房屋租賃價格評估案例.docVIP

南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告蘇華評報字2012第 N253 號江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司二一二年十二月二十日南京醫(yī)藥有股份限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告目錄注冊資產(chǎn)評估師聲明 .1資產(chǎn)評估報告摘要 . 1資產(chǎn)評估報告正文 . 2一、緒言 . 2二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者 . 2三、評估目的 . 3四、評估對象及評估范圍 . 3五、價值類型和定義 . 4六、評估基準日 . 4七、評估依據(jù) . 4八、評估方法 . 5九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 . 6十、評估假設(shè) . 5十一、評估結(jié)論 . 7十二、特別事項說明 . 7十三、評估報告使用限制說明 . 8十四、評估報告日 . 8江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司I南京醫(yī)藥有股份限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告評估報告附件1. 委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2. 產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件3. 委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位承諾函4. 注冊資產(chǎn)評估師承諾函5. 評估機構(gòu)資格證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6. 簽字注冊資產(chǎn)評估師的資格證書復(fù)印件7. 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司II南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告注冊資產(chǎn)評估師聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀、公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論的合理性承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由產(chǎn)權(quán)持有單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責(zé)任。三、我們與評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見。四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗。注冊資產(chǎn)評估師對評估對象及其所涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬的關(guān)注和查驗，并不構(gòu)成對評估對象的法律權(quán)屬任何形式的保證。五、本報告評估結(jié)論是注冊資產(chǎn)評估師對本次委托評估對象在評估基準日于報告限定的評估目的、價值類型和評估假設(shè)限制條件下形成的專業(yè)意見，不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。六、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當充分考慮報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告摘要蘇華評報字2012第N253號南京醫(yī)藥股份有限公司：江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評估程序，對南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及的房地產(chǎn)于評估基準日 2012 年 12 月 1 日的年租賃價格進行了評估。評估目的：為南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策提供價值參考依據(jù)。評估方法：市場比較法。評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產(chǎn)的年租賃價格。評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的房地產(chǎn)（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。價值類型：市場價值。評估基準日：2012 年 12 月 1 日。評估結(jié)論：經(jīng)采用市場法評估，南京醫(yī)藥股份有限公司位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號辦公用途的房地產(chǎn)（建筑面積 13578.51 m2，土地面積 5665.1 m2）于評估基準日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格為人民幣捌佰壹拾肆萬叁仟玖佰圓整（￥814.39 萬元）。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司1南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告正文蘇華評報字2012第N253號一、緒言江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司接受南京醫(yī)藥股份有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，主要采用市場比較法，按照必要的評估程序，對南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及的位于南京市白下區(qū)延齡巷 27 號的房地產(chǎn)于評估基準日 2012 年 12 月 1 日時的年租賃價格進行了評估，現(xiàn)將資產(chǎn)評估過程和結(jié)果報告如下：二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方以外的其他評估報告使用者（一）委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位均為南京醫(yī)藥股份有限公司。