2010物業(yè)管理師考試之物業(yè)管理實務(wù)考試100問

物業(yè)管理管理實務(wù)考試 100 問 物業(yè)管理（ property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 一、其基本內(nèi)容 按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式 |考試大 |可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 （一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項： 房屋建筑主體的管理 及住宅裝修的日常監(jiān)督； 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； 環(huán)境衛(wèi)生的管理； 綠化管理； 配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； 車輛道路管理； 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； （二）是針對性的專項服務(wù)： 日常生活類； 商業(yè)服務(wù)類； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； 金融服務(wù)類； 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； 社會福利類； （三）是委托性的特約服務(wù)： 物 業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 二、物業(yè)管理在我國 在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素： （一）是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好 ，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 （二）是隨著住房制度改革的 |考試大 |逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。 （三）是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢的變化，一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。 （四）是人民群眾生活水平 的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。 正是因為以上這些因素，決定了物業(yè)管理作為一個新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對 項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位 |考試大 |自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類： 一、管理型物業(yè)管理 企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。 二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè) |考試大 |。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類： 一、委托服務(wù)型物業(yè)管 理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。 二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。 物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點？ 1、 企業(yè)名 |考試大 |稱的預(yù)先審核； 2、 公司地址； 3、 注冊資本； 4、 股東人數(shù)和法定代表人； 5、 公司人員； 6、 公司章程。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？ 分為一、二、三級。 一級：國務(wù)院建設(shè)主管部門。 二級：省、自治區(qū)人民政府、直轄市建設(shè)主管部門，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 三級：設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門建設(shè)主管部門。 五、 新設(shè)立的物業(yè)管理企 |考試大 |業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料？ 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應(yīng)提供哪些資料？ 領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)， 到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。 1、 營業(yè)執(zhí)照； 2、 企業(yè)章程； 3、 驗資證明； 4、 企業(yè)法人代表人 |考試大 |的身份證明； 5、 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證明和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同。 簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求？ 1、基于現(xiàn)在 -按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置； 2、縱向 -統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理； 3、橫向 -分工協(xié)作； 4、基于將來 -精干、高效、靈活。 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) (要求 ) 物 業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求： (一 )具備服務(wù)性的功能 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。 (二 )充分發(fā)揮公司員工潛能 物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。 (三 )關(guān)系協(xié)調(diào) 公司是一個有機(jī)整體，是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放 系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。 (四 )效率與效益 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。 物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實體 |考試大 |，而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu)，首先必須明確每一個組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo)，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個基本要求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則： (一 )目標(biāo)原則 公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。 (二 )統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高 層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán)，實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。 (三 )分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，它不僅能提高勞動生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司 能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實現(xiàn)了。 (四 )責(zé)權(quán)對應(yīng)原則 整個公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的，委以責(zé)任的同時也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán)，不僅不能調(diào)動管理人員的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無法保證公司任務(wù)的完成；有權(quán)無責(zé)，必然助長官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。 (五 )有效管理幅度原則 在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時，一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級，盡可能地擴(kuò)大管理幅 度；否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經(jīng)營效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經(jīng)營效率。 三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式： (一 )直線制 直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作 為主，如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線制的特點是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。 直線制的優(yōu)點是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動效率高；缺點是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。 (二 )直線職能制 直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范 圍內(nèi)從事各項專業(yè)管理活動。 目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計劃開發(fā)部、財務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。 直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點，又具有職能分工的長處，它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個層次 ，一是管理層，一是作業(yè)層，這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。 直線職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權(quán)，各個職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類型的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)特別注意克服它的弱點。 (三 )現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必須從實際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點進(jìn)行設(shè)置。目前，一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管 理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式。 四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇 物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè) (法人 )以實力雄厚的大企業(yè)為核 心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路，實際上是市場競爭的必然結(jié)果，它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點： 1.有利于資源共享，節(jié)省管理成本 現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而 不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從而造成許多浪費。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場競爭能力。 2.有利于實施品牌管理 集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟下，使每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、運作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。 3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 集團(tuán)化管理通過對每個物業(yè)項目的管理取得合理利潤，雖單個項目利潤有限，但集中各個項目的 微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 4.有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化 集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實力的集團(tuán)公司麾下，這對打破 “誰建設(shè)，誰管理 ”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。 上述說明，不論是從市場競爭的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點來看，物業(yè)管理公司走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路，發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，既是市場競爭的必然結(jié)果，同時也是實現(xiàn)節(jié)省管理成本、實施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的選擇。 來源 :考試大 -物業(yè) 物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險，如何進(jìn)行有效控制？ 風(fēng)險： 1、來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險。 顯失公平的特殊條件；未告知的信息；建設(shè)單位資金困難；物業(yè)延遲交付使早期介入延長。 2、來自于投標(biāo)人的風(fēng)險。 未對項目可行性分析、評估、論證，使投標(biāo)決策和策略失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；現(xiàn)場答辯失誤；資格審查問題；投標(biāo)資料泄露；不正當(dāng)競爭取消資格；未按要求制作文件等 3、來 自于競爭對手的風(fēng)險。采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)競爭手段；具備相關(guān)背景和絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密。 控制： 1、按照相 |考試大 |關(guān)法規(guī)要求參與投標(biāo)活動； 2、對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估、周密策劃、組織、實施活動； 3、完善企業(yè)自身管理； 4、選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)； 5、充分考慮 |考試大 |企業(yè)的承受能力； 6、制訂可行的物業(yè)管理方案； 7、選擇經(jīng)驗豐富的項目負(fù)責(zé)人； 8、慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊 要求等。 在物業(yè)管理投標(biāo)活動中，對投標(biāo)項目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素？ 、 1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況； 2、招標(biāo)物業(yè)項目的定位； 3、業(yè)主的需求； 4、建設(shè)單 |考試大 |位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）物業(yè)使用人的基本情況； 5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過程； 6、競爭對手； 7、企業(yè)自身條件的分析等。 物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容？ 關(guān)鍵性內(nèi)容 1、項目的整體設(shè)想與構(gòu)思； 2、組織構(gòu)件與人員配置； 3、費用測算與成 |考試大 |本控制； 4、管理方式、運作程序及管理措施。 實質(zhì)性內(nèi)容 1、管理制度的制訂； 2、檔案的建立與管理； 3、人員的培訓(xùn)與管理； 4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； 6、管理指標(biāo)； 7、物資裝備； 8、工作計劃等。 