資產(chǎn)評(píng)估案例分析(一).doc

資產(chǎn)評(píng)估案例分析（一） 1、被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)了解，該機(jī)器設(shè)備現(xiàn)尚無換代產(chǎn)品，該設(shè)備賬面原值10.2萬元，經(jīng)檢驗(yàn)資料，該設(shè)備當(dāng)時(shí)購買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本0.2萬元。據(jù)對同類型機(jī)器設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價(jià)比2年前上漲了20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%；購建成本中間接成本占直接成本的百分率不變。根據(jù)以上資料，估算該設(shè)備的重置成本。解： 購買價(jià)=8 （1+20%）=9.6（萬元） 運(yùn)雜費(fèi)=1.6（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費(fèi)中的直接成本=0.41+40%） =0.56（萬元） 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04（萬元） 間接成本占直接成本的百分率 =0.2/（8+1.6+0.4）100% =2% 間接成本=13.04 2%=0.26（萬元） 重置成本=13.04+0.26=13.30（萬元）2、 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)各年的預(yù)期收益分別為600萬元，800萬元，400萬元，適用的折現(xiàn)率為6%，試確定該企業(yè)3年內(nèi)的收益現(xiàn)值總額。3、 解： 收益現(xiàn)值總額=600. +800. +400. =566.04+712+335.84 =1613.88(萬元）3、對某企業(yè)進(jìn)行預(yù)測，得知未來前年收益分別為萬元、萬元、萬元、萬元、萬元，以第五年的收益額作為第六年以后的永續(xù)年金收益，折現(xiàn)率和本金化率選用，按分段法計(jì)算其收益現(xiàn)值。解：第一段收益現(xiàn)值.+.+.+.+.（萬元） 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200（萬元） 第二段本金現(xiàn)值=200 0.6209=124.18（萬元）預(yù)期收益現(xiàn)值總額=172.741+124.18=296.921（萬元） 4、被評(píng)估設(shè)備購建于1985年，原始價(jià)值20000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1985年至1995年每年的價(jià)值上升率為12%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，求取該設(shè)備的更新成本、加權(quán)更新成本、加權(quán)投資年限及成新率。解： 解： （1）調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本（即更新成本） 投資日期 原始投資額 價(jià)值變動(dòng)系數(shù) 現(xiàn)行成本 1985年 20000 3.11 62200元 1990年 3000 1.76 5280元 1993年 2000 1.25 2500元 合計(jì) 25000 _ 69980元 （2）計(jì)算加權(quán)更新成本 投資日期 現(xiàn)行成本 投資年限 加權(quán)更新成本 1985年 62200元 10 622000元 1990年 5280元 5 26400元 1993年 2500元 2 5000元 合計(jì) 69980元 653400元 （3）計(jì)算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限=653400/69980=9.3（年） （4）計(jì)算成新率 成新率=6/（9.3+6）100%=39.2% 5、被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，（1）如不降價(jià)銷售產(chǎn)品，企業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn)7000噸；或（2）每噸降價(jià)100元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整期預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%，生產(chǎn)線的規(guī)模指數(shù)為0.6，根據(jù)所給條件估測可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額及經(jīng)濟(jì)性貶值率。解： 經(jīng)濟(jì)性貶值額=（10010000）（1-25%） （P/A，10%，3） =7500002.4869 =1,865,175（元） 經(jīng)濟(jì)性貶值率=1- 100% =1-0.81 100% =19%1、（1）估價(jià)對象概況：該房地產(chǎn)為一幢被租用的二層樓房；土地總面積為360平方米；建筑物總面積為340平方米；建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用年限為80年，從1980年5月起計(jì)。（2）收集的資料：月租金收入45000元，訂約日期為1980年5月；附近類似房地產(chǎn)于1995年3月出租，月租金65000元；建筑物的重置成本4420000元，原值為3000000元；管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)；房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣30%后的余值的1.2%交納；其他稅費(fèi)約為年租金的14.5%；建筑物的還原利率為7%，土地的還原利率為6%，房地產(chǎn)的綜合還原利率為10%。（3）評(píng)估要求：評(píng)估出該宗房地產(chǎn)在1995年5月的價(jià)格以及該宗土地在1995年5月的單價(jià)。評(píng)估過程：（1）計(jì)算總收入 總收入=6500012=780000（元）（2）計(jì)算總費(fèi)用房產(chǎn)稅：3000000（1-30%）1.2%=25200（元）折舊費(fèi)：年折舊費(fèi)=442000080=55250(元)管理費(fèi):7800003%=23400(元)其他稅費(fèi):78000014.5%=113100(元) 總費(fèi)用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元)（3）計(jì)算總收益： 總收益=780000-216950=563050（元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：因80年較長，故用永續(xù)年金法。 