大梅沙湖心島商業(yè)街招商執(zhí)行報(bào)告.ppt

大梅沙湖心島商業(yè)街招商執(zhí)行方案 方案內(nèi)容 商業(yè)整體定位 業(yè)態(tài)組合 招商步驟 營銷推廣 招商策略及租金策略 招商舉措 招商執(zhí)行 招商進(jìn)度 目標(biāo) 1商業(yè)整體定位闡述 1 市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求趨勢(shì) 產(chǎn)品價(jià)值的深度挖掘 商業(yè)的整體定位 市場(chǎng)現(xiàn)狀及需求 品味人群消費(fèi)場(chǎng)所 大梅沙頭號(hào)商街 產(chǎn)品天然地理?xiàng)l件 產(chǎn)品價(jià)值深度挖掘商業(yè)定位基礎(chǔ) 片區(qū)日后發(fā)展 價(jià)值的提升 旅游景點(diǎn)的拉動(dòng)作用 市場(chǎng)空白 頭號(hào)產(chǎn)品 唯一島嶼商業(yè)物業(yè) 東部華僑城的旅游人群 片區(qū)酒店的商務(wù)休閑人群 未來的萬科總部辦公及住宅人群 1 釋義 大梅沙片區(qū)唯一以時(shí)尚 情調(diào) 純粹 景觀為特色的體驗(yàn)式島嶼休閑消費(fèi)街區(qū) 直擊東部的特色商業(yè)空白 大梅沙唯一異域風(fēng)情 景點(diǎn)式 ICB 整體定位的描述 景點(diǎn)式 以梅沙景觀為依托 項(xiàng)目湖景為核心的體驗(yàn)休閑度假商業(yè)街區(qū) 異域風(fēng)情 異國情調(diào) 以歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)為藍(lán)本的情景文化商業(yè)街區(qū) ICB IslandCommercialBlock 建筑形態(tài)開放式 流轉(zhuǎn)式的島嶼商業(yè)街區(qū) 異域風(fēng)情景點(diǎn)式ICB 海上世界 島上明珠 西有海上世界 東有島上明珠 打造深圳最知名的休閑勝地 僅有的具備最豐富自然風(fēng)光的島上商業(yè)街區(qū) 發(fā)展目標(biāo) 2業(yè)態(tài)組合 打造休閑體驗(yàn)式業(yè)態(tài)組合 消費(fèi)者需求 建筑產(chǎn)品特性 招商的權(quán)衡 業(yè)態(tài)層次劃分與初步布局 對(duì)業(yè)態(tài)的影響與要求 最高消費(fèi)層次 休閑 體驗(yàn) 精神等方面需求 項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次 社區(qū)配套商業(yè) 小型便利店 美容美發(fā) 西點(diǎn)店 沖印店等 中間消費(fèi)層次 對(duì)品質(zhì)生活的需求及對(duì)旅游景點(diǎn)的留念 項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次 精品服飾 特色商品 紀(jì)念品 個(gè)性工藝品等 最低消費(fèi)層次 基本消費(fèi)需要 項(xiàng)目業(yè)態(tài)層次 風(fēng)情美食 酒吧 陶藝吧 DIY工作室等體驗(yàn)休閑類 業(yè)態(tài)與消費(fèi)需求逐層次的關(guān)聯(lián) 業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想 業(yè)態(tài)層次劃分 業(yè)態(tài)組合具體劃分 沿愿望湖內(nèi)側(cè)的臨街商鋪建議選擇各式酒吧 特色吧 格調(diào)吧等業(yè)態(tài) 打造深圳知名酒吧街 特色經(jīng)營 吸引市民及參觀旅游度假人士 營造休閑 舒適 生態(tài)的氣氛 成為深圳東部獨(dú)具特色全新體驗(yàn)式夜生活休閑區(qū) 酒吧文化 散發(fā)著年輕人青春的激情 涌動(dòng)著年輕人激烈的喧嘩和騷動(dòng) 容納自己釋放自己原始生命的力量與沖動(dòng) 不再年輕的時(shí)候會(huì)去坐坐喝喝酒 回味青春 因?yàn)榫瓢墒乔啻旱臍q月 那里的青春不會(huì)死去 離去的只是舊識(shí)容顏 