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 1、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； 2、對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料； 3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī) 定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； 4、確定組織構(gòu)架 |考試大 |和人員配置； 5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案； 7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）； 8、對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整； 9、排版、印制、裝幀。 物業(yè)管理項目招標(biāo) |考試大 |的方式有哪幾種？ 答： 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 議標(biāo) 來 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序 1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動；編制招標(biāo)文件；組織開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 2編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項目說明書、物業(yè)服務(wù)合同等。 3發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)新聞發(fā)布會、公布招標(biāo)公告 (廣告 )或函寄招標(biāo)邀請書等。采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。 4招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 3 家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書 、質(zhì)量認(rèn)證證書、財務(wù)狀況、社會信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書；管理規(guī)模；以住業(yè)績，已承擔(dān)的項目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并告知獲得招標(biāo)文件的時間、地點和方法。 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根椐實際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書。 6組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開投標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少 15 日前，澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。 7接收和收存投標(biāo)書 。招標(biāo)人要按招標(biāo)文件 規(guī)定的時間 (公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日 )、地點接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對于在規(guī)定的時間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的 (如沒有提交投標(biāo)保證金 )，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動地退回投標(biāo)單位。 8組織開標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時間和地點組織開標(biāo)，開標(biāo)時間由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人 參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投 |考試大 |標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個過程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加 9評價和確定中標(biāo)單位。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行 (除現(xiàn)在答辯部分外 )，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少 于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并根椐標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評分，同時對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方，推薦不超過 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場答辯會，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。 招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人 可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 10 發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時限 (投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明 )30 日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證書。 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽 |考試大 |訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。 12招標(biāo)結(jié)束。對招標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動有關(guān)費用，對招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 招標(biāo)投標(biāo)法第十九條規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投 標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。國家對招標(biāo)項目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求。 招標(biāo)文件是招標(biāo)人向供應(yīng)商或承包商販，旨在向其提供為編寫投標(biāo)所需的資料并向其通報招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等項內(nèi)容的書面文件。招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)就應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和要求編制招標(biāo)文件。 招標(biāo)文件的內(nèi)容大致可分為三類：一類是關(guān)于編寫和提 |考試大 |交投標(biāo)文件的規(guī)定，載入這些內(nèi)容的目的是盡量減少符合資格的供應(yīng)商或承包商由于不明確如何編 寫投標(biāo)文件而處于不利地位或其投標(biāo)遭到拒絕的可能性；一類是關(guān)于投標(biāo)文件的評審標(biāo)準(zhǔn)和方法，這是為了提高招標(biāo)過程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的；一類是關(guān)于合同的主要條款，其中主要是商務(wù)性條款，有利于投標(biāo)人了解中標(biāo)后簽訂的合同的主要內(nèi)容，明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)。其中，技術(shù)要求、投標(biāo)報價要求和主要合同條款等內(nèi)容是招標(biāo)文件的內(nèi)容，統(tǒng)稱實質(zhì)性要求。所謂招標(biāo)文件實質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的要求，就是投標(biāo)文件應(yīng)該與招標(biāo)文件的所有實質(zhì)性要求相符，無顯著差異或保留。如果投標(biāo)文件與招標(biāo)文件規(guī)定的實質(zhì)性要求不相符，即可 認(rèn)定投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，招標(biāo)人可以拒絕該投標(biāo)，并不允許投標(biāo)人修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。 