們是品質(zhì)豪宅 我司對(duì)2009年?duì)I口項(xiàng)目建筑風(fēng)格進(jìn)行市調(diào)后形成如下表格 從以上表格可知 以改善型住房為項(xiàng)目定位的項(xiàng)目均以歐式風(fēng)格為主 且當(dāng)前市場(chǎng)歐式建筑尚較為稀缺 目前市場(chǎng)如此一致的表現(xiàn)結(jié)合我司對(duì)地級(jí)城市項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 我司認(rèn)為歐式風(fēng)格對(duì)營(yíng)口改善型需求客群具有很強(qiáng)吸引力 2009年銷(xiāo)售前十項(xiàng)目建筑風(fēng)格 5 1建筑風(fēng)格建議 營(yíng)口市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)迅速發(fā)展 建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì) 為體現(xiàn)本案在營(yíng)口市標(biāo)桿地位 我司建議采用如下建筑風(fēng)格 5 1建筑風(fēng)格建議 新古典主義 5 1建筑風(fēng)格建議 新古典主義 5 1建筑風(fēng)格建議 新古典主義 5 1建筑風(fēng)格建議 巴洛克主義 5 1建筑風(fēng)格建議 巴洛克主義 5 1建筑風(fēng)格建議 巴洛克主義 5 1建筑風(fēng)格建議 五 產(chǎn)品優(yōu)化篇 5 1建筑風(fēng)格建議5 2戶型設(shè)計(jì)建議5 3園林風(fēng)格建議5 4物業(yè)服務(wù)建議 5 2戶型設(shè)計(jì)建議 2009年1 12月?tīng)I(yíng)口市商品住宅供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu) 2009年1 12月?tīng)I(yíng)口市商品住宅銷(xiāo)售戶型結(jié)構(gòu) 從以上表格可發(fā)現(xiàn)營(yíng)口市住宅供應(yīng)已60 130平米戶型為主 與銷(xiāo)售戶型比例基本一致 結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境分析 我司建議本案應(yīng)以90 130平米以內(nèi)戶型為主力戶型 5 2戶型設(shè)計(jì)建議 18層觀景洋房戶型配比建議 套均面積控制 85 95平米 6層花園洋房戶型配比建議 套均面積控制 120 130平米平米 參考項(xiàng)目1 金科 東方王謝 參考項(xiàng)目1 金科 東方王謝 參考項(xiàng)目2 合景 香悅四季 參考項(xiàng)目2 合景 香悅四季 參考項(xiàng)目3 K2 海棠灣 五 產(chǎn)品優(yōu)化篇 5 1建筑風(fēng)格建議5 2戶型設(shè)計(jì)建議5 3園林風(fēng)格建議5 4物業(yè)服務(wù)建議 營(yíng)口房地產(chǎn)行業(yè)尚處于初級(jí)階段 園林設(shè)計(jì)水平相對(duì)較低 通過(guò)優(yōu)秀的園林設(shè)計(jì) 可極大提升本案產(chǎn)品附加值 5 3園林風(fēng)格建議 5 3園林風(fēng)格建議 考慮營(yíng)口實(shí)際天氣情況 水景設(shè)計(jì)建議采用日式枯山水設(shè)計(jì)風(fēng)格 減少實(shí)際水流運(yùn)用 在獲得水景的同時(shí)降低維護(hù)費(fèi)用 5 3園林風(fēng)格建議 5 3園林風(fēng)格建議 考慮本案建筑風(fēng)格特點(diǎn) 建議園林設(shè)計(jì)采用歐式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格 考慮本項(xiàng)目所處地塊位置處于大量回遷安置小區(qū)包圍中 建議本案外部考慮采用堆坡手法與周邊小區(qū)相區(qū)隔 保證項(xiàng)目高端市場(chǎng)形象 5 3園林風(fēng)格建議 5 3園林風(fēng)格建議 五 產(chǎn)品優(yōu)化篇 5 1建筑風(fēng)格建議5 2戶型設(shè)計(jì)建議5 3園林風(fēng)格建議5 4物業(yè)服務(wù)建議 5 4物業(yè)服務(wù)建議 營(yíng)口市物業(yè)服務(wù)較為落后 在市調(diào)過(guò)程中 甚至出現(xiàn)客戶反映不接受高層住宅的原因是害怕物業(yè)服務(wù)跟不上 電梯無(wú)法使用的情況 本案將為營(yíng)口市民帶來(lái)真正的城市化物業(yè)服務(wù) 5 4物業(yè)服務(wù)建議 5 4物業(yè)服務(wù)建議 5 4物業(yè)服務(wù)建議 營(yíng)口市目前居民物業(yè)消費(fèi)意識(shí)較為落后 