開店遇到的難點(diǎn).doc

開店遇到的幾個(gè)問(wèn)題一、找店遇到的幾個(gè)難點(diǎn)一） 租賃面積1. 我們的租賃面積是使用面積30-50平米2. 現(xiàn)有水吧的主流租賃面積是10-20平米。鮮果時(shí)間、大茶杯、日出茶太3. 而30-50平米的主要是服裝服飾店、小吃店、美發(fā)店二） 工程條件1. 服裝店一般不具備上下水和動(dòng)力電2. 小吃店使用液化氣，一般電量不足25千瓦3. 門頭不足3米三） 客群消費(fèi)力1. 相對(duì)于商場(chǎng)，街鋪人群年齡結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜2. 相對(duì)于商場(chǎng)，我們的產(chǎn)品不是首選，有眾多的煙酒店和小超市可供選擇3. 相對(duì)于商場(chǎng)，我們的顧客捕獲率將會(huì)更低4. 因此，街鋪對(duì)于顧客的年齡結(jié)構(gòu)和人數(shù)應(yīng)更高，底線不低于400人/小時(shí)，上線不低于600/小時(shí)四） 租金1. 由于惡性競(jìng)爭(zhēng)，租金經(jīng)常是不降反升2. 租金低的商鋪購(gòu)買力不足，銷售額和利潤(rùn)額都不高3. 租金高的商鋪很難盈利，銷售額高，利潤(rùn)額低，甚至負(fù)利潤(rùn)五）租期1. 個(gè)人業(yè)主傾向于一年一年簽合同2. 因?yàn)樽?010年開始，北京地區(qū)街鋪的年租金增長(zhǎng)速度已超過(guò)10%，簽多年合同對(duì)業(yè)主有一定的損失3. 而且我們的需求面積是面向服裝店和小吃店的，他們可以接受合同期只有1年的合同六）辦理執(zhí)照1. 國(guó)企或個(gè)人無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子不能辦理餐飲的證照，這些房產(chǎn)主要集中在二環(huán)內(nèi)2. 有一些特定的商業(yè)街也不能辦理餐飲的證照，如西單橫二條（明珠、新一代）東側(cè)商鋪等七）同類競(jìng)爭(zhēng)1. 主要的街鋪水吧有鮮果時(shí)間、街客、大茶杯、日出茶太、阿牛與仙草，而這些店均加盟較多2. 而且面積小于20平米，無(wú)照經(jīng)營(yíng)或辦理包裝食品的執(zhí)照3. 這些加盟商多使用自己的房產(chǎn)或是通過(guò)關(guān)系租賃較便宜的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)二、我們面臨的挑戰(zhàn)一）品牌知名度優(yōu)勢(shì)缺失1. 房東認(rèn)錢不認(rèn)人，誰(shuí)出租金高，誰(shuí)先付租金，誰(shuí)有優(yōu)勢(shì)2. 相對(duì)于商場(chǎng)的規(guī)劃，街鋪沒(méi)有指定經(jīng)營(yíng)范圍，除同行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)外，我們還要和其他行業(yè)知名品牌競(jìng)爭(zhēng)二）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)缺失1. 我們的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是提供高品質(zhì)的飲品，但同時(shí)也帶來(lái)了食品成本較高的問(wèn)題 2. 使用面積較大，帶來(lái)了租金成本較高的問(wèn)題3. 價(jià)格也相對(duì)于市場(chǎng)其他常見(jiàn)飲品偏高4. 便利店飲品價(jià)格在2-5元，常見(jiàn)水吧價(jià)格在4-10元，而我們的人均消費(fèi)是9元三、對(duì)開發(fā)街鋪店的幾點(diǎn)建議一）北京商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1. 北京不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，可以算商業(yè)街的只有王府井步行街、西單北大街、東單北大街、前門大街等2. 北京商業(yè)的布局是以地鐵站為中心，向周邊擴(kuò)散，因?yàn)榈罔F是北京出行的主要交通工具3. 百貨商場(chǎng)、大型超市等商業(yè)形式慢慢被淘汰，新興的商業(yè)體是集百貨、超市、影院、餐飲、娛樂(lè)為一體的shoppingmall二）對(duì)開發(fā)街鋪的建議1. 對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街繼續(xù)跟進(jìn)，但短期內(nèi)很難出現(xiàn)合適的位置2. 對(duì)重點(diǎn)的地鐵站與商場(chǎng)結(jié)合區(qū)進(jìn)行深度挖掘3. 調(diào)整商場(chǎng)店的選址條件，主力選址餐飲層，影院層等附件街鋪房源記錄區(qū)域商圈位置面積租金備注東城區(qū)地安門南鑼鼓巷北口284.5萬(wàn)/月已出租鼓樓東大街（近南鑼鼓巷）282.5萬(wàn)/月面積不足，無(wú)法辦照地安門外大街南口272.1萬(wàn)/月沒(méi)有下水東四東四北大街大鍋粥分租251.8萬(wàn)/月業(yè)主要求漲租金東四南大街302.1萬(wàn)/月沒(méi)有動(dòng)力電西城區(qū)西單西單明珠東側(cè)356.5萬(wàn)/月正在洽談西直門楓藍(lán)國(guó)際一層341.4萬(wàn)/月等商場(chǎng)消息 海淀區(qū)魏公村魏公村天作商城一層482.3萬(wàn)/月業(yè)主要求漲租金學(xué)院路花園北路337千/月人流量達(dá)不到要求中關(guān)村海淀黃莊西501萬(wàn)/月不能辦餐飲照海淀黃莊西中發(fā)電子城一層303.2萬(wàn)/月只能簽一年合同中關(guān)村一橋北452.2萬(wàn)/月人流量達(dá)不到要求交大交大西門布丁酒店一層2007.2萬(wàn)/月不能分租交大南門咖啡店分租3016700/月分租后門頭太小紫竹橋南公交站旁4216700/月店鋪形象不好朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村第五大道302.7萬(wàn)/月門頭不夠3米洛克時(shí)代一層32011萬(wàn)/月不能分租北苑奧亞酒店一層482.8萬(wàn)/月租金過(guò)高望京望京麒麟社一層341.2萬(wàn)/月規(guī)劃不好，再考察北苑k酷廣場(chǎng)一層301萬(wàn)/月已出租北苑地鐵口502.3萬(wàn)/月正在洽談天通苑天通苑北一區(qū)553萬(wàn)/月不聚客十里堡十里堡臺(tái)北味1503.2萬(wàn)/月不能分租四惠四惠東地鐵口501.3萬(wàn)/月正在洽談朝陽(yáng)