千舟灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

附件1海南博鰲千舟灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年5月目 錄第一部分項(xiàng)目概況3第二部分土地取得方式6第三部分市場研究8第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)分析15第五部分開發(fā)計(jì)劃安排16第六部分投資收益分析17第一部分 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于海南省瓊海市博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)千舟灣地塊內(nèi)，距離海口市約100公里，距離瓊海市嘉積區(qū)約20公里。千舟灣地處海南島東海岸的萬泉河、龍滾河和九曲江的三江入海口處，與沙坡島和作為博鰲亞洲論壇現(xiàn)會址的東嶼島隔河相望。項(xiàng)目地塊現(xiàn)屬海南博鰲投資控股有限公司名下。該項(xiàng)目占地面積約40公頃，建筑面積約24萬平方米，規(guī)劃容積率為0.6，設(shè)計(jì)層高為5層，周邊市政配套設(shè)施齊備。三亞?？诓椂?周邊建設(shè)現(xiàn)狀博鰲鎮(zhèn)瀕臨南海，這里的自然生態(tài)保護(hù)得近乎完美，被聯(lián)合國環(huán)保專家稱為世界上保存得最完美的江河入?？?。本項(xiàng)目地處博鰲鎮(zhèn)西側(cè)約一公里處，緊臨海南紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司2001年開發(fā)的“藍(lán)色海岸”別墅區(qū)。項(xiàng)目周邊不僅自然景色優(yōu)美，而且隨著博鰲被選定為博鰲亞洲論壇的永久性會址所在地，該地區(qū)生活配套設(shè)施也建設(shè)得相對完善。博鰲水城內(nèi)已建成超五星級的博鰲金海岸溫泉大酒店、四星級錦江溫泉大酒店、亞洲唯一的全島型林克斯風(fēng)格高爾夫球場、別墅、專家樓、休閑娛樂設(shè)施等。項(xiàng)目用地北側(cè)緊臨道路，可通往海南島東線高速公路，交通極其便捷。項(xiàng)目周邊地區(qū)已形成內(nèi)外交通暢通，融酒店住宿、會議接待、別墅度假、高爾夫運(yùn)動、溫泉療養(yǎng)、水上旅游觀光等功能于一體的初期規(guī)模。三、 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目基地位于海南省東部海岸沿線，依山傍海，海岸線長達(dá)21公里。區(qū)內(nèi)河流縱橫、沙丘起伏。北部沿海擁有：三河（萬泉河、龍滾河、九曲江）、三島（東嶼島、沙坡島、鴛鴦島）、兩港（博鰲港、潭門港）、一海（沙美內(nèi)海）、一灘（玉帶灘）、一石（圣公石）。南部直達(dá)萬寧境內(nèi)的龍滾鎮(zhèn)，沿線海崖景色獨(dú)特。由于博鰲地區(qū)豐富多樣的自然地形地貌和作為博鰲亞洲論壇的會址所在地，“博鰲”在國際上享有了極高的知名度。中信集團(tuán)得到省政府的大力支持，將投巨資開發(fā)建設(shè)轄122平方公里土地的博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)。重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)生態(tài)環(huán)境科學(xué)研發(fā)園、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、玉帶灘海濱度假區(qū)、龍?zhí)稁X山景度假區(qū)、紅樹林自然公園及高爾夫球場、龍滾生態(tài)村、金牛嶺度假區(qū)、山欽灣風(fēng)景區(qū)、千舟灣區(qū)域內(nèi)的河畔酒店公寓、特別規(guī)劃區(qū)內(nèi)主干公路及市政橋梁建設(shè)。此外還將進(jìn)行民俗文化村及商業(yè)、娛樂業(yè)的開發(fā)和建設(shè)。全面建設(shè)和完善多功能的旅游設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，跨身世界一流的旅游度假勝地。瓊海市區(qū)嘉積區(qū)官塘區(qū)博鰲區(qū)玉帶灘博鰲鎮(zhèn)本項(xiàng)目位置沙美內(nèi)海沙坡島高爾夫東方文化苑藍(lán)色海岸別墅索菲特大酒店亞洲論壇永久會址金海岸酒店錦江飯店第二部分 土地取得方式一、 土地概況：本項(xiàng)目用地（千舟灣600畝）已于2000年辦理國有土地使用權(quán)證，土地所有者為海南博鰲投資控股有限公司，土地用途為旅游，使用年限至2055年10月31日。該宗地分為二個(gè)地塊：東北部地塊北鄰朝博路，約224畝，西南部地塊南臨萬泉河道，約376畝，之間有人工開挖河道相隔。