在考慮本案高品質(zhì)社區(qū)的市場(chǎng)地位前提下 參考上表 我司建議本案物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1 2元 1 5元 平米 在這一個(gè)萬(wàn)物復(fù)蘇的日子我們?cè)杏艘粋€(gè)偉大的工程下一個(gè)春暖百花開(kāi)的日子他將誕生并成為營(yíng)口人民的寵兒現(xiàn)在 請(qǐng)為他準(zhǔn)備好襁褓 誕生 六 價(jià)格定位篇 6 1市場(chǎng)比較定位法6 2成本加乘法6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6 4本案價(jià)格定位 六 價(jià)格定位篇 6 1市場(chǎng)比較定位法6 2成本加乘法6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6 4本案價(jià)格定位 6 1市場(chǎng)比較定位法 為確保本案價(jià)格定位符合營(yíng)口市場(chǎng)需求 我司將采用三種定價(jià)方法以期切得本案合理市場(chǎng)價(jià)位 一 市場(chǎng)比較法 我司選擇了營(yíng)口市四個(gè)與本案具有可比性項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)比較法預(yù)計(jì)價(jià)格約為4200元 平米 六 價(jià)格定位篇 6 1市場(chǎng)比較定位法6 2成本加乘法6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6 4本案價(jià)格定位 6 2成本加乘法 二 成本加成法 詳細(xì)價(jià)格測(cè)算見(jiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算部分 在忽略資金成本條件下 預(yù)計(jì)本案建設(shè)成本合計(jì)約在2650元 平米左右 以100 投資利潤(rùn)率計(jì)算 本案價(jià)格約在4300元 平米左右 六 價(jià)格定位篇 6 1市場(chǎng)比較定位法6 2成本加乘法6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6 4本案價(jià)格定位 6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù) 我司針對(duì)本項(xiàng)目情況對(duì)以下?tīng)I(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了訪談 項(xiàng)目名稱(chēng) 翰宇園職位 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金港綠洲職位 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 裕龍馨居職位 置業(yè)顧問(wèn) 三 經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù) 我司針對(duì)本項(xiàng)目情況對(duì)以下?tīng)I(yíng)口市房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行了訪談 項(xiàng)目名稱(chēng) 財(cái)富中心職位 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 三星陽(yáng)光家園職位 銷(xiāo)售經(jīng)理 項(xiàng)目名稱(chēng) 左岸金典職位 銷(xiāo)售經(jīng)理 三 經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù) 單位 元 平米 通過(guò)經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)得到本案價(jià)格約為3975元 平米左右 六 價(jià)格定位篇 6 1市場(chǎng)比較定位法6 2成本加乘法6 3經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)6 4本案價(jià)格定位 6 4本案價(jià)格定位 綜合以上三種價(jià)格模型計(jì)算結(jié)果 我司預(yù)計(jì)本案銷(xiāo)售均價(jià)為4200元 平米左右 6 4本案價(jià)格定位 在4201元 平米價(jià)格基礎(chǔ)上 通過(guò)我司專(zhuān)業(yè)服務(wù)增加附加值 預(yù)計(jì)可價(jià)格銷(xiāo)售均價(jià)問(wèn)哦4400元 平米左右 我司對(duì)本案的價(jià)格目標(biāo)是 