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建設用地審查報批 2009年12月15日 一 建設用地管理方面的主要法律制度二 建設用地審查報批類型三 單獨選址建設項目用地審查報批四 建設單位的用地報批職責五 先行用地 一 建設用地管理方面的主要法律制度 1 土地用途管制制度 土地管理法 第4條規(guī)定 國家實行土地用途管制制度 國家編制土地利用總體規(guī)劃 規(guī)定土地用途 將土地分為農用地 建設用地 未利用地 嚴格限制農用地轉為建設用地 控制建設用地總量 對耕地保護實行特殊保護 規(guī)劃管理計劃管理農轉用審批 2 征地補償安置制度 土地管理法 第2條規(guī)定 國家為了公共利益的需要 可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償 第四十條對征收土地的補償作了明確規(guī)定 我省于2009年8月制定出臺了 浙江省征地補償與被征地農民基本生活保障辦法 省政府第264號令 對我省的征地補償安置政策進行了明確的規(guī)定 主要有 1 建立征地補償最低保護標準制度 根據 浙江省人民政府關于調整征地補償最低保護標準的通知 浙政發(fā) 2009 17號 我省征收耕地的最低保護標準為 實行年產值倍數法征地的不低于28800元 畝 統(tǒng)一年產值不低于1800元 畝 補償倍數不低于16倍 實行區(qū)片綜合價征地的不低于3萬元 畝 各地的征地補償標準由市 縣人民政府根據國家和本省規(guī)定 結合當地經濟發(fā)展水平等實際情況制定并公布 2 建立被征地農民基本生活保障制度 我省的被征地農民基本生活保障制度自2003年開始探索建立并逐步完善 到目前為止 已基本形成共識 但主要由各地自行設計保障制度 所以各地的制度各有特色 區(qū)域差異很大 264號令的制定出臺進一步規(guī)范了被征地農民基本生活保障制度 第15條規(guī)定 農民集體所有的土地被征收的 按照被征收土地的數量和對應的人員 確定參加基本生活保障的對象 末滿16周歲的被征地農民一次性發(fā)給應得的土地補償費和安置補助費 不納入基本生活保障 第8條規(guī)定 基本生活保障資金由政府 被征地農村集體經濟組織和參加被征地農民基本生活保障的個人三方出資構成 其中市縣人民政府的出資額不低于三方出資總額的30 第7條規(guī)定 被征地農民按照本辦法參加基本生活保障的 其基本生活保障金標準應當不低于當地城市居民最低生活保障標準 第16條規(guī)定 自女性滿55周歲 男性滿60周歲的次月起 按月領取基本生活保障金 3 其他安置方式 除了基本生活保障安置方式外 我省其他主要的征地安置方式有 貨幣安置 農業(yè)安置 移民安置 留地安置 就業(yè)安置等 3 占用耕地補償制度 土地管理法 第31條規(guī)定 國家保護耕地 嚴格控制耕地轉為非耕地 國家實行占用耕地補償制度 非農業(yè)建設經批準占用耕地的 按照 占多少 墾多少 的原則 由占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的 應當按照省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費 ?？钣糜陂_墾新的耕地 1 耕地開墾費標準 根據浙江省人民政府 關于調整耕地開墾費征收標準等有關問題的通知 浙政發(fā) 2008 39號 非農建設經批準占用耕地的 耕地開墾費征收標準為20 36元 平方米 占用園地的 視同耕地繳納 占用基本農田的 在上述標準基礎上增加15元 平方米 2 補充耕地方式 有自行補充 委托補充 本地補充 易地補充等方式 3 補充耕地來源 利用耕地開墾費和市 縣 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自籌資金實施土地整理 土地開發(fā) 建設用地復墾產生的新增耕地 可作為建設占用耕地的補充 我省目前補充耕地的重點是低丘緩坡開發(fā)和灘涂圍墾造地 4 先補后占 國土資源部于2009年3月下發(fā)了 