特色主題 全城獨(dú)一無二 不可復(fù)制 狂野 激情 運(yùn)動(dòng) 主題性 在中信 在海上世界 在深圳的其他角落無所尋覓 全新感官體驗(yàn) 刺激的主題性酒吧世界 業(yè)態(tài)組合具體劃分 湖心島商業(yè)街里端劇場(chǎng)建筑 鑒于其優(yōu)良的地理位置 獨(dú)特的建筑外形 我們建議多角度規(guī)劃 兩個(gè)創(chuàng)意方向以供參考 劇場(chǎng)建筑 一 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)主題性俱樂部 Workhard playhard 靈感來源 源于美國白領(lǐng)階層的文化 努力工作 盡情玩 在中國尤其是深圳已得到大部分人的認(rèn)同 職業(yè)描述 企業(yè)中層管理人員 自由職業(yè)者 IT人員 經(jīng)紀(jì)人 廣告從業(yè)者 愛好描述 野外活動(dòng) 旅游 運(yùn)動(dòng) 酒吧 音樂會(huì) 經(jīng)典電影 藝術(shù)展覽 會(huì)員聚會(huì) 造圈 圈子 是生活方式的符號(hào) 是對(duì)身份的認(rèn)同和甄別 是對(duì)倡導(dǎo)文化的精神打包 無論是酒吧還是俱樂部一定要有明確的主題性 球迷 音樂發(fā)燒友 登山愛好者 沖浪俱樂部 驢友 攀巖 車模船模發(fā)燒友 成立相應(yīng)的俱樂部 吸引眾多的愛好者 打造他們自己的 圈子 二 愿望美景活動(dòng)場(chǎng)所 靈感來源 愿望湖 愿望塔 造勢(shì) 人人心中都有愿望 也都希望愿望成為現(xiàn)實(shí) 愿望塔 愿望湖無人不愛 愿望塔下 愿望湖畔 承辦小型酒會(huì) 婚慶日 紀(jì)念日 戶外Party 公司慶典等喜慶活動(dòng) 同時(shí)可作為交友 相親俱樂部的會(huì)場(chǎng) 博取愿望成功的好彩頭 業(yè)態(tài)組合具體劃分 沿愿望湖外側(cè)的臨街商鋪建議選擇特色餐飲 各地美食 中西餐廳 亞洲美食分布其中 提供休閑 旅游 度假等消費(fèi)者質(zhì)的享受 萬國風(fēng)情餐飲 品著美酒 享受佳肴 呼吸著清新的空氣 欣賞自然的美景 讓心靈去旅行 這是多少人夢(mèng)寐以求的場(chǎng)景 在大梅沙湖心島 你的愿望實(shí)現(xiàn)了 業(yè)態(tài)組合具體劃分 湖心島外側(cè)入口處廣場(chǎng)周邊商鋪建議選擇主題性餐飲業(yè)態(tài) 如咖啡屋 比薩店 冰激凌店等知名連鎖商業(yè) 展示良好形象 提升整體的檔次和品味 主題性餐飲 咖啡 苦澀也好 香甜也好 當(dāng)你坐在那里細(xì)細(xì)品味的時(shí)候 你的心已經(jīng)在慢慢溶掉了 業(yè)態(tài)組合具體劃分 湖心島商業(yè)街內(nèi)街商鋪建議選擇各式精品店 民族風(fēng)情服飾店 特色商品 紀(jì)念品 個(gè)性工藝品店 陶藝蠟藝工作室 創(chuàng)意坊 FreeBox 攝影基地等業(yè)態(tài) 以及部分服務(wù)配套類業(yè)態(tài) 小型便利店 美發(fā)店 西點(diǎn)店等 精品店 紀(jì)念品 服務(wù)配套 湖心島地處大梅沙 新的旅游景點(diǎn) 加之東部華僑城的帶動(dòng)效應(yīng) 必定會(huì)吸引大量的旅游觀光消費(fèi)者 因此對(duì)應(yīng)的旅游紀(jì)念品 特色工藝品等必然會(huì)具有很大市場(chǎng) 而服務(wù)配套則主要是滿足公寓住戶及旅游者的相關(guān)生活需求 3招商執(zhí)行 招商策略 大鋪位招商先行 大鋪位商家的招商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招商及未來經(jīng)營的人氣貢獻(xiàn)至關(guān)重要 而且大商家的招商比較漫長(zhǎng) 因此必須先行招商 且志在必得 招商策略 主力店招商策略 德思勤豐富的商家資源及科學(xué)的招商模式 突破手段 老客戶資源 實(shí)操經(jīng)驗(yàn) 德思勤公司客戶資源 復(fù)合型商業(yè)資源 地毯式搜索 專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯 