德克士可行性研究報(bào)告.doc

一、項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)：煙大步行街德克士嘉年華餐廳承辦單位；德克士食品開(kāi)發(fā)有限公司與加盟業(yè)主項(xiàng)目地址：煙臺(tái)大學(xué)步行街XX號(hào)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運(yùn)而生，并且逐步受到全世界人們的青睞。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進(jìn)入中國(guó)，在中國(guó)也異彩紛呈，大有鋪天蓋地之勢(shì)?？觳桶l(fā)展之快，以致于1997年9月24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了中國(guó)快餐業(yè)發(fā)展綱要，其中快餐的定義是：為了消費(fèi)者提供日?；旧钚枨蠓?wù)的大眾化餐飲，具有以下特點(diǎn)：制造快捷，食用便利，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)養(yǎng)均衡，服務(wù)簡(jiǎn)便，價(jià)格低廉?？觳推髽I(yè)即包括以標(biāo)準(zhǔn)化、工廠(chǎng)化和連鎖經(jīng)營(yíng)為主要特征的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也包括以手工操作、現(xiàn)場(chǎng)加工和單店經(jīng)營(yíng)為主的傳統(tǒng)式快餐企業(yè)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)出了越來(lái)越強(qiáng)勁的生命力。本項(xiàng)目所在地?zé)熍_(tái)大學(xué)步行街，發(fā)展環(huán)境良好，毗鄰三大高校，加上住宅小區(qū)，技術(shù)學(xué)院，初高中等，總?cè)藬?shù)在10萬(wàn)左右，該區(qū)域水、電、交通、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、餐廳概況面積為300，上下兩層各150，租金為20萬(wàn)元年。該項(xiàng)目期暫定5年，5年后根據(jù)實(shí)際情況再做繼續(xù)投資可行性研究。地址是煙大步行街，人流量平常約10000人/日，節(jié)假約15000人日。2、項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)展情況德克士餐廳于2011年1月1日正式與德克士食品開(kāi)發(fā)有限公司簽約。在此之前，煙臺(tái)已經(jīng)有了一家德克士東方巴黎店，位于市中心，所以該項(xiàng)目又稱(chēng)為煙臺(tái)德克士二店。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃是1月初租店，繳納租金，辦好證件，然后進(jìn)行裝修，月底前竣工，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計(jì)費(fèi)、招牌費(fèi)用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽(tīng)、桌椅、電力增容、兒童游樂(lè)區(qū)等。員工培訓(xùn)一個(gè)月，1月底進(jìn)原材料，做好開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。2月1日正式開(kāi)業(yè)。3、總投資估算及資金來(lái)源（1）建設(shè)總投資估算及資金來(lái)源經(jīng)調(diào)查德克士新廚房設(shè)備價(jià)值68萬(wàn)，由于該項(xiàng)目期5年，故購(gòu)買(mǎi)二手廚房設(shè)備，價(jià)值20萬(wàn)，其他設(shè)備有電動(dòng)車(chē)2部，價(jià)值0.25萬(wàn)/輛，殘值率5%，音響3個(gè)，空調(diào)2部，價(jià)值共1.5萬(wàn)，殘值率5%，桌椅價(jià)值共2.5萬(wàn)，殘值率1%.，電腦及相關(guān)電子儀器共0.5萬(wàn)，殘值率3%，其他項(xiàng)目均無(wú)殘值；加盟費(fèi)為20萬(wàn)/5年；裝修20萬(wàn)；開(kāi)辦費(fèi)5萬(wàn)，其中開(kāi)店前人事費(fèi)用2萬(wàn)、證照費(fèi)1萬(wàn)、開(kāi)店廣告、促銷(xiāo)以及其他開(kāi)辦費(fèi)用2萬(wàn)?？偣?0萬(wàn)，資金來(lái)源：自有資金30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，其中的40萬(wàn)用于建設(shè)投資。（2）流動(dòng)資金估算及資金來(lái)源原材料主要包括食品，油，料，包裝盒，發(fā)票，塑料袋等共7萬(wàn)/月；應(yīng)付賬款為水電費(fèi)、管理費(fèi)等共0.4萬(wàn)/月；職工包括：經(jīng)理1名，月薪5000元，財(cái)務(wù)主管1人，月薪3000元，策劃1人，月薪3000元，廚房職工6人，月薪1500元，前臺(tái)3人，月薪1000元，零工2人，負(fù)責(zé)送餐，接貨，衛(wèi)生打掃等，月薪1000元，支付職工薪酬共2.5萬(wàn)；現(xiàn)金1000元；租金年初一次性支付，年租20萬(wàn)。