“中國別墅十年大典”板塊篇之東郊板塊.doc

“中國別墅十年大典”板塊篇之東郊板塊上海東郊板塊位于龍東大道北面，是上海繼西郊別墅板塊后的新興別墅板塊，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，高檔別墅眾多，整體品質(zhì)較高。板塊內(nèi)擁有的東郊國賓館，更是為該板塊增加了濃厚的文化積淀。東郊別墅區(qū)業(yè)已成為“大浦東”下成熟的高端別墅聚居區(qū)。隨著大浦東戰(zhàn)略的橫空出世，浦東新區(qū)“國家級戰(zhàn)略地位”日益凸顯，上海東郊板塊近年也因供應的稀缺和需求的旺盛而迅速崛起為國際級頂尖高檔富人集聚區(qū)。時間在更迭，浦東對于上海、中國乃至整個世界的影響，勢必使東郊頂級城市別墅板塊成為必要的居住配套，趕超西郊，成為富人的追捧對象。東郊國賓館上海東郊板塊區(qū)位界定與優(yōu)勢區(qū)位界定：相信很多人在討論到上海東郊板塊時，對其認識恐怕連范圍的界定都很模糊。正東郊別墅區(qū)的位置圈劃應該西至羅山路，東至金科路，北至張家浜，南至龍東大道。簡單來說，東郊板塊就是圍繞東郊賓館為地標而輻射的一圈地塊。所以，東郊賓館于東郊就像西郊賓館之于西郊，門檻設定后，影響區(qū)域打造高端低密度住宅的局面。比起西郊賓館周邊，東郊賓館別墅群更顯純粹，建筑形態(tài)更統(tǒng)一。優(yōu)勢之一便利交通東郊別墅區(qū)享受到了城市交通幾重交疊的交通便利。其處于浦東中心，離陸家嘴僅10公里。周邊立體交通十分發(fā)達，板塊西面和南面分別緊貼羅山路（內(nèi)環(huán)）和龍東大道，北至楊高中路約4公里，東至申江路（中環(huán)）約3公里。不管從地面主干道駛往附近配套，還是通過快速干道通往全城，便利暢達是不用提的優(yōu)勢。而在不遠的芳甸路和祖沖之路上還有多個軌交站點，增加了出行的方式。優(yōu)勢之二絕佳綠洲環(huán)境東郊別墅區(qū)可謂是被城市綠化所包圍的。周邊有6000余畝的張家浜楔型綠地，140公頃世紀公園，140公頃高爾夫球場，另外還有上海東郊賓館約950畝綠化面積，從衛(wèi)星圖上看去，東郊別墅區(qū)可謂是一片城市綠洲。放眼整個上海內(nèi)、中環(huán)間的中心城區(qū)，綠化也都及不上東郊。加之東郊賓館附近限高，整體由低密度建筑構(gòu)成，擁有不可多得的環(huán)境。優(yōu)勢之三潛力富人級配套曾經(jīng)一度有人詬病東郊別墅的價值，他們認為這片區(qū)域還不成熟，適合高端人群的配套并不多，尤其比不上佘山。這種想法應該不錯，但今年，東郊區(qū)域仍處于建設中，不管是為了迎合高端居住人群的需求，還是圍繞著浦東中心區(qū)域的建設，高端生活配套將會層出不窮。其中尤為值得一提的是香格里拉酒店的在建，補充了周邊五星酒店的數(shù)量，而東方藝術(shù)中心、新國際博覽中心、嘉里中心（在建）、證大藝術(shù)中心（在建）等薈萃城市人文時尚的文化地標，將展現(xiàn)東郊日后的發(fā)展地位，對富人擇此而居也起到了推波助瀾的作用。優(yōu)勢之四高端別墅聚集東郊、抬升板塊整體層次近年，東郊板塊高端別墅層出不窮。上有總價約1.5億/套的華洲君庭坐鎮(zhèn)；中層普遍3000萬-1億/套不等，包括東郊半島別墅、九間堂、東郊花園、湯臣湖庭花園（湯臣15墅）、合生東郊華品園；其余略顯“低端”的別墅至少價值也在1000-2500萬/套左右，如：東郊紫園、中邦MOHO等。分析人士認為，在區(qū)域范圍內(nèi)，高端別墅社區(qū)的形成往往能自然而然地帶動整個板塊的檔次氛圍和相應生活配套。購房者對于板塊內(nèi)標桿性高檔別墅樓盤的廣泛認知，也會促使人們對于整個板塊的價值提升更為認同。