確保 4400元 平米爭(zhēng)取 4500元 平米力爭(zhēng) 4800元 平米 七 客群定位篇 7 1客戶深度訪談7 2客群定位分析 七 客群定位篇 7 1客戶深度訪談7 2客群定位分析 目標(biāo)客戶提煉 認(rèn)識(shí)他們 在營(yíng)口市調(diào)的這幾天中 我們有幸結(jié)實(shí)了許多客戶 在同客戶聊天的過(guò)程中 這里的客戶讓我們深深的震撼了 原來(lái)他們也有更高層次的追求與渴望 他們內(nèi)心也有著對(duì)美好事物的向往 他們雖然身在小城市 內(nèi)心卻有大城市般的追求 下面讓我們走進(jìn)他們 目標(biāo)客戶洞察 規(guī)劃 營(yíng)口是港口城市 未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽?營(yíng)口是國(guó)家 五點(diǎn)一線 中最重要的發(fā)展區(qū)域之一 是國(guó)家重點(diǎn)扶植的區(qū)域 未來(lái)的發(fā)展?jié)摿o(wú)限 要在一個(gè)有發(fā)展的區(qū)域安家落戶 圖的是發(fā)展 圖的是居住舒適 李先生 28歲 鞍山人 來(lái)營(yíng)口和朋友合開(kāi)裝飾公司 任客戶經(jīng)理 工作較為穩(wěn)定 收入在4000 5000元左右 現(xiàn)已在營(yíng)口無(wú)住房 欲購(gòu)買(mǎi)一套60 70的一居住宅 購(gòu)買(mǎi)目的用于自住 張先生說(shuō)現(xiàn)在營(yíng)口房?jī)r(jià)低 營(yíng)口是港口城市 未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽?又被列為沿海重點(diǎn)發(fā)展城市 升值潛力很大 且現(xiàn)在營(yíng)口經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 對(duì)于未來(lái)工作也是很好的發(fā)展地 所以考慮在這里安家落戶 目標(biāo)客戶洞察 環(huán)境 喜歡更多的自然環(huán)境 特色價(jià)值 自然 提示 最大化挖掘項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì) 身邊或有親友住的社區(qū)重點(diǎn)考慮 大社區(qū)則更好 喜歡擇鄰而居 提示 關(guān)注社區(qū)建設(shè) 打造新 心 家 園 買(mǎi)家 鄰居素質(zhì)好 有點(diǎn) 人文 環(huán)境 軟環(huán)境 新價(jià)值 提示 針對(duì)目標(biāo)人群高素質(zhì) 結(jié)合配套建設(shè) 大力宣傳 張先生 37歲 政府職員 工作穩(wěn)定 收入較高 現(xiàn)已在營(yíng)口擁有10套住房 欲購(gòu)買(mǎi)2套130 150 的三居室 購(gòu)買(mǎi)目的用于自住或投資 張先生說(shuō)想找環(huán)境好的地方居住 最好能夠臨著海 一家人面對(duì)著大海其樂(lè)融融的 那種景象實(shí)在是向往 并且現(xiàn)在營(yíng)口房?jī)r(jià)低 將來(lái)營(yíng)口的發(fā)展?jié)摿艽?買(mǎi)完房后留著以后升值用 同時(shí) 張先生還在關(guān)注著底商的情況 如果有合適的底商張先生也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)的 目標(biāo)客戶洞察 戶型 房子要大 房間要多 樸素的居住概念 務(wù)實(shí) 提示 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品的準(zhǔn)確對(duì)接 即戶型內(nèi)部功能與舒適的居住指標(biāo)的兼顧 窗戶多些 采光通風(fēng)都好 樸素的居住概念務(wù)實(shí) 提示 產(chǎn)品創(chuàng)新 戶戶大面寬 同時(shí)景觀面大 休閑空間大 寧?kù)o 更多的自我空間 非物質(zhì)需求 提示 產(chǎn)品創(chuàng)新 李女士 52歲 營(yíng)口人 一家三口在營(yíng)口 丈夫?yàn)檎ぷ魅藛T 李女士本人為火車(chē)站工作人員 兒子在鲅魚(yú)圈外資企業(yè)上班 三口工作較為穩(wěn)定 家庭月收入在12000 15000元左右 現(xiàn)已在營(yíng)口有一套住房 孩子和父母同住 欲購(gòu)買(mǎi)一套70 90的兩居住宅 購(gòu)買(mǎi)目的用于為孩子結(jié)婚做新房 李女士還表示最好戶型好 采光一定要好 營(yíng)口冬天太冷了 李女士家庭收入在營(yíng)口屬于中等偏上 所以對(duì)于房?jī)r(jià)感覺(jué)能夠承受 可以為孩子提供40 的首付或者全款 目標(biāo)客戶洞察 配套 學(xué)校 