關于全面實行耕地先補后占有關問題的通知 國土資發(fā) 2009 31號 明確規(guī)定所有依法報國務院或省級人民政府 含授權的城市人民政府 審批的各類建設用地 在省 區(qū) 市 或市 縣報批用地前 必須先行完成補充耕地 做到先補后占 對列入中央投資計劃清單的項目 報批用地時沒有條件完成補充耕地的 可以實行 邊補邊占 4 節(jié)約集約用地制度 節(jié)約集約用地是土地國策的重要內容 是保護耕地的重要措施 也是貫徹落實科學發(fā)展觀的具體要求 國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知 國發(fā) 2008 3號 就建立節(jié)約集約用地制度明確提出了從嚴控制城市用地規(guī)模 科學規(guī)劃重大基礎設施和基礎產業(yè) 嚴格土地使用標準 深入推進土地有償使用制度改革 完善建設項目竣工驗收制度 建立節(jié)約集約用地考核制度 加強對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管等一系列政策和措施 明確提出對國家機關辦公和交通 能源 水利等基礎設施 產業(yè) 城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用 浙江省人民政府關于切實推進節(jié)約集約利用土地的若干意見 浙政發(fā) 2008 3號 也提出了一系列的制度措施 并開始在全省實施了365節(jié)約集約用地計劃 公路工程用地規(guī)模必須嚴格按照建設部 國土資源部 關于批準發(fā)布 公路建設項目用地指標 的通知 建標 1999 278號 執(zhí)行 5 基本農田補劃制度 基本農田保護條例 第15規(guī)定 基本農田保護區(qū)經依法劃定后 任何單位和個人不得改變或者占用 國家能源 交通 水利 軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區(qū) 需要占用基本農田 涉及農用地轉用或者征用土地的 必須經國務院批準 第16規(guī)定 經國務院批準占用基本農田的 當地人民政府應當按照國務院的批準文件修改土地利用總體規(guī)劃 并補充劃入數量 質量相當的基本農田 占用單位應當按照占多少 墾多少的原則 負責開墾與所占基本農田的數量與質量相當的耕地 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的 應當按照省 自治區(qū) 直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費 ?？钣糜陂_墾新的耕地 我省上輪土地利用總體規(guī)劃確定的基本農田保護面積為2709萬畝 新一輪土地利用總體規(guī)劃確定的基本農田保護面積為2500萬畝 6 標準農田管理制度 標準農田建設是我省的特色 是提供耕地質量標準確保糧食安全的重要措施 自1998年以來 我省已建成標準農田1600多萬畝 其中1500萬畝是省政府確定的建設任務 其余納入標準農田儲備庫 用于建設占用補充 為了加強標準農田管理 確保面積不減少 質量不降低 我省制定了標準農田占補管理制度 即建設占用標準農田的 必須按照占多少 建多少的原則 由占用單位或當地政府負責補充數量 質量相當的標準農田 二 建設用地審查報批類型 根據 土地管理法 第44條 45條和 建設用地審查報批管理辦法 國土資源部3號令 建設用地審查報批類型主要有 1 城市分批次建設用地 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊 集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內 為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的 由市 縣國土資源部門按照土地利用年度計劃分批次擬定農用地轉用方案 補充耕地方案 征收土地方案 編制建設用地呈報說明書 經同級政府審核同意后 逐級上報有批準權的機關批準 主要指城市建設項目用地 