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買(mǎi)房,越來(lái)越成為現(xiàn)代人關(guān)注的事情;房奴,漸漸成為越來(lái)越多人的另一個(gè)身份,這條路上,崎嶇坎坷,布滿(mǎn)陷阱。 您買(mǎi)房了嗎?您準(zhǔn)備買(mǎi)房嗎?您知道買(mǎi)房的流程嗎?您了解相關(guān)的規(guī)定嗎?來(lái)這里,讓您學(xué)會(huì)一步步買(mǎi)房!挑選房源的注意事項(xiàng)室內(nèi)格局:現(xiàn)在居民購(gòu)房,一般都會(huì)考慮做再次裝修,所以室內(nèi)有無(wú)橫穿的大梁或回水管道要先看清楚,因?yàn)榱旱椎母叨葘⒅苯佑绊懙降蹴數(shù)母叨龋駝t將暴露橫梁;同時(shí),橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理,再裝飾也會(huì)影響美觀(guān)。其次,應(yīng)注意整個(gè)室內(nèi)格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不規(guī)則形狀出現(xiàn),也應(yīng)避免室內(nèi)中央有拄穿過(guò)。因?yàn)椴灰?guī)則的房形影響家具布置,且造成的浪費(fèi)面積多,很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補(bǔ);且突兀的斜角或銳角對(duì)室內(nèi)居者會(huì)造成一種不適的壓迫感,能夠避免還應(yīng)盡量避免。再次,對(duì)房?jī)?nèi)各功能居室的配置安排及行走動(dòng)線(xiàn),要做仔細(xì)考量。一般而言,住宅空間可以分為三部分:起居空間、服務(wù)空間與睡眠空間。起居空間包括:人口、玄關(guān)、起居室、客廳、餐廳等。服務(wù)空間包括:廚房、儲(chǔ)藏室、浴廁等。睡眠空間包括:臥房、客人房、孩童房、書(shū)房等。在以上三部分中,起居室空間的位置與布置最為重要,因?yàn)榭蛷d是家庭活動(dòng)和對(duì)外交際的中心,也是日常生活中使用率最高的區(qū)域,所以客廳采光一定好,格局要方正,與餐廳和其他臥室之間聯(lián)系要緊湊;同時(shí),在位置上應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性,不應(yīng)成為其他功能居室間穿行的通道。主臥室是最具機(jī)密性的地方,其與客餐廳的關(guān)系不僅不應(yīng)有“開(kāi)門(mén)見(jiàn)山”之感,且應(yīng)有良好的隔音和充足的光線(xiàn)。主臥室之窗戶(hù)要盡量避免與鄰棟建筑的門(mén)窗相對(duì),以免破壞機(jī)密性,給生活造成不便。一般而言,主臥室應(yīng)有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等,如條件好一些,可考慮擁有一套獨(dú)立的衛(wèi)生設(shè)備。廚房與衛(wèi)生間是居室內(nèi)最重要的服務(wù)空間,首先應(yīng)選擇明衛(wèi)與明廚,因?yàn)樽匀煌L(fēng)與采光對(duì)廚房與衛(wèi)生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外,廚房的位置也很重要,其與餐廳之間聯(lián)系要緊湊,兩者之間的行走路線(xiàn)不能被破壞;除此之外,尚應(yīng)考量廚房面積形狀是否合理,是否兼顧了儲(chǔ)藏、清洗和烹調(diào)各功能,能同時(shí)容納幾個(gè)人作業(yè)。對(duì)于浴廁,主要應(yīng)考慮自然通風(fēng)與采光,位置應(yīng)處在隱密次要處,如有條件,可考慮將廁所和淋浴區(qū)分隔開(kāi),以方便使用。戶(hù)型結(jié)構(gòu):隨著房改的深入進(jìn)行,個(gè)人購(gòu)房比例逐漸上升,對(duì)產(chǎn)型的要求也隨之提高,戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理與否是決定消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心態(tài)的重要因素。在這方面有以下幾點(diǎn)需要提醒購(gòu)房者予以關(guān)注。(一)根據(jù)使用選擇戶(hù)型對(duì)于住宅的戶(hù)型,消費(fèi)者應(yīng)如何選擇呢?住宅的戶(hù)型按平面組織可分為:獨(dú)幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為:復(fù)式,躍層式,錯(cuò)層式等。消費(fèi)者在挑選時(shí),應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對(duì)于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶(hù)型,因主要的目的是滿(mǎn)足使用功能,且面積控制緊張,故應(yīng)選擇剖面上無(wú)大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對(duì)于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅,剖面上應(yīng)有變化才好。若全從一個(gè)標(biāo)高上展開(kāi),空間感覺(jué)較死板,而且也需要一些走道。若能 結(jié)合剖面變化,水平走道會(huì)減少,空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類(lèi)住宅時(shí),應(yīng)選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析,超大戶(hù)型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是大眾的需求對(duì)象,而面積大小適中、居室功能分開(kāi)、雙廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型設(shè)計(jì)較受歡迎。目前較為流行的躍層設(shè)計(jì)及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計(jì)則得到更多消費(fèi)者的青睞,銷(xiāo)售前景看好。(二)各地戶(hù)型各有差異由于歷史的原因,各地的房產(chǎn)戶(hù)型存在著差異,相比上海、深圳等城市,北京的戶(hù)型設(shè)備確實(shí)是相對(duì)落后。其中主要是兩方面的原因:首先是北京對(duì)限高、樓距等要求十分嚴(yán)格,出于容積率的考慮,發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮,發(fā)展商為了盡可能多出面積,只好犧牲了戶(hù)型的合理性;另外,由于從前北京住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力,在購(gòu)房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數(shù),對(duì)戶(hù)型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶(hù)型的完善與創(chuàng)新。缺少市場(chǎng)的壓力,自然使北京的戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏新意,落后于南方城市。(三)室外景觀(guān)成新寵客戶(hù)在購(gòu)房時(shí),住宅的面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局都是應(yīng)該考慮的重要因素,但目前客戶(hù)挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢(shì),即客戶(hù)選房時(shí)對(duì)居室朝向有逐漸淡化的傾向,而對(duì)室外景觀(guān)的重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀(guān)優(yōu)美,即使傳統(tǒng)上讓為較差的朝北戶(hù)型也會(huì)受到認(rèn)可。這主要是由于現(xiàn)在人們工作繁忙,白天較少有時(shí)間在家休息,加之空調(diào)等電器的普及,人們對(duì)日照等自然條件的要求有所減弱,而對(duì)優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。(四)先廳后臥,順序選擇客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是:第一看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環(huán)境,一個(gè)寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶(hù)所看重;第五才是次臥室(書(shū)房、客房);最后考慮陽(yáng)臺(tái)。另外,在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí),面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì)給使用帶來(lái)極大不便。一般應(yīng)在米以上較為適宜,至少也應(yīng)滿(mǎn)足米。由于現(xiàn)在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應(yīng)也要求擴(kuò)大主臥室的面積。