共計(jì)流動(dòng)資金30萬(wàn)，全部來(lái)自貸款。總投資如表1：表1. 建設(shè)項(xiàng)目總投資投資序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目估算價(jià)值建設(shè)投資1固定資產(chǎn)45萬(wàn)1.1裝飾裝修工程共20萬(wàn)。包括設(shè)計(jì)費(fèi)、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽(tīng)、桌、椅、兒童游樂(lè)區(qū)等的安裝1.2設(shè)備購(gòu)置25萬(wàn)1.2.1 加工設(shè)備20萬(wàn)1.2.2 其他設(shè)備5萬(wàn)2無(wú)形資產(chǎn)20萬(wàn)2.1加盟費(fèi)德克士餐廳加盟金為20萬(wàn)/5年。3其他資產(chǎn)5萬(wàn)3.1開(kāi)辦費(fèi)共5萬(wàn)元。包括開(kāi)店前人事費(fèi)用、證照費(fèi)、開(kāi)店廣告費(fèi)以及其他開(kāi)辦費(fèi)用。A合計(jì)A=1+2+370萬(wàn)流動(dòng)資產(chǎn)1租金20萬(wàn)/年2原材料7萬(wàn)3其他費(fèi)用（水電費(fèi)）0.4萬(wàn)4應(yīng)付職工薪酬2.5萬(wàn)5現(xiàn)金0.1萬(wàn)B合計(jì)B=1+2+3+4+530萬(wàn)項(xiàng)目投資C合計(jì)C=A+B100萬(wàn)4、產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算依據(jù)（1）固定資產(chǎn)按平均年限法折舊，折舊年限5年；（2）經(jīng)營(yíng)成本=原材料+工資+修理費(fèi)+其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括租金、廣告費(fèi)（占銷(xiāo)售收入的1%）、權(quán)利金（每月交給德克士技術(shù)及專(zhuān)利的費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的9%）及水電管理費(fèi)，其中原材料從2月初開(kāi)始訂購(gòu)，工資從1月開(kāi)始發(fā)放，修理費(fèi)取折舊的50%；（3）銷(xiāo)售收入為1525萬(wàn)/月。淡季為冬季，原材料7萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入20萬(wàn)/月；中等為春秋季節(jié)，原材料9萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入22萬(wàn)/月；旺季為夏季，原材料11萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入25萬(wàn)/月。第一個(gè)月銷(xiāo)售收入為零。（5）銷(xiāo)售稅金及附加=營(yíng)業(yè)費(fèi)（5%）+城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）+教育費(fèi)附加（3%），企業(yè)所得稅稅率為33%；（6）貸款利率5.4%，在中國(guó)銀行貸款，13年內(nèi)還清。（7）基準(zhǔn)收益率選定的基本原則是： 1）以貸款籌措資金時(shí)，投資的基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款的利率； 2）根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款利率的3-5%左右為宜；4）實(shí)踐中通常選取值為8-12%?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率的確定：i0=(1+i1)(1i2)(1+i3)1i1+i2+i3=12%行業(yè)評(píng)價(jià)收益率i1=8%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要求收益率i2=3%，通貨膨脹率i3=1%。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、年銷(xiāo)售收入和年銷(xiāo)售稅金及附加估算（1）銷(xiāo)售收入為1624萬(wàn)/月：淡季為冬季，原材料7萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入16萬(wàn)/月；中等為春秋季節(jié)，原材料9萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入21萬(wàn)/月；旺季為夏季，原材料11萬(wàn)/月，銷(xiāo)售收入24萬(wàn)/月。其中第一個(gè)月銷(xiāo)售收入為零。第二個(gè)月初開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)。