注冊資產(chǎn)評估師模擬試題3.doc

注冊資產(chǎn)評估師模擬試題-資產(chǎn)評估（3）作者:教育聯(lián)展網(wǎng)責(zé)任編輯：肥貓【試題】2010年9月24日點評相關(guān)資產(chǎn)評估師頻道資產(chǎn)評估師網(wǎng)上培訓(xùn)資產(chǎn)評估模擬題資產(chǎn)評估模擬試題(三)一、單項選擇題1.下列關(guān)于美國統(tǒng)一評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則(USPAP)對不動產(chǎn)評估書面報告的類型有關(guān)說法不正確的是()。A.評估報告必須是完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告這三種類型中的一種，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型。B.報告的實質(zhì)性內(nèi)容決定了報告采用何種形式、格式或者類型。C.當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(即僅僅提供給客戶使用的時候)，評估人員必須提簡明型評估報告。D.三種評估意見的根本區(qū)別在于報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細程度。2.下列以財務(wù)報告為目的的評估所涉及的評估對象說法正確的是()。A.同一控制下的企業(yè)合并,所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債B.資產(chǎn)減值測試評估的對象：資產(chǎn)、資產(chǎn)組、資產(chǎn)組合。C.投資性房地產(chǎn)評估的對象：已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物;持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)D. 金融工具評估的對象：基礎(chǔ)金融工具、衍生金融工具和買賣非金融項目的合同3.下來關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型表述不正確的有()。A.資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個質(zhì)的規(guī)定。B.不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。C.不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值在性質(zhì)上是不同的，但是在數(shù)量應(yīng)該比較一致，這是評估特定目的所要求的D. 資產(chǎn)評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值，是以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估時候使用的信息資料的來源劃分的4.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為( )。A、技術(shù)水平相同B、制造標(biāo)準(zhǔn)相同C、價格和功能水平相同D、材料消耗相同5.下列說法正確的是()。A.注冊資產(chǎn)評估師不得以個人的名義承攬資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)B.注冊資產(chǎn)評估師可以以個人的名義開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，C.注冊資產(chǎn)評估師可以同時在兩家或兩家以上資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)D.注冊資產(chǎn)評估師進行價值評定時，有時還需要利用有關(guān)專家協(xié)助工作,協(xié)助的專家應(yīng)該其結(jié)果負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任6.某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于( )萬元。A.1400 B.1700C.1800 D.19707.甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運用加和法評估甲公司時，其原始資料應(yīng)以( )數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表B.甲公司與控股公司的合并報表C.甲公司與所有投資公司的合并報表D.甲公司與非控股公司的合并報表8.由于同類新型設(shè)備的出現(xiàn)，使得被評估設(shè)備出現(xiàn)了功能性貶值，據(jù)比較數(shù)據(jù)如下表，則被評估設(shè)備的功能性貶值最接近于()元。 項目 參照資產(chǎn) 評估對象 月產(chǎn)量 10000件 10000件 單件材料費用 0.8元 1.2元 資產(chǎn)剩余使用年限 3年 折現(xiàn)率 10%所得稅稅率 33%A、79978 B、96480 C、119370 D、1219109.被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為60000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為30000件/年，設(shè)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)x取值0.7，被評估資產(chǎn)的重置成本最接近于( )元。A、 7300 B、 6500 C、 7212 D、 812310.一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為()。A.38萬元 B.18萬元C.20萬元 D.30萬元11.某宗土地1000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來哪個方案最可行?( )。A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米12.某宗土地，單價10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價最低為( )元/平方米。A.5000 B. 1250 C. 800 D.2000013.