而戶(hù)型設(shè)計(jì)上,可進(jìn)入式衣帽間(WALKINCLOSET)的出現(xiàn),也使主臥室布局更為靈活,房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加。 配套設(shè)施:業(yè)主們都希望項(xiàng)目?jī)?nèi)“家園”內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境,這是千真萬(wàn)確的。但業(yè)主們?nèi)绻理?xiàng)目里要建公園,則會(huì)有不同意見(jiàn) 特別是當(dāng)他們認(rèn)識(shí)到,這項(xiàng)投資及以后的維護(hù)費(fèi)用要由他們來(lái)出的話(huà),可能更有爭(zhēng)議。我看到有些報(bào)道說(shuō),某項(xiàng)目花了幾千萬(wàn)造了什么空中花園或空中巴比倫之類(lèi)的,就個(gè)人觀(guān)點(diǎn)而言,實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)說(shuō)我土老帽,其實(shí)不全是這么回事。一個(gè)好的家園,環(huán)境應(yīng)該是干凈、整潔、方便,有樹(shù)、有花、有草,車(chē)、人各行其道,訪(fǎng)客停車(chē)方便。另外,園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性,如一樓的住戶(hù)可在開(kāi)發(fā)商以樹(shù)籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹(shù)、種花、種草,不僅可以美化環(huán)境,突出個(gè)性,而且不用花開(kāi)發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢(qián)??傊?,環(huán)境綠化實(shí)屬必要,但實(shí)在沒(méi)有必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林,特別是投資巨大,維護(hù)費(fèi)用很大的園林,這一點(diǎn),買(mǎi)房者在選房需引起重視。至于會(huì)所,當(dāng)然是很必要的,高檔社區(qū)更少不了。但是,會(huì)所體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配,也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題。另外,會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺(jué)得,除其他設(shè)施外,有兩樣設(shè)施必不可少,特別是對(duì)高檔家園而言:一是健身設(shè)施,包括健身器械室,還有可用于健美操等的室內(nèi)空間;二是室內(nèi)游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉,至少每周二至三次或更多,越是“新新人類(lèi)”越是如此,這是健康的生活方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什么棋牌室,個(gè)人認(rèn)為不當(dāng),搓麻當(dāng)然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要會(huì)所用大家的錢(qián)來(lái)建棋牌室,畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式,這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)設(shè)計(jì):()房屋間距窄人們發(fā)現(xiàn),這幾年城市的建筑多了,同時(shí)越來(lái)越密,而這種密有時(shí)到了令人尷尬的地步。如果你住在八樓伸出手來(lái)幾乎可與對(duì)面一幢的住戶(hù)在空中相握,而住在低層次的,白天卻要開(kāi)燈,過(guò)著近似暗無(wú)天日的生活。過(guò)于狹窄的房屋間距,造成采光不足,通風(fēng)不良,也影響了住房的私密性。造成這一局面的原因,則是有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增加住房和營(yíng)業(yè)面積,擠占了本該留存的正??臻g,從而無(wú)形中增加了出售面積。事實(shí)上,這不僅損害了消費(fèi)者的權(quán)益,同時(shí)也是一種短視行為。這樣的房子不僅賣(mài)不出價(jià),有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)積壓,即便一時(shí)賣(mài)出去了,也會(huì)留下后患。(二)面積短缺據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所的一項(xiàng)調(diào)查表明,住戶(hù)在對(duì)商品住房的投訴中,其中有8O是反映面積問(wèn)題。這份調(diào)查其實(shí)反映了時(shí)下大部分購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu),而買(mǎi)商品房的短斤少兩現(xiàn)象,百姓是十分痛恨的,因?yàn)槎探锷賰稍斐闪舜蟮膿p失,短少幾平方米的面積,在大中城市是好幾萬(wàn)元,在小城市也是好幾千元,況且在物業(yè)管理費(fèi)中也是以此面積來(lái)決定費(fèi)用檔次的,這樣造成的損失會(huì)更大。因此,國(guó)家對(duì)此有了規(guī)定,并相繼出臺(tái)一些相應(yīng)措施進(jìn)行規(guī)范。但百姓還是希望,開(kāi)發(fā)商能自己約束自己,以實(shí)實(shí)在在的面積來(lái)對(duì)待消費(fèi)者,因?yàn)橛谜袨閬?lái)制約房產(chǎn)短斤少兩現(xiàn)象,運(yùn)作起來(lái)一時(shí)也非易事。(三)室內(nèi)設(shè)計(jì)欠科學(xué)在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí),消費(fèi)者普遍希望其所購(gòu)住房能充分利用面積,設(shè)施配套也適當(dāng)合理。而事實(shí)上,一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅,往往讓消費(fèi)者大失所望。120平方米的住房竟然只有兩室兩廳,廁所竟然沒(méi)有窗戶(hù)因此,消費(fèi)者希望,開(kāi)發(fā)商在這上面多動(dòng)動(dòng)腦筋,從消費(fèi)者的角度去設(shè)計(jì)。首先可采用內(nèi)涵挖潛式,在固定的面積中進(jìn)行內(nèi)涵挖潛,避免面積浪費(fèi),充分利用空間,這樣的住房設(shè)計(jì)會(huì)討百姓喜歡。其次是設(shè)計(jì)、設(shè)置讓住戶(hù)方便,這一點(diǎn)尤其要?jiǎng)幽X筋。譬如如今一些開(kāi)發(fā)商針對(duì)住戶(hù)洗衣機(jī)不好擺放的情況,在陽(yáng)臺(tái)設(shè)置了拱排水管讓住戶(hù)在陽(yáng)臺(tái)洗衣、晾衣;有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中就將空調(diào)管線(xiàn)等預(yù)先裝好;廚房的排煙口先留好 (四)公共空間少 這主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。對(duì)于這一點(diǎn),許多住戶(hù)是深有體會(huì)的。有的住宅設(shè)計(jì)時(shí)由于沒(méi)有預(yù)留綠化面積,環(huán)境不好,沒(méi)有一定的公共空間,做做操都沒(méi)有地方。住在這樣的住宅里,何談生活質(zhì)量的提高?值得高興的是,一些有眼光的開(kāi)發(fā)商,開(kāi)始注意營(yíng)造良好的居住環(huán)境,干方百計(jì)留一點(diǎn)綠地面積,即使在受地域限制時(shí),也不惜花錢(qián)建起屋頂花園,在走廓上預(yù)留綠化帶。同時(shí),留下一些讓住戶(hù)健身的空間。一些開(kāi)發(fā)商以此為賣(mài)點(diǎn)竟收效很大。所以,百姓希望開(kāi)發(fā)商都以發(fā)展的眼光看問(wèn)題,要善于留一定的公共空間,保持一定的綠化率,預(yù)留給住戶(hù)健身、活動(dòng)的空間。小區(qū)環(huán)境的選擇誤區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,房子的地理位置、住宅戶(hù)型、朝向、外觀(guān)曾是大家最關(guān)注的內(nèi)容,住宅也往往是以低廉的造價(jià),“多快好省”地建造的混凝土盒子,正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開(kāi),而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來(lái)的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的導(dǎo)引,住宅小區(qū)環(huán)境越來(lái)越為人們所重視,但因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間被無(wú)環(huán)境的水泥叢林迷惑了眼睛,人們?cè)谂袆e住宅環(huán)境時(shí)往往陷入這樣的誤區(qū):環(huán)境=綠化率住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33,它包括綠化硬質(zhì)鋪裝,圍墻、大門(mén)、活動(dòng)設(shè)施,各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等,而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個(gè)有機(jī)的聯(lián)合體。