房地產(chǎn)價(jià)格=563050/10%=5630500（元）（5）計(jì)算建筑物純收益： 15年的折舊額=44200008015=828750（元） 現(xiàn)值=4420000-828750=3591250（元） 純收益=35912507%=251387.5（元）（6）計(jì)算土地純收益： 土地純收益=房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益 =563050-251387.5 =311662.5（元） （7）計(jì)算土地單價(jià)： 土地總價(jià)=311662.56%=5194375（元） 土地單價(jià)=5194375360=14428.82（元/平方米）2、運(yùn)用路線價(jià)法估測某宗地價(jià)格。該宗地座落在某路線價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為1618米，路線價(jià)為2000元/m2,待估宗地臨街寬度為10米，臨街深度為18米，待估宗地所在路線價(jià)區(qū)段深度指數(shù)如下： k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%, k5=100% 待估宗地各段面積如下：m1=m2=m3=m4=40m2, m5=20m2 根據(jù)資料，試估算待估宗地公平市場價(jià)值。解：待估宗地公平市場價(jià)值 2000(1.340+1.2540+1.240+1.140+1 20) =2000 214=428000(元)3、 待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為100%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年比上年增長的幅度分別為11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，試求1995年底待估建筑物的重置成本。解： 價(jià)格變動(dòng)指數(shù)= （1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%） 100%=191% 建筑物的重置成本=1000000191%=1910000（元）4、 待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑物面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7%，建筑物還原利率為8%，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費(fèi)用為7600元，評(píng)估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1000元，試用建筑物評(píng)估的殘余法估測建筑物的價(jià)值。解： （1）計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入 總收入=3000 12=36000（元）（2） 總費(fèi)用=7600（元）（3） 計(jì)算總收益 總收益=36000-7600=28400（元） （4）計(jì)算土地收益 土地收益=10003007% =21000（元） （5）計(jì)算建筑物收益 建筑物收益=28400-21000=7400（元）（6）建筑物折舊率=1/25 100%=4%（7）建筑物價(jià)格 =7400（8%+4%）1 =616670.9412 =58041(元)1、某企業(yè)庫存生產(chǎn)用原料，具體為：原料A經(jīng)盤點(diǎn)有10噸，近期市價(jià)每噸8000元，每噸運(yùn)雜費(fèi)800元，分裝入庫費(fèi)50元；原料B經(jīng)盤點(diǎn)庫存有13噸，近期市價(jià)每噸10000元，每噸運(yùn)雜費(fèi)100元，無需分裝。據(jù)評(píng)估人員查實(shí)，A、B原料系目前生產(chǎn)所需，不存在質(zhì)量問題。試確定A、B原料的評(píng)估值。解： A材料評(píng)估值=10（8000+800+50） =88500（元） B材料評(píng)估值=13（10000+100） =131300（元）2、某企業(yè)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的一個(gè)月前購進(jìn)原材料300噸，單價(jià)為150元/噸，運(yùn)雜費(fèi)為1500元；3個(gè)月前購進(jìn)生產(chǎn)配套件200件，單價(jià)為120元/件，運(yùn)雜費(fèi)為150元。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)經(jīng)核實(shí)測定，尚有庫存原材料100噸，配套件80件，沒有發(fā)現(xiàn)各種損耗。原材料近期漲價(jià)5%，配套件跌價(jià)3%。試計(jì)算該企業(yè)原材料和配套件的評(píng)估值。解： 原材料評(píng)估值=100 150（1+5%）+1500/300 =16250（元） 配套件評(píng)估值=80 120（1-3%）+150/200 =9372（元）3、某評(píng)估事務(wù)所對某企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)核查，該企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量為12000件，根據(jù)該企業(yè)的成本資料，結(jié)合同行業(yè)成本耗用資料分析，合理材料工藝定額為500公斤/件，合理工時(shí)定額為20小時(shí)。評(píng)估時(shí)，由于生產(chǎn)該產(chǎn)成品的材料價(jià)格上漲，由原來的60元/公斤漲至62元/公斤，單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用不變，仍為15元/小時(shí)。根據(jù)資料，確定該企業(yè)產(chǎn)成品評(píng)估值。解： 產(chǎn)成品評(píng)估值=12000 （500 62+20 15） =375600000（元）4、某企業(yè)產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量60臺(tái)，每臺(tái)實(shí)際成本58元，根據(jù)會(huì)計(jì)核算資料，生產(chǎn)該產(chǎn)品的材料費(fèi)用與工資、其他費(fèi)用的比例為60：40，根據(jù)目前價(jià)格變動(dòng)情況和其他相關(guān)資料，確定材料綜合調(diào)整系數(shù)為1.15，工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)為1.02。