被評估對象為一項專有技術(shù)，在該項技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬元，動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險系數(shù)為0.5，該項無形資產(chǎn)的投資報酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于( )萬元。A.120 B.150C.250 D.26014.( )是評估無形資產(chǎn)使用頻率最高的方法。A. 成本法B. 市場法C. 收益法D. 市場法和成本法15.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12%，按復(fù)利計算利息。評估時債券的購入時間已滿2年，當(dāng)時的國庫券利率為10%。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險不大，并已接近到期日，故按1%作為風(fēng)險報酬率，并以國債利率為無風(fēng)險報酬率。該鋼鐵廠債券評估價值近似為：A. 126 570元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元16.被評估企業(yè)一年前取得非上市企業(yè)債券10000張，每張面值1000元，期限為3年，年利率為10%，按年付息，到期還本，第一年利息已收取。折現(xiàn)率為8%，該被估債券的評估值最接近于()。A.1200萬元 B.1035萬元 C.1100萬元 D.1054萬元17.根據(jù)資產(chǎn)評估原理，應(yīng)收賬款評估的基本公式是( )。A.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-壞賬準(zhǔn)備-預(yù)計壞賬損失B.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳-壞賬準(zhǔn)備C.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已核銷壞帳+壞賬準(zhǔn)備D.應(yīng)收賬款評估值=應(yīng)收賬款余額-已確定壞賬-預(yù)計壞賬損失18.界定企業(yè)價值評估具體范圍時應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”的是( )。A、無效資產(chǎn)B、閑置資產(chǎn)C、產(chǎn)權(quán)糾紛資產(chǎn)D、無形資產(chǎn)19.某企業(yè)計劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)次年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬元股票的價值最接近()。A、190萬元B、200萬元C、100萬元D、120萬元20.某被評估企業(yè)賬面長期待攤費用余額為110萬元，其構(gòu)成分別為：上年度排污罰款攤銷余額40萬元，設(shè)備維修費攤銷余額30萬元，房屋維修費攤銷余額l8萬元，尚未攤銷的當(dāng)年度房屋租賃費l2萬元、設(shè)備租賃費l0萬元，房屋及設(shè)備租期均為一年，租期從2007年1月1日起計算。評估基準(zhǔn)日為 2007年8月1日。經(jīng)評估人員分析，上述各項支出費用均在合理范圍之內(nèi)，則長期待攤費用的評估值最接近于()萬元。A.0 B.7 C.9 D.2221.系數(shù)法中的系數(shù)反映的是( )。A、所在行業(yè)風(fēng)險系數(shù) B、企業(yè)在行業(yè)中的系數(shù)C、社會平均風(fēng)險系數(shù) D、行業(yè)平均風(fēng)險系數(shù)22.不屬于以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有( )。A. 路線價法 B. 收益法 C. 基準(zhǔn)地價修正法 D.市場法23.廣義的資產(chǎn)評估報告是()。A.一種工作制度 B.資產(chǎn)評估報告書C. 咨詢性意見書 D. 公正性報告24.已知某林木資產(chǎn)蓄積量為3000立方米，現(xiàn)時營林生產(chǎn)成本為15000元，參照物單位蓄積的成交價格為600元/立方米。經(jīng)測定，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)為1.25，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)為0.85，則該林木資產(chǎn)的評估值最接近于( )元。A. 1897500 B. 1912500 C. 1921500 D. 178950025.A企業(yè)在產(chǎn)品評估基準(zhǔn)日的賬面總成本為300萬元，經(jīng)評估人員核查，發(fā)現(xiàn)其中有100件產(chǎn)品為超過正常范圍的廢品，其賬面成本為1萬元，估計可回收的廢料價值為0.2萬元，另外，還將前期漏轉(zhuǎn)的費用5萬元，計入了本期成本，該企業(yè)在產(chǎn)品的評估值接近()A.294.2萬元 B.197萬元 C.295萬元 D.299.2萬元26.( )是指資產(chǎn)價值量超出和高于其市場價值的部分,是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟性組合而產(chǎn)生的。A.投資價值B.保險價值C.特殊價值D.剩余價值27.一般來說，科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會( )。A.偏低 B.正常反映其重置成本水平 C. 偏高 D. 不確定28.下列關(guān)于資產(chǎn)評估的說法正確的是( )。A.資產(chǎn)評估是一種價格分析估算活動B.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的交換價值估計數(shù)額C.資產(chǎn)評估是一種事實判斷估算活動D.評估結(jié)論是評估人員對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格估計數(shù)額29.有一宗地深度為15米,若標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,按照“四三二一”法則,該宗地的單獨深度百分率為40%、30%、20%、10%、9%、8%,則其平均深度百分率為( )。A.117% B.78% C.58.5% D.19.5%30.受專利法保護的某發(fā)明專利于1998年10月1日提出申請，1999年10月1日獲得批準(zhǔn)，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計在2010年1月會有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。