單就綠化而言,也不是簡(jiǎn)單的綠了就可以了,而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當(dāng)配植以及與四季相適應(yīng)的種植方式,而硬質(zhì)鋪裝及活動(dòng)設(shè)施應(yīng)充分考慮其使用功能,如無(wú)障礙設(shè)計(jì)就有規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定,藝術(shù)品的陳設(shè)則要更多考慮其文化涵義和藝術(shù)品位。從學(xué)科來(lái)說(shuō),環(huán)境則涉獵土建、園林綠化、藝術(shù)、市政等許多工程領(lǐng)域,而這些都得由有豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)人員將它們有機(jī)組合起來(lái)。小區(qū)景觀(guān)“中看”就行我們強(qiáng)調(diào)人的主體性是對(duì)人本身的一種尊重,這并不是一句空話(huà),許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶(hù)外活動(dòng),它的尺度應(yīng)與人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng),從材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性以及使用的耐久性。小區(qū)里的景觀(guān)不只是供居民觀(guān)賞的,它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配,也就是說(shuō)居民可以徜徉其中,能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀(guān)設(shè)施,比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間,以滿(mǎn)足不同活動(dòng)的使用要求,開(kāi)闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng),而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。所以說(shuō)景觀(guān)不僅是給人看的,同時(shí)也應(yīng)該是給人用的。過(guò)多追求環(huán)境個(gè)性居住區(qū)中的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該是豐富多彩的,會(huì)有許多視覺(jué)上、使用上的興奮點(diǎn),而這些點(diǎn)必須有一個(gè)內(nèi)在的秩序?qū)⑺鼈兘y(tǒng)一組織起來(lái),形成既獨(dú)立存在又集中有序的畫(huà)面,否則就是一盤(pán)散沙,而這一切的最終目的是為居民服務(wù),而非設(shè)計(jì)師表現(xiàn)個(gè)人色彩的場(chǎng)所。環(huán)境設(shè)計(jì)是一門(mén)綜合的學(xué)科,從歷史上看,西方在城市公共環(huán)境的設(shè)計(jì)中有許多不朽的典范及相關(guān)理論,而東方則在造園藝術(shù)中有著獨(dú)到的意匠,就像油畫(huà)與國(guó)畫(huà)一樣以不同的手法創(chuàng)造不同形式,但同樣是美的生活圖景,我們當(dāng)今的環(huán)境設(shè)計(jì)則應(yīng)是博采眾長(zhǎng),繼承傳統(tǒng)來(lái)為今天的生活很好地服務(wù)。 注意事項(xiàng)購(gòu)房需要理性,首先要明確購(gòu)房目的。不同的房屋都有不同的目標(biāo)客戶(hù)群,不同的目的,就有不同的側(cè)重點(diǎn)。人們買(mǎi)房主要有兩個(gè)動(dòng)機(jī):居住和投資。對(duì)居住型購(gòu)房,應(yīng)視情況而選房。對(duì)于在市區(qū)里住習(xí)慣了的購(gòu)房者,適合選擇老房周邊的房屋或者是離工作單位近的房屋;對(duì)為工作方便買(mǎi)房的購(gòu)房者,離工作單位近或到工作單位交通便利的房屋就是最重要的;對(duì)以前租房,現(xiàn)在買(mǎi)房的購(gòu)房者,價(jià)格較低、交通方便是首先考慮的問(wèn)題;對(duì)為父母親買(mǎi)房的購(gòu)房者,離自己居住的地方近、樓層低是優(yōu)先條件;對(duì)為改善居住條件買(mǎi)房的購(gòu)房者,得重點(diǎn)考慮戶(hù)型、小區(qū)環(huán)境及周?chē)娜巳核刭|(zhì)等因素。其次,購(gòu)房者還要考慮購(gòu)房承受力。對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō),對(duì)房屋的承受總有個(gè)限度,如果不顧自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,盲目求好、求大,那么買(mǎi)房將成為一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)。能不能買(mǎi)看條件買(mǎi)房一般分預(yù)售和現(xiàn)售兩種。開(kāi)發(fā)商預(yù)售樓盤(pán)需具備三個(gè)條件:一是已全部交付土地使用權(quán)出讓金,并取得土地權(quán)使用證的;二是要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;三是按預(yù)售的商品房計(jì)算投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25以上,現(xiàn)在再加上一條,多層要求蓋到兩層以上、高層蓋到七層以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。查看“五證”是常識(shí)問(wèn)題,購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”,這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求,“五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)證。在簽訂購(gòu)房合同時(shí),應(yīng)注意明確規(guī)定須達(dá)到使用條件的基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的種類(lèi)和時(shí)間。一般須規(guī)定的項(xiàng)目有水、電、氣、熱、通訊、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)、車(chē)位。如水、電、氣應(yīng)在入住時(shí)達(dá)到使用條件,熱力可在采暖季到來(lái)前達(dá)到使用條件等.周?chē)h(huán)境很重要如果買(mǎi)房是為了居住,那么要考慮是否生活方便、交通便利;如果進(jìn)行投資,區(qū)域選擇更要慎重,靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈、交通方便或是有較大升值潛力區(qū)域的房屋應(yīng)優(yōu)先給予考慮。因?yàn)閰^(qū)域是直接影響房屋保值升值的重要因素。還要注意住宅的通風(fēng)、采光條件。開(kāi)啟門(mén)窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流通,這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個(gè)朝向,如板式住宅的南與北、東與西,塔式住宅的東與南、南與西等,只占據(jù)一個(gè)朝向時(shí),通風(fēng)效果要差一些;通風(fēng)的另外一個(gè)要求是能迅速排除房間內(nèi)部的異味,包括利用門(mén)窗、通風(fēng)井、天井及機(jī)械裝置通風(fēng)。另外,一套有利于健康的房子,采光條件也是十分重要的。選購(gòu)住宅時(shí),其主要房間應(yīng)有良好的直接采光,并至少有一個(gè)主要房間朝向陽(yáng)面。輕輕松松挑戶(hù)型要注意居住功能的適用性。首先,應(yīng)將起居廳、餐廳、廚房集中在一起,形成公共活動(dòng)區(qū);將臥室與衛(wèi)生間集中在一起,形成私用活動(dòng)區(qū),公用區(qū)靠近入口,私用區(qū)設(shè)在住宅內(nèi)部,公私、動(dòng)靜分區(qū)明確,使用順當(dāng)。其次,各房間的布置和相互聯(lián)系要恰當(dāng)。起居廳是家庭的核心部位,它的位置應(yīng)起到協(xié)調(diào)家庭生活的中心作用,廳內(nèi)不應(yīng)有太多的門(mén),否則就會(huì)因沒(méi)有足夠長(zhǎng)度的延續(xù)墻面而使家具布置產(chǎn)生困難,還會(huì)因有人在廳內(nèi)來(lái)回穿行而干擾會(huì)客、視聽(tīng)等公共性活動(dòng)。廳又是一個(gè)家庭的聚集點(diǎn),廳內(nèi)需要有良好的光照、通風(fēng)和視野。