因此，隨著以上高端別墅的建成及銷售，東郊板塊的整體區(qū)域?qū)哟我矔S之抬升，成就滬上新興的頂級富人區(qū)。上海東郊板塊未來發(fā)展?jié)摿χ捣€(wěn)升目前多處頂級豪宅林立的大東郊板塊作為上海新興頂級別墅板塊已強勢崛起，未來發(fā)展?jié)摿χ祵⒎€(wěn)升。這主要源自于三個方面：空港、物流港、迪斯尼預留地。所謂空港，指的是浦東國際機場。浦東國際機場是上海、長三角乃至中國的門戶。2008年，四大快遞巨頭之中的UPS和DHL相繼落戶浦東國際機場，使其成為全球第一家同時吸引兩大國際物流集成商落戶建立國際轉(zhuǎn)運中心的機場。可見浦東國際機場“國際航空樞紐”的地位已經(jīng)在逐步確立。規(guī)劃顯示，2010年機場完全建成后，將擁有4條4E級跑道，年運送旅客達到8000萬人次，年貨物吞吐量500萬噸的水平。屆時將為周邊的生活、工作提供更大的方便和更為完善周到的服務。同時完善的交通，奠定了東郊半島作為一個高端別墅住宅區(qū)所應該擁有的多種選擇、四通八達，方便快捷的立體化交通配套。物流港指的是臨港新城。位于東海之濱的臨港新城，以獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位，已經(jīng)成為上海未來發(fā)展最有力的助推器。臨港新城，作為上海唯一水深超過15米的深水港，2012年完工后，將成全球海運集裝箱樞紐港，與空港聯(lián)動，必將形成浦東特有的雙港優(yōu)勢。加上現(xiàn)在，上海“兩個中心”的國家戰(zhàn)略正式確立，浦東更是具有了世界級的戰(zhàn)略意義，幾乎成了“成功人士必爭之地”，而大東郊板塊的高端物業(yè)優(yōu)勢即使在整個浦東新區(qū)也十分明顯。繼香港迪斯尼樂園于2005年建成后，上海籌備動工興建的中國境內(nèi)第二個迪斯尼樂園可望在今年11月正式開工。據(jù)了解，上海迪斯尼項目投資規(guī)模將達到百億元。迪斯尼項目最顯著的效應當是其推動當?shù)氐貎r、房價的上漲。專家認為，“迪斯尼的效應會在四五年后釋放更為明顯，開發(fā)商更愿意提前預支?！倍鴸|郊別墅區(qū)距離迪斯尼的預留地僅6公里。隨之而來勢必會帶動整個東郊板塊地塊價值的升級與發(fā)展。別墅區(qū)土地價值將更顯稀缺與珍貴。板塊發(fā)展?jié)摿χ祵⒎€(wěn)升。上海東郊板塊8大頂尖別墅：東郊紫園、東郊半島別墅、中邦MOHO、九間堂、華洲君庭、合生東郊華品園、東郊花園、湯臣湖庭花園（湯臣15墅）東郊紫園城市內(nèi)、中環(huán)的珍品純獨棟別墅目前市場上純獨棟別墅項目越來越少，而處于城市內(nèi)環(huán)、中環(huán)核心位置的城市純獨棟別墅更少，僅寥寥數(shù)個。東郊紫園就是少數(shù)珍品之一，且位于東郊頂級別墅板塊，享受高端居住板塊的優(yōu)質(zhì)配套：咫尺迪士尼（建設中），緊鄰東郊國賓館、湯臣高爾夫球場，張江高科技園區(qū)、陸家嘴、世博園、浦東國際機場等環(huán)顧左右，并可由快速干道中環(huán)線申江路段速抵城市各處（現(xiàn)已全線開通）。東郊紫園的產(chǎn)品也是可圈可點，它的建筑外觀濃縮了上海建筑歷史文化的精髓：初見東郊紫園時，仿佛又見到了這座城市中最令世人熟悉和心醉的老洋房身影，那份謙遜的低調(diào)和出眾的優(yōu)雅，概括了上海的濃濃風情。別墅戶型打造呈現(xiàn)靈活多樣性，有強調(diào)居家溫馨氛圍的，也有強調(diào)奢華闊綽氣派的，令買家可找到適合自己的一款。東郊紫園1月17日推出的第一批18套房源已經(jīng)售罄，現(xiàn)在預售第二期的獨棟別墅，具體開盤時間未定。