遲延履行《承諾書》 招租損失應(yīng)自擔(dān)責(zé).doc

遲延履行承諾書 招租損失應(yīng)自擔(dān)責(zé)【案情】個(gè)體戶王某從事房產(chǎn)投資，2006年3月，他與一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訂了一份承諾書，約定其在購得第三人一房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司包租一年，租金每月6萬元，但包租前他需支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司4萬元用于裝修及增加設(shè)備。2006年8月，王某花了近120萬元購買了該房，他在取得房屋后立即將鑰匙交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受了房屋鑰匙，可是，王某卻未按約定支付4萬元裝修費(fèi)用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也未將該房出租。三個(gè)月后，王某起訴至法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繼續(xù)履行合同，并支付從購房之日起三個(gè)月的租金18萬元。2006年11月，法院以王某未履行支付4萬元裝修及設(shè)備費(fèi)這個(gè)在先義務(wù)為由駁回了訴訟請求。該案判決當(dāng)日，王某欲向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付4萬元費(fèi)用，但遭拒收，該公司同時(shí)掛號信發(fā)函給王某，通知解除承諾書，并退了鑰匙。面對這種情況，王某認(rèn)為先前3個(gè)月的租金損失了只能怪自己，但從2006年11月自己支付4萬元之日起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)按承諾書約定每月6萬元支付共計(jì)18萬元的租金。于是，2007年3月，王某又向法院起訴，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付2006年11月到2007月1月共計(jì)18萬元租金?！九袥Q】一審法院認(rèn)為：雙方承諾書有效，王某在履行全部義務(wù)后，有權(quán)從履行完義務(wù)后按約定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。判決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付18萬元租金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不服上訴。二審法院認(rèn)為：由于違約，使出租方未達(dá)包租要求，在客觀上導(dǎo)致出租方在承諾書約定的包租期內(nèi)未能出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的簽訂合同的獲利目的未能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通知解除合同合法，判決駁回王某的請求?！究乖V】檢察機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為：一、王某支付4萬元是合同的次要義務(wù)，不構(gòu)成根本違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無權(quán)單方解除承諾書;二、先履行抗辯權(quán)只具有暫時(shí)效力，并不產(chǎn)生消滅合同的法律效果，且生效原判決已確認(rèn)承諾書有效，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只能行使先履行抗辯權(quán)，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，二審判決認(rèn)定承諾書已解除有錯(cuò)。提起抗訴?！驹賹彙糠ㄔ涸賹徴J(rèn)為：一、由于王某在先違約，遲延三個(gè)月支付4萬元裝修、設(shè)備費(fèi)，占包租期一年的四分之一，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司包租后再出租目的無法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司行使解除權(quán)符合法定條件，承諾書解除后王某無權(quán)得到租金;二、先履行抗辯權(quán)與合同解除權(quán)是各自獨(dú)立，互不排斥的權(quán)利，可以獨(dú)立行使，遂維持二審判決。【評析】本案中，承諾書是否已經(jīng)解除，一方行使先履行抗辯權(quán)后能否繼續(xù)行使合同解除權(quán)這兩個(gè)問題是決定檢察機(jī)關(guān)本案抗訴是否成功的關(guān)鍵。按我國合同法第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，當(dāng)事人可以解除合同。檢方認(rèn)為，支付5萬元是承諾書約定的次要義務(wù)是正確的，在一般情況下，不履行次要義務(wù)不會導(dǎo)致另一方有解除合同的權(quán)利，但一方不履行次要義務(wù)致使另一方不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，另一方則有權(quán)行使合同解除權(quán)，按我國合同法第94條規(guī)定，完全不履行，不適當(dāng)履行，部分履行都可能導(dǎo)致合同解除，關(guān)鍵要看是否有使另一方不能實(shí)現(xiàn)訂合同目的的后果。遲延三個(gè)月支付4萬元，使包租的房屋長達(dá)三個(gè)月不能裝修、增加設(shè)備，導(dǎo)致包租余期只有9個(gè)月，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無法轉(zhuǎn)租，其訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)是客觀事實(shí)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)通知解除合同，由于在接到通知后又沒有請求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除無效，所以在收到通知后承諾書自行解除。先履行抗辯權(quán)和合同解除權(quán)是我國合同法賦予當(dāng)事人的權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)這兩項(xiàng)權(quán)利各自的法定構(gòu)成要件行使，當(dāng)事人行使先履行抗辯權(quán)后，如發(fā)現(xiàn)違約方的違約行為還致使訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，完全可以又行使合同解