但劣勢(shì)也比較突出 商業(yè)消費(fèi)因季節(jié)性的影響十分明顯 談旺季差異化較大 結(jié)合前面提到的相應(yīng)招商策略 建議制定相對(duì)合理的租金策略 以達(dá)到更吸引商戶入駐的可能性 建議根據(jù)淡旺季差別 在一年內(nèi)制定兩套租金方案 淡季低價(jià) 旺季正常 但綜合平均租金價(jià)格維持在120元 平米 月的水平 未含管理費(fèi) 隨片區(qū)發(fā)展變化不斷調(diào)整 注 以上價(jià)格為預(yù)期估測(cè) 尚需得到進(jìn)一步調(diào)研論證 實(shí)際招商過程中價(jià)格亦需根據(jù)商家的實(shí)際情況作出進(jìn)一步調(diào)整 主力商家的昭示作用 市場(chǎng)關(guān)注 吸引小商家進(jìn)駐 目標(biāo) 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注 溝通招商創(chuàng)新手法 主力商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 主力商家昭示作用 點(diǎn)對(duì)面宣傳 擴(kuò)大影響點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通 重點(diǎn)突破步步為營 分級(jí)招商 體驗(yàn)互動(dòng)式招商 措施 免租期 租金彈性調(diào)整 8月 7月 4月 10月 前期預(yù)熱 持續(xù)招商階段 前期準(zhǔn)備階段 招商物料的準(zhǔn)備法律文本的準(zhǔn)備客戶摸底 積累客戶 持續(xù)招商階段 1 營銷活動(dòng)的配合2 重點(diǎn)客戶的洽談3 招商策略的不斷調(diào)整4 簽訂合同 5月 6月 9月 全面出擊 重點(diǎn)消化 難點(diǎn)突破 招商過程中及時(shí)調(diào)整策略 促進(jìn)招商任務(wù)的完成 年底 后期招商 尾盤消化 招商率30 招商率60 招商率80 順利開街 初步推廣 項(xiàng)目定位 商業(yè)規(guī)劃及招商條件 制作招商宣傳冊(cè)及籌備法律文件 少量的宣傳公關(guān)工作 直銷 主力租戶 第一階段 全面推廣 針對(duì)主力租戶進(jìn)行直銷推廣 跟進(jìn)所有目標(biāo)商戶 根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來商定其位置及規(guī)模 進(jìn)行廣泛宣傳 加強(qiáng)宣傳力度 第二階段 落實(shí)商戶 與商戶洽談租賃條款 落實(shí)進(jìn)駐商戶 簽訂正式合約 進(jìn)行針對(duì)性宣傳 為開業(yè)做好準(zhǔn)備 第三階段 交付使用及試業(yè)開幕 協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng) 裝修等工程問題 開幕活動(dòng) 進(jìn)行開業(yè)宣傳活動(dòng) 打響知名度 第四階段 4營銷推廣 分階段營銷推廣 實(shí)現(xiàn)各階段招商目標(biāo) 以新聞性營銷活動(dòng)為引爆點(diǎn) 通過品牌帶動(dòng) 展開全面推廣 媒體推廣 現(xiàn)場(chǎng)展示和活動(dòng)營銷齊頭并進(jìn) 通過強(qiáng)勢(shì)推廣擴(kuò)大影響力 促進(jìn)招商 形象導(dǎo)入期強(qiáng)勢(shì)推廣期尾盤消化期 4月 7月 10月 招商目標(biāo) 費(fèi)用預(yù)算 招商率30 招商率80 待定 待定 待定 1 形象導(dǎo)入期 階段推廣目標(biāo) 7月之前累計(jì)實(shí)現(xiàn)招商率的30 階段推廣策略前期物料準(zhǔn)備與積累招商客戶并行 通過招商推介活動(dòng)啟動(dòng)商業(yè)推廣 引出對(duì)區(qū)位價(jià)值的大討論 提升項(xiàng)目的整體形象及知名度 推廣主題 東部島上明珠 梅沙商業(yè)王冠 強(qiáng)勢(shì)推廣期尾盤消化期 4月 7月 10月 