獨棟別墅面積為240-360平米，總價在1500-2500萬元/套之間，附贈花園和地下室，選擇較多。東郊半島別墅大浦東核心位置、升值潛力大東郊半島別墅項目位于上海市大浦東區(qū)東部的核心位置，東臨國際空城城，西面離上海迪斯尼項目預留地僅6公里，往北驅(qū)車2分鐘即可上A1高速，地理位置優(yōu)越、出行方便；是一個擁有純地中海風情、低容積率、戶均3畝私家占地的高端別墅項目。東郊半島別墅項目地處板塊升值潛力大： 上海市大浦東區(qū)東部的核心位置，東臨國際空城城，西面離上海迪斯尼項目預留地僅6公里。 項目的低容積率（獨棟0.19）浦東絕無僅有，是戶均3畝占地的高端別墅項目；精裝修的私家花園：浦東罕見的精裝花園，配合公共景觀，呈現(xiàn)出一派原汁原味的熱帶風情。東郊半島別墅目前在售的獨棟房源面積在330-600平方米，附贈地下室面積有200-300平米，外加超大花園，戶均占地達3畝，單價5-5.5萬元/平方米。中邦MOHO功能齊全的現(xiàn)代商務獨棟中邦MOHO地處上海浦東新區(qū)東南部，隸屬浦東金橋開發(fā)區(qū)（南區(qū)），是中邦置業(yè)集團投資開發(fā)的一個工業(yè)地產(chǎn)項目。整個項目由37幢現(xiàn)代商務獨棟，功能齊全的中邦商務酒店、清代保護建筑陶家宅及中邦置業(yè)集團總部組成。中邦MOHO項目距浦東川沙鎮(zhèn)僅1km，距上海浦東國際機場僅10km，距上海虹橋機場38km，距外高橋港區(qū)19km,距規(guī)劃中洋山深水港60km，距上海外環(huán)線3km，內(nèi)環(huán)線12km，空運、海運、陸運極為便捷。 中邦MOHO目前剩余最后一套房源，總價為2500萬元，面積為1500平方米華洲君庭“樓王”，無法復制的奢華與同位置的別墅社區(qū)比較，華洲君庭無疑是該區(qū)域的樓王：正東郊邊板塊，規(guī)模僅一期，只有21套別墅，每套產(chǎn)品均價格不菲；平均每套別墅占地達5畝，單棟面積在1300-1400平方米，幾乎是東郊一般別墅面積的2倍，空間奢華程度可見，而其中最大面積的一套別墅包括花園面積達3500平方米；精裝修交房，裝修程度與“樓王”價格相匹配。從社區(qū)整體布局來看，華洲君庭的客戶定位于那些喜歡獨享深宅大院生活的富有人群，他們更愿意在自家領地實現(xiàn)想要的一切生活元素。華洲君庭總價約1.5億元/套，面積約為1300-1400平方米。精裝修。合生東郊華品園做慣豪宅，確實有可圈可點之處別墅外立面合生東郊華品園的建筑在正東郊別墅群中，并沒有顯著特色，算是中庸的一個。但其社區(qū)的堆坡設計，將房子做得有種高高在上的感覺，令整個社區(qū)呈現(xiàn)高端別墅的品質(zhì)。行人和汽車通過社區(qū)時，只能看到路兩旁高度適宜的綠化，保證了住宅的私密性。每戶的花園也是精裝交付，更增強了別墅的整體觀感。合生東郊華品園規(guī)劃總戶數(shù)為74戶，共分兩期開發(fā)。目前有三套樣板房已公開。小區(qū)別墅欲打造為高端客戶的私人會所，空間設計傾更向于娛樂休閑功能。合生東郊華品園一期目前僅剩余3套房源，現(xiàn)房出售，為713-1093個平米的獨棟別墅，包含地下室?？們r在6000萬1.1億/套。二期目前預售，預計明年3月交房。東郊花園二期奢華低調(diào)精裝修、銷售速度很快別墅外立面東郊花園二期位于浦東東郊頂級別墅板塊，二期產(chǎn)品在一期基礎上全面升級，精裝修房源，整體環(huán)境由主要從事境外國家級園林設計、南太平洋地區(qū)最大的景觀公司新西蘭Boffa Miskell設計，已經(jīng)內(nèi)部預定7套。該房源在東郊板塊比較具有性價比，至目前都在陸續(xù)簽約，已正式簽約一半以上的房源，板段預計4月才能呈現(xiàn)。該地段交