房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與風(fēng)險(xiǎn)防范研究.doc

精選資料房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與風(fēng)險(xiǎn)防范研究摘 要：合同管理是企業(yè)對(duì)合同的簽訂與履行所實(shí)施的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、監(jiān)督與協(xié)調(diào)，成功完成經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的一連串活動(dòng)。而項(xiàng)目工程合同因?yàn)闋可嫫髽I(yè)正常運(yùn)行的基建、檢修維護(hù)、技改技措等每一個(gè)方面，合同數(shù)量占比相對(duì)較多。在承包商選擇、履行質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)控制措施、工程量計(jì)量抑或是竣工決算等方面隨便一個(gè)程序存在缺陷或問(wèn)題，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不利影響，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，所以把合同管理工作做好非常重要。為此，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行研究，希望能起到拋磚引玉的作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理體系；風(fēng)險(xiǎn)防范；研究一、房地產(chǎn)合同管理的基本理念房地產(chǎn)企業(yè)合同是由發(fā)包方與承包方共同簽訂的一份協(xié)議，它是具有法律效益的，是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中所有參與者的都應(yīng)當(dāng)遵守的一份準(zhǔn)則，它對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)都具有約束力。房地產(chǎn)企業(yè)合同主要包括設(shè)計(jì)合同、借款合同、采購(gòu)合同、工程施工合同以及監(jiān)理合同幾個(gè)部分，其中房地產(chǎn)施工合同又分為采購(gòu)合同、分包合同與勞務(wù)合同，它們都遵循合同管理的基本原則，即合同第一原則、自愿原則、誠(chéng)實(shí)守信公平合理原則。簽訂雙方必須是處于自愿的情況下，對(duì)于合同內(nèi)容進(jìn)行深入的探討與研究，合同一旦簽訂，簽訂雙方就應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行各自的義務(wù)，做到誠(chéng)實(shí)守信，同時(shí)監(jiān)管部門也要根據(jù)施工合同來(lái)進(jìn)行監(jiān)督管理。合同管理是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定合理發(fā)展的必要手段，既明確了雙方各自的責(zé)任，也有利于監(jiān)督各自的義務(wù)履行程度，使得項(xiàng)目能夠順利完成建設(shè)目標(biāo)。合同管理就是要確保施工項(xiàng)目在不違法的情況下能夠有效地完成，不擾亂我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定并且促使房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化運(yùn)行。二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與風(fēng)險(xiǎn)防范必要性現(xiàn)在，為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，運(yùn)用法律方法來(lái)協(xié)調(diào)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵方法之一，也是將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)市場(chǎng)改變以往運(yùn)營(yíng)規(guī)律，改善企業(yè)管理系統(tǒng)，合同管理就是關(guān)鍵的內(nèi)容之一。對(duì)合同的管理必須要予以充分重視，不然就很難對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、施工進(jìn)度與成本實(shí)施有效的控制。合同是整個(gè)工程實(shí)施建設(shè)的根據(jù)，只有合理的管理才可以有效控制項(xiàng)目全過(guò)程，完成建設(shè)目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立以及風(fēng)險(xiǎn)防范中，關(guān)鍵是劃分建設(shè)主體的權(quán)利與義務(wù)，為解決建筑項(xiàng)目過(guò)程中矛盾糾紛的關(guān)鍵法律依據(jù)。因此，增強(qiáng)合同管理可以有效協(xié)助解決糾紛，把職責(zé)明朗化，對(duì)整頓市場(chǎng)有著關(guān)鍵作用。 三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與風(fēng)險(xiǎn)防范措施1. 成立專門的合同管理機(jī)構(gòu)合同管理機(jī)構(gòu)的職能是具有服務(wù)性和監(jiān)督性的雙重屬性。即進(jìn)行工程合同 談判前，承包人應(yīng)設(shè)立專門的合同管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)合同的訂閱，并實(shí)施監(jiān)督、管理、控制。這個(gè)專門的機(jī)構(gòu)應(yīng)包含各方人員，如項(xiàng)目管理人員、施工管理人員、工程技術(shù)人員以及法律顧問(wèn)在內(nèi)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，他們負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督整個(gè)工程活動(dòng)的進(jìn)行。例如，在合同簽訂前，對(duì)合作對(duì)象進(jìn)行仔細(xì)審核，深入了解。此外，我們主張，一切合同都應(yīng)當(dāng)采取書面的形式訂立。