（2）銷(xiāo)售收入：第一年 162+216+243=230萬(wàn)元其它年 163+216+243=246萬(wàn)元（3）銷(xiāo)售稅金及附加：第一年 2305%+2305%7%+2305%3%=12.65萬(wàn)元其它年 2465%+2465%7%+2465%3%=13.53萬(wàn)元2、總成本估算（1）按照生產(chǎn)要素法估算總成本費(fèi)用，編制總成本費(fèi)用的估算表2： 表2. 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算期123451經(jīng)營(yíng)成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料費(fèi)1011081081081081.2工資及福利費(fèi)30303030301.3修理費(fèi)4.194.194.194.194.191.4其他費(fèi)用 （租金、水電費(fèi)等）26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2折舊費(fèi)8.398.39 8.398.398.39序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算期123453攤銷(xiāo)費(fèi)555554利息支出3.78 1.225總成本費(fèi)用合計(jì)178.36 182.80 181.58 181.58 181.58 （2）成本估算說(shuō)明如下：1）原材料費(fèi)用：第一年 72+96+113=101萬(wàn)元其它年 73+96+113=108萬(wàn)元2）工資及福利：2.512=30萬(wàn)元3）修理費(fèi)為折舊費(fèi)用的50%4）其他費(fèi)用：租金20萬(wàn)元，水電費(fèi)0.4萬(wàn)/月，現(xiàn)金0.1萬(wàn)/月，總其他費(fèi)用： 20+（0.4+0.1）12=26萬(wàn)元5）折舊費(fèi)如表3：表3. 固定資產(chǎn)殘值率及折舊額 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)凈殘值率/%折舊年限年折舊率/%年折舊額 1固定投資455年8.387 1.1裝飾裝修工程20219.63.842 1.2設(shè)備254.545 1.2.1加工設(shè)備20519.0 3.610 1.2.2其他設(shè)備0.935 1.2.2.1電動(dòng)車(chē)0.5519.0 0.090 1.2.2.2音響0.3519.0 0.054 1.2.2.3空調(diào)1.2519.0 0.217 1.2.2.4桌椅2.5219.60.480 1.2.2.5電腦0.5319.4 0.094 6）無(wú)形及遞延資產(chǎn)年攤銷(xiāo)費(fèi)用如表4：表4. 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)估算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目攤銷(xiāo)年限/年原值計(jì)算期/年123451無(wú)形資產(chǎn)5201.1攤銷(xiāo)444441.2凈值16128402遞延資產(chǎn)（開(kāi)辦費(fèi)）552.1攤銷(xiāo)111112.2凈值432103無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)5253.1攤銷(xiāo)555553.2凈值201510507）借款利息本項(xiàng)目從中國(guó)銀行貸款，70萬(wàn)人民幣，貸款期2年，貸款利率為5.4%，按最大還款能力還款。借款還本付息計(jì)算如表5表5. 借款還本付息計(jì)算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451借款1.1年初借款本息余額73.7848.3819.521.2本年借款70.001.3本年借款應(yīng)計(jì)利息3.782.611.051.4本年還本付息27.8829.8619.52其中：還本24.1027.2518.46付息3.782.611.051.5年末本息余額73.7848.3819.520.002還本資金來(lái)源24.1027.2530.29序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123452.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤(rùn)10.7113.8616.912.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷(xiāo)13.3913.3913.39還款期為：3+19.52/30.29=2.61年8）利潤(rùn)總額及分配如表6表6. 利潤(rùn)總額及分配表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123451產(chǎn)品銷(xiāo)售收入230.00246.00246.00246.00246.002銷(xiāo)售稅金及附加12.6513.5313.5313.5313.533廣告費(fèi)