土地登記辦法講稿.doc

土地登記辦法概述與解讀 第一節(jié)土地登記辦法出臺(tái)背景、內(nèi)容概述和特點(diǎn) 一、出臺(tái)背景： 一是貫徹落實(shí)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要。2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議通過(guò)的物權(quán)法，確定了包括土地登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記的基本制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、登記賠償、登記收費(fèi)等作了規(guī)定，對(duì)土地登記程序、方法等提出了新的要求。 物權(quán)法關(guān)聯(lián)法條：（第二章 、第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記） 第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第十條 不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。 國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。 第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人； （三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。 第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估； （二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記； （三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。 第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。 第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。 第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。（目前1990-7-21國(guó)家物價(jià)局 國(guó)家測(cè)繪局 財(cái)政部 國(guó)家土地管理局關(guān)于土地登記收費(fèi)及其管理辦法1990【93】文件） 以上法條提醒我們必須不折不扣地貫徹落實(shí)物權(quán)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。如何貫徹落實(shí)，目前我們只有等待國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)。但考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)的出臺(tái)還需要一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，為進(jìn)一步規(guī)范土地登記行為，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法土地權(quán)益，國(guó)土資源部根據(jù)物權(quán)法中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，在對(duì)土地登記規(guī)則進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了土地登記辦法 二是現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件的法律層級(jí)不夠。此前作為土地登記工作依據(jù)的土地登記規(guī)則，是原國(guó)家土地管理局以規(guī)范性文件的形式下發(fā)的，并沒(méi)有上升到法律的層面。這在實(shí)際工作中，產(chǎn)生了一些問(wèn)題。近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地的資產(chǎn)價(jià)值日益顯化，對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)提上了日程。我國(guó)原有的土地登記規(guī)范性文件，有必要提高法律效力層級(jí)，才能進(jìn)一步發(fā)揮土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)的效力。 三是土地登記規(guī)則需要修改完善。土地登記規(guī)則由原國(guó)家土地管理局1989年頒布實(shí)施，1995年進(jìn)行了修訂，多年來(lái)一直作為我國(guó)開(kāi)展土地登記工作的依據(jù)，對(duì)建立完善我國(guó)土地登記制度、促進(jìn)國(guó)土資源管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要作用。但是隨著我國(guó)土地法律體系的完善和土地使用制度改革的深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)保護(hù)土地物權(quán)的要求越來(lái)越高，土地登記規(guī)則的部分條款內(nèi)容過(guò)于原則或者說(shuō)是簡(jiǎn)單，各種各樣在實(shí)踐操作中出現(xiàn)的問(wèn)題、難題沒(méi)有解決的具體辦法和依據(jù)，已不能適應(yīng)當(dāng)前工作的需要，不斷出現(xiàn)基層土地管理部門和土地登記人員向上級(jí)國(guó)土資源管理部門甚至國(guó)土資源部請(qǐng)示如何操作的現(xiàn)象證明了這一點(diǎn)。 同時(shí)，過(guò)去的28年一直執(zhí)行90【93】土地登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也與日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)速度不吻合，各級(jí)土地管理部門對(duì)修改土地登記規(guī)則和土地登記收費(fèi)及其管理辦法的呼聲很高，使修改完善土地登記相關(guān)內(nèi)容成為勢(shì)在必行。 為規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，國(guó)土資源部根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例，在提升原土地登記規(guī)則法律層級(jí)并進(jìn)行修改的基礎(chǔ)上，制定了土地登記辦法。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史于2007年12月30日簽發(fā)國(guó)土資源部第 40 號(hào)令，土地登記辦法正式公布，于2008年2月1日起施行。 二、內(nèi)容概述： 土地登記辦法共十章78條，分別從總則、一般規(guī)定、土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記、土地權(quán)利保護(hù)、法律責(zé)任、附則等方面，對(duì)土地登記辦法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化。 土地登記辦法明確規(guī)定，土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記實(shí)行屬地登記原則。國(guó)家實(shí)行土地登記人員持證上崗制度，從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。 按照土地登記辦法規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。 