因此，訂立合同時(shí)，要力爭(zhēng)做到用詞準(zhǔn)確，表達(dá)清楚，約定明確，避免產(chǎn)生歧義。2. 建立標(biāo)準(zhǔn)合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范管理系統(tǒng)合同管理系統(tǒng)是影響合同管理作用和效能的關(guān)鍵原因，以專業(yè)管理為重點(diǎn)，合同管理為紐帶，合理有序地實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，每一個(gè)程序緊密配合，分步把關(guān)，成就多功能、全方位的合同組織管理系統(tǒng)，以有效識(shí)別工程合同管理過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。由于項(xiàng)目管理部門對(duì)合同的來(lái)龍去脈最清楚，對(duì)牽涉合同訂立和履行經(jīng)過(guò)中引發(fā)的各種問(wèn)題和合同變更的前因后果 具體掌握，所以，產(chǎn)生爭(zhēng)議與糾紛時(shí)，由項(xiàng)目管理部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有針對(duì)性地應(yīng)對(duì)，合同管理部門和有關(guān)單位配合，保證風(fēng)險(xiǎn)獲得有效控制。3. 增強(qiáng)合同履行動(dòng)態(tài)管理，改善制度建設(shè)在落實(shí)責(zé)任在履行合同過(guò)程中，造成工程延遲開(kāi)工、延遲竣工的因素有非常多，有的是業(yè)主方面的因素，有的是施工單位方面的因素，作為項(xiàng)目管理部門要加強(qiáng)合同基礎(chǔ)管理工作，定期向合同管理部門供應(yīng)合同履行狀況報(bào)告，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目施工程序存在的問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)一歸納、整理，主動(dòng)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，必要時(shí)找尋法律途徑解決。項(xiàng)目管理部門及時(shí)把涉及合同履行的重要簽證、相關(guān)工期和設(shè)計(jì)變更等相關(guān)事項(xiàng)向合同管理部門通報(bào)，便于合同管理部門及時(shí)掌握合同的動(dòng)態(tài)履行狀況，提示重要法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于招標(biāo)文件中的主要內(nèi)容要轉(zhuǎn)化為合同的條款，對(duì)合同條款進(jìn)行梳理。因?yàn)槭┕ず贤芾碡灤┯谑┕て髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的每一個(gè)程序，適時(shí)考慮把質(zhì)量、安全、技術(shù)等專業(yè)管理與人、財(cái)、物的管理納入項(xiàng)目合同管理制度，儲(chǔ)備知識(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高管理能力。4. 建設(shè)健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行合同管理全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是合同風(fēng)險(xiǎn)降低的有效途徑。為此，要建設(shè)并改善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，經(jīng)過(guò)對(duì)合同對(duì)象的信用等級(jí)實(shí)施分析，在合同的簽訂、履行等全過(guò)程分階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，并進(jìn)行分級(jí)分類預(yù)警，果斷使用積極有效的應(yīng)對(duì)方法。要建設(shè)信息會(huì)商制度，通過(guò)對(duì)合同管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行集體會(huì)商，研究防范與控制措施。在實(shí)踐中，對(duì)各單位合同中潛在的風(fēng)險(xiǎn)、條款的科學(xué)性和收益狀況進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的評(píng)判，尤其是對(duì)所報(bào)收益太低、甚至是虧損的工程，應(yīng)要求其把問(wèn)題的根源與所在風(fēng)險(xiǎn)找出，提出有效的處理方法，并上報(bào)具體的報(bào)告，對(duì)如何化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體說(shuō)明，以最大限度地預(yù)防與減少風(fēng)險(xiǎn)。要建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)跟蹤制度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，在合同管理的過(guò)程中，要實(shí)時(shí)跟蹤、反饋與預(yù)警，努力把合同風(fēng)險(xiǎn)降低。四、結(jié)束語(yǔ)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)工程規(guī)模、工期和投資數(shù)量都不斷增加，合同管理在項(xiàng)目工程的作用也愈來(lái)愈重要，所以，只有房地產(chǎn)企業(yè)建立起同管理體系，并采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，增強(qiáng)合同管理風(fēng)險(xiǎn)的分析、預(yù)測(cè)與研究，只有這樣才可以最大限度地維護(hù)自己的合法權(quán)益，以提高經(jīng)濟(jì)效益提高，防止與減少經(jīng)濟(jì)損失。參考文獻(xiàn)：1 孟宵冰. 房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善J. 商場(chǎng)現(xiàn)代化, 2009(2):58-58.2 張苗苗. 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理要點(diǎn)分析與對(duì)策J.