工業(yè)建設項目用地等 2 單獨選址建設項目用地 是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村鎮(zhèn)建設用地區(qū)以外選址的能源 交通 水利 采礦 軍事設施等建設項目用地 由建設單位向當地土地行政部門提出用地申請 并由土地行政主管部門擬定農用地轉用方案 補充耕地方案 征收土地方案 供地方案 編制建設用地呈報書 經同級政府審查同意后 逐級上報有批準權的機關審批 交通部門實施的公路工程用地大都屬于這個類型 根據 土地管理法實施條例 第21條的規(guī)定 這類項目需要使用土地的 建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請 辦理建設用地審批手續(xù) 分期建設的項目 可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地 分期辦理建設用地有關審批手續(xù) 三 單獨選址建設項目用地審查報批 一 審批權限單獨選址建設項目用地主要依據立項和征地面積來劃分審批權限 根據 土地管理法 第45條規(guī)定 征收下列土地的 由國務院批準 一 基本農田 二 基本農田以外的耕地超過三十五公頃的 三 其他土地超過七十公頃的 同時 根據 土地管理法實施條例 第24條的規(guī)定 國家重點建設項目 軍事設施和跨省 自治區(qū) 直轄市行政區(qū)域的建設項目以及國務院規(guī)定的其他建設項目用地 應當報國務院批準 二 報批條件 1 符合土地利用總體規(guī)劃 需調整土地利用總體規(guī)劃的 應完成規(guī)劃修改方案的編制 論證 聽證 2 符合城市總體規(guī)劃或城鎮(zhèn) 村莊規(guī)劃 取得規(guī)劃部門的選址意見 3 已取得用地預審意見 4 已取得發(fā)改部門可研 初設批復 5 已落實林業(yè) 水利 環(huán)保等其他部門的前置審批 6 已落實耕地占補平衡 補充耕地 補劃基本農田 補建標準農田 7 已履行征地批前程序 擬定征地補償安置方案 落實被征地農民基本生活保障制度 8 其他 三 用地報批程序1 開展用地報批前期準備 為加快用地報批工作 項目單位要加強與當地國土資源部門的聯系 在取得規(guī)劃部門的選址意見進入項目初步設計階段后 可以提前向國土資源部門提出用地申請 與國土資源部門共同組織開展用地報批前期準備工作 前期準備工作的內容 主要有 土地勘測定界與權屬調查 擬定征地補償安置方案和履行告知 聽證 確認等批前征地程序的 落實補充耕地項目 規(guī)劃修改方案的編制 論證 聽證 壓覆礦產資源調查登記和地質災害危險險性評估備案等 同時項目單位要及時開展征地林地 水域審批和環(huán)境影響評價審批等其他工作 2 正式提交用地申請 項目初步設計取得批準并備齊有關材料后 項目單位可正式向國土資源部門提交用地申請 3 組織開展用地報批 縣級國土資源部門受理項目單位用地申請后 及時對項目用地進行審查 并收繳相關稅費 征地補償費 耕地占用稅 耕地開墾費或補充耕地資金 新增建設用地有償使用費 征地管理費 統(tǒng)一征地預備費等 審查通過后 組織編制 一書四方案 建設用地呈報說明書 農用地轉用方案 補充耕地方案 征地方案 供地方案 出具審查報告和縣級政府用地請示 上報市級國土資源部門審查 4 市級國土資源部門審查 市級國土資源部門對項目用地材料進行審查 審查通過后出具審查意見 并提請市級政府出具用地請示 由縣級國土資源部門將有關用地材料上報省國土資源廳 項目用地在一個市內涉及多個縣域 由市級國土資源部門負責匯總后上報省廳5 省國土資源廳審查 省廳根據上報材料和市局的審查意見 對項目用地進行復審 審查通過后 出具審查報告 并提請省政府向國務院出具用地請示 項目用地涉及多個市域 原則上應由省廳匯總后上報國土資源部 6 上報國土資源部審查 報國務院審批 四 用地報批材料1 應由項目單位準備的材料 1 建設單位用地申請表 2 建設用地預審意見 3 城市規(guī)劃選址意見或規(guī)劃許可證 4 項目可行性研究批復 5 項目初步設計批復 6 征占林地許可證 7 壓覆礦產資源證明或儲量登記書 