契稅土地增值稅.doc

契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。學習這部分內容，注意與土地增值稅征稅范圍的交叉之處。契稅征稅對象具體包括以下六種具體情況：（一）國有土地使用權出讓（不交土地增值稅）（二）國有土地使用權轉讓（還應交土地增值稅）土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。（三）房屋買賣（符合條件的還需交土地增值稅）幾種特殊情況視同買賣房屋：（1）以房產抵債或實物交換房屋例如，甲某因無力償還乙某債務，而以自有的房產折價抵償債務。經雙方同意，有關部門批準，乙某取得甲某的房屋產權，在辦理產權過戶手續(xù)時，按房產折價款繳納契稅。【例題單選題】甲企業(yè)以自有房產作為抵押向某商業(yè)銀行借入一年期貸款1000萬元，房產賬面價值600萬元，抵押時市價900萬元；一年后無力償還，將房產折價給銀行抵償了1080萬元的債務本息，低債時房產市價1100萬元。當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，契稅的正確處理是（）。A.甲企業(yè)應納契稅30萬元B.甲企業(yè)應納契稅33萬元C.銀行應納契稅30萬元D.銀行應納契稅32.4萬元 答疑編號911110301【答案】D【解析】甲企業(yè)不用繳納契稅；銀行（承受方）按房產折價款繳納契稅，應納稅額10803%32.4（萬元）。（2）以房產作投資或作股權轉讓（房地產企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅，其余企業(yè)不交）以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，免納契稅。例.某外商投資企業(yè)2008年接受某國有甲企業(yè)以房產投資入股，房產市場價值為100萬元，甲企業(yè)還于2008年以自有房產與另一企業(yè)交換一處房產，支付差價款300萬元，同年政府有關部門批準向該企業(yè)出讓土地一塊，該企業(yè)繳納土地出讓金150萬元。下列處理方法中正確的有（）。（該地規(guī)定契稅稅率為2%）A.外商投資企業(yè)接受房產投資應繳納的契稅為0萬元B.外商投資企業(yè)接受房產投資應繳納的契稅為2萬元C.企業(yè)交換房產和繳納土地出讓金應繳納的契稅為3萬元D.企業(yè)交換房產和繳納土地出讓金應繳納的契稅為9萬元【答疑編號941110119】【答案】BD 【解析】以房產作投資，視同房屋買賣，外商投資企業(yè)應納契稅1002%2萬元；甲企業(yè)交換房產和補交土地出讓金應納契稅3002%+1502%9萬元。（3）買房拆料或翻建新房（四）房屋贈予（非公益性贈與需交土地增值稅）（五）房屋交換（單位之間進行房地產交換應交土地增值稅，個人互換住房不交）（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為。（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。（六）承受國有土地使用權支付的土地出讓金對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。【例題多選題】（2005年）下列各項中，應當征收契稅的有（）。A.以房產抵債B.將房產贈與他人C.以房產作投資D.子女繼承父母房產 答疑編號911110302【答案】ABC三、納稅義務人與稅率（一）納稅義務人契稅的納稅義務人，是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。（二）稅率：3%-5%的幅度比例稅率?！拘略鰞热荨孔?008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。不動產 轉讓方: 承受方：土地增值稅 契稅印花稅 印花稅營業(yè)稅、城建及教附；所得稅計稅依據契稅的計稅依據是不動產的價格。依不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定； 3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據；【例題單選題】（2006年）居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納 答疑編號911110303【答案】A【解析】甲不用繳納契稅；乙應繳納契稅=1003%=3（萬元）；丙應繳納契稅=123%=0.36（萬元）。4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。5.房屋附屬設施征收契稅依據的規(guī)定。（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，按照合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。（2）承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。6.對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的個人無償贈與不動產登記表，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在個人無償贈與不動產登記表中簽字并將該表格留存?！纠}單選題】（2005年）下列各項中，契稅計稅依據可由征收機關核定的是（）。A.土地使用權出售B.國有土地使用權出讓C.土地使用權贈與D.以劃撥方式取得土地使用權 答疑編號911110304【答案】C國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；以劃撥方式取得土地使用權時，不繳契稅;經批準轉讓房地產時，房地產轉讓者補交契稅的依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。（二）應納稅額的計算方法契稅應納稅額=計稅依據稅率【例題單選題】（2008年）居民甲某共有三套房產，2007年將第一套市價為80萬元的房產與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套市價為60萬元的房產折價給丙某抵償了50萬元的債務；將第三套市價為30萬元的房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)。若當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅（）A.0.45萬元B.1.95萬元C.2.25萬元D.2.85萬元答疑編號911110305【答案】A【解析】土地使用權交換、房屋交換，支付補價的一方納稅，第一套房產甲某支付了補價，應納契稅153%0.45（萬元）；用于抵債的第二套房產，應有承受方乙某繳納契稅；第三套房產作股投入本人獨資經營企業(yè)，免納契稅。甲某共繳納契稅0.45萬元。五、稅收優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。6.經外交部確認，依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。【例題多選題】（2003）下列各項中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有（）。A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房 B.政府機關承受房屋用于辦公C.遭受自然災害后重新購買住房 D.軍事單位承受房屋用于軍事設施答疑編號911110306【答案】BD（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定1.企業(yè)公司制改造非公司制企業(yè)，整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。 例.某企業(yè)經批準改建成全體職工持股的有限責任公司，承受了原企業(yè)價值600萬元的房屋所有權；改建后即以債權人的身份接受某破產企業(yè)價值200萬元的房產作為債務抵償，隨后又將此房屋投資于另一企業(yè)，則該有限責任公司應就以上事項繳納契稅（）萬元（適用稅率3%）。A.18.80B.0 C.9.40D.6【答疑編號941110112】【答案】B【解析】投資入股以產權承受方為納稅人；企業(yè)改建成全體職工持股的有限責任公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的免征契稅；以債權人身份承受破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地房屋權屬，免征契稅。2.企業(yè)股權重組進一步支持國有企業(yè)改制重組，現(xiàn)將國有控股公司投資組建新公司有關契稅政策通知如下：對國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權的，不屬于本通知規(guī)定的范圍。3.企業(yè)合并4.企業(yè)分立企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。5.企業(yè)出售（與原政策相比有變化）。國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照勞動法等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。6.企業(yè)注銷、破產（與原政策相比有變化）。企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產后，債權人（包括注銷、破產企業(yè)職工）承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照勞動法等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。（對非債權人類似“企業(yè)出售”）例.某企業(yè)破產清算時，其房地產評估價值為4000萬元，其中以價值3000萬元的房地產抵償債務，將價值1000萬元的房地產進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權人獲得房地產后，與他人進行房屋交換，取得額外補償500萬元。當事人各方合計應繳納契稅（）。（適用契稅稅率3%。）A.15萬元B.36萬元C.51萬元D.126萬元【答疑編號941110113】【答案】C【解析】債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的免征契稅。拍賣房地產的，承受方應納契稅稅額12003%36萬元。房屋交換中，由支付補價的一方按價差計算交納契稅，稅額5003%15萬元。當事人各方應納契稅合計36+1551（萬元）。7.房屋的附屬設施對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。8.繼承土地、房屋權屬法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。9.其他對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅?！拘略稣摺浚?）、（5）【例題多選題】（2008年）下列各項中，免征或不征契稅的有（）。