土地登記辦法規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地和房屋登記工作的，其房地產(chǎn)登記中有關(guān)土地登記的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合土地登記辦法的規(guī)定，其房地產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容和式樣應(yīng)當(dāng)報(bào)國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門核準(zhǔn)。 土地登記辦法以獨(dú)立章節(jié)對(duì)土地權(quán)利保護(hù)作出明確規(guī)定。依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。辦法要求縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。辦法還明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地登記資料公開(kāi)查詢制度。 三、特點(diǎn)： 土地登記辦法比較突出的特點(diǎn)是對(duì)有關(guān)土地登記的一些基本概念進(jìn)行了明確，使定義更加科學(xué)，更便于地方在實(shí)踐中進(jìn)行操作。主要體現(xiàn)在以下三方面： （一）、對(duì)土地登記的概念進(jìn)行了明確 土地管理法和原土地登記規(guī)則是專門用以指導(dǎo)全國(guó)的土地登記工作，之后國(guó)家出臺(tái)了不少法律法規(guī)或規(guī)范性文件對(duì)土地登記工作進(jìn)行了規(guī)定。但什么是土地登記，國(guó)家正式頒布的法律法規(guī)或文件中都沒(méi)有進(jìn)行明確的定義。 此次土地登記辦法第二條對(duì)土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權(quán)利范圍； 二是土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載； 三是土地登記是土地權(quán)利的公示行為 （二）、對(duì)宗地的概念外延進(jìn)行了擴(kuò)展 土地登記規(guī)則明確規(guī)定“土地登記以宗地為基本單元”，實(shí)踐操作中也是按宗地為單位進(jìn)行登記的。但是什么是宗地，土地登記規(guī)則中沒(méi)有明確的規(guī)定，宗地只是一個(gè)平面的概念。 土地登記辦法規(guī)定，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個(gè)二維的平面概念，而且是一個(gè)三維立體的空間概念了。 （三）、對(duì)各種類型土地登記的概念進(jìn)行了調(diào)整 一是土地總登記。土地登記辦法將一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。 二是初始土地登記。初始登記指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 三是變更土地登記。土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，概念的內(nèi)涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。第二節(jié)有關(guān)土地登記的基本概念更加明確土地登記辦法解讀之一 土地登記辦法比較突出的特點(diǎn)是對(duì)有關(guān)土地登記的一些基本概念進(jìn)行了明確，使定義更加科學(xué)，更便于各級(jí)土地管理部門在實(shí)踐中進(jìn)行操作。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 第五條 土地以宗地為單位進(jìn)行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。 對(duì)以上基本概念進(jìn)行了明確，主要體現(xiàn)在以下三方面： 一、對(duì)土地登記的概念進(jìn)行了明確 1986年頒布的土地管理法就對(duì)土地登記工作進(jìn)行了規(guī)定，1989年，原國(guó)家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進(jìn)行了修訂）專門用以指導(dǎo)全國(guó)的土地登記工作，之后國(guó)家出臺(tái)了不少法律法規(guī)或規(guī)范性文件對(duì)土地登記工作進(jìn)行了規(guī)定。但什么是土地登記，國(guó)家正式頒布的法律法規(guī)或文件中都沒(méi)有進(jìn)行明確的定義。土地登記規(guī)則第二條第一款曾規(guī)定：“土地登記是國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記”，但這并不是一個(gè)嚴(yán)格意義上的概念。 此次土地登記辦法第二條對(duì)土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權(quán)利范圍，即國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。其中，國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 二是土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載。記錄、記載是登記的字面含義，將土地權(quán)利在土地登記簿上加以記載是土地登記的應(yīng)有之義。 三是土地登記是土地權(quán)利的公示行為。登記在民事方面最重要的功能就是產(chǎn)生公示公信效力。登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記只是行政確認(rèn)，而不是行政許可。登記是物權(quán)公示的手段，如此定義強(qiáng)化了土地登記民事色彩。 二、對(duì)宗地的概念外延進(jìn)行了擴(kuò)展 土地登記規(guī)則第五條第一款明確規(guī)定“土地登記以宗地為基本單元”，實(shí)踐操作中也是按宗地為單位進(jìn)行登記的。但是什么是宗地，土地登記規(guī)則中沒(méi)有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程以及有關(guān)地籍調(diào)查的書籍一般將宗地定義為土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的地塊，根據(jù)這一定義，宗地只是一個(gè)平面的概念。 土地登記辦法第五條第二款規(guī)定，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個(gè)二維的平面概念，而且是一個(gè)三維立體的空間概念了。 為什么土地登記辦法會(huì)如此規(guī)定呢？ 因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法第一百三十六條中有關(guān)“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立” 的規(guī)定，以及第一百三十八條中有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”的規(guī)定，可以設(shè)立立體的空間的土地權(quán)利。土地登記辦法通過(guò)擴(kuò)展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權(quán)納入了其調(diào)整范圍。因此，以后進(jìn)行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間。 三、對(duì)各種類型土地登記的概念進(jìn)行了調(diào)整 一是土地總登記。