A.20年 B.10年 C.9年 D.12年二、多項選擇題1.以財務(wù)報告為目的的評估中的價值類型主要有()。A.市場價值B.清算價值C.在用價值D. 持續(xù)經(jīng)營價值E.投資價值2.當(dāng)前規(guī)范我國資產(chǎn)評估評估報告的相關(guān)規(guī)定有()。A.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-工作底稿B.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告C. 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南D. 以財務(wù)報告為目的的評估指南E. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估程序3.房地產(chǎn)評估中必須遵守的原則有()。A、最有效使用原則 B、供求原則 C、替代原則 D、合法原則 E、實用原則4.影響資產(chǎn)評估值的因素(或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素)有()。A.資產(chǎn)評估特定目的，是最重要的因素B.影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、使用方式和利用狀態(tài)C.影響資產(chǎn)評估值的外因：市場條件及交易條件D.資產(chǎn)評估的評估方法E.評估師的個人喜好5.關(guān)于版權(quán)的說法正確的有()。A. 版權(quán)中作者的署名權(quán)、修改權(quán)、保護作品完整權(quán)保護期不受限制，永遠歸作者所有B. 我國對作品的保護采用自動保護原則C. 作品的版權(quán)包括精神權(quán)利和經(jīng)濟權(quán)利D. 版權(quán)需要申請獲得E. 版權(quán)的法律特性主要體現(xiàn)在時間性及地域性6.狹義的資產(chǎn)評估程序通常包括的主要環(huán)節(jié)除現(xiàn)場調(diào)查、評定估算外，還應(yīng)該包括() 。A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書B.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔C.編制和提交資產(chǎn)評估報告D.評估報告?zhèn)浒笇徍薊.編制資產(chǎn)評估計劃7.證明無形資產(chǎn)存在可以從以下哪幾方面進行()。A.查詢被估無形資產(chǎn)的內(nèi)容、相關(guān)法規(guī)等，核實資料的真實性、可靠性和權(quán)威性B.分析鑒定無形資產(chǎn)的應(yīng)用能力C.核查無形資產(chǎn)是否被委托者所擁有或為他人所有D.分析評估對象是否形成了無形資產(chǎn)E.只要查看相關(guān)的證書就可以了8.關(guān)于資源資產(chǎn)的特性說法正確的有()。A、資源資產(chǎn)的特性包含自然屬性、經(jīng)濟屬性和法律屬性B、資源資產(chǎn)的自然屬性包括天然性、有限性和稀缺性、生態(tài)性、區(qū)域性C、資源資產(chǎn)的法律屬性包含：資源資產(chǎn)必須能夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制;資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易D、資源資產(chǎn)具有一般資產(chǎn)具有的特征E、資源資產(chǎn)和自然資源的特征完全一樣9.下列說法正確的有()。A.資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可B.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和等于企業(yè)整體價值之和C.資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值、以及鑒證和管理的功能D.同一資產(chǎn)在公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)下評估得到的價值類型分別是公開市場價值、持續(xù)使用價值和清算價值，其中清算價值一般最低，但是并不必然最低。E.獨立、客觀公正是資產(chǎn)評估的工作原則10.實體性準(zhǔn)則針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類別資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。下列準(zhǔn)則中，屬于實體性準(zhǔn)則的是( )。A.資產(chǎn)訐估準(zhǔn)則工作底稿B.企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南C.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)D.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機器設(shè)備E.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)三、綜合題1.被評估對象為l998年進口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年l2月31日正式投入使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：1.A設(shè)備在運行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，必須對程控部分進行全部更換;2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運轉(zhuǎn);3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負(fù)荷率可繼續(xù)使用l0年;5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;6.在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價為1000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價格的l0%，但是如果單獨購置程控部分，則其離岸價格要比成套購買時的程控部分的價格高10%，而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所需費用;7.