總經(jīng)理工作報告

總經(jīng)理工作報告 尊敬的董事長： 尊敬的各位來賓、各位同仁、各位員工： 今天我滿懷感激與喜悅之情，站在這里代表沈陽置業(yè)有限公司總結(jié)已經(jīng)過去的一年多的工作。 首先，感謝公司的股東。是公司股東的高瞻遠矚，以戰(zhàn)略投資的眼光投資 1 億 7 千萬元成立了這個具有巨大發(fā)展?jié)摿凸饷髑熬暗墓?，非常感激股東一年多來給予了我們以充分的信任、理解和全力的支持。 在這里我也要感謝公司的全體員工及各位員工家屬，是大家共同的辛勤努力，創(chuàng)造了“河畔新城”這一沈陽房地產(chǎn)界新品牌，樹立了沈陽房地產(chǎn)界一面大旗。面對未來，我為公司擁有這樣優(yōu)秀的干部和員工更加充滿信心。 同時也要感謝政府、社會各界朋友對我們的大力支持。需要提及的是營銷合作伙伴廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司；項目總設計師，沈陽華新國際工程設計顧問有限公司總建筑師馬濤先生；“”色彩主設計師，中國美術(shù)學院副院長宋健明教授；“”園林景觀主設計師，清華大學章俊華教授。正是我們的這些真誠合作者認真負責的工作態(tài)度與敬業(yè)品行，為項目的順利發(fā)展奠定了牢固的基礎，使我們的產(chǎn)品性能別具一格、脫穎而出。 下面我代表沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司做過去一年多來的工作報告。 第一部分過去工作的回顧 一 、主要經(jīng)營指標 自 2002 年 5 月份公司正式組建，河畔新城一期可售房屋總套數(shù) 555 套，認購率 100%；已經(jīng)簽訂商品房買賣合同并繳納房款 666 套，簽約率 99%，尚未簽約部分預計至明年 6 月份之前，部分主體封頂以后全部簽約。可售住宅面積達 22 萬平方米，預計實現(xiàn)住宅銷售收入 6億元；半地下車庫、庫房、網(wǎng)點銷售收入 1 萬元，總銷售收入 5 億元，預計實現(xiàn)利潤 2 萬元。同時形成的股東資產(chǎn)有俱樂部、幼兒園、銷售中心、物業(yè)用房等。據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計，在2003 年沈陽市住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目中，河畔新城銷售總額、銷售率、銷售速度三項指 標均位于沈陽市第一位。 二、工程進展情況 2003 年河畔新城項目建設取得了突飛猛進的發(fā)展，河畔新城于 2003 年 3 月 18 日正式開工，總占地面積約 16.3 公頃，一期總建筑面積 14.3 萬平方米， 2003 年全部開工。由于場地動遷和高壓線遷移遲緩，五棟多層住宅 7 月份開工，二棟小高層和三棟多層九月底開工。 工程建設方面： 多層住宅共 29 棟，有 26 棟住宅已經(jīng)全部通過主體結(jié)構(gòu)驗收，剩余三個單體正在進行主體結(jié)構(gòu)施工。其中 16 棟樓土建裝飾工程完成 70%，剩余 10 棟樓砌筑工程全部完工。 小高層共 2 棟，正進行四層主體結(jié)構(gòu) 施工。 半地下車庫共 8 個，主體結(jié)構(gòu)全部完工，除 8、 9車庫外均通過主體結(jié)構(gòu)驗收。 幼兒園，土建裝飾工程完成 90%，已通過主體結(jié)構(gòu)驗收。 物業(yè)辦公用房，通過主體結(jié)構(gòu)驗收，土建裝飾工程完成 45%。商業(yè)網(wǎng)點，主體結(jié)構(gòu)已全部完工。 俱樂部主體結(jié)構(gòu)全部完工，正進行鋼結(jié)構(gòu)的制作和安裝。 三、企業(yè)品牌建設 品牌是消費者對產(chǎn)品或企業(yè)的信賴與忠誠，而且是長期與持久的信賴與忠誠。品牌是在激烈的市場競爭中獨樹一幟，也是對消費者的鄭重承諾，是企業(yè)綜合素質(zhì)的體現(xiàn)。未來長期在市場競爭中取勝的法寶就是品牌。 因此，公司成 立之初，下決心、花功夫進行品牌的建設，并成功的邁出了第一步。我們在去年就提出“河畔新城”要成為沈陽房地產(chǎn)界的一面旗幟。目前，在沈陽市民中流傳著這樣一句口頭禪“南有河畔新城，北有格林夢夏”，昭示著河畔新城品牌已開始深入人心。 