在土地登記規(guī)則中，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進(jìn)行的普遍登記。土地登記辦法將一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。初始登記被賦予了另外的含義。 二是初始土地登記。如前所述，在土地登記規(guī)則中，初始土地登記等同于土地總登記。但是在土地登記辦法中，初始登記是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 三是變更土地登記。在土地登記規(guī)則中，變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。但土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記，概念的內(nèi)涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記規(guī)則中沒(méi)有對(duì)注銷登記作出明確定義，土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記，但實(shí)質(zhì)含義與土地登記規(guī)則注銷登記的含義相同。第三節(jié)強(qiáng)化土地登記的民事行為色彩，進(jìn)一步明確土地登記的效力土地登記辦法解讀之二 1989年，原國(guó)家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進(jìn)行了修訂）用以指導(dǎo)全國(guó)的土地登記工作，逐步建立了土地登記制度。隨著土地登記制度的不斷健全完善，我國(guó)的土地登記工作取得了顯著成就，土地登記覆蓋面不斷擴(kuò)大，土地登記技術(shù)規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)不斷健全完善，訓(xùn)練有素的土地登記人員隊(duì)伍不斷壯大，翔實(shí)可靠的登記資料和登記數(shù)據(jù)不斷積累和豐富等。 同時(shí)，土地登記在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中也發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。土地登記不僅貫穿于耕地保護(hù)、土地規(guī)劃、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等整個(gè)土地管理工作，起著重要的不可替代的基礎(chǔ)保障作用，而且是國(guó)家收取土地租、稅、費(fèi)的重要依據(jù)。另外，土地登記還對(duì)明晰土地產(chǎn)權(quán)，定分止?fàn)帲S護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)揮著積極作用。 但總的來(lái)說(shuō)，在過(guò)去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的界定保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、產(chǎn)生公示公信效力等方面的作用沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。近些年來(lái)，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認(rèn)可，如登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地登記只是一種行政確認(rèn)行為，而不是行政許可，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的手段等。土地登記辦法也與時(shí)俱進(jìn)，突出了對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化了土地登記的民事作用，進(jìn)一步明確了土地登記的效力。 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估； （二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記； （三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)，包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。 第三條 土地登記實(shí)行屬地登記原則。 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。 跨縣級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的土地，按照在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。 第六條 土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第四十五條 因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。 權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下后，再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記。 第七十條 依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 第七十一條 縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第三十三條 申請(qǐng)土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時(shí)，申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定申報(bào)地價(jià)；未申報(bào)地價(jià)的，按宗地標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行登記。 第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。 第七十三條 土地證書實(shí)行定期查驗(yàn)制度。土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者應(yīng)當(dāng)按照土地管理部門規(guī)定的期限辦理土地證書查驗(yàn)手續(xù)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門制定。 相比較，土地登記辦法突出了對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化了土地登記的民事作用，進(jìn)一步明確了土地登記的效力。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為，對(duì)土地登記的內(nèi)涵進(jìn)行了明確的定性。 二是將土地權(quán)利保護(hù)專門作為一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，為保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)利，為社會(huì)提供準(zhǔn)確的土地登記信息，規(guī)定了縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 三是明確規(guī)定了土地登記的屬地登記原則。土地登記的主體必須統(tǒng)一。土地登記應(yīng)該由土地所在地的登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行登記，而不應(yīng)因權(quán)利人身份不同而在同一區(qū)域內(nèi)由不同級(jí)別的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記發(fā)證。