形象導(dǎo)入期 活動(dòng)主題 深圳市各行業(yè)協(xié)會(huì)洽談會(huì) 暨湖心島項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間 2007年4月27日 待定 活動(dòng)目的 宣傳推廣 提高項(xiàng)目知名度 現(xiàn)場(chǎng)考察 直觀感受商業(yè)街 促成到場(chǎng)商家的意向簽訂 利用各行業(yè)協(xié)會(huì)的行業(yè)資源 對(duì)我們的商業(yè)街進(jìn)行全面推廣 樹立鴻洲的品牌地位 通過活動(dòng)的組織 展示發(fā)展商的實(shí)力 建立良好口碑 相傳于行業(yè)協(xié)會(huì)各會(huì)員之中 為日后的鴻洲商業(yè)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)活動(dòng)方式 與深圳市各行業(yè)協(xié)會(huì)共同舉辦商家洽談會(huì)及項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)內(nèi)容 由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)組織會(huì)員商家 德思勤邀請(qǐng)部分商家到商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 進(jìn)行商家座談會(huì) 項(xiàng)目推介會(huì) 商家交流會(huì)等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察 媒體配合 商業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部期刊 網(wǎng)絡(luò)直播 報(bào)紙廣告 軟文 短信 產(chǎn)品推介會(huì) 1 活動(dòng)營銷 知名品牌進(jìn)駐簽約儀式 活動(dòng)目的 通過知名品牌的帶動(dòng)效應(yīng) 引起市場(chǎng)關(guān)注 并以此做為引擎 拉開媒體強(qiáng)勢(shì)推廣的序幕主題 攜手 品牌 共創(chuàng)財(cái)富活動(dòng)時(shí)間 待定 視招商情況 嘉賓人物 大梅沙政府 鴻洲集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 知名品牌負(fù)責(zé)人等活動(dòng)內(nèi)容 打造大梅沙全新商業(yè)模式 締造島上明珠 品牌選擇理由媒體配合 網(wǎng)絡(luò)直播 報(bào)紙廣告 軟文 短信 大梅沙湖心島東部商業(yè)領(lǐng)袖 以交通頻道為主 網(wǎng)絡(luò)媒介 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 搜房網(wǎng) 電臺(tái)廣告 103 J1車體廣告 深南大道 濱海大道醒目廣告牌位 戶外廣告 報(bào)紙廣告 深圳特區(qū)報(bào) 晶報(bào) 形式 軟文 硬廣主題內(nèi)容 通過對(duì)已招商的知名商家訪談介紹及商業(yè)模式介紹 炒作區(qū)域價(jià)值及商業(yè)價(jià)值 發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng) 展示產(chǎn)品賣點(diǎn) 提升項(xiàng)目形象 2 媒體推廣 主要媒體 輔助媒體 站臺(tái)燈箱 大梅沙沿線公交車站燈箱廣告 車體廣告 短信 老客戶 短信公司提供客戶 3 現(xiàn)場(chǎng)包裝 在目前基礎(chǔ)上加以裝飾補(bǔ)充 從目前商業(yè)街內(nèi)的鋪位包裝及場(chǎng)景布置來看 商業(yè)的氣氛仍顯得不夠濃厚 會(huì)給客戶帶來比較蕭條的感覺 建議對(duì)商鋪在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再裝飾 同時(shí)對(duì)內(nèi)部擺放雜物進(jìn)行整理 增加廣告牌 突出商業(yè)氣氛 