房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可行研究報(bào)告.doc

房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）烏拉蓋城市房屋拆遷安置管理試行辦法（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)3、項(xiàng)目概括（1）地理位置：錫林郭勒盟烏拉蓋管理區(qū)，（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：128畝（85324m2）容積率：1.41.5以內(nèi)開(kāi)放周期：二年時(shí)間土地價(jià)格：以安置拆遷戶折算土地費(fèi)用，預(yù)計(jì)安置拆遷戶128戶，平均按每戶300平方米安置面積計(jì)算，即需安置面積為38400m2，每平方米按1500元的建設(shè)成本計(jì)算，即土地成本為5760萬(wàn)元，土地價(jià)格為45萬(wàn)元/畝?？偨ㄖ娣e（預(yù)計(jì)）：124573m2。（3）周圍環(huán)境及設(shè)施地處市中心，步行5分鐘到商業(yè)街。南側(cè)為行政一條街。北側(cè)為市中心廣場(chǎng)。4、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)（1）該項(xiàng)目地處烏拉蓋城市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。（2）烏拉蓋近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。（3）東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。（4）周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商品價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。（5）拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金壓力有一定的緩解作用。（6）該項(xiàng)目以棚戶區(qū)改造立項(xiàng)，享受烏拉蓋管理區(qū)的開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策，以安置拆遷戶的方式出讓土地，使得取得該地塊的前期資金較少。（7）該項(xiàng)目規(guī)劃定位為多層住宅小區(qū)，四周沿街商業(yè)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)只要打造一個(gè)高品質(zhì)的小區(qū)，就能為今后的價(jià)值提升起到一定的效益。劣勢(shì)及威脅（1）拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。（2）拆遷安置的不確定性，拆遷成本的預(yù)算具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。（3）拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能性。二、市場(chǎng)分析1、烏拉蓋城市概括（參考）烏拉蓋為錫林郭勒盟的管理區(qū)，與旗縣級(jí)平級(jí)，城市的發(fā)展取決于能源的開(kāi)發(fā)和人口的增長(zhǎng)。2、烏拉蓋房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析烏拉蓋城市建設(shè)剛剛起步，從棚戶區(qū)改造和逐步成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新高潮，尤其是為發(fā)展成縣級(jí)市委目標(biāo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建城區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）拆遷安置折算土地成本分析圍合區(qū)域內(nèi)共128戶拆遷戶，預(yù)計(jì)平均一戶按300平方米安置面積，需要安置面積為38400平方米，按建設(shè)成本價(jià)1500元/m2計(jì)算，土地費(fèi)用為5760萬(wàn)元。拆遷成本估算：拆遷獎(jiǎng)勵(lì)128戶*5000元=640000元。（二）建設(shè)成本分析對(duì)該宗地塊作初步方案規(guī)劃，沿街建成商業(yè)，框架結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)建筑面積36000m2，其余住宅建筑面積為88573m2（含車庫(kù)）。建設(shè)成本估算（一）工程費(fèi)用1、拆遷安置成本：5760+64=5824萬(wàn)元2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：124573m2*50元/m2=6228650元3、人防基金：124573m2*15元/m2=1868595元4、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：124573m2*1.4元/m2=174402.2元5、墻改：88573m2*10元/m2=885730元6、施工圖紙審查費(fèi)：124573m2*1.5元/m2=186859.5元7、防雷接地設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收費(fèi)：124573m2*1元/m2=124573元8、項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估費(fèi)：124573m2*1元/m2=124573元9、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)：124573m2*3元/m2=373719元10、消費(fèi)設(shè)計(jì)審查消費(fèi)驗(yàn)收費(fèi)：40000元11、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)：124573m2*8元/m2=996584元12、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：124573m2*1.5元/m2=186859.5元13、監(jiān)理費(fèi)：124573m2*5元/m2=622865元合計(jì)：70053409元（二）工程成本1、商業(yè)框架36000m2*1300元/m2=46800000元2、住宅磚混88573m2*950元/m2=84144350元3、總圖配套（道路、硬化、綠化、污水管網(wǎng)、給水供暖管網(wǎng)、總配電設(shè)施）：7000000元合計(jì)：137944350元（三）管理費(fèi)用1、財(cái)務(wù)費(fèi)用：100000元2、管理費(fèi)用：200000元合計(jì)：3000000元（四）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：商業(yè)36000m2*4500元/m2=162000000元，住宅88573m2*2200元/m2=194860600元，扣除安置面積38400m2*700元/m2=26880000元?？傆?jì)：162000000+194860600-26880000=329980600元營(yíng)業(yè)稅及附加：329980600*5.5%=18148933元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及其他費(fèi)用：3000000元總成本：232146692元毛利潤(rùn)：銷售收入-總成本