公司住所：南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（白下區(qū)中山東路486號）法定代表人：周耀平注冊資本：69358.068萬元人民幣實收資本：69358.068元人民幣公司類型：股份有限公司（上市）成立日期：1994年1月25日工商注冊號：320192000001010經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：中成藥、化學(xué)原料藥、化學(xué)藥制劑、抗生素原料藥、抗生素制劑、生化藥品、生物制品、精神藥品（限二類）、醫(yī)療用毒性藥品；II、III類醫(yī)療器械（植入類產(chǎn)品、體外診斷試劑及塑形角膜接觸鏡除外）銷售；預(yù)包裝食品、散裝食品批發(fā)與零售；保健食品銷售；普通貨物運輸。一般經(jīng)營項目：百貨、五金交電、勞保用品、汽車配件、裝飾材料銷售；室內(nèi)裝飾服務(wù)；房屋出租；興辦各類企業(yè)項目投資開發(fā)；經(jīng)營進出口業(yè)務(wù)（國家限定企業(yè)經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術(shù)除外）；信息咨詢服務(wù)。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司2南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告（二）其他評估報告使用者本報告的使用者除委托方外，包括本次經(jīng)濟行為涉及的其他方。本報告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒體及社會公眾。三、評估目的為南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策提供價值參考依據(jù)。四、評估對象及評估范圍（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容評估對象：南京醫(yī)藥股份有限公司申報房地產(chǎn)的年租賃價格。評估范圍：南京醫(yī)藥股份有限公司申報的、位于南京市白下區(qū)延齡巷27號的房地產(chǎn)（建筑面積13578.51 m2，土地面積5665.1 m2）。本次我們的評估范圍與委托評估范圍一致，具體以南京醫(yī)藥股份有限公司提供的資產(chǎn)評估申報表為準。（二）實物資產(chǎn)類型及分布情況1、實物狀況本次委托評估的為南京醫(yī)藥股份有限公司所擁有的位于南京市白下區(qū)延齡巷27 號院內(nèi)的房地產(chǎn)，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51 平方米。所有房屋建筑物主要由一幢五層的倉庫樓（另地下一層）、一幢五層的辦公樓、三幢二層的附房和二幢一層的附房組成。建筑結(jié)構(gòu)主要為混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)，據(jù)委托方介紹除倉庫樓建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世紀八十年代，基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土整板基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)，磚墻承重，鋼筋砼樓屋面板、磚木人字屋架、瓦屋面，外墻刷涂料、條形面磚飾面，內(nèi)墻刷乳膠漆，塑鋼窗、木窗，木門，水磨石、復(fù)合地板及水泥地面，部分石膏板、夾板吊頂，普通水電。倉庫樓內(nèi)有 2噸和 1 噸載重貨梯各二部。根據(jù)委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號國有土地使用證，使用權(quán)面積：5665.1 平方米，用途：倉儲，使用權(quán)類型：出讓。至基準日本次評估對象空置。2、權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的寧房權(quán)證白變字第 228198 號和第 228199 號房屋所有權(quán)江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司3南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告證，共有 7 棟房屋，建筑面積共 13578.51 平方米，房屋所有權(quán)人：南京醫(yī)藥股份有限公司，產(chǎn)權(quán)來源：自建。詳見下表：序建筑面積是否房屋所有權(quán)證號座落結(jié)構(gòu)丘號號（m2）抵押1寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合3303217061-1否2寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木139.2217061-1否3寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合57.2217061-1否4寧房權(quán)證白變字第 228198 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木535.7217061-1否5寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木328.4217061-1否6寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號混合9192.41217061-1否7寧房權(quán)證白變字第 228199 號白下區(qū)延齡巷 27 號磚木22.6217061-1否根據(jù)委托方提供的寧白國用（2003）第 16313 號國有土地使用證，使用權(quán)面積：5665.1 平方米，地號：03002021021，用途：倉儲，使用權(quán)類型：出讓，終止日期為 2053 年 10 月 26 日，土地使用權(quán)人：南京醫(yī)藥股份有限公司。五、價值類型和定義根據(jù)評估目的，本次評估中我們采用了公開租賃的市場價值類型。市場價值定義：自愿交易雙方均自愿地、非強迫地在對被交易資產(chǎn)擁有合理理解的情況下進行公平交易而成交的金額。當事人雙方應(yīng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。六、評估基準日本項目評估基準日為 2012 年 12 月 1 日。本基準日是由委托方確定的，本報告中一切取價標準均為評估基準日有效的價值標準。七、評估依據(jù)本次評估的主要依據(jù)有：（一） 法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日第十屆全國人大常委會第29次會議修正）；2、房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291一1999)；3、其他相關(guān)的法律、法規(guī)文件。