招標(biāo)文件一般應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： （ 1）招標(biāo)人須知。這是招標(biāo)文件中反映招標(biāo)人的招標(biāo)意圖，每個條款都是投標(biāo)人應(yīng)該知曉和遵守的規(guī)則的說明。 （ 2）招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量。 （ 3）技術(shù)規(guī)格。招標(biāo)項目的技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求是招標(biāo)文件中最重要的內(nèi)容之一，是指招標(biāo)項目在技術(shù)、質(zhì)量方面的標(biāo)準(zhǔn)，如一定的大小、輕重、體積、精密度、性能等。技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求的 確定，往往是招標(biāo)能否具有競爭性，達(dá)到預(yù)期目的的技術(shù)制約因素。因此，世界各國和有關(guān)國際組織都普遍要求，招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)規(guī)格應(yīng)采用國際或國內(nèi)公認(rèn)、法定標(biāo)準(zhǔn)。本條第 2 款規(guī)定 “國家對招標(biāo)項目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求 ”，實質(zhì)上就是國家對招標(biāo)項目的技術(shù)規(guī)格有法定公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)規(guī)格時應(yīng)予遵循、采用，不得另搞一套。 （ 4）招標(biāo)價格的要求及其計算方式。投標(biāo)報價是招標(biāo)人評標(biāo)時衡量的重要因素。因此，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中應(yīng)事先提出報價的具體要求及計算方法。 如在貨物招標(biāo)時，國外的貨物一般應(yīng)報到岸價（ CIF）或運費保險付至目的地的價格（ CIP），國內(nèi)的現(xiàn)貨或制造或組裝的貨物，包括以前進(jìn)口的貨物報出廠價（ Exworks）（出廠價或貨架交貨價）。如果要求招標(biāo)人承擔(dān)內(nèi)陸運輸、安裝、調(diào)試或其他類似服務(wù)的話，比如供貨與安裝合同，還應(yīng)要求投標(biāo)人對 這些服務(wù)另外提出報價。在工程招標(biāo)時，一般應(yīng)要求招標(biāo)人報完成工程的各項單價和一攬子價格，該價格中應(yīng)包括全部的關(guān)稅和其他稅。招標(biāo)文件中應(yīng)說明招標(biāo)價格是固定不變的，或是采取調(diào)整價格。價格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。招標(biāo)文件中還 應(yīng)列明投標(biāo)價格的一種或幾種貨幣。 （ 5）評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法。評標(biāo)時只能采用招標(biāo)文件中已列明的標(biāo)準(zhǔn)和方法，不得另定。 （ 6）交貨、竣工或提供服務(wù)的時間。 （ 7）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提供的有關(guān)資格和資信證明文件。 （ 8）投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保。在招標(biāo)投標(biāo)程序中，如果投標(biāo)人投標(biāo)后擅自撤回招標(biāo)，或者投標(biāo)被接受后由于投標(biāo)人的過錯而不能締結(jié)合同，那么招標(biāo)人就可能遭受損失（如重新進(jìn)行招標(biāo)的費用和招標(biāo)推遲而造成的損失等）。因此，招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)保證金或形式的擔(dān)保（如抵押、 保證等），以防止投標(biāo)投標(biāo)人違約，并在投標(biāo)人違約時得到襝。投標(biāo)保證金可以采用現(xiàn)金、支票、信用證、銀行匯票，也可以是銀行保函等。投標(biāo)保證金的金額不宜太高，現(xiàn)實操作中一般不越過投標(biāo)總價的 2%，以免影響投標(biāo)人的積極性。中標(biāo)人確定后，對落標(biāo)的投標(biāo)人應(yīng)及時將其投標(biāo)保證金退還給他們。 （ 9）投標(biāo)文件的編制要求。 （ 10）提供投標(biāo)文件的方式、地點和截止時間。 （ 11）開標(biāo)、評標(biāo)的日程安排。 （ 12）主要合同條款。合同條款應(yīng)明將要完成的工程范圍、供貨的范圍、招標(biāo)人與中標(biāo)人各自的權(quán)利和義 務(wù)。除一般合同條款之外，合同中還應(yīng)包括招標(biāo)項目的特殊合同條款。 招標(biāo)投標(biāo)法第十九條還規(guī)定，招標(biāo)項 |考試大 |目需要劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。這個規(guī)定，主要是指在工程建設(shè)項目招標(biāo)中，招標(biāo)人不得把作為招標(biāo)項目組成部分的標(biāo)段劃得過小。標(biāo)段劃分太小，一方面不利于那些經(jīng)營規(guī)模大、技術(shù)力量且經(jīng)驗豐富的承包商投標(biāo)，另一方面會使招標(biāo)達(dá)不到 “物有所值 ”的目的。同時，為了保證工程質(zhì)量，必須保持合理的工期，工期過短，容易發(fā)生偷工減料、粗制亂造，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)具備的條件得不到保證。因此，在需要劃分標(biāo)段和確定工 期時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序 1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個活動；編制招標(biāo)文件；組織開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 . 2.編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)書、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項目說明書、物業(yè)服務(wù)合同等。 3.發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開招標(biāo)新聞發(fā)布會、公布招標(biāo)公告（廣告）或函寄招標(biāo)邀請書等。采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。 4.招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 3 家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請人。資格預(yù)審的主要 |考試大 |內(nèi)容通常有：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資 質(zhì)等級證書、質(zhì)量認(rèn)證證書、財務(wù)狀況、社會信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無投票保證書；管理規(guī)模；以住業(yè)績，已承擔(dān)的項目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，并告知獲得招標(biāo)文件的時間、地點和方法。 5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時間內(nèi)，向符 合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書，并根椐實際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情 況的投標(biāo)書。 6.組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時，可能會向招標(biāo)單位提出一些問題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時間和地點召開投標(biāo)前會議，或安排投標(biāo)單位實地勘察物業(yè)現(xiàn)場，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少 15 日前，澄清或修改 |考試大 |文件為招標(biāo)文件的組成部分。 7.接收和收存投標(biāo)書 .招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時間（公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日）、地點接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對于在規(guī)定的時間之外送來的投標(biāo)文件和沒有按招標(biāo)文件中的要求辦理的（如沒有提交投標(biāo)保證金），為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動地退回投標(biāo)單位。 