一年來，河畔新城項目先后獲得 6 項全國性榮譽稱號、 3 項省市級榮譽。 2003 年 3 月，河畔新城項目從全國 35 個申報項目中脫穎而出，當時唯獨河畔新城通過國家住宅與環(huán)境工程中心的評審，成為本年度第一個，也是東北首家“國家健康住宅”試點工程項目。 國家 AAA 級住宅是建設部根據(jù)住宅五大性能指標 設定的最高等級住宅。 2003年 7 月，在由建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心與沈陽市住宅產(chǎn)業(yè)化管理辦公室聯(lián)合組織的 AAA 級住宅性能評審會上，河畔新城項目以高分通過評審，成為沈陽首家國家 AAA 級住宅項目。 2003 年 9 月，在“中國沈陽第六屆房地產(chǎn)交易展示會”上，河畔新城榮獲“十大暢銷樓盤獎”。 2003 年 11 月，在萬眾注目的第五屆中國住交會上，河畔新城從強手如林、名盤匯翠的參評項目中，脫穎而出，一舉奪得“ 2003 年度中國名盤五十強”。 www.iS97.com 第范文網(wǎng)整理該文章 河畔新城作為沈陽市唯一住宅產(chǎn) 業(yè)化示范工程，迎來了全國北方省市第十次墻改節(jié)能工作會議的建設部領(lǐng)導和來自全國二十多個盛市的八十多位代表以及日本住宅性能認定專家小組成員，河畔新城項目得到了高度的贊譽。 此外， 2003 年河畔新城先后獲得了國家有關(guān)部委評定的“中國住宅經(jīng)典示范樓盤”、“中國優(yōu)秀環(huán)境住宅設計大賽”之綜合金獎、“ 2003 全國人居方案競賽綜合大獎”、“遼寧省明星樓盤”稱號、“人居渾南 2003 建筑規(guī)劃設計大賽”之“最佳規(guī)劃設計、最佳景觀設計、最佳戶型設計”三項錦標。 四、企業(yè)管理 企業(yè)管理的科學化、規(guī)范化、有序化是企業(yè)正常運作和發(fā) 展的基本條件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科學的組織機構(gòu)、工作流程和工作秩序，規(guī)范部門工作職責和崗位責任制，短時間內(nèi)公司進入正常運行狀態(tài)，使各項工作流程清晰、責任明確、有章可循、有序運作。 1、建立和完善各項規(guī)章制度 一年來，公司共出臺了包括招投標管理、財務管理、資產(chǎn)管理、員工管理、檔案管理等八個方面近 40 項規(guī)章制度和管理辦法。經(jīng)濟合同管理和大宗材料、設備采購是公司經(jīng)濟管理的重點之一，公司出臺了經(jīng)濟合同管理辦法、大宗材料、設備采購供應管理辦法等相關(guān)管理辦法。固定資產(chǎn)管理辦法使公司資產(chǎn)管 理有章可循，資金使用及審批管理辦法保證了公司資金使用始終處于計劃控制狀態(tài)下。 2、招投標制度在企業(yè)經(jīng)營中廣泛運用 公司把招投標管理作為公司管理工作重中之重，在完善規(guī)章制度基礎之上，認真貫徹執(zhí)行招投標制度。招投標制度堅持公開、公平、公正的原則，通過對相關(guān)市場的調(diào)研、考察，對符合公司要求的工程承包商和材料供應商進行初選，實行邀請招標。公司對投標單位進行綜合評議，按合理、低價的中標原則，確定中標單位。招投標制度采用決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、審核權(quán)三權(quán)分立的原則，由工程部、預算部、計財部互相監(jiān)督、各負其責，使招投標過 程在“陽光下”運作，遏制社會上一些不良風氣對公司的侵襲，有效的保護了企業(yè)利益，也保護了干部和員工隊伍。 通過招投標制度，降低了工程開發(fā)建設的資金投入。例如：商品砼的市場價格在 250 元 /立方米 410 元 /立方米，而經(jīng)過招投標后價格鎖定在 235 元 /立方米 377 元 /立方米；符合項目品質(zhì)的塑鋼門窗價格在 450 元 /平方米，招投標后價格為 385 元 /平方米；通過招投標確定的同質(zhì)采暖 PB 管材，價格比市場同類產(chǎn)品低一半以上。 招投標制度在降低公司開發(fā)成本，節(jié)省資金方面起到了關(guān)鍵性的作用。同時，作為一種管理制度已深入干部 、員工心中。 