該宗地西側(cè)為已開發(fā)建成的藍(lán)色海岸別墅區(qū)，東側(cè)緊鄰永久科技（臨安恒晟房地產(chǎn)公司）的100畝用地（現(xiàn)閑置），再向東與金海岸酒店隔河相望。朝博路藍(lán)色海岸永久科技100畝376畝224畝二、 土地取得方式：本宗土地所有者海南博鰲投資控股有限公司成立于1999年8月，注冊資金3億元。2004年5月，中信國安集團(tuán)收購了博鰲控股70%股權(quán)，正式入主博鰲。大通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系中信國安集團(tuán)下屬子公司，該宗地可通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易方式將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至大通公司名下。第三部分 市場研究一、 宏觀市場條件復(fù)蘇勢頭明顯，博鰲突顯潛力1. 海南房地產(chǎn)目前供銷銜接良好。2000年至2003年，全省商品房竣工總面積257.82萬平方米，其中住宅233.08萬平方米，占90.4%；銷售總面積287.01萬平方米，其中住宅269.2萬平方米，占93.7% 。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門2003年調(diào)查的48家企業(yè)，商品房空置率為9.1% 。2. 2003年，海南省商品房每平方米價(jià)格為2122.8元，比上年同期上漲18.6%。部分城市的部分地段房價(jià)漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以上數(shù)據(jù)。 特別是三亞的房地產(chǎn)價(jià)格一直在高位運(yùn)行，從而給瓊海、博鰲等地的房地產(chǎn)價(jià)格提升打開了空間。3. 2004年一季度，海南共銷售房屋11.25萬平方米，比去年同期增長86.9%，其中住宅銷售面積10.74萬平立米，占全部房屋銷售面積的95.3%，比去年同期增長78.7%。二、 海南房地產(chǎn)市場特征島外置業(yè)需求增加1. 島內(nèi)除旅游產(chǎn)業(yè)外，缺少足夠有效的第三產(chǎn)業(yè)支持，沒有創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會和理想的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，島內(nèi)居民購買力有限。2. 島內(nèi)大部分地區(qū)城市化程度低，除海口、三亞外，幾乎沒有足夠規(guī)模的城市，房地產(chǎn)市場還處于小規(guī)模發(fā)展階段。3. 據(jù)海南省政府統(tǒng)計(jì)信息顯示和我司對瓊海碧海苑、萬泉豪庭等高檔項(xiàng)目的調(diào)研， 60-70%的購房人來自島外。 4. 來自島外的養(yǎng)老、過冬、度假和投資為目的的購房群體是海南地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體。三、 旅游度假方式的改變從我國現(xiàn)狀來看，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，我國出游人次已是世界第一，旅游模式已從單純的觀光旅游向度假旅游過渡，并形成了每年以上的增長幅度。每年天假期使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。企業(yè)事業(yè)單位帶薪假期制度在我國逐步推行，將使度假（不同于旅游）成為調(diào)整身心的主要生活方式。四、 現(xiàn)有旅游地產(chǎn)產(chǎn)品概述：1. 分時(shí)度假產(chǎn)品：存在一定數(shù)量的客戶群體，但對于國人生活習(xí)慣和消費(fèi)觀念來說，分時(shí)度假過于前衛(wèi)。2. 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品：市場曾經(jīng)形勢很好，但此起彼伏的產(chǎn)權(quán)酒店糾紛，使這個(gè)缺乏相關(guān)法規(guī)制約的產(chǎn)品產(chǎn)生了信任危機(jī)五、 周邊項(xiàng)目案例分析：1. 博鰲藍(lán)色海岸1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)占地面積：188220平米；建筑面積 ：34653平米；別墅數(shù)量：115幢；容積率： 0.199；設(shè)計(jì)公司：香港許李嚴(yán)建筑師事務(wù)所 嚴(yán)迅奇、韓國履露齋建筑師事務(wù)所 承孝相；戶型種類：9種，其中AE為嚴(yán)迅奇設(shè)計(jì)，F(xiàn)I為承孝相設(shè)計(jì)；戶型面積：229平米（3種）、 251平米（1種）、 318平米（2 種）、 330平米（1種）、410平米（1種）、 416平米（1種）；戶型格局：3居-5居2) 產(chǎn)品特點(diǎn)A. 