廣州市房地產(chǎn)消費者購買行為分析開題報告.doc

畢業(yè)設(shè)計(論文)開題報告題目： 廣州市房地產(chǎn)消費者購買行為分析 一、問題的提出當今很多房地產(chǎn)開發(fā)商常常因為對房地產(chǎn)消費者的購買行為分析得不夠充分，不夠全面，缺少對消費者購買行為的認識，盲目地開發(fā)新樓盤，從而導致開發(fā)的樓盤銷售慘淡，以至無力經(jīng)營，出現(xiàn)虧損，甚至破產(chǎn)，這樣的例子屢見不鮮。因此，作出一個系統(tǒng)的，全面的房地產(chǎn)消費者購買行為分析，對于很多房地產(chǎn)開發(fā)商來說是非常必要的，房地產(chǎn)開發(fā)商只有了解消費者的購買行為，才能充分地做好樓盤規(guī)劃以及銷售策劃，使自己在激烈的競爭中立于不敗之地。本課題的分析結(jié)合消費者購買行為理論的知識，對房地產(chǎn)消費者購買行為展開分析探討，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供一個參考平臺。二、設(shè)計（研究）現(xiàn)狀概述（文獻綜述）目前，國內(nèi)外對房地產(chǎn)消費者購買行為的研究理論很多，但多數(shù)的理論和觀點還都集中在分析房地產(chǎn)消費者的購買心理，購買需求和影響購買決策的因素上。例如，在購買心理方面，劉少雄（2004）認為，當今的房地產(chǎn)消費者購買心理主要分成7種，包括追求質(zhì)量、追求實用、追求方便、追求價廉、追求信譽、追求新奇和追求名牌。李傳裕（2006）認為，通過消費者的購房行為而表現(xiàn)出來的購房心理主要有6種，包括環(huán)境格局設(shè)計心理、地區(qū)位置便利心理、設(shè)施配套管理心理、價格選擇消費心理、社會文化習俗心理和優(yōu)越品牌消費心理。賈士軍（2003）認為，房地產(chǎn)消費者的購買心理直接影響著他們的購買行為，房地產(chǎn)開發(fā)商要根據(jù)消費者心理過程中呈現(xiàn)出的一般心理活動規(guī)律，才能在營銷推廣過程中制定出可實施的銷售策略。在購買需求方面，吳先敏（2005）等根據(jù)馬斯洛的5個需求層次，大體劃分出房地產(chǎn)消費者市場的5個層次：一是生理需求；二是安全需求；三是社會需求；四是尊重需求；五是自我實現(xiàn)需求。田琦(2005)認為三大因素在長期和短期上，對個人購買需求具有影響，這三類因素包括個人購買面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎氐?。而在影響購買決策的因素上，付軻（2008）認為房地產(chǎn)品牌會給購房者的購買決策作出很大的刺激。于丹（2006）等將影響購房者購買決策的因素歸結(jié)為9方面：建筑質(zhì)量、戶型、開發(fā)商信譽、價格、物業(yè)管理及服務(wù)、交通、小區(qū)規(guī)劃、周邊自然景觀、未來的升值潛力。滿江虹（2004）認為，購房動機不同導致他們所追求的利益也不會相同，進而在購房時所看重的因素也不相同。Ridker（1967）提出住宅是一種多屬性集合的商品。他們認為各種住宅屬性的組合與住宅的品質(zhì)才是消費者住宅選擇購買的重要因素，尤其是鄰里屬性(如環(huán)境問題等)和住宅內(nèi)部屬性(如面積等)。王巖（2008）認為購房者的購買決策受年齡、職業(yè)、經(jīng)濟狀況等個人因素以及交通、房子價格、質(zhì)量等社會因素的影響。綜上所述，盡管研究者們對房地產(chǎn)消費者購買行為中的購買心理，購買需求和購買決策影響因素等方面研究得非常透徹，但都是經(jīng)驗性總結(jié)比較多，解決問題的途徑不夠。同時需要指出的是，房地產(chǎn)消費者購買行為實質(zhì)上分為5個部分，分別是需求產(chǎn)生、動機形成、評估選擇、購買決定、購后反饋，各個部分都是不可或缺的。因此，對房地產(chǎn)消費者購買行為進行分析，就應(yīng)該對組成購買行為的5個部分進行分析。三、設(shè)計（研究）擬采用的技術(shù)路線和方法（論文框架、研究方法）（一） 技術(shù)路線：本課題研究首先對房地產(chǎn)消費者購買行為的現(xiàn)狀進行分析。其次運用消費者購買行為的理論知識，對組成房地產(chǎn)消費者購買行為的5個部分進行分析。最后，根據(jù)分析研究得出的房地產(chǎn)消費者購買行為中存在的問題，提出具有普遍性、實用性的對策。 文獻法訪問調(diào)查法搜集資料，對房地產(chǎn)消費者購買行為的現(xiàn)狀進行調(diào)查分析課題研究背景和目的，研究現(xiàn)狀與研究意義案例分析法訪問調(diào)查法通過案例，以及對消費者的訪問調(diào)查，分析組成房地產(chǎn)消費者購買行為的5個部分問題的分析針對房地產(chǎn)消費者購買行為中存在的問題，提出具有普遍性和實用性的對策問題的解決（二）研究方法：（1）文獻研究法。（2）訪問調(diào)查法。（3）案例分析法。四、設(shè)計（研究）內(nèi)容（論文框架）與進度計劃（一）論文提綱 1.