資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告實(shí)例

精品文檔 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 評(píng)評(píng) 估估 報(bào)報(bào) 告告 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱 稱 武漢市武昌區(qū)中北路 世紀(jì)彩城麗苑世紀(jì)彩城麗苑 2 2 單元單元 704704 住房住房 委委 托托 方方XXXX 估估 價(jià)價(jià) 方方湖北工業(yè)大學(xué) 估估 價(jià)價(jià) 人人 員員 王彬 估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期 20122012 年10月20日至10月31日 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 鄂房估字 01 第 XX 號(hào) 目目 錄錄 一 致委托方函一 致委托方函 二 估價(jià)師聲明二 估價(jià)師聲明 三 估價(jià)的假設(shè)和限制條件三 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 四 估價(jià)結(jié)果報(bào)告四 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 五 估價(jià)技術(shù)報(bào)告五 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 六 附件六 附件 精品文檔 致致 委委 托托 方方 函函 XXX 受您的委托 我于 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日 對(duì)位于武漢市武昌 區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2 單元 704 住房 建筑面積為 106m2 房屋所有權(quán)證 證號(hào)為鄂證字第 XX 號(hào)的房屋資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律 法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料 遵循依 法 公正 科學(xué) 準(zhǔn)確和適度的原則 經(jīng)過(guò)本人實(shí)地收集資料 分析計(jì)算 并與 估價(jià)時(shí)點(diǎn)武漢市類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后 確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)重 2012 年 10 月 25 日的價(jià)格為 1250024 元 單價(jià)為 11792 68 元 m2 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 估估 價(jià)價(jià) 師師 聲聲 明明 我鄭重聲明 一 我在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 二 本估價(jià)報(bào)告中的分析 意見(jiàn)和結(jié)論是我自己公正的專業(yè)分析 意見(jiàn)和結(jié) 論 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制 三 我與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人 利害關(guān)系或偏見(jiàn) 四 我依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 進(jìn)行分析 形成 意見(jiàn)和結(jié)論 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 五 我已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 簽字 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一 本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1 本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為民用 在未來(lái)剩余使用年限內(nèi) 不改變房地產(chǎn)用途 2 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛 3 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃 用途管制和限制條件 另有 說(shuō)明的除外 二二 本本項(xiàng)項(xiàng)估估價(jià)價(jià)的的限限制制條條件件 1 本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供 未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí) 如因資料不 實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí) 失誤和錯(cuò)誤 責(zé)任不在估價(jià)方 和估價(jià)人員 2 本報(bào)告僅供委托方 確定拍賣(mài)底價(jià) 提供參考 依據(jù)用 不對(duì)其他用途負(fù)責(zé) 3 本報(bào)告未考慮抵押 擔(dān)保 出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響 4 實(shí)地查勘時(shí) 對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看 并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試 不可能確 定其內(nèi)部缺損 5 本報(bào)告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計(jì) 6 本估價(jià)報(bào)告未考慮 房屋拍賣(mài)所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過(guò)戶所應(yīng)交納的各種 稅 武武漢漢市市武武昌昌區(qū)區(qū)中中北北路路世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑 單單元元 號(hào)號(hào) 精品文檔 房房屋屋資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估結(jié)結(jié)果果報(bào)報(bào)告告 一一 委委托托方方 單位名稱 XXXX 單位住址 XXXX 聯(lián)系電話 XXXX 二二 估估價(jià)價(jià)方方 機(jī)構(gòu)名稱 湖北工業(yè)大學(xué) 單位住址 武漢市南湖徐家墩 法定代表人 王彬 聯(lián)系電話 65656565 三三 估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象 物質(zhì)實(shí)體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成 維護(hù)保養(yǎng)情況較好 成新率為95 建筑 面積為 106m2 其中含公攤面積 20m2 世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 高30 層 委估對(duì)象屬 第 7 層 4 號(hào)房 地面鋪地板磚 鋁合金窗 世紀(jì)彩城所配置兩部電梯 設(shè)地下停 車場(chǎng) 2 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)住房用 