超市要 規(guī)范化 飲食 娛樂(lè)要 市區(qū)化 當(dāng)然優(yōu)秀的師資是關(guān)鍵 要讓孩子接受最好的教育 要有新鮮的蔬菜和生活品供應(yīng) 圖的是便利 考慮生活的便捷 姚先生 40歲 營(yíng)口人 為政府工作人員 警察 收入穩(wěn)定月薪在3000左右 妻子也為警察 兒子現(xiàn)在念小學(xué) 家庭工作較為穩(wěn)定 家庭月收入在8000 10000元左右 現(xiàn)已在營(yíng)口有兩套住房 欲購(gòu)買(mǎi)一套160 180的復(fù)式住宅 購(gòu)買(mǎi)目的用于為孩子提供更好的教育及生活環(huán)境 現(xiàn)在孩子的教育很重要 我一定要讓孩子受很好的教育 將來(lái)我還要讓我的孩子去國(guó)外讀書(shū) 同時(shí)再把雙方父母接來(lái)同住 方便照顧孩子和老人 姚先生說(shuō)現(xiàn)在孩子還很小 我們夫妻雙方都是警察 工作時(shí)間沒(méi)有定性 所以決定把雙方老人接來(lái) 一是為了能夠看管孩子 讓孩子能夠有穩(wěn)定的生活環(huán)境 二是為了父母能夠在營(yíng)口養(yǎng)老 所以決定選一個(gè)教育配套完備的社區(qū)購(gòu)買(mǎi) 七 客群定位篇 7 1客戶深度訪談7 2客群定位分析 7 2客群定位分析 在售項(xiàng)目客戶群比例 本項(xiàng)目客群定位應(yīng)以西市區(qū)為主 站前區(qū)為輔 兼顧老邊區(qū)及其他區(qū)域 八 本案形象定位 8 1案名建議8 2本案Slogen建議 八 本案形象定位 8 1案名建議 8 1案名建議 案名建議一 德潤(rùn) 查理斯頓案名建議二 德潤(rùn) 納帕爾灣 推薦slogen 遼河岸邊的貴族領(lǐng)地 144 推薦案名 一 查爾斯頓 或德潤(rùn) 查爾斯頓 145 認(rèn)識(shí)查爾斯頓 146 海濱小鎮(zhèn)查爾斯頓是美國(guó)及世界各地富豪的聚居地 也是風(fēng)光旖旎的度假勝地 147 僅有8萬(wàn)人的查爾斯頓是美國(guó)最古老的小鎮(zhèn) 1790年以前一直是南卡羅來(lái)納州的首府 也是那時(shí)美國(guó)南方最富有的小城鎮(zhèn) 148 查爾斯頓還是美國(guó)最大的軍港之一 著名的第七艦隊(duì)的航空母艦等百艘軍艦都停泊在海灣 游人可以在軍港海軍導(dǎo)游引導(dǎo)下坐車(chē)游覽 威風(fēng)凜凜的壯觀場(chǎng)面與南端靜謐的度假豪宅散發(fā)出的溫馨氣息形成了鮮明對(duì)照 149 這里春夏時(shí)節(jié)特別美 杜鵑 山茶 玫瑰 茉莉百花盛開(kāi) 芬芳四溢 與挺拔青翠的棕櫚樹(shù)爭(zhēng)相輝映 構(gòu)成一幅搖曳多姿的亞熱帶風(fēng)情圖 150 借勢(shì)美國(guó)富豪聚居地海濱小鎮(zhèn)查爾斯頓的名氣 提升尊貴之氣 誘惑客戶對(duì)高品質(zhì)生活的向往 同時(shí)也與產(chǎn)品相結(jié)合 突出產(chǎn)品特色 迎合消費(fèi)者對(duì)水景等景觀資源的青睞 以查爾斯頓為基點(diǎn) 附加美國(guó)熱情 浪漫的異域居住文化 泊來(lái)文化對(duì)于別墅購(gòu)買(mǎi)群有相當(dāng)吸引力 查爾斯頓所處美國(guó)東南沿海 海濱是其最大的特色 自然風(fēng)光優(yōu)美 與本案的水系景觀 園區(qū)景觀 自然環(huán)境相諧 查爾斯頓 朗朗上口 有神秘 向往感 具典雅氣質(zhì) 對(duì)喜愛(ài)泊來(lái)品一族構(gòu)成誘惑 案名分析 151 其他推薦案名納帕爾灣 或德潤(rùn) 納帕爾灣 他的成長(zhǎng)也是我的成長(zhǎng)所以熱愛(ài)它 保護(hù)它 鼓勵(lì)它 成長(zhǎng) 九 推盤(pán)計(jì)劃與回款目標(biāo) 9 1推盤(pán)計(jì)劃9 2回款目標(biāo) 九 推盤(pán)計(jì)劃與回款目標(biāo) 9 1推盤(pán)計(jì)劃9 2回款目標(biāo) 9 1推盤(pán)計(jì)劃 營(yíng)口市區(qū)2009年商品房銷(xiāo)售面積為123 54萬(wàn)平米 本案體量有望在一年銷(xiāo)售期內(nèi)全部去化完成 西市區(qū)2010年市場(chǎng)供應(yīng)量巨大 對(duì)本案營(yíng)銷(xiāo)提出更高要求 一期產(chǎn)品 二期產(chǎn)品 三期產(chǎn)品 9 1推盤(pán)計(jì)劃 一期產(chǎn)品以較小體體量花園洋房類(lèi)產(chǎn)品入市 為本案樹(shù)立高端市場(chǎng)形象 二期花園洋房類(lèi)產(chǎn)品大量入市 同時(shí)配合各種營(yíng)銷(xiāo)手段 以確保本案價(jià)值獲取 通過(guò)一二期產(chǎn)品預(yù)熱 將小高層產(chǎn)品以較高價(jià)格推入市場(chǎng) 