房地產(chǎn)開發(fā)常見法律問題及解答.doc

房地產(chǎn)開發(fā)常見法律問題及解答目 錄第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立及管理常見法律問題及解答一、房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立 11、房地產(chǎn)公司分為哪兩類？ 12、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司設(shè)立應(yīng)該具備什么條件？ 13、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的最低注冊資本要求是多少？ 14、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司設(shè)立有無股東人數(shù)限制，限制是多少？ 15、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司股東有哪些出資方式？ 16、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)有哪些？ 27、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司股東不履行出資義務(wù)有哪些責(zé)任？ 28、房地產(chǎn)股份有限公司的設(shè)立方式有哪些？ 2 9、房地產(chǎn)股份有限公司的設(shè)立對發(fā)起人有何要求？ 2二、房地產(chǎn)公司的資質(zhì)管理 31、房地產(chǎn)公司資質(zhì)有哪些等級？不同資質(zhì)注冊資本有何要求？ 32、北京市對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)公司承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模的要求是什么？.33、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的審批管理權(quán)限是如何劃分的？ 3 4、房地產(chǎn)資質(zhì)是否需要年檢？ 45、房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有資質(zhì)或超越資質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，需承擔(dān)什么責(zé)任？ 46、哪些行為會導(dǎo)致資質(zhì)證書作廢？ 4三、關(guān)于房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題51、房地產(chǎn)有限責(zé)任公司中，股東可否向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)？5 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后沒有辦理股東變更登記是否影響協(xié)議效力？5 3、在有限責(zé)任公司中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓中股東是否具有優(yōu)先購買權(quán)？5 四、房地產(chǎn)公司的解散 51、房地產(chǎn)公司因何種原因可以解散？ 52、在何種情況下，房地產(chǎn)公司可以向人民法院申請解散？ 6第二部分 建設(shè)用地常見法律問題及解答 一、建設(shè)用地相關(guān)問題 11、什么是建設(shè)用地？ 12、什么是建設(shè)用地使用權(quán)？ 13、建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)劃設(shè)計條件是什么？ 14、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律效力？ 15、什么是城市控制性詳細規(guī)劃？ 16、什么是建設(shè)用地修建性詳細規(guī)劃？ 27、出讓建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限是多少? 28、8、土地使用期限屆滿后可否續(xù)期? 2 9、什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同？ 2 二、項目用地抵押 31、土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押？ 32、在建工程能否設(shè)立抵押？ 3 三、土地一級開發(fā)的相關(guān)問題 3 1、土地一級開發(fā)項目的實施方式具體有哪幾種？ 3 2、哪些土地一級開發(fā)項目需要采取招標(biāo)方式確定開發(fā)主體？ 33、土地一級開發(fā)資金由誰籌措？ 34、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤率為多少？45、土地一級開發(fā)成本如何確定？4四、土地二級開發(fā)的相關(guān)問題41、經(jīng)營性項目用地的取得方式是什么？ 42、什么是土地使用權(quán)出讓？ 53、經(jīng)營性項目用地的取得方式是什么？ 54、什么是土地使用權(quán)招標(biāo)出讓？ 55、什么是土地使用權(quán)拍賣出讓？ 56、什么是土地使用權(quán)掛牌出讓？ 5第三部分 房屋拆遷安置常見法律問題及解答1、什么是拆遷人？ 12、什么是被拆遷人？ 13、拆遷人是否可以委托拆遷單位進行拆遷？對被委托的拆遷單位有何限制？哪個部門不能接受拆遷委托？14、在進行拆遷時，拆遷范圍內(nèi)的哪些事項需暫停辦理？ 15、建設(shè)單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證時應(yīng)當(dāng)提交什么文件？ 16、拆遷公告應(yīng)包括什么內(nèi)容？搬遷期限指什么？ 2 7、拆遷期限最長為多長時間？是否可以申請延期？ 28、拆遷補償安置中，實行貨幣補償及實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，分別應(yīng)在拆遷補償安置協(xié)議中約定什么內(nèi)容？29、什么是代管房屋？對代管房屋拆遷補償協(xié)議的簽訂有什么特殊要求？210、若在搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人、房屋承租人不能達成拆遷補償安置協(xié)議的，應(yīng)怎樣處理？311、拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷，應(yīng)如何處理？