緒論1.1課題探討分析的背景及目的 1.2國內(nèi)外研究狀況 1.3課題分析探討的主要內(nèi)容 1.4課題探討分析的意義2.房地產(chǎn)消費者購買需求分析2.1購買需求的定義2.2影響購買需求的因素2.3購買需求分析對房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 3.房地產(chǎn)消費者購買動機分析3.1購買動機的定義3.2影響購買動機的因素3.3購買動機分析對房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 4.房地產(chǎn)消費者評估選擇分析4.1評估選擇的定義4.2影響評估選擇的因素4.3評估選擇分析對房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 5.房地產(chǎn)消費者購買決定分析5.1購買決定的定義5.2影響購買決定的因素5.3購買決定分析對房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示 6.房地產(chǎn)消費者購后反饋分析 6.1購后反饋的定義 6.2購后反饋的作用 6.3購后反饋分析對房地產(chǎn)開發(fā)商的啟示7.結(jié)束語（二）進度計劃1、畢業(yè)設(shè)計（論文）前期準備工作階段：2008年11月3日至12月5日；2、畢業(yè)設(shè)計（論文）調(diào)研、畢業(yè)設(shè)計（論文）寫提綱計劃、撰寫和完成開題報告：2008年12月6日至2009年1月9日；3、完成畢業(yè)設(shè)計（論文）初稿、第二稿和定稿的審閱、修改：2009年1月10日至5月20日；4、畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯：2009年5月21日至5月25日；五、設(shè)計（研究）結(jié)論與成果形式研究結(jié)論：房地產(chǎn)消費者購買行為是由5個部分組成的，分別是需求產(chǎn)生、動機形成、評估選擇、購買決定、購后反饋，并且這5個部分是缺一不可的。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，既要了解消費者的購房需求及影響他們評估、購買決策的因素，又要了解他們對購后反饋的看法以及對房地產(chǎn)開發(fā)商購后服務(wù)的期望，這樣開發(fā)商才能根據(jù)消費者的購買行為，為自己的規(guī)劃作好充分的準備。成果形式：本論題的探討分析成果主要以論文形式展示。六、參考文獻1 陳慧卿. 消費者購買行為分析J. 商業(yè)經(jīng)濟, 2006(1).2 智庫百科. 消費者購買行為分析J. , 2009.3 劉少雄. 房地產(chǎn)營銷須揣摩消費者心理N. 中國房地產(chǎn)報, 2004-12-09.4 李傳裕. 淺談我國消費者購房心理與房地產(chǎn)營銷策略J. 商訊商業(yè)經(jīng)濟文薈, 2005(5).5 賈士軍. 由消費者心理過程談房地產(chǎn)銷售策略J. 商業(yè)研究, 2003(10).6 吳先敏，宋永發(fā). 商品房消費者行為模式淺析J. 建筑管理現(xiàn)代化, 2005(4).7 王巖. 住宅產(chǎn)品消費者行為分析J. 學術(shù)交流, 2008(6).8 于丹,董大海,劉瑞明,原永丹. 消費者購房需求及個人因素的影響研究D. 大連：大連理工大學, 2006.9 吳勇. 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的探討兼論重慶S房地產(chǎn)項目的可行性分析D. 重慶：重慶大學, 2003.10 付軻. 房地產(chǎn)品牌與理性決策消費者購買行為作用機理分析D. 東莞：東莞理工學院, 2008.11 高炳華. 當前住宅消費者購買行為分析N. 中國房地產(chǎn)報, 2001-03-06.12 田琦,張力. 商品住宅需求影響因素的協(xié)整與通徑分析J. 統(tǒng)計與決策, 2005:3637.13 滿江虹,達慶利. 基于知識發(fā)現(xiàn)的商品住宅有效需求J. 系統(tǒng)T程理論與實踐, 2004(10):4954.14 王金明. 購后評價不可小視的環(huán)節(jié)J. 經(jīng)濟師, 2001(4).15 胡奕斐. 購房消費行為模式分析J. 中國房地產(chǎn)金融, 2001(4).16 李悅. 注重住宅購買后行為評價塑造房地產(chǎn)企業(yè)品牌J. 中國房地產(chǎn), 2004(9).17 A.Henry. 消費者行為和營銷策略(第六版)J. 北京機械工業(yè)出版社, 2001.18 (美)J保羅彼德， 查理C奧爾森. 市場消費者行為與營銷戰(zhàn)略M. 大連：東北財經(jīng)大學出版社.19 江林. 消費者行為學M. 北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社, 2002.20 左洪亮. 對影響消費者