增強(qiáng)商家租賃的信心 現(xiàn)場(chǎng)周邊及商業(yè)街內(nèi)缺乏導(dǎo)示牌及醒目廣告宣傳 建議配置 能夠吸引眼球 突出產(chǎn)品形象 增強(qiáng)宣傳力度 導(dǎo)視系統(tǒng) 現(xiàn)場(chǎng)廣告 咨詢點(diǎn) 市內(nèi)知名地區(qū)租賃場(chǎng)地 或發(fā)展商其他項(xiàng)目地點(diǎn) 設(shè)置時(shí)間 4月底 目的 充分整合開發(fā)商資源 展示項(xiàng)目形象 吸引關(guān)內(nèi)客戶物料配合 模型 招商手冊(cè)與單張 影視宣傳片 效果圖 紙袋等媒體配合 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)紙 4 多點(diǎn)營銷 2 強(qiáng)勢(shì)推廣期 1 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 7月1日 10月2 階段推廣目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)累計(jì)招商率達(dá)到80 3 階段推廣策略 突出大梅沙商業(yè)空白 龐大旅游客戶支撐 東部華僑城帶動(dòng) 以報(bào)紙廣告為主結(jié)合活動(dòng)營銷 展開立體式媒體強(qiáng)勢(shì)推廣 4 推廣主題 搶占東部商業(yè)核心 做華僑城游客生意 強(qiáng)勢(shì)推廣期尾盤消化期 4月 7月 10月 形象導(dǎo)入期 利用大梅沙旺季旅游人群開展系列互動(dòng)展示活動(dòng) 7月 9月份 國慶 10月份 5 活動(dòng)營銷 借形象導(dǎo)入期營銷活動(dòng)所形成的慣性 連續(xù)開展一系列互動(dòng)型活動(dòng) 根據(jù)招商情況 改變活動(dòng)場(chǎng)地 形成對(duì)難點(diǎn)單位的引導(dǎo)聚積人氣 模擬商業(yè)氛圍 增強(qiáng)客戶信心 促進(jìn)成交維護(hù)老客戶資源 8月份 系列展示活動(dòng) 風(fēng)情美食節(jié)泳裝秀展工藝禮品紀(jì)念品展流行婚紗展流行歌曲大賽 活動(dòng)目的 聚集人氣 展示商業(yè)氣氛 增強(qiáng)客戶信心活動(dòng)主題 活動(dòng)形式 聯(lián)系廠家和供應(yīng)商 開發(fā)商免費(fèi)提供場(chǎng)地活動(dòng)內(nèi)容 集購物 展示 表演 參與性于一體媒體配合 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 短信 湖心島體驗(yàn)游活動(dòng) 活動(dòng)目的 聚集人氣 展示未來商業(yè)氛圍 增強(qiáng)客戶信心 維護(hù)老客戶資源 促進(jìn)口碑傳播活動(dòng)時(shí)間 2007年10月1 7日活動(dòng)地點(diǎn) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容 以針對(duì)婦女兒童為主的趣味性活動(dòng)內(nèi)容為主 如美食 投球 飛標(biāo) 套圈 摸乒乓球 猜迷語等 媒體推廣 以交通頻道為主 網(wǎng)絡(luò)媒介 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 搜房網(wǎng) 電臺(tái)廣告 車體廣告 103 J1車體廣告 上海賓館 濱海大道等 戶外廣告 報(bào)紙廣告 深圳特區(qū)報(bào) 晶報(bào) 形式 硬廣主題內(nèi)容 大梅沙財(cái)富引擎 東部核心商圈 活動(dòng)信息 老客戶 短信公司提供的客戶 短信 主要媒體 輔助媒體 站臺(tái)燈箱 大梅沙沿線公交車站燈箱廣告 3 尾盤消化期 階段推廣策略 以小眾媒體為主 配合現(xiàn)場(chǎng)的針對(duì)性活動(dòng)營銷 實(shí)現(xiàn)完美招商 形象導(dǎo)入期強(qiáng)勢(shì)推廣期 4月 7月 10月 尾盤消化期 活動(dòng)營銷 媒體推廣 針對(duì)性的促銷活動(dòng)老