312、若裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿，被拆遷人或房屋承租人拒絕搬遷，應(yīng)如何處理 313、拆遷人應(yīng)于何期限內(nèi)，向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料？ 414、房屋拆遷補償與安置可以什么形式進行？對拆遷租賃房屋有何特殊規(guī)定 415、房屋拆遷補償安置實行貨幣補償?shù)?，補償款依據(jù)什么確定？ 416、什么是城市房屋拆遷估價？房屋拆遷評估價格不包含什么？417、拆遷房屋的性質(zhì)和面積如何確定？518、房屋拆遷補償安置實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)如何補償？519、拆遷已購公有住房，拆遷人對被拆遷人應(yīng)如何補償？520、拆遷出租的公有住房，被拆遷人可通過何種方式與房屋承租人解除租賃關(guān)系？解除租賃關(guān)系后，應(yīng)如何對房屋承租人進行安置？621、拆遷人應(yīng)對住宅房屋被拆遷人或者房屋承租人支付的搬遷補助費應(yīng)依據(jù)什么計算？非住宅房屋的搬遷補助費包括什么？622、何種情況可以給予提前搬家獎勵費？何種情況可以給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費？623、拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋、房屋所有人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)房屋應(yīng)如何執(zhí)行？724、城鎮(zhèn)房屋拆遷實行何種稅收政策？7第四部分 工程勘察、設(shè)計常見法律問題及解答1、建設(shè)工程勘察、設(shè)計指什么？12、從事工程勘察、設(shè)計，應(yīng)遵循什么原則？13、編制建設(shè)工程勘察、設(shè)計文件的依據(jù)有哪些？14、編制建設(shè)工程勘察文件應(yīng)注意什么？15、建設(shè)工程設(shè)計文件有哪些類型？每個類型的設(shè)計文件有什么要求？16、工程勘察或工程設(shè)計質(zhì)量有何要求？達不到要求應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？27、對勘察、設(shè)計文件的修改有何要求？ 28、外國企業(yè)可否承擔(dān)中國境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計？39、建設(shè)單位對外國企業(yè)如何進行設(shè)計資格預(yù)審？310、中外合作設(shè)計文件報中國政府有關(guān)部門審查時應(yīng)符合什么要求？ 311、哪些工程禁止外國企業(yè)參與設(shè)計？ 412、建設(shè)工程勘察、設(shè)計應(yīng)如何發(fā)包？ 413、哪些建設(shè)工程勘察、設(shè)計經(jīng)有關(guān)主管部門批準，可以直接發(fā)包？ 514、建設(shè)工程勘察、設(shè)計方案評標(biāo)依據(jù)包括什么？515、建設(shè)工作勘察、設(shè)計招標(biāo)人是否應(yīng)該依照評標(biāo)委員會推薦的候選方案確定中標(biāo)方案？5 16、承包方是否可以將建設(shè)工作勘察、設(shè)計工作再分包或轉(zhuǎn)包？517、工程勘察資質(zhì)有哪些種類及等級，各種類可承接何種工程勘察業(yè)務(wù)？518、工程設(shè)計資質(zhì)有哪些種類及等級，各種類可承接何種工程設(shè)計業(yè)務(wù)？6第五部分 建設(shè)項目施工常見法律問題及解答 一、建設(shè)工程施工資質(zhì)的相關(guān)問題1 1、建筑企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照，但沒有建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，能否承包工程進行建筑施工？1 2、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)有哪些類型？ 1 3、不同資質(zhì)的企業(yè)承包的工程范圍一樣嗎？ 14、開發(fā)商把工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的施工企業(yè)，有什么樣的法律后果？2 5、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義進行承包施工的，有什么樣的法律后果？ 2二、建設(shè)工程施工招投標(biāo)的相關(guān)問題 31、招標(biāo)有哪幾種方式？32、哪些工程項目是必須進行招標(biāo)的？33、在必須進行招標(biāo)的工程項目中，哪些工程項目是應(yīng)當(dāng)進行公開招標(biāo)的？ 54、建設(shè)工程必須進行招標(biāo)而未招標(biāo)的，有什么樣的法律后果？5三、工程竣工、價款結(jié)算的相關(guān)問題51、建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，工程價款應(yīng)當(dāng)按什么標(biāo)準進行結(jié)算？52、建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，工程款應(yīng)如何進行處理？53、建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，能否再以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利？6 4、如果發(fā)包人和承包人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，實際竣工日期如何確定？ 65、結(jié)算工程價款是應(yīng)當(dāng)按照合同約定的計價標(biāo)準或計價方法進行呢，還是應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門發(fā)布的計價方法或者計價標(biāo)準進行？66、發(fā)包人欠付承包人工程價款的，在沒有約定的情況下，是否應(yīng)當(dāng)支付利息？ 67、在雙方當(dāng)事人有約定，即：“發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認可竣工結(jié)算文件”的情況下，承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的，應(yīng)否得到法律的支持？6 8、發(fā)包人和承包人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同不一致，如果發(fā)生糾紛的，法院或仲裁機構(gòu)會以哪個合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)？