3、企業(yè)文化建設取得初步成果 企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是推動企業(yè)發(fā)展的不竭動力，其核心是企業(yè)的精神和價值觀。建設良好的企業(yè)文化能夠增強企業(yè)的凝聚力，展示企業(yè)形象與風采，增強企業(yè)信譽與美譽，是企業(yè)管理的最重要內(nèi)容。 而在企業(yè)文化的熏陶下，企業(yè)的員工有明確的行為規(guī)范，對于企業(yè)減少內(nèi)耗、促進發(fā)展至關(guān)重要，也是企業(yè)文化存在的意義所在。 （ 1）每一個企業(yè)都有自己追求的目標，我們追求的企業(yè)目標是利潤、客戶、員工。 利潤是企業(yè)實現(xiàn)再發(fā)展的基本要素，只有獲取了利潤才能回饋股東；客戶是企業(yè)生存的基石，為 客戶提供品牌產(chǎn)品和品牌服務，就等于為企業(yè)創(chuàng)造未來；員工的進步推動企業(yè)的發(fā)展，而企業(yè)的發(fā)展又為員工實現(xiàn)人生價值提供更廣闊的舞臺。 成立之初，公司提出了企業(yè)的七項價值觀，作為公司的追求和理念。我們的企業(yè)價值觀是： 質(zhì)量與信譽：是公司產(chǎn)品成功的關(guān)鍵，也是企業(yè)創(chuàng)立品牌的基礎； 原創(chuàng)與領(lǐng)跑：理念領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新、永爭第一，是公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的精髓； 規(guī)范與有序：實現(xiàn)規(guī)范化管理，有序化經(jīng)營是公司的管理原則； 和諧與奮斗：內(nèi)部和諧的氛圍與整體的奮斗精神是公司的追求； 卓越與貢獻：追求卓越與貢獻是公司倡導的工 作目標； 信任與尊重：給予員工信任與尊重，是對公司“人本”管理思想最好的詮釋； 誠實與正直：是公司與員工共同秉承的優(yōu)良品質(zhì)。 （ 2）給員工創(chuàng)造參與管理的機會，是公司管理者所倡導和追求的企業(yè)文化氛圍。公司通過組織員工滿意度調(diào)查，了解員工對公司的總體滿意狀況、公司內(nèi)部溝通協(xié)作狀況、管理者行為評價、薪酬與福利等七個方面的意見，分析公司成功的原因，及時摸清公司存在的潛在問題，找出我們工作中存在的不足之處。掌握員工的思想動態(tài)，采取相應的管理措施，提高我們的管理水平，使員工更加關(guān)心企業(yè)，提高員工對企業(yè)的忠誠度，增 強企業(yè)的凝聚力。 （ 3）加強對公司價值觀、項目優(yōu)勢、項目規(guī)劃理念的宣傳與培訓。注重對新員工的培訓，每一位新員工上崗都會接受關(guān)于公司價值觀、企業(yè)目標、組織機構(gòu)、規(guī)章制度等方面的培訓，對于項目的優(yōu)勢、規(guī)劃理念，公司更是抽出時間組織專場的培訓，使員工對公司的企業(yè)文化有深刻的認識，公司有計劃地組織新員工分期分批到兄弟公司參觀、考察，增強員工對河畔新城項目的信心。 （ 4）成立工會組織，舉辦豐富多彩的業(yè)余文化活動。一年來，公司先后組織了乒乓球、象棋、跳棋比賽，組織了員工聯(lián)歡會和旅游等活動，增進員工之間的交流，增強了 企業(yè)凝聚力，提高了團隊協(xié)作能力。 五、企業(yè)資源 企業(yè)生存于社會中，作為優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備幾個能力：資金力、資源力、產(chǎn)品力、營銷力、服務力。合理、有效的整合社會上各種資源為企業(yè)服務是我們管理層工作的重要任務。河畔新城之所以能在僅一年半的時間里完成從規(guī)劃設計到報批各項繁雜的手續(xù)直至一期銷售的成功，與整合利用社會資源是分不開的。 1、與政府相關(guān)部門的密切合作 從規(guī)劃設計完成后，公司在短短的三個月之內(nèi)報建審批完成了從規(guī)劃許可證到施工許可證的各項法律手續(xù)，為 2003 年 3 月份順利開工創(chuàng)造了有利 條件。在施工過程中，河畔新城項目經(jīng)歷了各種大大小小的檢查，均順利通過，保證了工程順利進行。 