在評估基準(zhǔn)日，若成套進口全新A設(shè)備，海外運輸保險費為21.43萬美元，海外運輸費為離岸價的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為 l7%，其他進口環(huán)節(jié)費用為到岸價的3%，國內(nèi)運輸費為到岸價的l.5%，配套費用為到岸價的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費用含在設(shè)備的價格之中;8.在評估基準(zhǔn)日時，若單獨購買程控部分，海外運輸保險費為2.93萬美元，海外運輸費為離岸價的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進口環(huán)節(jié)的各稅費率及國內(nèi)運輸費費率不變，安裝調(diào)試費用為到岸價的0.5%，不再需要配套費用;9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟性貶值;10.引進設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;11.評估基準(zhǔn)日時美元對人民幣的匯率為1：8。假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。2.有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下： 成交價 交易時間 交易情況 區(qū)域因素 容積率 剩余年限 個別因素 待估宗地 1.130 A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表： 時間 199920002001200220032004指數(shù) 100107110108113115另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負(fù)號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:(1) 為什么要進行交易情況修正?(2) 上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?(3) 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)3.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;4.預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3 層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8.每年按365天計算：9.本項目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進行評估(要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。4.評估目的：為C股東擬轉(zhuǎn)讓所持有的乙企業(yè)的5%股權(quán)給投資人D提供價值參考意見。乙企業(yè)基本概況：評估基準(zhǔn)日乙企業(yè)經(jīng)過審計后的賬面總資產(chǎn)l500萬元，流動負(fù)債200萬元，長期負(fù)債300萬元，所有者權(quán)益l000萬元;乙企業(yè)為非上市股份制企業(yè)，共有A、B、C三個股東，A股東持有60%股權(quán)，B股東持有35%股權(quán)，C股東持有5%股權(quán)，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)為C股東的5%股權(quán);經(jīng)評估人員調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日，乙企業(yè)全部資產(chǎn)中，正在運營的資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的85%，另外l5%的資產(chǎn)為企業(yè)的在建工程，該在建工程的形象進度為40%，其評估價值與賬面價值基本相符。乙企業(yè)未來收益預(yù)測情況：乙企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬元，130萬元，l20萬元，140萬元和145萬元(未考慮在建工程預(yù)期收益情況);與企業(yè)未來預(yù)期收益相對應(yīng)的折現(xiàn)率及資本化率均為l0%，乙企業(yè)持續(xù)經(jīng)營。要求：根據(jù)上述條件回答以下問題：寫出本項目評估的技術(shù)路線及基本步驟;給出評估結(jié)論并做出必要的解釋和說明。5.被評估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評估人員對該公司的情況進行深入調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：1.由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%;2.企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%,管理費用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%;3.財務(wù)費用(利息支出)約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負(fù)債利息占財務(wù)費用的80%;4.主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%;5.企業(yè)所得稅稅率為33%。6.該企業(yè)的折舊總額是200 000元，由于企業(yè)可預(yù)見的年限內(nèi)不會有產(chǎn)能的擴張等因素，這個數(shù)額將保持穩(wěn)定。2003年利潤表 項目 行 本年累計數(shù) 一、主營業(yè)務(wù)收入 11 000 000.00減：主營業(yè)務(wù)成本 3550 000.