規(guī)劃布局上采用開挖河道劃分組團(tuán)，最大限度地形成建筑的臨水效果，同時(shí)建筑盡可能向水面靠近，強(qiáng)化親水感覺；B. 景觀設(shè)計(jì)上注重采用綠化植被、室外平臺、棧橋等景觀要素與建筑穿插，在重要組團(tuán)節(jié)點(diǎn)形成廣場，內(nèi)部庭院與建筑結(jié)合，平臺朝向最好景觀面等，提升景觀均好性，實(shí)現(xiàn)建筑與風(fēng)景的統(tǒng)一；C. 建筑造型采用“簡約主義”手法，形體、材料單純，墻體僅限于涂料實(shí)墻、大面積玻璃和局部木作，表現(xiàn)自然性的特點(diǎn)，有利于對光和風(fēng)的借助，同時(shí)有效降低營造成本；D. 內(nèi)部空間上講求趣味性和空間戲劇化，尺度處理夸張，形成空間錯(cuò) 落和有層次的吹拔空間、挑高空間；E. 缺點(diǎn)：過分注重空間自身的展示性和戲劇性，尺度不夠親人，調(diào)性不夠豐富，簡約近乎簡陋，不適宜居住內(nèi)庭院戲劇化空間小廣場親水效果簡約造型棧橋3) 市場和經(jīng)營情況售出情況：賣出50余套，剩余60余套；售 價(jià)：7000-8000元/平米；經(jīng)營方案：由海南紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)行整體經(jīng)營，經(jīng)營利潤按售出和未售出面積比例分為2部分，其中后者所占利潤全部歸紅石公司所有，前者所占利潤按“二八”比例和產(chǎn)權(quán)所有者分成，紅石公司占2成利潤，產(chǎn)權(quán)所有者占8成利潤；租 金：約800-1200元/天、棟；使用情況：空置率極高，平時(shí)入住率不超過5%。2. 中遠(yuǎn)別墅項(xiàng)目1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目位于A、B兩個(gè)半島上，分為鄰里組團(tuán)式布局，每個(gè)組團(tuán)有別墅11-12棟，建筑面積約400-600平米，建筑造型采用簡化的歐陸風(fēng)格，室內(nèi)精裝修。組團(tuán)2) 銷售情況：其中1套別墅因曾為日本前首相居住過，以拍賣方式售出，成交價(jià)1000萬元，另有1套為曉奧公司領(lǐng)導(dǎo)自住，其他均未賣出，且?guī)缀鯚o人居住?，F(xiàn)場售樓處因無人問津已被撤消，經(jīng)多方聯(lián)系到的銷售人員稱想買就1萬元/平米。3. 案例總結(jié)：兩個(gè)項(xiàng)目銷售和經(jīng)營均不成功，主要原因在于定位誤差：1) 對于自住消費(fèi)者而言，整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展尚不支持高端消費(fèi)市場，尚嚴(yán)重缺乏與自住相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)和生活配套設(shè)施，而博鰲藍(lán)色海岸和中遠(yuǎn)別墅均為單價(jià)、面積和貨值較高的項(xiàng)目，性價(jià)比極低。2) 對于旅游消費(fèi)者而言，由于博鰲位于海南東海岸中部且目前尚無機(jī)場，游客過境特點(diǎn)明顯，如兩別墅項(xiàng)目與金海岸、索菲特、錦江飯店等共同參與競爭，則整體供應(yīng)量明顯偏大（約1500套），且自身客戶資源與酒店相比處于嚴(yán)重劣勢。六、 我們的度假新概念度假住宅1. 自然資源條件：海南島獨(dú)有的自然生態(tài)條件是不可再生的稀缺資源，為度假居住產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)的自然條件基礎(chǔ)，使海南成為健康化生活、美景化生活、閑適化生活的象征。以博鰲現(xiàn)有的自然資源對比整個(gè)海南島的自然資源并不具備優(yōu)勢，博鰲亞洲論壇的影響力又使博鰲也非常吸引一次旅游者的注意力，但對二次旅游者吸引力不大。博鰲現(xiàn)有的自然資源對于度假者來源地的自然資源則具有極大的優(yōu)勢，對于度假者相對長期居住的需求來說具有足夠的吸引力。2. 客戶群體形成條件：我國20年來持續(xù)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使中產(chǎn)階層迅速崛起，形成度假居住產(chǎn)業(yè)的客戶群體基礎(chǔ)即有錢人。帶薪假期制度在我國逐步推行，特別是收入相對較高的金領(lǐng)白領(lǐng)階層，帶薪假期制度已經(jīng)有了相當(dāng)程度的普及，將使以度假為調(diào)整身心的主要生活方式的人群不斷擴(kuò)大即有閑人。境外日、韓、俄等國與海南氣候差距大、生態(tài)環(huán)境互補(bǔ)性強(qiáng)，是海南度假居住產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要海外目標(biāo)市場。