公共配套設(shè)施好 3 周圍環(huán)境 估價(jià)對(duì)象位于沙湖公園大門(mén)外 環(huán)境優(yōu)雅 交通便利 人流量大 是武漢市 非常好的居住地段 精品文檔 四四 估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn) 2012 年 10 月 25 日 五五 估估價(jià)價(jià)方方法法 本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上 對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 決定 采用收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格 六六 估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果 房地產(chǎn)價(jià)格 1250024 元 單價(jià) 11792 68 元 m2 七七 估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)日日期期 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日 八八 估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年 即從2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25 日 九九 估估價(jià)價(jià)人人員員 王彬 2012 年 10 月 25 日 精品文檔 武武漢漢市市世世紀(jì)紀(jì)彩彩城城麗麗苑苑2 2 單單元元 7 70 04 4 號(hào)號(hào)房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù) 報(bào)報(bào)告告 一一 個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析 物質(zhì)實(shí)體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于 2009 年建成 維護(hù)保養(yǎng)情況較好 成新率為95 建筑面積為 106m2 其中含公攤面積 20m2 世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 高30 層 委估對(duì) 象屬第 7 層 4 號(hào)房 地面鋪地板磚 內(nèi)墻刮膩?zhàn)?鋁合金窗 每層設(shè)兩部 電梯 設(shè)地下停車場(chǎng) 2 委估對(duì)象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用 公共配套設(shè)施好 二二 區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價(jià)對(duì)象位于沙湖公園大門(mén)外 環(huán)境優(yōu)雅 交通便利 人流量大 是武 漢市非常好的居住地段 三三 市市場(chǎng)場(chǎng)背背景景分分析析 1 一般因素 影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 房地 產(chǎn)市場(chǎng)等 1 理位置和行政區(qū)劃 武漢市位于湖北中部 是中部較發(fā)達(dá)的城市 交通四通八達(dá) 用武廣高 鐵 直航巴黎 水上可直航 2000噸輪船至上海 初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交 通網(wǎng)絡(luò)更加突出了武漢市 出海大通道 的重要地位 武漢市自古以來(lái)就 是工業(yè)發(fā)達(dá)的城市 而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市 武漢水陸 空交通四通八達(dá) 郵電已跨入全國(guó)先進(jìn)行列 城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為 完善 隨著城市建設(shè)的發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 更多的投資者看好 這里 由于與廣州較為緊密的聯(lián)系 武漢市目前正在成為外來(lái)投資者投資 最理想地 加上自身有較大的城市規(guī)模 人口和較多的外來(lái)流動(dòng)人口 人 流 物流 資金流 信息流已初具規(guī)模 2 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 武漢市已經(jīng)成為中部最大的都市 GDP已經(jīng)躍居全國(guó)前十 高樓喜迎 更多人才 經(jīng)濟(jì)更加活躍 3 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 武漢市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速 在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷的情況下 近幾年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言走低幅度不大 總體來(lái)說(shuō) 武漢房地產(chǎn) 近幾年總體發(fā)展有如下特征 近幾年武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均集中于長(zhǎng)江兩岸 和郊區(qū) 房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低 總體來(lái)說(shuō) 武漢目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量與城市 規(guī)模相比 仍然處于較低水平 精品文檔 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析 該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最 高最佳使用 五五 估估價(jià)價(jià)方方法法選選用用 本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上 對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 決定采用收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格 收益法 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 六六 估估價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算過(guò)過(guò)程程 收益法 由于該房屋可用于出租 能比較合理地確定其租金收入 故也可用收益 法求取其價(jià)格 1 估算總收益 通過(guò)調(diào)查武漢市同類型 同地段 同規(guī)模 裝飾大致相同的住房的月出 租價(jià)格一般為 2000 元 m2 租金損失為 4 個(gè)月 則年總收益為 2000 106 12 4 1696000 元 2 估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用 總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過(guò)程中所必須支出的房屋修繕費(fèi) 管 理費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 稅金等 屋修繕費(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi) 行業(yè)慣 例按建筑物重置價(jià)的 1 5 計(jì)算 據(jù)對(duì)武漢地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解 