土地抵押權(quán)、地役權(quán)的登記機(jī)關(guān)，必須與該土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機(jī)關(guān)一致，不得在另一登記機(jī)關(guān)分別進(jìn)行登記。如此規(guī)定，主要目的在于維護(hù)登記的權(quán)威性，提高登記結(jié)果的準(zhǔn)確性，防止重登、漏登、錯(cuò)澄現(xiàn)象的發(fā)生。 四是明確規(guī)定了土地登記依申請(qǐng)的原則。登記程序應(yīng)該由當(dāng)事人申請(qǐng)而啟動(dòng)，除少數(shù)特殊情況外，當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)一般不得主動(dòng)登記。 五是刪除了土地登記規(guī)則中對(duì)當(dāng)事人土地登記申請(qǐng)時(shí)限的規(guī)定，但進(jìn)一步明確了登記機(jī)關(guān)辦結(jié)登記審查的時(shí)限。 六是根據(jù)物權(quán)法的精神，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過(guò)濃的規(guī)定。 七是根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記的規(guī)定，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于證書查驗(yàn)制度和申報(bào)地價(jià)等規(guī)定。 八是對(duì)于因繼承或者受遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不登記也產(chǎn)生效力。但對(duì)當(dāng)事人在沒(méi)有登記之前就先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，為了保持登記結(jié)果資料的連續(xù)性，土地登記辦法作出了進(jìn)一步規(guī)定，即當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下之后，再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更登記或抵押權(quán)登記。 第四節(jié)調(diào)整土地登記類型分類標(biāo)準(zhǔn)，增加新的土地登記類型 關(guān)于土地登記的種類，土地登記規(guī)則將土地登記分為初始土地登記（總登記）和變更土地登記。其中變更土地登記包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。 此種分類，在實(shí)際操作中有以下不足：一是初始登記和設(shè)定登記容易產(chǎn)生混淆，不容易區(qū)分；二是將土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等都統(tǒng)稱為變更土地登記，有時(shí)不知所指。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。 因此，起草土地登記辦法的過(guò)程中，大家都認(rèn)為登記類型應(yīng)該調(diào)整，但具體怎么調(diào)整，爭(zhēng)議比較大。 主要有三種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)主張?jiān)谕恋氐怯浺?guī)則分類基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，保持原有的土地登記分類的延續(xù)性；第二種意見(jiàn)的有的特別是房地合一的城市主張借鑒房屋登記的分類方法，將土地登記也分為“初始登記”、 “轉(zhuǎn)移登記”、“變更登記”、“他項(xiàng)權(quán)利登記”、 “注銷登記”等，以便于與房屋登記銜接，促進(jìn)統(tǒng)一登記；第三種意見(jiàn)主張根據(jù)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的四種情形，而將土地登記分為“設(shè)立登記”、“變更登記”、“轉(zhuǎn)讓登記”、“消滅登記”等，與物權(quán)法的規(guī)定保持一致。 土地登記辦法綜合上述意見(jiàn)，根據(jù)土地登記的特點(diǎn)，將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，而 “其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”和“地役權(quán)的登記”是根據(jù)物權(quán)法新增加的土地登記類型。 關(guān)于初始登記，土地登記辦法將其定義為是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。初始登記具有以下特點(diǎn)：（1）是在土地總登記之外，對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在總登記之前發(fā)生；（2）初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進(jìn)行初始登記。（3）初始登記具有分散性，哪塊土地設(shè)定了新的權(quán)利，就要對(duì)那塊土地進(jìn)行初始登記。 關(guān)于變更登記，土地登記辦法將其定義為因土地權(quán)利人發(fā)生變更，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。 變更登記具有以下特性：（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒(méi)有進(jìn)行總登記或初始登記，不可能進(jìn)行變更登記；（2）登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括權(quán)利人、地址、土地用途、面積等發(fā)生變更都應(yīng)該進(jìn)行變更登記。 關(guān)于注銷登記，土地登記辦法將其定義為因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。 注銷土地登記主要有以下幾種情形：（1）集體所有的土地依法被全部征收的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（2）國(guó)家組織移民后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（3）因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。 （4）縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的國(guó)有土地注銷登記。（5）國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃期限屆滿，未申請(qǐng)續(xù)期或續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)注銷登記。（6）因債權(quán)實(shí)現(xiàn)解除抵押等而產(chǎn)生的抵押權(quán)注銷登記。 關(guān)于更正登記，土地登記辦法沒(méi)有定義。一般是指土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。 土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記；利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記； 國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。 