79、如果發(fā)包人和承包人約定按照固定價結(jié)算工程價款，在發(fā)生糾紛的情況下，法院或仲裁機構(gòu)是否會同意一方對建設(shè)工程造價進行鑒定的請求？7四、其他相關(guān)問題71、承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同之后，如果在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級的，合同能否認定為無效？7 2、建設(shè)工程合同中約定的墊資條款是否有效？7 3、發(fā)包人可以解除合同的常見情形有哪些？8 4、什么是非法轉(zhuǎn)包？85、什么是違法分包？86、什么是肢解發(fā)包？87、發(fā)包人在哪些情形下要對建設(shè)工程質(zhì)量缺陷承擔(dān)責(zé)任？98、在安全施工方面，建設(shè)單位哪些行為將承擔(dān)法律責(zé)任，承擔(dān)何種法律責(zé)任？ 9第六部分 商品房銷售常見法律問題及解答一、銷售前相關(guān)問題 11、商品房預(yù)售中開發(fā)商應(yīng)具備哪“五證”？ 12、何為“預(yù)售”和“現(xiàn)售”？ 13、商品房預(yù)售必須符合哪些條件？ 14、商品房現(xiàn)售必須符合哪些條件？ 25、土地使用權(quán)已被抵押給銀行的商品房還能出售嗎？ 26、商品房銷售中關(guān)于節(jié)能公示是怎么規(guī)定的？ 2二、營銷階段相關(guān)問題 31、開發(fā)商發(fā)布商品房廣告應(yīng)注意些什么問題？ 32、開發(fā)商實際交付的房屋要和樣板房一樣嗎？ 33、銷售員口頭的承諾能生效嗎？ 34、商品房廣告能作為合同內(nèi)容約束開發(fā)商嗎？ 45、銷售時可以不告知購房人商品房周邊有不利因素（如噪音、鐵路、垃圾場、藥廠）嗎？ 46、開發(fā)商發(fā)布虛假商品房廣告應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 5三、銷售簽約階段相關(guān)問題 51、買房一定要先簽訂認購書嗎？ 52、在商品房銷售時，能否收取費用（如認購定金）但不簽署任何書面文件？ 53、簽訂認購書并收了定金，最后未能實現(xiàn)簽約，該如何處理？ 64、定金與訂金有何區(qū)別？ 6 5、未成年人能購買商品房嗎？ 7 6、境外（包括港澳臺和外籍）個人購買商品房有什么限制？ 8 7、在簽約過程中辦理公證手續(xù)有何法律意義？ 88、在商品房買賣過程中，辦理公證手續(xù)是否為法律的強制規(guī)定？ 99、關(guān)于共有房屋在法律上是如何規(guī)定的？ 1010、如男女朋友婚前買房，只以一方名義進行購置，但是雙方共同出資，該房屋是否屬于兩人共有？ 10 11、商品房買賣合同是否必須辦理預(yù)售登記或聯(lián)機備案方可生效？.1012、聯(lián)機備案以后還需要辦理預(yù)售登記嗎？ 1113、開發(fā)商、購房人和按揭貸款銀行之間存在什么法律關(guān)系？ 1114、買受人申請貸款未能成功，開發(fā)商能要求買受人補齊房款嗎？ 1115、如我公司制定的補充協(xié)議和北京市建委示范文本有矛盾或不一致的，有效嗎？. 1116、商品房買賣合同簽訂后，購房人進行換房、更名或者變更價款，此種情形下我公司收取違約金有何依據(jù)？. 12第七部分 商品房租賃常見法律問題及解答1、房屋在哪種情況下不得出租？ 12、承租人需提交哪些文件以證明其主體身份？ 13、為什么租賃合同中要約定租賃物的用途？ 14、房屋租賃是否應(yīng)辦理租賃備案手續(xù)？ 25、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交哪些文件？ 26、房屋出租人的基本義務(wù)有哪些？ 27、房屋承租人的基本義務(wù)有哪些？ 38、租賃房屋如因非承租人的原因毀損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利？39、承租人將租賃物轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？310、租賃期間，承租人是否可以對租賃物進行改善或者增加其他設(shè)施？411、什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)？行使優(yōu)先購買權(quán)需注意什么問題？412、什么是買賣不破租賃原則？413、租賃權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系是什么？4第八部分 商品房入住階段常見法律問題及解答 一、交付前的相關(guān)問題11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合什么條件？12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房的通知有何要求？1二、交付中的相關(guān)問題 11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具或提供何文件？ 12、業(yè)主應(yīng)在何時、按何標(biāo)準交納公共維修資金？13、如業(yè)主未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位能否將房屋交付購買人？24、房屋交付時，房屋面積與實測面積發(fā)生誤差時，應(yīng)如何處理？ 25、房屋交付的標(biāo)志是什么？ 26、購房人能否以開發(fā)商在其逾期付款時未通知其逾期付款及違約金情況而要求免除違約金？3 7、開發(fā)商能否要求購房人先交有關(guān)費用后再辦理驗房手續(xù)？ 38、開發(fā)商能否以購房人未交納物業(yè)費為由拒絕交房？ 3三、交付后的相關(guān)問題31、交付的房屋如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房人能否要求解除合同（退房）？ 42、交付使用的房屋如存在質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人能否要求解除合同（退房）？ 43、交付的房屋如室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格，購房人能否要求解除合同（退房）？ 44、設(shè)計變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化等影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購房人能否要求解除合同（退房）？45、交付使用的房屋存在一般的質(zhì)量問題，購房人能否要求解除合同（退房）？ 