試計(jì)算該產(chǎn)成品的評(píng)估值。解： 產(chǎn)成品評(píng)估值=60 58 （60% 1.15+40% 1.02） =3821.04（元）5、某廠有庫存A產(chǎn)品1000件，入庫時(shí)均為一等品，通過盤點(diǎn)核實(shí)數(shù)量和質(zhì)量鑒定，A產(chǎn)成品中有200件是三等品，三等品的銷售價(jià)格是一等品售價(jià)的70%，A產(chǎn)品現(xiàn)行市價(jià)每件100元，確定A產(chǎn)品的評(píng)估值。解： A產(chǎn)品的評(píng)估值=800100+2001000.7 =94000（元） 1、某企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日1995年12月31日賬面待攤費(fèi)用余額223000元，其中1995年1月31日預(yù)付未來一年的保險(xiǎn)金132000元，已攤銷100000元，余32000元；1995年7月1日預(yù)付未來一年的房租180000元，已攤銷100000元，余80000元；以前年度應(yīng)攤銷但因成本高而未攤銷、結(jié)轉(zhuǎn)的待攤費(fèi)用111000元。確定待攤費(fèi)用的評(píng)估值。解： 每月應(yīng)分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)金額=13200012=11000（元） 待攤保險(xiǎn)金評(píng)估值=132000（1111000） =11000（元） 每月應(yīng)攤房租=18000012=15000（元） 1995年712月應(yīng)攤銷房租=150006=90000（元） 待攤預(yù)付房租評(píng)估值=180000-90000=90000（元） 待攤費(fèi)用評(píng)估值=11000+90000+0=101000（元） 2、某企業(yè)1993年外購的一項(xiàng)無形資產(chǎn)賬面值為80萬元，1995年進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)無形資產(chǎn)購置時(shí)物價(jià)指數(shù)和評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)分別為120%和150%。試用物價(jià)指數(shù)調(diào)整法評(píng)估該項(xiàng)無形資產(chǎn)的重置全價(jià)。 解：無形資產(chǎn)重置全價(jià)=80150%/120% =100(萬元）3、某音像公司的一項(xiàng)自創(chuàng)音樂錄音帶版權(quán)，經(jīng)評(píng)估其重置成本為3萬元，該錄音帶已發(fā)行4年，預(yù)測該項(xiàng)版權(quán)尚可使用6年。試評(píng)估其成新率及評(píng)估價(jià)值。 解： 成新率=6/10 100% =60% 評(píng)估值=360%=1.8（萬元）4、某圖書出版公司的一項(xiàng)外購地圖出版權(quán)，原始成本為10萬元，經(jīng)評(píng)估其重置成本為16萬元，該項(xiàng)版權(quán)已攤銷6萬元，試評(píng)估其成新率及評(píng)估價(jià)值。 解：成新率=4/10100%=40% 評(píng)估值=1640%=6.4（萬元）5、被評(píng)估企業(yè)擁有某儀表廠發(fā)行的企業(yè)債券100000元，3年期，年利率為17%，按年付息，到期還本，評(píng)估時(shí)，債券購入已滿一年，第一年利息已收賬。評(píng)估時(shí)，公債的年利率為10%，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解，該儀表廠完全有能力按期支付利息到期償還本金。但是，考慮到該儀表廠的債券為不上市債券，不能隨時(shí)變現(xiàn)，故考慮按2%作為其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，試估算債券的評(píng)估值。解： P= = =108452（元）6、被評(píng)估企業(yè)擁有某紡織機(jī)械廠發(fā)行的4年期一次性還本付息債券10000元，年利率18%，不計(jì)復(fù)利。評(píng)估時(shí)債券的購入期已滿3年，當(dāng)時(shí)的國庫券利率為10%，評(píng)估人員通過對該紡織機(jī)械廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險(xiǎn)不大，按2%作為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，以國庫券利率作為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，折現(xiàn)率定為12%。試確定債券的評(píng)估值。解： F=F.V.（1+m.r) =10000(1+418%) =17200(元） P= = =172000.8929 =15357（元） 1、待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業(yè)整體價(jià)值。 解： A= =（1000.9091+1200.8264+1500.7513+1600.6830+2000.6209）3.7908 =（91+99+113+109+124）3.7908 =5363.7908 =141.39（萬元） P=A/r=141.39/10%=1414（萬元）2、某被估企業(yè)未來五年收益現(xiàn)值之和為1500萬元，本金化率為10%，第六年企業(yè)預(yù)期收益為400萬元并一直持續(xù)下去。按分段法估算企業(yè)整體價(jià)值。 解： P= =1500+ =1500+40000.6209 =3983.6（萬元） 3、某企業(yè)的預(yù)期年收益額為20萬元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)的重估價(jià)值之和為80萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，并以行業(yè)平均收益率作為適用的資產(chǎn)收益率，試確定商譽(yù)的價(jià)值。 解： 商譽(yù)的價(jià)值= =20（萬元） 每月應(yīng)分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)金額=13200012=11000（元） 待攤保險(xiǎn)金評(píng)估值=132000（1111000） =11000（元） 每月應(yīng)攤房租=1800