新區(qū)政府一直把河畔新城項目作為整個渾南開發(fā)建設的重點項目，積極支持我們的工作，多次到公司實地幫助解決問題。 公司規(guī)范化管理及將高品質(zhì)住宅進行到底的決心，贏得了市建委等開發(fā)管理部門對河畔新城項目的高度信賴與關(guān)注，在公司開發(fā)手續(xù)辦理、企業(yè)資質(zhì)認定等方面都給予了大力的支持。 河畔新城在申報國家 AAA 級住宅性能認定過程中，市住宅產(chǎn)業(yè)辦抽出專人陪同公司到建設部匯報申報情況，對申報材料提出多方面建設性意見，協(xié)助河畔新城在 AAA 住宅性能認定評審會上順利通過專家評審。河畔新城被市建委指定為沈陽市示范工程，成為市建委向沈陽各大房地產(chǎn)開發(fā)商推介的對象。 同時，公司與沈陽市三大主導媒體和金融機構(gòu)建立了良好的公共關(guān)系，為項目實施創(chuàng)造了良好的外部社會環(huán)境。在河畔新城一期的品牌推廣中，與沈陽三大主導報紙媒體展開全面合作。通過與新聞媒體的深度合作，借助沈陽新聞媒體的雄厚實力，使得河畔新城項目的品牌宣傳按計劃推廣實施，達到了良好的預期效果。 2、專業(yè)化資源綜合利用 河畔新城項目規(guī)劃合理，采用了“三重圍合空間”的先進規(guī)劃設計理論，建筑戶型與 立面在沈陽乃至全國獨具一格、新穎別致。同時，在東北首創(chuàng)建筑的色彩設計，由中國美術(shù)學院副院長、留法博士宋健明教授主持，在業(yè)內(nèi)引起了強烈震動，景觀設計由留日博士、清華大學章俊華教授擔綱。由于與這些一流專業(yè)化科研學術(shù)機構(gòu)的良好合作，使河畔新城項目在沈陽乍一亮相，給沈陽市民帶來了耳目一新的感覺，具有強烈的震撼力、沖擊力。廣大消費者相信，生活居住在河畔新城不僅能獲得房子本身的舒適與安全，更能得到精神上的陶冶與享受。我想這也是河畔新城今年在激烈競爭中取勝的重要因素之一。 下，住宅房屋消費將呈現(xiàn)高潮。預計 2004 年全市 增量房銷售量將突破 300 萬平方米大關(guān)，有可能達到 350 萬平方米。 3、住宅近郊化將成定局 中國城市化進程加快；沈陽作為中心城市的進程日益凸顯；中產(chǎn)階級迅速發(fā)展壯大，汽車消費市場活躍，汽車普及進入家庭時代初現(xiàn)端倪，人的居住標準日益提高，對大環(huán)境的的需求更加迫切，這些因素必將導致在城市原有意義上的近郊才能實現(xiàn)。這也是判斷未來發(fā)展的大的社會因素。 4、樓市進入大盤時代，演變?yōu)槿轿桓偁?外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市場的份額越來越大，沈陽市房地產(chǎn)由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，開始進入大盤時 代、品牌時代和創(chuàng)新時代，進入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。市場競爭由簡單的價格和地段競爭變?yōu)殚_發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細節(jié)等全方位的競爭。 5、競爭呈白熱化 隨著土地供應量的失控，住宅開發(fā)的規(guī)模與數(shù)量將不斷打破新紀錄。住宅供應量的不斷推出，帶來的是開發(fā)商競爭意識的加強、開發(fā)水平的提高，市場競爭呈現(xiàn)出白熱化的狀態(tài)。 6、精裝修房開始成為潮流 市場逐漸對精裝修開始認同，各大小樓盤紛紛嘗試推出精裝修房。 7、購房的投資觀念加強 人們的購房投資觀念不斷加強，購買房屋作為一種投資理財?shù)墓ぞ咭训玫饺藗兊?普遍認同。 二、河畔新城的優(yōu)勢與劣勢 河畔新城的優(yōu)勢： 1、知名開發(fā)商開發(fā)，企業(yè)品牌信譽度高； 2、良好的政府支持、與媒體及合作伙伴建立了良好的關(guān)系； 3、區(qū)域自然環(huán)境好，臨近渾河、五里河公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新； 4、隨著富民橋通車，渾南大道等交通路網(wǎng)的改善，交通便利，與母城連為一體； 5、與未來渾南中央商務區(qū)一街之隔，投資價值高； 6、項目周邊藝術(shù)城、大學城等大型公建的建設將提升河畔新城的人文氛圍； 