3. 客戶群體描述：l 商務(wù)人士相對高端l 文體名人相對高端l 投資型客戶中低端4. 客戶消費(fèi)心理分析：1) 潛意識中具有很強(qiáng)的浪漫主義色彩，渴望自由，渴望擺脫束縛，渴望擁有自我的空間；2) 不滿足于現(xiàn)有的組團(tuán)旅游的觀光方式，渴望相對安靜閑適的度假環(huán)境，可以接受采用異地置業(yè)方式解決度假需求；3) 對于居住環(huán)境、生活品質(zhì)有相當(dāng)高的追求；對于環(huán)境優(yōu)越的度假產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)南M(fèi)沖動，但對別墅等高端度假產(chǎn)品的價(jià)格難以接受；4) 有投資意向，對所購置物業(yè)有相當(dāng)?shù)纳灯谕?) 以居住地為中心，亦有當(dāng)天或次日來回的觀光需求；6) 對放松身心的游憩方式有相當(dāng)?shù)男枨螅喝缳徫?、娛樂、運(yùn)動、飲食、交流等。七、 我們的定位以度假為主，兼有養(yǎng)老等功能之內(nèi)的綜合社區(qū)產(chǎn)品目標(biāo)l 適居性l 自然性l 健康性l 配套完整性居住品質(zhì)大大高于酒店，總貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于別墅。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、 產(chǎn)品類型：1. 針對客戶群相對高端客戶推出連排住宅和度假住宅產(chǎn)品，銷售面積在平均為120平方米，總貨值平均為50萬。2. 針對客戶群相對中低端客戶推出度假公寓產(chǎn)品，中低密度中小戶型，基本保證2人，最多3人的居住需求，戶型格局為1室、 1室半或2室；戶型面積在60100平方米，單套總價(jià)宜以35萬元為上限；二、 規(guī)劃原則：1. 建筑層數(shù)控制在5層以下，容積率控制在0.6以下，建筑密度控制在20%以下，60%以上的綠化率。2. 規(guī)劃上注重鄰里關(guān)系，強(qiáng)化組團(tuán)概念，并有相應(yīng)的大面積的公共交流和活動區(qū)域；3. 規(guī)劃、建筑形象、園林景觀設(shè)計(jì)需要營造諸如異國情調(diào)之類的浪漫場景，體現(xiàn)熱帶風(fēng)情。三、 規(guī)劃功能1. 連排住宅約9萬平方米；2. 度假公寓約14萬平方米；3. 會所及物業(yè)管理用房及員工宿舍3000平方米；4. 為滿足客戶度假需求設(shè)置的游憩場所7000平方米：商店、娛樂城、餐廳、冷食店、網(wǎng)球場、室內(nèi)綜合體育場地，以上功能可與會所共同設(shè)置。第五部分 開發(fā)計(jì)劃安排2005年5月底：上報(bào)國安集團(tuán)審批。2005年6月：獲得集團(tuán)審批通過，國有土地使用權(quán)證變更至大通名下。2005年6-7月：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、控制性詳規(guī)出臺，報(bào)政府有關(guān)部門審批。2005年8-9月：取得規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃工程許可證，開工證，開工建設(shè)，開始內(nèi)部認(rèn)購。2005年10月：取得銷售許可證，開盤銷售。2006年3月底：項(xiàng)目竣工入住。第六部分 投資收益分析一、 測算依據(jù)：1、 總建筑面積按240000平方米2、 可銷售面積按230000平方米3、 銷售均價(jià)4000元/平方米4、 土地售價(jià)15萬/畝二、 經(jīng)濟(jì)評價(jià)：總銷售收入9.2億元，凈利潤1.2593億元。三、 千舟灣項(xiàng)目測算表：千舟灣項(xiàng)目測算表靜態(tài)回報(bào)分析項(xiàng)目詳情 數(shù)量 單位 比例 備注 規(guī)劃建設(shè)用地面積 400,000.00 平方米代征城市公共用地面積 平方米其中:代征道路用地面積 平方米 代征綠化用地面積 平方米項(xiàng)目總建筑面積 243,000.00 平方米地下建筑面積 3,000.00 平方米地上總建筑面積 240,000.00 平方米住宅建筑面積 230,000.00 平方米商業(yè)和會所建筑面積 10,000.00 平方米容積率 0.60 可售面積 230,000.00 平方米車位配比地上車位 1,000 個(gè) 地下車庫 - 車位總數(shù) 1,000 個(gè)銷售 均價(jià)( ￥/ m2) 備注 面積( m2) 銷售小計(jì) 銷售收入(￥百萬) 住宅 4,000.00 精裝 230,000.00 920.00 銷售總收入 920.00 減 ：營業(yè)稅 3.0%（5%營業(yè)稅至少可返還40%) (27.60)城市維護(hù)建設(shè)稅0.0%（營業(yè)稅7%的城建稅可減免) - 教育費(fèi)附