廚房由于有家人提著菜籃或拿著垃圾進(jìn)出,應(yīng)使其靠近入口,不致污染其他空間。廚房與餐廳要緊鄰,以方便端上菜肴和撤除餐具。衛(wèi)生間與臥室要相鄰,減少老人使用或晚間使用時(shí)的麻煩等等。最后,需要提醒的是,看房時(shí)最好不問(wèn)售樓員,多問(wèn)業(yè)內(nèi)人士;看房不看白天看晚上,不看晴天看雨天。不看墻面看墻角,不看地上看天上。不看窗內(nèi)看窗外,不看電器看插座。高層住宅,不僅要看電梯還要看樓梯,即安全出口梯。這樣才能比較真實(shí)地了解到一套房子的情況。價(jià)格: 如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資, 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然,最好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家建議??纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶(hù)型最熱、何等價(jià)位熱銷(xiāo)等)交通狀況:衣食住行、人生四事,交通是買(mǎi)方考慮的重要因素,四通八達(dá)、進(jìn)出方便,有停車(chē)位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對(duì)方便 。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。社區(qū)環(huán)境:在人口越來(lái)越密集的大城市,社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素,小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。戶(hù)型結(jié)構(gòu):戶(hù)型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求,如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。面積在我國(guó)大部分城市,根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,房屋銷(xiāo)售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格,那么單元住宅的銷(xiāo)售面積怎樣測(cè)算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶(hù)門(mén)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶(hù)內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí),其一半的面積凈高不低于米,其余部分最小凈高不低于米,符合以上要求的可計(jì)入使用面積;否則不算使用面積。每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的,不計(jì)算使用面積;超過(guò)6平方米的,超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的折算計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積:商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積:按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算:整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算:各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為左右。朝向在中國(guó),挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來(lái)形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣,造成消費(fèi)者“有錢(qián)就買(mǎi)東南房”的需求心理。因此,東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷(xiāo)售。因客廳朝南,在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯,在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次,消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi),臥室一般有二三間,其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧眩詈貌灰客鈮?。因在夏天,南向臥室涼風(fēng),但射入的陽(yáng)光也較北向房間多,若是西向外墻,那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可,最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多,有一間尚可,因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯,但是,夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的,但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。在南方炎熱地區(qū),除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外,還要看房間與房間之間的組織,是否利于風(fēng)的直線(xiàn)流動(dòng),在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門(mén)、窗是否在一個(gè)方向上,如果建筑與建筑之間間距過(guò)小,底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋,而終年不見(jiàn)陽(yáng)光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽(yáng)光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙,因此,其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大,形成時(shí)間短,靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出,所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō),要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大,引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此,廚房以不選北向?yàn)橐?。一般?lái)說(shuō),一天之內(nèi)陽(yáng)光能射入時(shí)間小時(shí),對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣,殺滅細(xì)菌,調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向,要以能接受光線(xiàn)直接射入為宜,以南向或偏南方向?yàn)榧选?duì)于廚房,應(yīng)避免西向?yàn)橐耍驈N房?jī)?nèi)本來(lái)已有熱源,再接受陽(yáng)光直射,其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜。因衛(wèi)生間相對(duì)來(lái)說(shuō)陰暗潮濕,有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi),最好能有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái),其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一定要向陽(yáng),使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光?,F(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶(hù)型。對(duì)于條式一梯二戶(hù),一套只有二個(gè)方向來(lái)通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí),就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶(hù),一套房至少有三個(gè)面臨空,因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿(mǎn)意。對(duì)于一梯三戶(hù),一梯四戶(hù),由于套數(shù)多,要為各戶(hù)都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向,故一戶(hù)的朝向很難完善,有時(shí)候,會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。