7、項目規(guī)劃龐大可帶來完善的內(nèi)部配套； 8、獨特的產(chǎn)品品質(zhì)、立面色彩、四明戶型、精裝 修、保溫隔聲等獨領(lǐng)市場風騷； 9、開發(fā)商的物業(yè)服務保證； 10、以俱樂部為主體的大型配套設施，運動與生活設施配備； 11、知名幼兒園、小學進駐，提供完善的教育配套設施； 12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消費者的認可； 13、項目獲得的眾多榮譽稱號帶來的唯一性與權(quán)威感； 14、市場已基本形成交口稱贊的口碑傳播效應； 15、 800 多位業(yè)主的鼎力支持與厚愛； 16、一期整體形象形成，客戶眼見為實，為未來起到示范作用。 河畔新城的劣勢： 1、渾南新區(qū)整體環(huán)境有待進一步改善，交 通體系、教育和公共 服務相對滯后； 2、渾南市政配套設施滯后； 3、市民居住習慣及文化觀念的定勢尚留在母城區(qū)； 4、新區(qū)土地出讓的多軌制造成市場的不平等競爭； 5、河畔新城已為眾多樓盤競相仿效與克隆，競爭日益激烈； 6、河畔新城市場價格獨領(lǐng)風騷，競爭對手低價競爭 ,給我們帶來價格壓力。 三、工程建設方面的計劃安排 一期工程： 2004 年是公司大發(fā)展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程總建筑面積 30萬 m2,總體安排如下： 1、建筑工程 29 棟多層單體 2004 年 6 月開始裝修， 9 月中旬 交付使用； 2 棟小高層 2004 年年底交付使用； 3 個公建及幼兒園 2004 年 7 月交付使用； 俱樂部 2004 年 5 月中旬裝修和安裝設備， 9 月底交付使用。 2、綜合管網(wǎng)工程 電力管網(wǎng)管道工程 2004 年 6 月中旬完成； 弱電綜合管網(wǎng)工程 2004 年 7 月中旬完成； 污水、熱力、給水、雨水、煤氣等管道工程 7 月中旬完成。 3、電力設備安裝及供電 今年 6 月上旬完成俱樂部內(nèi)中心開閉站和變電所供電設備安裝， 6 月中旬正式送電； 7 月底完成園區(qū)內(nèi)供電設備安裝和電力電纜敷設， 8 月中旬接通戶內(nèi)用電。 4、景觀、綠化及道路工 程 今年 8 月底完成基本綠化和主要景觀建設， 9 月底基本完成道路建設，保證園區(qū)內(nèi)及園區(qū)與市政道路的良好銜接與暢通。 11 月底完成大樹栽植和景觀細雕等完善工作。 二期建設工程： 1、樣板間 4 月中旬完成土建工程， 5 月底完成精裝修工程，確保 6 月中旬對市場開放。 2、建筑工程 今年 3 月中旬完成建筑放線工作，開始土建施工， 7 月中旬完成多層主體工程， 10 月底完成小高層主體工程，至年底多層部分土建工程全部完成，達到精裝修條件。 3、學校、公建工程 今年 3 月中旬開始施工， 6 月中旬完成主體工程， 7 月底完成內(nèi)、外粉 飾施工， 8 月份交給政府進行內(nèi)部裝修。 四、營銷工作的計劃安排 實現(xiàn)銷售回款 4.37 億元人民幣。預計在 2004 年 6 月開放二期樣板房， 2004 年 5 月份認購，7 月份開始簽約。 第三部分企業(yè)總體目標以及企業(yè)對員工的要求 一、總體目標 1、牢固樹立起河畔新城的品牌 沈陽房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的同時，也使得消費者日趨成熟和理性。房地產(chǎn)品牌作為信譽的標簽、身份識別和情感歸屬，已經(jīng)成為消費者購房時考慮的重要因素。 目前，渾南、和平和沈河區(qū)整個房地產(chǎn)競爭尚處于初級階段，低價、惡意甚至誹謗等不良現(xiàn)象司空見慣，未來幾年 市場發(fā)育成熟，品牌競爭將是市場競爭的最高形式。從現(xiàn)在開始，我們?nèi)w干部與員工要有清醒的認識：愚者想今天的錢，智者想明天的錢。我們要為未來做好充分準備。 品牌是什么？品牌是一種標志，是在客戶心中建立的長期的信賴，品牌是對客戶的忠誠，是客戶在長期消費過程中體驗到的企業(yè)責任感。創(chuàng)立品牌不是百米賽跑，更多的表現(xiàn)為馬拉松，表現(xiàn)為一點一滴的內(nèi)功。我們必須要接受客戶漫長甚至是殘酷的反復檢驗，我們要不斷地吸收、充實、改進、完善、提高。