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臨海市江南大道南側地塊控制性詳細規(guī)劃修改一、前言為加快臨海市經濟社會發(fā)展，進一步落實、完善和深化臨海市域總體規(guī)劃（2007-2020），科學合理的進行鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、居住的規(guī)劃管理和建設，實現(xiàn)經濟、社會、環(huán)境三效益統(tǒng)一的建設目標，依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市規(guī)劃編制辦法、浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、臨海市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定等各相關規(guī)劃規(guī)定及其它相關法規(guī)條例，通過前期充分的規(guī)劃條件論證以及根據專家與相關職能部分的評審意見要求，對臨海市江南大道南側地塊控制性詳細規(guī)劃進行修改，使該控規(guī)能夠與時俱進，更加科學的指導江南大道南側的開發(fā)建設。二、規(guī)劃范圍本規(guī)劃區(qū)東臨江南大道，南臨三英路，西靠七一大道。規(guī)劃總用地面積11.04公頃。（詳見區(qū)位圖）三、調整內容及調整緣由1、調整內容：（1）地塊B-C/R-01南側耀明路寬28米現(xiàn)調整為12米，道路走線結合現(xiàn)狀已建廠房作適當調整。（2）本次規(guī)劃調整將原控規(guī)B-C2-01、 B-R21-01合并為B-C/R-01用地。（3）地塊B-C/R-01內北側建設城市開敞性休閑空間。（4）地塊B-S3-01、地塊B-C2-01面積有所增減（詳見附表一二）。2、調整緣由（1）地塊B-C/R-01南側規(guī)劃耀明路東段橫穿杰克縫紉機廠廠房，廠房近期難以拆除。本次規(guī)劃將該道路的走線沿廠房的圍墻外進行調整?？紤]到本地塊周邊的道路網密度較高，因此本次規(guī)劃本著節(jié)約土地、合理用地的原則將規(guī)劃耀明路東段的紅線寬度調整為12米。（2）本次規(guī)劃調整將B-C2-01、B-R21-01合并為為B-C/R-01用地，將商業(yè)與居住有機結合，靈活布置，更體現(xiàn)了規(guī)劃可操作性。（3）地塊內北側建設開敞性空間，增加綠地面積，美化空間和居住環(huán)境，方便居民休閑、娛樂。（4）由于規(guī)劃耀明路東段的調整，所以地塊B-S3-01、地塊B-C2-01面積有所增減。四、規(guī)劃調整原則1.以原控規(guī)為本原則本次針對局部地塊的規(guī)劃調整基本沒有違背原控規(guī)對本次地塊的要求，并且本次規(guī)劃調整的規(guī)劃管理要求參照原控規(guī)。2.可操作原則本次修編的控規(guī)作為臨海市江南大道南側地塊開發(fā)建設的法定文件，要充分結合地方規(guī)劃管理的實際要求，切實提高可操作性。原控規(guī)在實施過程中，南側地塊地塊遇到了一些實際問題，需要調整或者優(yōu)化，符合其科學合理發(fā)展的要求。五、規(guī)劃功能的調整地塊調整前的功能為：將本規(guī)劃區(qū)建設成集居住、旅館業(yè)為一體的江南大道南側地塊的公共服務用地。本次地塊調整后，在原有的功能基礎上，更滿足了居民的休閑、娛樂要求，將本地塊打造為集居住、商業(yè)、休閑為一體公共服務中心。六、土地利用規(guī)劃調整本次規(guī)劃有2塊地塊涉及土地利用規(guī)劃調整。其中B-C/R-01地塊調整前分為兩個地塊，B-C2-01商業(yè)金融用地、B-R21-01二類居住用地。調整后本規(guī)劃區(qū)分為一個地塊，B-C/R-01為商業(yè)居住混合用地。地塊北側建設開敞性空間，開敞空間面積不得少于5000，空間綠地率不少于65%。七、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃調整根據現(xiàn)狀調研，本地塊交通便利。東邊的江南大道規(guī)劃路寬52米，南面為三英路，規(guī)劃寬度為28米，西面七一大道為西北走向，規(guī)劃道路寬度為52米。本次規(guī)劃對地塊南側耀明路路進行調整，調整前的規(guī)劃道路為28米，調整后的規(guī)劃道路為12米。 八、土地開發(fā)強度和建筑高度控制本規(guī)劃區(qū)總用地面積為11.04公頃。其中B- C/R-01地塊的容積率控制在2.45以下，建筑密度35%，建筑高度85m，綠地率25%；。地塊內北側建設開敞性空間，開敞空間導向控制線在下一輪詳細規(guī)劃中可作適當調整，但開敞空間面積不得少于5000，空間綠地率不少于65%；地塊北側靠綠地建設城市標志性塔式建筑一幢，建筑高度不小于78米； 靠南側耀明路的建筑，建筑高度40米;其余建筑高度60米。調整前B-C2-01建筑容量為2.94萬平方米，B-R21-01建筑容量為4.818萬平方米，平均容積率為2.45，因此本地塊在調整后的開發(fā)強度并沒有超出原規(guī)劃。（詳見附表一、二）附表一:地塊調整前規(guī)劃用地平衡表地塊編號用地面積（公頃）容積率建筑容量（萬平方米）建筑限高（米）建筑密度備注B-C2-010.983.02.948050% B-R21-012.192.24.8186028% B-C2-010.823.02.464550% B-S3-010.35 附表二:地塊調整后規(guī)劃用地平衡表地塊編號用