8.組織開標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時間和地點組 織開標(biāo)，開標(biāo)時間由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個過程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加 9.評價和確定中標(biāo)單位。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行（除現(xiàn)在答辯部分外），評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招 標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，并根椐標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評分，同時對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方，推薦不超過 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場答辯會，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。 招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放 棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 10 發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時限（投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明） 30 日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書，同時也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證書。 11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時，應(yīng)同時邀請中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合 同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。 12.招標(biāo)結(jié)束。對招標(biāo)活動進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動有關(guān)費用，對招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 在物業(yè)管理投標(biāo)活動中，對投標(biāo)項目評估應(yīng)考慮哪幾個方面的因素？ 、 1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況； 2、招標(biāo)物業(yè)項目的 定位； 3、業(yè)主的需求； 4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn) |考試大 |權(quán)人（業(yè)主）物業(yè)使用人的基本情況； 5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過程； 6、競爭對手； 7、企業(yè)自身條件的分析等。 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 1、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； 2、對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料； 3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； 4、確定組織構(gòu)架和人員配置； 5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè) |考試大 |備設(shè)施 技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案； 7、測算物業(yè)管理服務(wù)費用（合同總價和單價）； 8、對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整； 9、排版、印制、裝幀。 來 制訂物業(yè)管理招標(biāo)方案的程序和方法是什么？ 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對招標(biāo)物業(yè)項目基本情況進(jìn)行分析和對物業(yè) 管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為： (1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 (2)對招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 |考試大 | (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。 (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費用 (合同總價和單價 )。 (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對、調(diào)整。 (9)排版、印制、裝幀。 制訂物業(yè)管理方案的要求： (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報價必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件 (包括答疑文件 )中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點制訂 ； 整體方案必須是在調(diào)研、評 |考試大 |估的基礎(chǔ)上制訂 ；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。 (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方 (或業(yè)主 )需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學(xué)、運行經(jīng)濟(jì)的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案 ；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。 來 什么是合同的必要條件合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款： （一）當(dāng)事人的 |考 試大 |名稱或者姓名和住所； （二）標(biāo)的； （三）數(shù)量； （四）質(zhì)量； （五）價款或者報酬； （六）履行期限、地點和方式； （七）違約責(zé)任； （八）解決爭議的方法。 物業(yè)服務(wù)合同示范文本六大特點解析 特點一 業(yè)主大會和物管企業(yè) 示范文本主要是為業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導(dǎo)。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū) 別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，開發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。 特點二 六大規(guī)定規(guī)范雙方行為 示范文本共分為九章，主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更和解除的約定、違約責(zé)任等。 通過合同進(jìn)一步明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。 特點三 服務(wù)收費更為明晰 關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務(wù)費用外，還明確對電梯、水泵運行維護(hù)費用進(jìn)行約定；此外，示范文本對價格形式區(qū)分了政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，對物業(yè)服務(wù)費用核算方式區(qū)分了酬金 制和包干制。 比如對酬金制的規(guī)定為， |考試大 |酬金制物業(yè)管理，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中提取部分費用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務(wù)費如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費中；如物業(yè)服務(wù)費不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務(wù)費不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案。 