樓層低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此,這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí),一般不會(huì)去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié),但是,在天連續(xù)下雨的情況下不去觀(guān)察房屋的潮濕程度,就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此,消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過(guò)特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水,自成系統(tǒng),那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶(hù)的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連,那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響,如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美,底層的住戶(hù)當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng),往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害,故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí),千萬(wàn)不要忘記要看看室外??搓?、陽(yáng)溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善,有沒(méi)有積水的可能?有沒(méi)有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí),對(duì)這些問(wèn)題一定要一察之,不然等搬進(jìn)去再后悔,已是悔之晚矣。一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是,買(mǎi)房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光,不是讓人苦不堪言嗎?提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢(xún)還是有必要的。位置:如果您想購(gòu)買(mǎi)的是房子,那么,首先要考慮的是位置是否優(yōu)越,因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M(mǎn)足您的各類(lèi)需求。它通常具有下列特征:城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向,如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较?。交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū),不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時(shí),應(yīng)盡可能多的照顧到,并考慮將來(lái)可能的變化情況,如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過(guò)公里,否則有些設(shè)施難以接通,對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。生活便利。步行分鐘左右即可到達(dá)各類(lèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),滿(mǎn)足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求,醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到.環(huán)境宜人,自然、人文景觀(guān)優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá),空氣清新、水面清澈,有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂(lè)之所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。“打著燈籠”做買(mǎi)房高手 高性?xún)r(jià)比房源入囊攻略買(mǎi)房“伯樂(lè)”:高性?xún)r(jià)比房源如何找價(jià)格低于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均價(jià),地段良好,又具有升值潛力的高性?xún)r(jià)比房源本就不多,一旦掛牌又很快就會(huì)被買(mǎi)走。那么,如何才能在上萬(wàn)套房源中及時(shí)找出性?xún)r(jià)比較高的房源呢?專(zhuān)家提醒,有購(gòu)房意向的消費(fèi)者要時(shí)刻保持市場(chǎng)的敏感度。首先,不妨到中介的門(mén)店多跑多看。和中介門(mén)店有較好的溝通后,如果恰巧有高性?xún)r(jià)比的房源掛牌,就能及時(shí)得到相關(guān)情報(bào)。同時(shí),如果放心的話(huà),購(gòu)房者可以將自己的個(gè)人信息和比較精確的目標(biāo)房源留在中介公司備案,一旦有了合適的房源,中介人員就會(huì)打電話(huà)通知,但是,高性?xún)r(jià)比的房源具有賣(mài)得快、房源稀少的特征,中介公司的工作人員也不可能每次都無(wú)一疏漏地在第一時(shí)間把信息告訴你,所以,多打電話(huà)詢(xún)問(wèn),多跑門(mén)店和工作人員混個(gè)臉熟,也是非常重要的。其次,要多留意市場(chǎng)信息,關(guān)注市場(chǎng)。市場(chǎng)一直在變化之中,只有多關(guān)注市場(chǎng)才能知道市場(chǎng)當(dāng)前的價(jià)格水平。如果有了較為合適的房源,就可以將房源的價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較,最終確定自己的心理價(jià)位。同時(shí),關(guān)注市場(chǎng)還有利于購(gòu)房者對(duì)各區(qū)域的市場(chǎng)總體把握,買(mǎi)家在買(mǎi)房綜合考慮的時(shí)候心里就能有個(gè)底。性?xún)r(jià)比需要“比”出來(lái)經(jīng)歷了前幾年樓市起伏的洗禮,消費(fèi)者越來(lái)越理性越來(lái)越實(shí)惠,買(mǎi)東西總總要講求性?xún)r(jià)比,買(mǎi)房也是一樣。那么什么樣的二手樓盤(pán)性?xún)r(jià)比才算高?送天井、送陽(yáng)臺(tái)就算性?xún)r(jià)比高了嗎?或者樓盤(pán)的單價(jià)或總價(jià)價(jià)格比較低,就能算是高性?xún)r(jià)比了呢?高性?xún)r(jià)比究竟“高”在哪里?業(yè)內(nèi)人士表示,性?xún)r(jià)比是“比”出來(lái)的。所謂的高性?xún)r(jià)比是一個(gè)綜合的概念,包括房源的價(jià)格、區(qū)位、綜合品質(zhì)、設(shè)施配套條件、戶(hù)型環(huán)境和物業(yè)管理等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn),其中最重要的是價(jià)格、區(qū)位、交通和環(huán)境方面的比較。簡(jiǎn)單地說(shuō),普通購(gòu)房者衡量樓盤(pán)性?xún)r(jià)比應(yīng)該考慮幾個(gè)方面:價(jià)格合不合適,區(qū)位是否具有發(fā)展空間,交通等配套方不方便,樓盤(pán)品質(zhì)好不好。從這幾個(gè)方面對(duì)房源進(jìn)行橫向和縱向的比較。根據(jù)滬上各大中介公司的成交情況,目前,一些性?xún)r(jià)比比同類(lèi)樓盤(pán)高的房源,尤其是位于中環(huán)線(xiàn)附近,如浦東的三林、高行等區(qū)域,單價(jià)在8000-10000元/平方米的房源,幾乎每次都是掛牌不久就被買(mǎi)家“搶”走。如閔行的“萬(wàn)源城”、浦東的“金誼河畔”都屬于此類(lèi)房源。而一些單價(jià)稍微低于市場(chǎng)價(jià)格的樓盤(pán),買(mǎi)家往往稍一猶豫,便會(huì)錯(cuò)失買(mǎi)進(jìn)的機(jī)會(huì)。根據(jù)分析,目前全市的新增房源65%都在外環(huán)附近甚至以外,而今年又是改善型需求為主,大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于區(qū)位的要求都較高,因此中環(huán)線(xiàn)附近,旁邊有軌道交通,或者半年到一年間軌道交通即將通車(chē)區(qū)域的二手房源就難免成了上手的香餑餑。單一區(qū)域橫向比較:價(jià)位最關(guān)鍵一手房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商定價(jià)是多少就是多少,并沒(méi)有多少的談判余地。二手房交易市場(chǎng)就較為復(fù)雜多變。在二手房交易過(guò)程中,買(mǎi)家跟賣(mài)家根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系估算自己的心理價(jià)位,并通過(guò)談判、討價(jià)還價(jià),最終確定交易成交價(jià)格。