實(shí)現(xiàn)本案價(jià)值最大化 本案推盤(pán)計(jì)劃 推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 九 推盤(pán)計(jì)劃與回款目標(biāo) 9 1推盤(pán)計(jì)劃9 2回款目標(biāo) 本案回款目標(biāo) 銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)判斷 確保 7億元爭(zhēng)取 7 5 9億元力爭(zhēng) 9億元以上 9 2回款目標(biāo) 十 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 10 1推廣調(diào)性10 2推廣體系10 3渠道實(shí)施10 4分階段推廣10 5營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用估算及分配比例 十 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 10 1推廣調(diào)性10 2推廣體系10 3渠道實(shí)施10 4分階段推廣 163 10 1推廣調(diào)性 一 著重突出價(jià)值感 樹(shù)立差異度 營(yíng)造遼河河畔貴族領(lǐng)地感 規(guī)避區(qū)域市場(chǎng)及同類(lèi)型產(chǎn)品品質(zhì)差等不利因素 利用直接有效的推廣媒介手段 有效達(dá)成銷(xiāo)售 成為凌駕于同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)之上營(yíng)造獨(dú)特傳播渠道 二 塑造營(yíng)口區(qū)域主流產(chǎn)品的形象 十 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 10 1推廣調(diào)性10 2推廣體系10 3渠道實(shí)施10 4分階段推廣10 5營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用估算及分配比例 渠道 廣告 PR 賣(mài)場(chǎng) 直投 外場(chǎng) 硬廣 軟宣 媒體 外圍 內(nèi)部 外展 現(xiàn)場(chǎng) 縱向行銷(xiāo)聯(lián)合 行銷(xiāo)體系之核心 華泰資源 銷(xiāo)售工具直投會(huì)刊夾帶直投媒體夾帶直投會(huì)刊廣告直投 核心區(qū)樓體廣告 借勢(shì)營(yíng)口未來(lái)發(fā)展?jié)摿?依托遼河資源 各類(lèi)會(huì)展 售樓處及樣板區(qū) 投資人俱樂(lè)部經(jīng)紀(jì)人俱樂(lè)部品牌商家俱樂(lè)部投資理財(cái)俱樂(lè)部 10 2推廣體系 戶外 十 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 10 1推廣調(diào)性10 2推廣體系10 3渠道實(shí)施10 4分階段推廣 167 高度美譽(yù) 廣度關(guān)注 精準(zhǔn)傳達(dá) 密集攻勢(shì) 深度了解 渠道實(shí)施 10 3渠道實(shí)施 168 渠道構(gòu)筑以事件營(yíng)銷(xiāo)為主 戶外媒體為輔考慮到營(yíng)口市區(qū)區(qū)域的局限性 可利用事件營(yíng)銷(xiāo)為主體 充分利用事件傳播建立區(qū)域的客戶群網(wǎng) 利用事件的快速 精準(zhǔn) 廣泛的特性實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目造勢(shì)的目的 以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速高價(jià)的銷(xiāo)售目標(biāo) 洽商區(qū)域戶外媒體 路牌 道旗 樓梯掛幅等 確?？蛻羧洪L(zhǎng)久關(guān)注 10 3渠道實(shí)施 十 營(yíng)銷(xiāo)推廣建議 10 1推廣調(diào)性10 2推廣體系10 3渠道實(shí)施10 4分階段推廣 170 鑒于工程節(jié)點(diǎn)不確定 因此以下時(shí)間均為擬定時(shí)間 10 4分階段推廣 171 172 背景項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 樣板區(qū) 正在建設(shè)中本階段主要是初步完善項(xiàng)目形象 明確項(xiàng)目市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位 協(xié)助銷(xiāo)售有效積累客戶 利用活動(dòng)促進(jìn)有效客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 