當(dāng)事人逾期不辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書手續(xù)的，國(guó)土資源行政主管部門經(jīng)報(bào)請(qǐng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。 更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。 關(guān)于異議登記，這是根據(jù)物權(quán)法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒(méi)有定義。一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時(shí)限制土地登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，為事實(shí)上的真正權(quán)利人提供臨時(shí)性保護(hù) 提起異議登記的前提條件，必須是利害關(guān)系人，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，并不是所有的人都可以隨意提起；申請(qǐng)人必須在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，否則異議登記失效，明確限定了時(shí)間；異議登記不當(dāng)，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償，避免有人惡意或者隨意提起異議登記。 準(zhǔn)予異議登記的，應(yīng)當(dāng)在土地登記簿上記載，并發(fā)給申請(qǐng)人異議登記證明，同時(shí)書面通知登記簿記載的權(quán)利人。異議登記期間，未經(jīng)過(guò)異議登記權(quán)利人同意，登記機(jī)關(guān)不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定抵押權(quán)登記。 關(guān)于預(yù)告登記，這是根據(jù)物權(quán)法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒(méi)有定義。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，是在確定的土地權(quán)利登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)土地權(quán)利變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利，當(dāng)事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請(qǐng)預(yù)告登記。 對(duì)符合預(yù)告登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)預(yù)告登記證明。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記的，預(yù)告登記失效。 預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。 關(guān)于查封登記，主要是吸納了最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知（法發(fā)20045號(hào)）的內(nèi)容，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。 對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。 第五節(jié)土 地 登 記 的 程 序 更 加 便 民土地登記辦法解讀之四 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第十一條 當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料 第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： （一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人； （三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第六條 土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第九條 申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料： （一）土地登記申請(qǐng)書； （二）申請(qǐng)人身份證明材料； （三）土地權(quán)屬來(lái)源證明； （四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)； （五）地上附著物權(quán)屬證明； （六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證； （七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。 前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。 申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國(guó)土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 第十二條 對(duì)當(dāng)事人提出的土地登記申請(qǐng)，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情況分別作出處理： （一）申請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)； （二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正； （三）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容； （四）申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。 第十三條 國(guó)土資源行政主管部門受理土地登記申請(qǐng)后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請(qǐng)人詢問(wèn)，也可以對(duì)申請(qǐng)登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。 第十四條 國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)受理的土地登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)： （一）根據(jù)對(duì)土地登記申請(qǐng)的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿； （二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡； （三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對(duì)共有一宗土地的，應(yīng)當(dāng)為兩個(gè)以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。 國(guó)土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 第十九條 國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第六條 土地登記依照下列程序進(jìn)行： （一）土地登記申請(qǐng)； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）注冊(cè)登記； （五）頒發(fā)或者更換土地證書。 