8 地質災害危險性評估備案表或不位于地質災害易發(fā)區(qū)的證明 9 項目水土保持方案批復 10 項目環(huán)境影響評價批復 11 耕地開墾費繳納憑證 12 項目單位法人資格證明 13 宗地平面布置圖 公路工程線路示意圖 14 其他有關材料 2 應由項目單位協(xié)助國土資源部門準備的材料 1 項目用地勘測定界成果 報告 圖紙 坐標成果表 2 全套規(guī)劃修改材料 3 省級部門標準農田確認 4 省級勞動保障部門出具的社會保障措施落實情況表 5 收回國有土地補償安置方案表 6 地價評估報告 以出讓方式供地 7 縣級政府關于項目用地的請示 8 其他需項目單位協(xié)助的材料 3 由國土資源部門負責落實的材料 1 建設用地 一書四方案 2 縣級國土資源部門用地審查報告 3 土地利用現狀標準分幅圖 4 土地利用總體規(guī)劃局部圖 5 補充耕地項目立項 驗收 現狀圖 竣工圖 補充耕地拐點坐標等材料 6 征地聽證告知書 告知書回執(zhí) 村民代表會議紀要 草簽征地協(xié)議 使用集體土地補償安置表 使用國有土地補償安置表 7 建設用地分類面積匯總表 8 補劃基本農田地塊邊界拐點坐標表 9 其他有關材料 4 省廳受理材料目錄為改進建設用地審查報批方式 我省于今年對單獨選址建設項目用地審查報批工作進行了改進 建立了省市縣三級分組審查負責制度 簡化了報省廳受理審核的用地材料 簡化后的主要材料有 1 單獨選址建設項目用地申請表 2 單獨選址建設項目用地呈報 一書四方案 3 單獨選址建設項目用地預審意見 4 單獨選址建設項目批準 核準或備案文件 5 單獨選址建設項目初步設計批準文件 6 建設用地分類面積匯總表 7 用地勘測定界界址點坐標成果表 8 補充耕地地塊邊界拐點坐標表 9 補劃基本農田地塊邊界拐點坐標表 10 市級政府用地請示 11 市級國土資源部門用地審查報告 12 用地計劃批復或指標賬冊 13 土地利用現狀標準分幅圖 14 土地利用總體規(guī)劃局部圖 15 項目用地勘測定界圖 16 項目用地平面布置圖 線性工程為示意圖 17 涉及規(guī)劃修改的提供規(guī)劃修改材料 四 建設單位的用地報批職責 1 按規(guī)定繳納征地補償安置費用和相關稅費征地補償標準和被征地農民基本生活保障費用按當地規(guī)定執(zhí)行 耕地占用稅 耕地開墾費 征地管理費 新增建設用地有償使用費 統(tǒng)一征地預備費等相關稅費按國家和省政府有關規(guī)定執(zhí)行 項目單位應將征地補償費 被征地農民的相關社會保障費用和相關稅費足額列入項目投資概算 2 協(xié)助開展征地前期工作 建設單位應全力國土資源部門開展征地權屬調查 勘測定界 告知 聽證 確認 簽訂征地協(xié)議等前期工作 履行征地批前程序 3 按規(guī)定履行耕地補充義務 建設占用耕地的 應按照 占多少 墾多少 的原則 由建設單位負責開墾與所占耕地數量 質量相當的耕地 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求 應當繳納耕地開墾費 由當地政府組織開墾 當地人民政府無法在轄區(qū)內開墾耕地 可委托其他地方補充 補充耕地費用由雙方協(xié)商確定 根據國土資源部規(guī)定 建設占用耕地應按照 先補后占 的原則落實補充耕地任務 4 協(xié)助做好規(guī)劃修改工作 協(xié)助國土資源部門做好規(guī)劃修改方案的編制 論證 聽證工作 做好規(guī)劃實施影響評價 5 協(xié)助做好基本農田論證 協(xié)助國土資源部門做好基本農田占用 補劃論證工作 線性工程占用基本農田100公頃以上的 由國土資源部組織論證 其余由省國土資源廳組織誰論證 6 協(xié)助做好用地報批工作 五 先行用地 二 先行用地的申請范圍國家立項的重大建設項目 中央投資項目的控制工期的單體工程 以及有工期要求或受季節(jié)影響急需開工建設的 項目單位可申請先行用地 省發(fā)改委立項需報國務院審批的項目 控制性工程不占用基本農田的 也可申請先行用地 先行用地需報國土資源部批準 二 先行用地的申請條件1 建設項目可行性研究已經批準