（二）準則依據(jù)江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司4南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告1、財政部財企字200420號關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估準則基本準則和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則的通知及附件；2、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產(chǎn)評估準則評估報告；3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產(chǎn)評估準則評估程序；4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)；5、中國注冊會計師協(xié)會2003年（會協(xié)200318號）關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見；6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會（中評協(xié)2007189號）資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見。（三）產(chǎn)權(quán)證明文件1、房屋所有權(quán)證；2、土地使用權(quán)證。（四）取價依據(jù)文件1、評估人員詢價、市場調(diào)查收集的有關(guān)資料、信息；2、其他與評估有關(guān)的資料。（五） 行為依據(jù)江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。八、評估方法市場法是房地產(chǎn)租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。市場法評估房屋年租賃價格的關(guān)鍵是同一區(qū)域內(nèi)租賃市場交易較活躍、可比交易案例容易搜集。本次評估對象所處區(qū)域租賃市場很活躍、可比交易案例較多，故采用市場法進行評估。運用市場比較法求取評估對象房地產(chǎn)年租賃價格，是依據(jù)替代原理將待估房地產(chǎn)與類似的房地產(chǎn)在近期的年租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房地產(chǎn)在評估基準日的年租賃價格。市場法的計算公式：評估值（委估房地產(chǎn)年租賃價格）可比實例年租賃價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)個別因素調(diào)整系數(shù)江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司5南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告修正因素：（1）交易情況修正：由于要求評估的委估對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格有非正常因素，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的合理價格。（2）交易日期修正：將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在基準日時的價格。（3）房地產(chǎn)狀況修正：可以分為區(qū)位、權(quán)益和實物三大方面。區(qū)位狀況修正：包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象以外的部分）、臨街狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素；權(quán)益狀況修正：包括土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素；實物狀況修正：包括建筑物新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等。九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)資產(chǎn)評估的政策和行業(yè)準則規(guī)定，我們對委估的資產(chǎn)實施了如下的評估程序：（一） 明確評估業(yè)務(wù)基本事項與委托方進行充分溝通，明確了評估報告使用者、評估范圍和評估基準日等。（二） 簽訂業(yè)務(wù)約定書我們根據(jù)具體情況，對獨立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進行綜合分析和評價，并派有專業(yè)勝任能力的項目經(jīng)理承接了本次評估業(yè)務(wù)。（三） 編制評估計劃由項目經(jīng)理選擇專業(yè)人員，并對評估的具體步驟、時間進度、人員安排和技術(shù)方案等制定本項目的評估計劃。（四） 現(xiàn)場調(diào)查我們會同委托方有關(guān)人員，對委估資產(chǎn)進行實地勘測，記錄其資產(chǎn)數(shù)量及使用情況，聽取管理部門介紹總體情況，現(xiàn)場核實，并做好調(diào)查記錄并拍照存檔，對房屋等級、建造結(jié)構(gòu)、維修保養(yǎng)情況進行了逐一勘察。江蘇華信資產(chǎn)評估有限公司6南京醫(yī)藥股份有限公司經(jīng)營決策涉及房地產(chǎn)年租賃價格評估項目資產(chǎn)評估報告（五） 收集評估資料到市場了解相應(yīng)資產(chǎn)的價格信息，了解評估對象現(xiàn)狀，并進行必要分析、歸納和整理，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。（六） 評定估算根據(jù)評估目的、價值類型和評估資料的收集情況，選擇適用的評估方法和相應(yīng)的參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論。（七） 編制和提交評估報告根據(jù)評定估算的結(jié)果撰寫評估說明，起草資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，經(jīng)三級審核后，向委托方提交正式的資產(chǎn)評估報告書。十、評估假設(shè)評估結(jié)論一般建立在一定的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，假設(shè)條件是評估結(jié)論成立的前提條件，若未來有關(guān)條件與評估假設(shè)相比發(fā)生較大變化，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響。評估報告使用人應(yīng)在充分關(guān)注和恰當理解評估假設(shè)的前提下，正確使用評估結(jié)論。評估機構(gòu)和資產(chǎn)評估師不承擔因評估報告使用人未恰當理解評估假設(shè)而不當利用評估結(jié)論產(chǎn)生的后果，也不承擔由于假設(shè)條件的改變而導(dǎo)致評估結(jié)果變化的責(zé)任，本次采用的有關(guān)評估假設(shè)如下：1、 評估對象在評估基準日處于完好狀態(tài)并滿足基本使用功能，能夠在合理的使用期