從以上的關(guān)聯(lián)法條可以看到，1995年修訂的土地登記規(guī)則第六條規(guī)定土地登記依照下列程序進(jìn)行： （一）土地登記申請(qǐng)； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）注冊(cè)登記； （五）頒發(fā)或者更換土地證書。 按照此規(guī)定，過(guò)去土地登記的程序一直是：申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書。土地登記的程序嚴(yán)格統(tǒng)一，其中地籍調(diào)查是土地登記機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要職責(zé)，一直由國(guó)土資源行政主管部門完成。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，尤其是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷健全和完善，不動(dòng)產(chǎn)交易特別是土地的交易越來(lái)越頻繁，同時(shí)隨著測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)地籍調(diào)查的工作模式以及現(xiàn)行的土地登記程序已不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地登記的高效、便捷、及時(shí)等多元化需求。 為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)土資源部于2003年3月決定在廣東和浙江兩省開(kāi)始了為期兩年的土地登記自我舉證試點(diǎn)。土地登記自我舉證是土地登記申請(qǐng)時(shí)由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項(xiàng)制度，是為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)、符合國(guó)際慣例土地登記制度的重要內(nèi)容，也是轉(zhuǎn)變政府職能，提高土地登記效率和社會(huì)化服務(wù)水平的重要措施。 土地登記自我舉證制度將進(jìn)一步優(yōu)化土地登記程序。試點(diǎn)的兩個(gè)省份土地權(quán)利人不僅要自主申請(qǐng)土地登記，還要自主委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)辦理地籍調(diào)查、地籍測(cè)量等相關(guān)業(yè)務(wù)，自我提交土地登記資料和土地調(diào)查成果，以減少政府工作量，提高辦事效率。 通過(guò)兩省的試點(diǎn)，探索了土地登記自我舉證的內(nèi)容、程序和方法，研究了實(shí)行土地登記自我舉證所需社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的形式、運(yùn)作模式、服務(wù)內(nèi)容和人員管理辦法，明確了土地登記機(jī)關(guān)審查的方式和相關(guān)責(zé)任，摸索了制定規(guī)范土地登記自我舉證工作行為的相關(guān)制度和規(guī)定，為全面推行土地登記自我舉證制度奠定了基礎(chǔ)。 而在與此同時(shí)的土地登記實(shí)踐中，為了滿足土地使用者對(duì)國(guó)土資源行政主管部門土地行政審批行為的合法、高效、準(zhǔn)確的要求，根據(jù)工作實(shí)際，成都市按照地籍調(diào)查規(guī)程相關(guān)規(guī)定，于2004年初在全國(guó)率先進(jìn)行了地籍調(diào)查前置的積極探索。 所謂地籍調(diào)查前置就是指在集體土地征收、農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書前，需對(duì)批準(zhǔn)用地進(jìn)行勘測(cè)定界，先行完成地籍調(diào)查工作，出具地籍調(diào)查前置成果。 目前地籍調(diào)查前置在成都市已形成正式的工作制度并在四川省廣泛推廣；2007年天津市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)了天津市地籍調(diào)查前置管理規(guī)定，也規(guī)定將地籍調(diào)查工作前置。 地籍調(diào)查前置不僅能提高土地登記的工作效率，而且樹(shù)立了政府方便于民、服務(wù)于民的良好形象。地籍調(diào)查前置后土地登記的程序就變?yōu)榈丶{(diào)查申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書。 2007年10月實(shí)施的中華人民共和國(guó)物權(quán)法第十一條規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行自我舉證制度。 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，以及我國(guó)土地登記自我舉證、地籍調(diào)查前置的豐富實(shí)踐成果，土地登記辦法對(duì)土地登記的程序進(jìn)行了新的規(guī)定。按照新規(guī)定，當(dāng)事人在申請(qǐng)土地登記時(shí)，就須提交土地權(quán)屬來(lái)源證明、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等必要材料。 而且土地登記辦法明確規(guī)定“申請(qǐng)人提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得”。 這意味著，過(guò)去由行政機(jī)關(guān)包辦的地籍調(diào)查等事務(wù)工作，不再是行政機(jī)關(guān)的分內(nèi)之事，土地登記必需的相關(guān)資料要由申請(qǐng)者自我提供，即自我舉證。 這樣土地登記（土地總登記除外）的程序簡(jiǎn)化為申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記頒發(fā)或更換證書，地籍調(diào)查則因?yàn)橥恋氐怯涀晕遗e證制度的實(shí)行而變?yōu)樯暾?qǐng)之前的必要過(guò)程，其成果則成為申請(qǐng)登記的必須要件。 土地登記辦法對(duì)土地登記程序的新規(guī)定能夠更加符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，明顯具有以下優(yōu)點(diǎn)： 1.更加便民，體現(xiàn)了土地權(quán)利人的主體地位。過(guò)去土地登記的地籍調(diào)查等事務(wù)性工作只能是全部由國(guó)土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請(qǐng)人沒(méi)有自主選擇的余地；另一方面，“一對(duì)多”的供需關(guān)系使得國(guó)土資源行政主管部門疲于事務(wù)性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。新規(guī)定則讓土地權(quán)利人當(dāng)上自主維權(quán)的主角，在辦理土地登記中，根據(jù)相關(guān)中介的信譽(yù)、價(jià)格等市場(chǎng)綜合情況自主選擇中介進(jìn)行地籍調(diào)查、土地登記代理，土地權(quán)利人不再是被動(dòng)接受政府要求登記的對(duì)象，而是主動(dòng)請(qǐng)求政府給予合法權(quán)益保護(hù)，大大方便了土地權(quán)利人。 2.進(jìn)一步推動(dòng)土地登記代理制度建設(shè)。