因此,即使是同區(qū)域同類(lèi)型的二手房源,價(jià)格也可能會(huì)相差不少。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn),二手房源的性?xún)r(jià)比高不高,首先就需要看房源的價(jià)位如何。如果周邊同類(lèi)樓盤(pán)的單價(jià)都在13000元/平方米,而一套房源的單價(jià)在12500元/平方米,那么這套房源相對(duì)于其他房源來(lái)說(shuō),就屬于性?xún)r(jià)比比較高的。只有價(jià)格到位了,才能算是具有高性?xún)r(jià)比的房源。目前,這類(lèi)房源主要來(lái)自于一些前期的投資者和急于回籠資金的賣(mài)家,如目前股市火爆,一些賣(mài)家便通過(guò)賣(mài)房來(lái)進(jìn)行炒股。他們急于將手頭的房源脫手,所以給出的掛牌價(jià)格會(huì)根據(jù)具體的市場(chǎng)情況相應(yīng)調(diào)低。但是,因?yàn)榉慨a(chǎn)類(lèi)投資者在目前的市場(chǎng)已不成氣候,而急于回籠資金的賣(mài)家又只在少數(shù),因此,想要找到這類(lèi)房源還是很困難的。相同價(jià)位縱向比較:區(qū)位決定未來(lái)發(fā)展在考慮價(jià)格的同時(shí),區(qū)位是房源性?xún)r(jià)比的另一個(gè)重要參考指標(biāo),決定著房源的未來(lái)發(fā)展走勢(shì)。買(mǎi)房是一件慎重的事,因此對(duì)未來(lái)要有一定的預(yù)計(jì)和估算。有些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房是為了階段性居住,將來(lái)還要出售或出租,這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷,這時(shí)候房源的地段和區(qū)位就很重要。如果是同樣的價(jià)格,但是區(qū)位比較良好,或者未來(lái)的發(fā)展空間比較大,那么相比之下,性?xún)r(jià)比就比較高了。同時(shí),區(qū)位還往往和房源的交通有關(guān)。如楊浦區(qū)具有較為成熟的居住氛圍,軌道交通8號(hào)線(xiàn)年底通車(chē)的利好消息一出,就吸引了當(dāng)?shù)匾约安糠謥?lái)自虹口、浦東的改善型購(gòu)房者。房齡在5年以?xún)?nèi)的兩房和三房需求比較大,尤其是靠近公園或是軌道交通旁邊的次新樓盤(pán)受到關(guān)注。雖然,價(jià)格最近有了一定的調(diào)整,但是相對(duì)于整個(gè)上海二手房市場(chǎng)目前的價(jià)格水平而言,性?xún)r(jià)比相對(duì)還較高。不過(guò)此類(lèi)房源基本消化完畢,目前市場(chǎng)上的供應(yīng)較少。個(gè)人行為:一千個(gè)人眼中的一千個(gè)標(biāo)準(zhǔn)“一千個(gè)人眼中有一千個(gè)哈姆雷特”,高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)也是一樣。老年人需要養(yǎng)老,靠近醫(yī)院的房源性?xún)r(jià)比就比較高;孩子需要上學(xué),父母會(huì)選擇學(xué)區(qū)房。買(mǎi)賣(mài)二手房是個(gè)人行為,除了價(jià)格、區(qū)位、交通這些高性?xún)r(jià)比房源的共性,樓盤(pán)品質(zhì)和周邊環(huán)境是否符合買(mǎi)家需要也是選擇性?xún)r(jià)比房的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。目前,因?yàn)樾?hù)型適合自住,同時(shí)易于保值,市場(chǎng)上不少人都選擇購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型房源。專(zhuān)家提醒,小戶(hù)型并不一定就意味著高性?xún)r(jià)比。雖然小戶(hù)型的總價(jià)較低,但是買(mǎi)家還是需要將小戶(hù)型的單價(jià)與區(qū)域內(nèi)的價(jià)格水平進(jìn)行比較。同時(shí),要注意小戶(hù)型的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是否通透。一些房齡較長(zhǎng)的房源正對(duì)走道,會(huì)對(duì)采光等造成一定影響。搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房過(guò)程全接觸之考察周邊環(huán)境及其他交通狀況位置的遠(yuǎn)近,不僅與實(shí)際距離有關(guān),更重要的是與交通狀況相聯(lián)系??疾旖煌顩r的 優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮:A、公共交通狀況。公共交通的路線(xiàn)有多少,與市內(nèi)各主要區(qū)域的聯(lián)系是否廣泛;公共交通的起止時(shí)間、間隔時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)等情況如何;從您要購(gòu)買(mǎi)的房屋到公交車(chē)站的距離如何;出小區(qū)打車(chē)(的)是否方便;小區(qū)的出入口是否合理等。B、交通的便利度。每天必經(jīng)的路段是否經(jīng)常堵車(chē);到火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車(chē)站等交通站點(diǎn)是否便利,是否有較多交通工具可到達(dá)等。C、道路狀況。小區(qū)是否鄰城市的交通主干道或次干道、支線(xiàn)等,與這些交通干道的遠(yuǎn)近程度(不能太近 ,因?yàn)榭赡苡绊懙骄用竦陌矊幖碍h(huán)境)。是否有方便的出入口,路面狀況如何等。D、是否有交通管制。如,行車(chē)是否受單雙號(hào)、速度、方向、行車(chē)路線(xiàn)的限,有無(wú)停車(chē)場(chǎng),路邊可否停車(chē)等。社區(qū)環(huán)境什么是好的社區(qū)環(huán)境考察一個(gè)項(xiàng)目主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù):容積率、綠化率、樓間距、居住密度。環(huán)境設(shè)計(jì)再好 容積率太低不切實(shí)對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō),容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標(biāo),如人均綠化面積。綠化率也是如此,綠化率越高,建筑密度越低,發(fā)展商可用于回收資金的面積越少,而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比例決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。好的居住區(qū)容積率不能超過(guò) 5,綠化率不能低于30% ?,F(xiàn)在人們常常標(biāo)榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)如何如何,但所有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的,也許買(mǎi)房看不到將來(lái)建成后的實(shí)景,但這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本決定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。 樓間距太窄 采光、綠化等于空談樓間距也是一個(gè)可以泄露發(fā)展商秘密的指標(biāo)。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照,也影響人們的視野和心情。無(wú)法想象樓挨著樓的社區(qū)能談得上什么綠化和環(huán)境。真正好的社區(qū)是張弛有度的,既有大面積的集中綠地,也有各組團(tuán)自己的小型綠地,有的新項(xiàng)目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化,每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。 房屋的適用性要了解所購(gòu)商品房是否適用,首先應(yīng)確定購(gòu)買(mǎi)目的,從以下兩個(gè)方面來(lái)考核:1用來(lái)自己居住的,要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對(duì)交通的要求狀況、對(duì)小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求,以及將來(lái)自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來(lái)確定。2用來(lái)投資的,主要考慮保值增值潛力,對(duì)于長(zhǎng)期出租的,要考慮出相機(jī)會(huì)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于準(zhǔn)備隨時(shí)轉(zhuǎn)讓取得收益的,要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等因素。