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加 555 000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列 6395 000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列） 7 減：營業(yè)費用 880 000.00管理費用 9100 000.00財務(wù)費用 1080 000.00其中：利息支出 1180 000.00三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列） 13135 000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列） 14 補貼收入 15300 000.00營業(yè)外收入 16 減：營業(yè)外支出 17150 000.00四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列 18285 000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%） 1994 050.00五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列） 22190 950.007、評估人員經(jīng)過分析認(rèn)為企業(yè)的客觀收益情況在可預(yù)見的時間內(nèi)是穩(wěn)定的，與2003年保持連續(xù)。8、該企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)是1.2，企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為1.3，現(xiàn)行無風(fēng)險回報率與歷史平均無風(fēng)險回報率都是4%，市場期望報酬率是10%。9、企業(yè)的帶息負(fù)債的市場價值是32萬元，與賬面價值一致。10、該酒店能夠持續(xù)經(jīng)營。要求：根據(jù)上述資料運用收益法評估該酒店整體價值。(運算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù))。答案部分一、單項選擇題1.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材545頁。2.【正確答案】 B【答案解析】 A的正確說法是“非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對價分?jǐn)偟膯栴},所產(chǎn)生的以財務(wù)報告為目的的評估的評估對象有：合并中取得的被購買方各項的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債;以及構(gòu)成合并對價的非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)、發(fā)行的權(quán)益性證券等”。同時注意它的評估對象和企業(yè)整體評估的評估對象是不同的，企業(yè)價值評估注重的整體性，而企業(yè)合并中涉及的評估對象是被并購企業(yè)的具體資產(chǎn)。B中還應(yīng)該包括“將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的租賃業(yè)務(wù)涉及到的建筑物”，其次“部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理房地產(chǎn)”，必須是“能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);”否則不能夠確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。D的說法錯誤在于“買賣非金融項目的合同不屬于金融工具”。3.【正確答案】 C【答案解析】 教材10頁第一段，C正確的說法是“不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異?！盌是資產(chǎn)評估價值類型的分類。4.【正確答案】 C【答案解析】 見教材P63, 資產(chǎn)的重置成本。二者的共同點體現(xiàn)在都是以現(xiàn)時價格來計算的。同時不論是復(fù)原還是更新重置成本，都要求與被評估資產(chǎn)具有同等功能。5.【正確答案】 A【答案解析】 參見教材506-511頁。6.【正確答案】 A【答案解析】 本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計算公式： ，本題中A應(yīng)該是評估基準(zhǔn)日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r=10%，n=20。7.【正確答案】 A【答案解析】 甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，不但要有甲公司的報表，還要有被投資的公司的報表。8.【正確答案】 A【答案解析】 10000(1.2-0.8)12(1-33%)(P/A,10%,3)=79978。9.【正確答案】 D【答案解析】 見教材P68公式2-32。10.【正確答案】 A【答案解析】 20+(200-20) (2/20)=38萬元。11.【正確答案】 C【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積,綜合比較,C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率.12.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材167頁。樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率=10000/8=1250元/平方米13.【正確答案】 C【答案解析】 本題采用倍加系數(shù)法公式：無形資產(chǎn)重置成本 ,參考教材270頁。14.【正確答案】 C15.【正確答案】 A【答案解析】 到期價值=l 000100 (1+12%)3=100 0001.4049 =140 492.8(元)債券評估價值=140 492.8(1+11%)-1 =140 492.80.9009=126 570(元)16.【正確答案】 B【答案解析】 (100001000)1000010%(P/A,8%,2)+(100001000)10000(1+8%)-2=100010%1.7833+0.8573=1035.63萬元 。17.【正確答案】 D【答案解析】 參見教材352頁。同時注意，應(yīng)收賬款的評估值與會計和審計確定的壞賬和核銷的壞賬沒有關(guān)系。18.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材364頁，待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)可以列入企業(yè)價值評估的一般范圍。19.【正確答案】 A【答案解析】10010%(9%-3.75%)=190.48萬元20.【正確答案】 C【答案解析】 (12+10)/12*5=9.17萬元。21.