特點四 限制落選物管公司拒不撤出 針對目前出現(xiàn)的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目的矛盾，示范文本規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項目的義務(wù)，并詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項目時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)在合同 終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有 |考試大 |關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向小區(qū)業(yè)主大會支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。 示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項目接撤管方面的權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問題的處理等。 特點五 業(yè)主也是履約主體 征求意見過程當(dāng)中，部分市民提出物業(yè)服務(wù)合同簽約主體是業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現(xiàn)業(yè)主和業(yè)主委員會的職責(zé)的疑問。因為物業(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè) 主 大會主要是議事機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，需要業(yè)主委員會履行相應(yīng)的職責(zé)。而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的受益者和物業(yè)服務(wù)費用的支付者，同時，按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同重要的履約主體，享有合同中的權(quán)利，同時要履行合同中的義務(wù)。 特點六 違約責(zé)任更具操作性 在征求意見后，示范文本對違反合同要承擔(dān)的責(zé)任，即違約責(zé)任做了較為詳細(xì)的規(guī)定，使合同的履行更具有可操作性。 比如，物管企業(yè)違反合同約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主大會 有權(quán)要求物管企業(yè)清退；造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。而業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，物管企業(yè)可以從逾期之日起每日按應(yīng)交費用的一定比例加收違約金。 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些 前期物業(yè)服務(wù)合同適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，因合同的簽約主體雖然是開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)的對象更主要的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的 |考試大 |權(quán)利和義務(wù)，故而在合同文本的說明中明確規(guī)定了 “本合同的受益主體包括全體業(yè)主 及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項權(quán)利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù) ”。 早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別 早期介入：是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。 前期期物業(yè)管理：是指從物業(yè) |考試大 |承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。 早期介入 前期管理 1、內(nèi)容作用不同 建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 物業(yè)管理企業(yè)對新各物業(yè) 項目實施的物業(yè)管理服務(wù) 2、服務(wù)對象不同 服務(wù)對象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入的費用 服務(wù)對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用 3、支付費用不同 開發(fā)建設(shè)單位 業(yè)主支付 早期介入的作用是什么？必要性？ 1、優(yōu)化設(shè)計 2、有助于提高工程質(zhì)量 3、有利于了解物業(yè)情況 4、為前期物業(yè)管理做充足準(zhǔn)備 5、有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。 必要性：協(xié)助 |考試大 |開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題。 早期介入在物業(yè)建 設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容 答： 1、可行性研究階段 1 1 內(nèi)容： 1 1 l 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式 1 l 2 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 1 1 3 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn) 1.1.5 設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架方案 2、規(guī)劃設(shè)計階段 2 l 內(nèi)容 2 2 1 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議 2 2 2 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見 或建議 2 2 3 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見 2 2 4 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見 3、建設(shè)階段 3 1 內(nèi)容 3 1 1 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案 3 1 2 配合設(shè)備案板狀，確保安裝質(zhì)量 3 1 3 對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見 3 1 4 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 4、銷售階段 4 1 內(nèi)容 4 1 1 完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表 4 1 2 擬定物業(yè)管理的公共管理制度 4 1 3 擬定各項費用 |考試大 |的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù) 4 1 4 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識的培訓(xùn) 4 1 5 在銷售現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù) 4.1 6 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。 5、竣工驗收階段 5 1 內(nèi)容：參與竣工驗收（單項工程竣工驗收、分期竣工驗收、綜合竣工驗收） 物業(yè)管理前期運做有哪些主要內(nèi)容 1、管理資源的完善與優(yōu)化 （ AAA） 1 1 管理用房到位 1 2 物資配備到位 1 3 物業(yè)管 |考試大 |理人員到位 2、管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 3、確定物業(yè)管理單項服務(wù)的分包 前期物業(yè)管理的特點是什么？ 1、基礎(chǔ)性 2、過渡性 3、不穩(wěn)定性 4、具有一定的經(jīng)營 |考試大 |風(fēng)險性 來 物業(yè)項目的工程質(zhì)量保修？ 答：物業(yè)項目的工程質(zhì)量保修分 |考試大 |為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共