新規(guī)定要求土地登記自我舉證，自我舉證必然要求市場(chǎng)有能夠?yàn)橥恋貦?quán)利人提供相關(guān)服務(wù)的人員和機(jī)構(gòu)，即地籍調(diào)查中介、土地登記代理中介等，因此新辦法必然將進(jìn)一步推進(jìn)土地登記代理制度建設(shè)。 3.優(yōu)化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質(zhì)量。土地登記自我舉證后，國(guó)土資源行政主管部門將從地籍測(cè)繪等承重的事務(wù)性工作中解脫出來(lái)，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開(kāi)、依法行政，同時(shí)避免了因地籍測(cè)繪等事務(wù)性工作引起的相關(guān)土地登記訴訟、賠償?shù)蓉?zé)任，提高了土地登記工作的效率和質(zhì)量。 第六節(jié)更 正 登 記土地登記辦法解讀之五相較于原土地登記規(guī)則而言，土地登記辦法一個(gè)很大的變化就是重新劃分了土地登記分類標(biāo)準(zhǔn)，增加了土地登記類型。土地登記辦法第七章規(guī)定的其他登記，主要是細(xì)化了更正登記的內(nèi)容，增加了異議登記、預(yù)告登記、查封登記的規(guī)定。 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第十九條第一款 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第五十八條 國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國(guó)土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。 更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果進(jìn)行公告。 第五十九條 土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。 利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第七十一條 土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記。 從以上論述可以看到，更正登記是指已完成初始或變更土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。根據(jù)辦法的規(guī)定，更正登記可由權(quán)利人和利害關(guān)系人單方申請(qǐng)。 更正登記是在登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，保護(hù)事實(shí)上所有人或真正權(quán)利人的法律措施，大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度均設(shè)有更正登記制度。原土地登記規(guī)則已經(jīng)采用了這種制度，第71條規(guī)定：“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當(dāng)辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記?！?但原規(guī)定過(guò)于粗略，利害關(guān)系人如何提起申請(qǐng)、辦理更正登記的期間均不得而知，而且，在登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)，實(shí)踐中更多采用由當(dāng)事人提起行政訴訟，然后由法院判決撤銷登記機(jī)關(guān)的登記行為，以達(dá)到修正登記錯(cuò)誤的結(jié)果。 鑒于以上現(xiàn)狀，土地登記辦法對(duì)更正登記進(jìn)行了細(xì)化： 更正登記的主體分為兩類，一是土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，依照法定程序以書面形式向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，經(jīng)土地登記機(jī)關(guān)審核，申請(qǐng)屬實(shí)的，辦理更正。另一種是土地登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)有明顯的登記錯(cuò)誤，如是審查疏忽造成錯(cuò)登、漏登的，土地登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)，根據(jù)事實(shí)，按照原登記報(bào)批程序，進(jìn)行更正登記。 土地登記的錯(cuò)登和漏登主要有土地權(quán)利人姓名或名稱錯(cuò)誤、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比例錯(cuò)誤或遺漏、土地權(quán)利登記錯(cuò)誤、權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤或遺漏等等。 錯(cuò)誤或遺漏原因主要是：1、原始登記文件錯(cuò)誤；2、登記申請(qǐng)人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；3、土地登記人員審查疏忽或書寫錯(cuò)誤。 申請(qǐng)更正登記需要滿足的條件有: 1、已完成總登記、初始登記或變更土地登記；2、須書面申請(qǐng)。由于原始文件錯(cuò)誤或當(dāng)事人采取欺騙手段獲準(zhǔn)登記的，土地登記機(jī)關(guān)可依職權(quán)直接撤銷登記結(jié)果或部分登記內(nèi)容，無(wú)須申請(qǐng)；3、須經(jīng)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)；4、不得妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意。 根據(jù)辦法規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理更正登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，辦結(jié)登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)10日。 第七節(jié)異 議 登 記土地登記辦法解讀之六 異議登記是根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定新增的一種登記類型。 物權(quán)法關(guān)聯(lián)法條 物權(quán)法第19條第二款 不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以提出異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 土地登記辦法關(guān)聯(lián)法條： 第六十條 土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。 對(duì)符合異議登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿，并向申請(qǐng)人頒發(fā)異議登記證明，同時(shí)書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。 異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。 第六十一條 有下列情形之一的，異議登記申請(qǐng)人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請(qǐng)注銷異議登記： （一）異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒(méi)有起訴的； （二）人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的； （