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材391頁。22.【正確答案】 B【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價法和基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理.23.【正確答案】 A【答案解析】 參見教材409頁。24.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材240頁市場法。P=6001.250.853000=1912500元25.【正確答案】 A【答案解析】 300-1-5+0.2=294.2萬元。26.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材537頁，同時市場價值以外的價值分為3類，包括：實體特定價值、資產(chǎn)互換特定價值及有法律和合同特別定義的價值，以及公允價值、投資價值、特殊價值、協(xié)同價值的含義。27.【正確答案】 C【答案解析】 見教材P67, 價格指數(shù)法只考慮了價格指數(shù)的變化，沒有考慮技術(shù)進步帶來的影響。28.【正確答案】 B【答案解析】 A和C正確說法是“從本質(zhì)上講，資產(chǎn)評估是一種價值分析估算活動”。注意價格和價值的區(qū)別，資產(chǎn)評估是評估價值而不是價格。29.【正確答案】 B【答案解析】 參見教材221頁 ，記住四三二一法各個深度的單獨深度百分率。標(biāo)準(zhǔn)深度為10米,級距就是10/4=2.5米累計深度百分率=各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%平均深度百分率=累計深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度宗地深度=117%1015=78%30.【正確答案】 C【答案解析】 參見教材266-267頁，無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。二、多項選擇題1.【正確答案】 AC【答案解析】 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見中將價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的其他價值類型。市場價值以外的其他價值類型包括在用價值、投資價值、清算價值、殘余價值和特定用途價值等。會計準(zhǔn)則下的公允價值一般等同于評估準(zhǔn)則下的市場價值;會計準(zhǔn)則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性可以理解為相對應(yīng)的評估價值類型。但是會計準(zhǔn)則下的計量一般不涉及清算價值，因為清算價值不是在會計基本準(zhǔn)則中規(guī)范的，而是采用專門的清算會計?！爸刂贸杀净騼糁刂贸杀究梢岳斫鉃橘Y產(chǎn)評估中的重置成本”、“現(xiàn)值或資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值可以等價于評估中的收益現(xiàn)值”、“持續(xù)經(jīng)營價值一般涉及到企業(yè)的整體評估，以財務(wù)報告為目的的評估中不涉及企業(yè)整體評估”、“可變現(xiàn)凈值或公允價值減去處置費用的凈額屬于哪種評估類型需要根據(jù)是采用可變現(xiàn)凈值還是公允價值而不同，可以參見教材452頁表12-2”、“以財務(wù)報告為目的的評估中可能會涉及到投資性資產(chǎn)價值，但是肯定不會涉及到投資價值的，注意投資價值和投資性資產(chǎn)價值的區(qū)別”。2.【正確答案】 BC【答案解析】 參見教材410頁，另外關(guān)注“企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范?！币约啊皣H業(yè)務(wù)約定書評估準(zhǔn)則和美國專業(yè)評估職業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則對資產(chǎn)評估報告的規(guī)定都是從報告類型和報告要素來進行規(guī)范的，而資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則?！?.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材161頁。注意房地產(chǎn)評估肯定是必須遵守一般的評估原則的，但是房地產(chǎn)評估還需要遵守最有效使用原則和合法原則(這兩項是房地產(chǎn)評估特殊的原則)，沒有實用原則這個說法。4.【正確答案】 ABC【答案解析】 教材21頁，關(guān)于資產(chǎn)評估的價值類型的確定因素，歷來是考試的重點，大家需要準(zhǔn)確掌握，比如內(nèi)、外因都具體有什么內(nèi)容，實質(zhì)上內(nèi)因指的是資產(chǎn)自身的情況，外因指的是交易當(dāng)時的市場交易情況。5.【正確答案】 ABCE【答案解析】 參見教材303-304頁。6.【正確答案】 ACE【答案解析】 參見教材81，同時要注意廣義評估程序的內(nèi)容。7.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材259頁。8.【正確答案】 ABCD【答案解析】 參見教材231-232頁，其中D，資源資產(chǎn)屬于資產(chǎn)，當(dāng)然應(yīng)該具備資產(chǎn)一般特征。9.【正確答案】 ADE【答案解析】 B正確的說法是“企業(yè)單項可確指資產(chǎn)價值之和加上商譽的價值等于企業(yè)整體價值之和，單項可確指資產(chǎn)不包含商譽”，C正確的說法是“資產(chǎn)評估的最基本的功能是評價和評值，管理是輔助性和過渡性功能，鑒證是資產(chǎn)評估的作用，不是功能”。10.【正確答案】 CDE【答案解析】 參見教材517-523，注意凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指南”的都屬于資產(chǎn)評估指南，凡是準(zhǔn)則的名字后面帶有“指導(dǎo)意見”的都屬于資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。三、綜合題1.【正確答案】 1.