4四、其他相關(guān)問題 51、 如發(fā)生地震、火災(zāi)等因素導(dǎo)致房屋毀損、滅失的，該風(fēng)險由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)還是購房人承擔(dān)？5第九部分 建設(shè)工程維保修常見法律問題解答一、施工單位對建設(shè)單位建筑工程及房屋工程質(zhì)量保修義務(wù) 1 1、建設(shè)工程承包單位應(yīng)于何時將建設(shè)工程質(zhì)量保修書向建設(shè)單位提交？質(zhì)量保修書中應(yīng)包含哪些內(nèi)容？12、建設(shè)工程保修范圍是什么？1 3、什么是房屋建筑工程質(zhì)量保修？什么是質(zhì)量缺陷？1 4、房屋建筑工程的最低保修期限為多長？15、房屋質(zhì)量保修期的起算點是什么？2 6、房屋建筑工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建設(shè)所有人及施工單位均應(yīng)履行何種義務(wù)？27、發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建筑所有人應(yīng)履行何種義務(wù)？2 8、保修完成后，應(yīng)由誰組織驗收？2 9、若施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位有何救濟途徑？ 10、保修費用應(yīng)由誰承擔(dān)？3 11、在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔(dān)賠償責(zé)任？3 12、因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔(dān)賠償責(zé)任？313、何種情況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍？3二、開發(fā)商對業(yè)主房屋建筑工程質(zhì)量保修義務(wù)4 1、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書是否開發(fā)商必須向業(yè)主提供？應(yīng)于何時提供？4 2、住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？43、住宅保修期應(yīng)從何時計算？44、商品房的保修期如何確定？45、因使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？56、承擔(dān)保修責(zé)任是否為開發(fā)商的法定義務(wù)？57、若保修人未及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或人身、財產(chǎn)損害，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？5 8、若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)，有何法律后果？69、買受人是否可以因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，請求解除合同和賠償損失？6第十部分 產(chǎn)權(quán)登記常見法律問題及解答一、房屋登記基本概念、程序的相關(guān)問題 11、 何為房屋登記？ 12、 何為房屋登記機構(gòu)？ 13、 何為不動產(chǎn)登記簿？ 14、 不動產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書有何關(guān)系？ 15、 辦理房屋登記的程序？ 16、 辦理房屋登記應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？ 27、 房屋登記應(yīng)由何人申請？ 28、 什么情形下，申請房屋登記可以由當(dāng)事人單方申請？ 29、共有房屋如何申請登記？ 310、未成年人的房屋如何申請登記？ 311、如委托他人辦理房屋登記，應(yīng)提交何種材料？ 312、申請房屋登記，是否需要繳費？ 313、申請房屋登記應(yīng)符合哪些條件？ 314、何種情況下，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記？ 415、自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)于何時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定？ 416、房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，以何為準？ 417、權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，如何解決？ 518、何為異議登記？ 5二、房屋所有權(quán)初始登記的相關(guān)問題 51、因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交那些材料？ 52、建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等是否需要申請登記？ 5三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)問題 61、北京市辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？ 62、房屋抵押期間，抵押人是否可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋所有權(quán)，如可以,在辦理時應(yīng)提交哪些資料？ 6四、預(yù)告登記相關(guān)問題 71、何為預(yù)告登記？ 72、預(yù)告登記效力是否有期限限制？ 73、何種情況下，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記？ 74、預(yù)購商品房預(yù)告登記是否需要預(yù)售人及預(yù)購人同時申請？ 7五、其他問題 71、預(yù)購房屋進行預(yù)告登記后，法院是否可以進行查封？ 8第十一部分 物業(yè)服務(wù)常見法律問題及解答 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)相關(guān)問題11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要具備相應(yīng)的資質(zhì)？資質(zhì)有幾個等級？12、物業(yè)管理企業(yè)各資質(zhì)等級注冊資本有何不同？13、不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理項目的規(guī)模有何不同？1二、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)問題11、業(yè)主的