力達(dá)定價(jià)參考.doc

價(jià)格定價(jià)說明一、銷售價(jià)格 結(jié)合項(xiàng)目自身狀況，我司將把握價(jià)格調(diào)整策略、基本定價(jià)策略及銷售控制策略三個(gè)主要策略，來實(shí)現(xiàn)住宅開發(fā)的預(yù)期目標(biāo)。 “低開高走”的價(jià)格策略 保持項(xiàng)目的升值潛力 “小幅高頻”的調(diào)價(jià)策略。 在項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的過程中，進(jìn)行合理調(diào)價(jià)，每次調(diào)價(jià)幅度不宜過大，2030元/左右即可。減小調(diào)價(jià)造成的心理震蕩，實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升的平穩(wěn)過渡 差異化的定價(jià)策略 適度拉開住宅之間的價(jià)格差異，使劣勢(shì)住宅也能擁有優(yōu)勢(shì)，即價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 “優(yōu)劣搭配”的銷控策略 合理控制戶型配比，注意好、中、差單位的搭配。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位1、選定加權(quán)平均定價(jià)法因素各因素滿分鴻德國(guó)際新城孔祖家苑本項(xiàng)目地段10999居住氛圍10888交通9877周邊配套9878小區(qū)規(guī)劃8657周邊環(huán)境8656景觀7545升值潛力5434樓盤規(guī)模5435小區(qū)配套5333城市規(guī)劃4324外觀4333物業(yè)管理4222建筑形態(tài)(平面布局)4333戶型設(shè)計(jì)4333發(fā)展商信譽(yù)2111項(xiàng)目成熟度2221總分100787079比例60% 40%均價(jià)14001295根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價(jià)計(jì)算得： （140079/78）60%+（129579/70）40%=1435.45元/（有點(diǎn)保守） 通過前面的分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目均價(jià)定位于1435元/時(shí)較為合理。小高層產(chǎn)品由于建筑成本的增加，均價(jià)定位于1645元/時(shí)較為合理。建議先不考慮不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，只考慮全盤均價(jià)。2、開發(fā)商的期望值據(jù)與開發(fā)商長(zhǎng)期溝通中的判斷，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的期望值在1600-1700元/綜合考慮：項(xiàng)目銷售價(jià)格結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和開發(fā)商的期望值，同時(shí)考慮市場(chǎng)行情，價(jià)格在1500-1550元/間是較為適合的。彈性空間控制在50元/以內(nèi)。銷售底價(jià)：在銷售價(jià)格上進(jìn)行適當(dāng)下降，建議1450-1480元/。住宅定價(jià)系數(shù)參考隨著項(xiàng)目進(jìn)度的不斷加深及正式開盤日期的不斷臨近，現(xiàn)根據(jù)項(xiàng)目具體規(guī)劃情況及夏邑縣人民居住習(xí)慣，我司經(jīng)綜合考慮，現(xiàn)出具以下一期一組團(tuán)定價(jià)依據(jù)及具體系數(shù)，以供參考定價(jià)。一、房屋樓層差價(jià)定為：樓 層系 數(shù)定 價(jià) 說 明六 層n-150因頂層在本地由于褚多原因?qū)е聝r(jià)格大大低于正常市場(chǎng)價(jià)格，在本項(xiàng)目施工質(zhì)量得到保證的情況下，頂層價(jià)格定位應(yīng)高于本地市場(chǎng)價(jià)格。故每平米僅在系數(shù)基礎(chǔ)上減少150元。五 層n五層相對(duì)本區(qū)域居住習(xí)慣來說偏高，然實(shí)際此樓層乃多層建筑中性價(jià)比相對(duì)較高，故定為基礎(chǔ)系數(shù)。四 層n+100四層在本區(qū)域居住習(xí)慣來講層數(shù)略高，而由于此樓層本身的優(yōu)勢(shì)，故依舊定價(jià)為基礎(chǔ)系數(shù)高出100元。三 層n+200三層為本區(qū)域受眾程度最高樓層，定位價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)情況為每平方米高出系數(shù)200元。二 層n+180二層為本區(qū)域受眾程度僅次于三層，定位價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)情況為每平方米高出系數(shù)180元。一 層n+200 （帶花園）一層實(shí)際價(jià)格本應(yīng)屬于在單棟樓層定價(jià)時(shí)，處于中下游位置，但由于本小區(qū)一層住宅設(shè)計(jì)有獨(dú)戶花園，且面積不小于30平方米，具有此部分優(yōu)勢(shì)后，故定位為高出基礎(chǔ)系數(shù)200元。二、棟與棟之間差價(jià)定為：（1）1、2、3號(hào)樓為同一系數(shù)n；說明：此四棟房屋所處位置及戶型設(shè)計(jì)均抗性較小，故定位為同一系數(shù)。（2）4、5號(hào)樓系數(shù)為n+100（說明：）；說明：4號(hào)樓所處位置比較靠近中間， 5號(hào)樓所處位置觀景角度較好，故均較系數(shù)高出100元。（3）6號(hào)樓系數(shù)為n+300；說明：6號(hào)樓處于一組團(tuán)正中心，且戶型為多層四房?jī)蓮d，需求量及受眾程度較高，故在系數(shù)基礎(chǔ)上增加300元一平方米。（4）7號(hào)樓系數(shù)為n（自西往東，一單元系數(shù)為n+100，二單元系數(shù)為n，三單元為n-100）；說明：因7號(hào)樓與9、10號(hào)樓相鄰，且東單元南面與10號(hào)樓距離僅為12米，故此棟需按單元定價(jià)。（5）8號(hào)樓系數(shù)為n+200（層差自最底層往上每層增加30元）；說明：8號(hào)樓類型為小高層結(jié)構(gòu)，工程成本較高，按常規(guī)處理定價(jià)，故系數(shù)在基礎(chǔ)上每平方米增加200元。（6）9、10號(hào)樓系數(shù)為n-50；說明：此兩棟樓宇在一組團(tuán)內(nèi)位置相對(duì)來說略次，但由于戶型受眾程度較高，故單價(jià)在基礎(chǔ)系數(shù)上僅減少50元。三、其他細(xì)節(jié)定價(jià)：1、沿街面連露臺(tái)住宅；說明：處于平臺(tái)處房屋（即臨街陽臺(tái)于商鋪平臺(tái)處于同一高度且相連的房屋，能使用商鋪頂層露臺(tái)。）每平方米增加200元。此類房屋