類似建筑物的重置價(jià)為8000 元 m2 則 房屋修繕費(fèi) 8000 106 1 5 12720 元 管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用 分為兩部分 一 是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出 另一是管理人員的工資 根據(jù) 行業(yè)慣例資料 取年租金的3 則 管理費(fèi) 1696000 3 50880 元 保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支 付的費(fèi)用 按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2 則 保險(xiǎn)費(fèi) 8000 106 95 2 1611 2 元 精品文檔 稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等 依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門(mén)資料 公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金 的 12 營(yíng)業(yè)稅按年租金的5 教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3 城市維護(hù)建 筑稅按營(yíng)業(yè)稅的 7 以上稅費(fèi)小計(jì)為 17 5 則 1696000 17 5 296800 元 上述 總費(fèi)用合計(jì)為 362011 2 元 3 年純收益 1696000 362011 2 1333988 8 元 4 還原利率的確定 還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素 目前國(guó)內(nèi) 國(guó)際確定還原利 率的方法很多 這里主要采用復(fù)合投資收益率法 其公式為 還原利率 一年期貸款利率 70 期望得到的利潤(rùn) 30 一年期貸款利率為 5 31 期望得到的利潤(rùn)設(shè)為 10 則 還原利率 5 31 70 10 30 6 717 5 確定收益年限 委估對(duì)象建筑物剩余使用年限為70 年 委估宗地剩余使用年限為 70 年 按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則 該房地產(chǎn)的收益年限取70 年 6 計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格 據(jù)估計(jì) 未來(lái)若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近 因此選用現(xiàn)在 年客觀純收益作為預(yù)期純收益 則 收益價(jià)格 1333988 8 6 717 1 1 1 6 717 1250024 64 元 取整為 1250024 元 房地產(chǎn)單價(jià) 1250024 106 11792 68 元 m2 附附 件件 一 房屋所有權(quán)證存根 二 價(jià)格評(píng)估委托書(shū) 三 估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 四 估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū) 五 估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū) 六 估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明 以上均為復(fù)印件 精品文檔 精品文檔 人與人之間的距離雖然摸不著 看不見(jiàn) 但的的確確是一桿實(shí)實(shí)在在的秤 真與假 善與惡 美與丑 盡在秤桿上可以看出 人心的大小 胸懷的寬窄 撥一撥秤砣全然知曉 人與人之間的距離 不可太近人與人之間的距離 不可太近 與人太近了 常?？慈瞬磺?一個(gè)人既有優(yōu)點(diǎn) 也有缺點(diǎn) 所謂人無(wú)完人 金無(wú)赤足是也 初識(shí)時(shí) 走得太近就會(huì)模糊了不足 寵之 時(shí)間久了 原本的美麗之處也成了瑕疵 嫌之 與人太近了 便隨手可得 有時(shí)得物 據(jù)為己有 太過(guò)貪財(cái) 有時(shí)得人 為己所用 也許貪色 貪財(cái)也好 貪色亦罷 都是一種貪心 與人太近了 最可悲的就是會(huì)把自己丟在別人身上 找不到自己的影子 忘了回家的路 這世上 根本沒(méi)有零距離的人際關(guān)系 因?yàn)槿丝偸怯幸环葑运降?人與人之間太近的距離 易滋生事端 恩怨相隨 所以 人與人相處的太近了 便漸漸相遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 太遠(yuǎn)了 就像放飛的風(fēng)箏 過(guò)高斷線 太遠(yuǎn)了 就像南徙的大雁 失群哀鳴 太遠(yuǎn)了 就像失聯(lián)的旅人 形單影只 人與人之間的距離 有時(shí) 先遠(yuǎn)后近 有時(shí) 先近后遠(yuǎn) 這每次的變化之中 總是有一個(gè)難以忘記的故事或者一段難以割舍的情 有時(shí)候 人與人之間的距離 忽然間近了 其實(shí)還是遠(yuǎn) 忽然間遠(yuǎn)了 肯定是傷了誰(shuí) 人與人之間的距離 如果是一份信箋 那是思念 如果是一個(gè)微笑 那是寬容 如果是一句問(wèn)候 那是友誼 如果是一次付出 那是責(zé)任 這樣的距離 即便是遠(yuǎn) 但也很近 最怕的 人與人之間的距離就是一句失真的讒言 一個(gè)不屑的眼神 一疊誘人的紙幣 或者是一條無(wú)法逾越的深谷 這樣的距離 即便是近 但也很遠(yuǎn) 人與人之間最美的距離 就是不遠(yuǎn)不近 遠(yuǎn)中有近 近中有遠(yuǎn) 遠(yuǎn)而不離開(kāi) 近而不相丟 太遠(yuǎn)的距離 只需要一份寬容 就不會(huì)走得太遠(yuǎn)而行同陌人 太近的距離 只需要一份自尊 就不會(huì)走得太近而丟了自己 不遠(yuǎn)不近的距離 多像一朵艷麗的花 一首悅耳的歌 一首優(yōu) 美的詩(shī) 人生路上 每個(gè)人的相遇 相識(shí) 都是一份緣 我們都是相互之間不可或缺的伴 人與人之間的距離雖然摸不著 看不見(jiàn) 但的的確確是一桿實(shí)實(shí)在在的秤 真與假 善與惡 美與丑 盡在秤桿上可以看出 人心的大小 胸懷的寬窄 撥一撥秤砣全然知曉 人與人之間的距離 不可太近人與人之間的距離 不可太近 精品文檔 與人太近了 常常看人不清 一個(gè)人既有優(yōu)點(diǎn) 也有缺點(diǎn) 所謂人無(wú)完人 金無(wú)赤足是也 初識(shí)時(shí) 走得太近就會(huì)模糊了不足 寵之 時(shí)間久了 原本的美麗之處也成了瑕疵 嫌之 與人太近了 便隨手可得 有時(shí)得物 據(jù)為己有 太過(guò)貪財(cái) 有時(shí)得人 為己所用 也許貪色 貪財(cái)也好 貪色亦罷 都是一種貪心 與人太近了 最可悲的就是會(huì)把自己丟在別人身上 找不到自己的影子 忘了回家的路 這世上 根本沒(méi)有零距離的人際關(guān)系 因?yàn)槿丝偸怯幸环葑运降?人與人之間太近的距離 易滋生事端 恩怨相隨 所以 人與人相處的太近了 便漸漸相遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 人與人之間的距離也不可太遠(yuǎn) 太遠(yuǎn)了 就像放飛的風(fēng)箏 過(guò)高斷線 太遠(yuǎn)了 就像南徙的大雁 失群哀鳴 太遠(yuǎn)了 就像失聯(lián)的旅人 形單影只 人與人之間的距離 有時(shí) 先遠(yuǎn)后近 有時(shí) 先近后遠(yuǎn) 這每次的變化之中 總是有一個(gè)難以忘記的故事或者一段難以割舍的情 有時(shí)候 人與人之間的距離 忽然間近了 其實(shí)還是遠(yuǎn) 忽然間遠(yuǎn)了 肯定是傷了誰(shuí) 人與人之間的距離 如果是一份信箋