推廣內(nèi)容樹(shù)立產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)形象 突出唯一性 加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力樹(shù)立手工別墅的市場(chǎng)形象推廣目標(biāo)推出項(xiàng)目的唯一性 強(qiáng)化項(xiàng)目高端形象為推廣堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)推廣方式以公關(guān)活動(dòng) PR 軟宣為主配合戶外 渠道直投進(jìn)行傳播 A 銷(xiāo)售預(yù)熱期 2010 05 2010 08 10 4分階段推廣 173 以主題活動(dòng)為主 加大對(duì)于區(qū)域及產(chǎn)品類(lèi)型認(rèn)知的宣傳 配合諸多品牌互動(dòng)的活動(dòng)形式促成客戶認(rèn)知產(chǎn)品或到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)組織客戶活動(dòng) 渠道傳播成為項(xiàng)目本階段最廣泛的傳播渠道 配合活動(dòng)及形象積累客群 由于客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間大多集中在周末 故加強(qiáng)活動(dòng)頻率 以周為單位組織暖場(chǎng)小活動(dòng) 在周末整加現(xiàn)場(chǎng)氛圍 銷(xiāo)售預(yù)熱期活動(dòng)原則 10 4分階段推廣 174 主題式活動(dòng)策略 配合推廣主題的深入 除舉行常規(guī)產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 開(kāi)盤(pán) 樣板間開(kāi)售等活動(dòng)外 配合項(xiàng)目主題推出系列的參與式活動(dòng) 利用項(xiàng)目附近遼河資源 建立項(xiàng)目專(zhuān)屬活動(dòng)場(chǎng)所 具體建議見(jiàn)后部銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)建議 10 4分階段推廣 175 豪情之夜 美國(guó)拉斯威加斯場(chǎng)景再現(xiàn) 生活 游戲 社交 富豪游戲尊貴價(jià)值 更可以籌碼的形式贏取折扣 10 4分階段推廣 176 戶外戶外路牌目的 通過(guò)戶外廣告迅速覆蓋廣大受眾群體 使本項(xiàng)目廣泛受到區(qū)域的認(rèn)知文案重點(diǎn) 突出項(xiàng)目案名及銷(xiāo)售電話選址推薦 站前區(qū)核心區(qū)路牌 道旗以及樓體掛幅廣告左岸經(jīng)典項(xiàng)目附近樹(shù)立一塊路牌 10 4分階段推廣 177 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍檔目的 配合現(xiàn)場(chǎng)景觀 作為現(xiàn)場(chǎng)背景 突出項(xiàng)目形象氣質(zhì)為主畫(huà)面 簡(jiǎn)潔 明晰文案方向 產(chǎn)品亮點(diǎn)突顯logo 案名 廣告語(yǔ) 10 4分階段推廣 178 軟文宣傳市場(chǎng)需求 配合品牌導(dǎo)入期 傳播市場(chǎng)聲音 為訴求點(diǎn) 提升項(xiàng)目形象 強(qiáng)化受眾印象內(nèi)容主訴 1 做營(yíng)口市內(nèi)理念的倡導(dǎo)者和領(lǐng)導(dǎo)者2 以PR事件為主題媒體選擇 重點(diǎn)選擇當(dāng)?shù)厥鼙娒襟w 10 4分階段推廣 179 硬廣宣傳廣告調(diào)性 運(yùn)用內(nèi)斂 寫(xiě)意的氣質(zhì) 融匯于大氣 簡(jiǎn)潔的風(fēng)格表現(xiàn) 規(guī)劃及實(shí)景呈現(xiàn)渠道直投類(lèi)為主 本階段前期報(bào)紙雜志類(lèi)媒體主要以業(yè)內(nèi)為主 大眾媒體 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前1周做簡(jiǎn)單形象發(fā)布 10 4分階段推廣 180 銷(xiāo)售工作準(zhǔn)備20010 08 2010 11此階段完善銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)及所有銷(xiāo)售工具 以視覺(jué)展示提升極致品質(zhì) 彰顯尊貴身份 此階段最具有迫切性與重要性的是接待中心的完善 隨著戶外及網(wǎng)絡(luò)等信息的發(fā)布 接待現(xiàn)場(chǎng)的匱乏已成為銷(xiāo)售推廣的較大阻礙 前期推廣將重點(diǎn)以網(wǎng)絡(luò)為載體 為戶外廣告增加大量