保值增值潛力購(gòu)買(mǎi)物業(yè)還要考慮物業(yè)之價(jià)值變化及價(jià)值實(shí)現(xiàn)問(wèn)題,它們與以下因素有關(guān):1物業(yè)之地理?xiàng)l件,通常所說(shuō)的地段包括:物業(yè)與城市中心活動(dòng)區(qū)域的距離及聯(lián)結(jié)交通狀況以及物業(yè)所在地的人又環(huán)境等。2物業(yè)自身品質(zhì)特點(diǎn),包括:房型、戶(hù)型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度、小區(qū)物業(yè)管理類(lèi)型與水平。3物業(yè)之購(gòu)入成本,包括樓款、為購(gòu)樓發(fā)生的國(guó)家稅收、政府費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)費(fèi)等。搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房流程全接觸之開(kāi)發(fā)商的資格審核住宅質(zhì)量保證書(shū) 住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)。(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。(3)正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期:屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期和供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。(4)用戶(hù)報(bào)修的單位,答復(fù)和處理的時(shí)限。 建設(shè)工程開(kāi)工證 建設(shè)工程開(kāi)工證:是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑,不受法律保護(hù)。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心,負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證:是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證,沒(méi)有這兩證的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。住宅使用說(shuō)明書(shū) 住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,并提出使用注意事項(xiàng),一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容:(1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位,委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;(2)結(jié)構(gòu)類(lèi)型;(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);(6)門(mén)、窗類(lèi)型,使用注意事項(xiàng);(7)配電負(fù)荷;(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施,生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的,應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)中。搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房流程全接觸之看樓應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)?看樓要綜合考慮樓盤(pán)各方面的情況,一般有以下幾點(diǎn):第一,發(fā)展商的實(shí)力:有實(shí)力的發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí),處處為客戶(hù)著想,往往精益求精,推出精品樓盤(pán)。第二,樓盤(pán)的合法性:對(duì)樓盤(pán)的用地、規(guī)劃等進(jìn)行審查,看樓盤(pán)是否符合國(guó)家規(guī)定,重點(diǎn)是要看樓盤(pán)有沒(méi)有“七證”,是否屬商品房;第三,樓盤(pán)的自身素質(zhì):1、是否滲水。不但要看選購(gòu)單位的屋頂是否漏水,還要看樓下單位的屋頂是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果,需要晚上去看,去實(shí)地考察。3、樓內(nèi)垂直交通。對(duì)高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何,安全通道是否暢通。4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后,建筑格局很難改變,要想得到最佳的使用效果,一開(kāi)始就得選擇合理的格局。5、其他細(xì)節(jié)??创把?、墻角、天花等做工是否仔細(xì),水、電等配件是否安裝到位等。第四,用戶(hù)的口碑。向住戶(hù)附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢(xún),看樓盤(pán)的物業(yè)管理,治安善如何,樓宇有無(wú)法法律糾紛等。買(mǎi)房流程全接觸之區(qū)分“復(fù)式、躍層式、錯(cuò)層式”住宅復(fù)式住宅在概念上是一層,并不具備完整的兩層空間,但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書(shū)房等,用樓梯聯(lián)系上下,其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高住宅的空間利用率。躍層式住宅,與復(fù)式住宅是完全不同的兩個(gè)概念。從外觀(guān)來(lái)說(shuō),躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層,一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。簡(jiǎn)單地講,如果上下兩層安全分隔,應(yīng)稱(chēng)為躍層式住宅;如上下兩層在同一空間內(nèi),即從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層的墻面、欄桿或走廊等部分,則為復(fù)式住宅。錯(cuò)層式住宅,是指一套房子不處于同一平面,即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面。錯(cuò)層式、復(fù)式與平面式房屋的區(qū)別錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式的房屋。平面式表示一戶(hù)人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面,而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間則處于不同層面。錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別盡管兩種房屋均處于不同層面,但復(fù)式層高往往超過(guò)一人高度,相當(dāng)于兩層樓;而錯(cuò)層式高度低于一人,人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯(cuò)層有“壓縮了的復(fù)式”之稱(chēng)。另外,復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影,上下面積大小一致;而錯(cuò)層式兩個(gè)(或三個(gè))樓面并非垂直相疊,而是互相以不等高形式錯(cuò)開(kāi)。 搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房流程全接觸之認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂流程簽定流程 你在選好房源,談妥價(jià)格后,便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了,這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金, 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你,并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括:1 認(rèn)購(gòu)物業(yè);2 房?jī)r(jià),包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;3 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;4 認(rèn)購(gòu)條件,包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后,銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放簽約須知,以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié),購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽定購(gòu)房契約,其內(nèi)容包括:簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。 