成套設(shè)備的重置成本：(1)海外運輸費：l0005%=50(萬美元 ) (0.5分)(2)到岸價：l000+50+21.43=1071.43(萬美元 ) (0.5分)(3)折合人民幣：l071.438=8571.44(萬元人民幣) (0.5分)(4)關(guān)稅：8571.4413%=1114.29(萬元人民幣) (0.5分)(5)增值稅：(8571.44+1114.29)17%=1646.57(萬元人民幣) (1分)(6)其他進口環(huán)節(jié)費用：8571.443%=257.14(萬元人民幣) (0.5分)(7)國內(nèi)運輸及配套費用：8571.44(1.5%+2%)=300(萬元人民幣) (0.5分)(8)重置成本：8571.44+1114.29+1646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)(1分)2.程控設(shè)備修復(fù)費用：(1)設(shè)備離岸價格：100010%(1+10%)=110(萬美元) (1分)(2)海外運輸費：ll04%=4.4(萬美元) (0.5分)(3)到岸價：ll0+4.4+2.93=117.33(萬美元 ) (0.5分)(4)折合人民幣：ll7.338=938.64(萬元人民幣 ) (0.5分)(5)關(guān)稅：938.6413%=122.02(萬元人民幣) (0.5分) (6)增值稅：(938.64+122.02)17%=180.31(萬元人民幣) (1分)(7)其他進口環(huán)節(jié)費用：938.643%=28.16(萬元人民幣) (0.5分)(8)國內(nèi)運輸及安裝費用：938.64(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣) (0.5分)(9)修復(fù)費用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1287.90(萬元人民幣) (2分) 3.實體性貶值：(1)程控部分貶值額：l287.90 (0.5分)(2)其他部分實際使用年限7-1=6(年) (1分)(3)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (2分)(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1287.90)40%=4240.62 (1分)(5)貶值額合計：l287.90+4240.62=5528.52 (0.5分)4.評估值：11 889.44-5528.52=6360.92(萬元人民幣) (1分)第3和4兩步還有以下幾種不同的解法方法一：3.程控部分以外的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60% (3分)4.評估值：(11 889.44-1287.90)60%=6360.92(萬元人民幣) (3分)方法二：3.成新率(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價值的比率：1287.90/11889.44100%=10.83%(1分)(2)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (1分)(3)成新率：1-10.83%+(11889.44-1287.90)/11889.4440%=53.5%(3分)4.評估值：11 889.4453.50%=6360.85(萬元人民幣) (1分)方法三：3.(1)程控設(shè)備價值占成套設(shè)備價值的比例：1287.90/11889.44100%=10.83%(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%(3)計算綜合成新率：l0.83%0%+(1-10.83%)60%=53.5%4.評估值：11 889.4453.5%=6360.85(萬元人民幣)2.【正確答案】 1、(5分)房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易;(2)交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。3買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。(4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。(5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。分析了交易情況的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格。2、在上述可比案例中，B是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正-5%，說明其交易價格較正常交易價格低。(2分)3、容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表。 (3分) 容積率 1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù) 100 105110115120125=100+100*5%（1.5-1）/0.1128=125+100*3%（1.6-1.5）/0.14、土地使用權(quán)年限因素修正。(2分)除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、C和D均需作使用年限因素修正.修正系數(shù)計算如下交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：1-(1+8%)-30/1-(1+8%)-38=0.9517D使用年限修正系數(shù)：1-(1+8%)-30/1-(1+8%)-35=0.96595、案例修正計算(4分)6、評估結(jié)果(2分)案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地的評估值為：=(713.85+717.47+712.98) 3=714.77(元/平方米)3.【正確答案】 1.12樓面積 3 0002=6 000(平方米) (0.5分)2.35層面積 1 9003=5 700(平方米) (0.5分)3.6層及6層以上面積25 0006 0005 700=13 300(平方米) (0.5分)4.年總收入(元)6 0002 000+5 7002365(110%)+13 3002.5365(1-10%)=12 000 000十3 744 900+10 922 625 (3分)=26 667 5255.年總費用(元)26 667 525(5%+17.5%)+25 0003 0001.10.1%+25 0003 0001%=6 000 193.13+82 500+750 000=6 832 693.13 (3分)6.年利潤總額26 667 525-6 832 693.13=19 834 831.87(元) (0.5分)7.大廈價值= =233 558 686(元) (3分)8.建筑費用 3 00025000=75 000 000(元) (0.5分)9.專業(yè)費用 75 000 000l0%=7 500 000(元) (0.5分