經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)知識(shí):目前,建設(shè)部正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,并將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象過(guò)于寬泛的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)人士透露,經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力,因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn),明確供應(yīng)對(duì)象的范圍,不能再實(shí)行敞開(kāi)供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小,以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在平方米以?xún)?nèi),豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,建設(shè)部有可能在管理辦法中提出,在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)差較小城市,可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度,但為抑制住房投機(jī),應(yīng)從嚴(yán)審批購(gòu)房對(duì)象;在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市,應(yīng)采取“從緊”原則,執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”,保證最需要住房的群眾優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。對(duì)危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排,對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè),可以?xún)A斜,分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對(duì)象時(shí),要采取公示等多種方式,提高透明度。而對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)?!半p控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高,原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用,雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大,國(guó)家只規(guī)定原則,標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。經(jīng)濟(jì)適用房的保障性也將在建設(shè)面積上得以體現(xiàn)??紤]到今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房需求水平的提高,經(jīng)濟(jì)適用房的基本戶(hù)型面積可以適當(dāng)提高,但以滿(mǎn)足基本需求為宗旨,上限原則上不大于平方米。搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房流程全接觸之認(rèn)購(gòu)書(shū)樣本甲方:物業(yè)名稱(chēng):小區(qū)地址: 郵政編碼:乙方:姓名/公司名稱(chēng):_代理人:_身份證號(hào)碼/注冊(cè)登記號(hào):_ 地址/法定地址:_電話(huà):_郵政編碼:_根據(jù)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方就購(gòu)買(mǎi)小區(qū)商品房事宜,經(jīng)過(guò)平等協(xié)商,簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)。1、小區(qū)位于_區(qū)_路_號(hào),經(jīng)房產(chǎn)管理局批準(zhǔn),現(xiàn)正式對(duì)外預(yù)售預(yù)售許可證:( )鄭房管預(yù)售字第 號(hào)2、乙方自愿訂購(gòu)小區(qū)_棟_號(hào)_室。 總建筑面積:_平方米。 單價(jià):人民幣_(tái)元/平方米,總價(jià):人民幣_(tái)元。大寫(xiě)_佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾_元。3、乙方于簽訂此認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí),向甲方支付定金人民幣_(tái)元。4、乙方于簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起_天內(nèi),簽訂出售合同,同時(shí)支付首期款(含定金),乙方逾期七天尚未簽訂出售合同,甲方不再保留其訂購(gòu)房號(hào)(室)。5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款:(1)一次性付款(2)分期付款(3)按揭付款6、本認(rèn)購(gòu)書(shū)一式二份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,自雙方簽章之日起生效。甲方:乙方:代表:代表:日期:日期:搜房專(zhuān)題:買(mǎi)房流程全接觸之簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)怎樣認(rèn)識(shí)“定金” 筆者近來(lái)在辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)中,遇到一個(gè)較為普遍的問(wèn)題,即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前所預(yù)繳的定金,在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商最終沒(méi)能達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí),能否要求開(kāi)發(fā)商返還的問(wèn)題。具體情形大致分為兩種:一是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)正式開(kāi)盤(pán)前,以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售,認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤(pán)后便宜一些,有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷(xiāo)。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并繳納了定金;二是正式開(kāi)盤(pán)后,購(gòu)房者在正式簽合同前與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳了定金,在正式簽合同時(shí),因某些條款與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款,購(gòu)房者提出退房,而開(kāi)發(fā)商拒絕返還定金。 對(duì)于第一種情況,沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng),或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中,或因銷(xiāo)售許可證未正式下發(fā),那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還,因?yàn)樗N(xiāo)物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件,認(rèn)購(gòu)協(xié)議不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況,筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定,如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還,如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一,是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行,在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)民法通則第八十九條第(三)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明
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