第九章 房產稅法.ppt

第九章房產稅法 第一節(jié)納稅義務人 掌握 一 房產稅的概念 房產稅是以城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋這種不動產為征稅對象 依據房產余值或租金向房產產權所有人或經營人征收的一種稅 屬于財產類稅 余值 是指從價計征中對納稅人經營自用的房產 按房產原值一次性扣除10 30 的損耗價值后的余值計征房產稅 二 納稅人 凡在我國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅義務人 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)和外國人經營的房產不適用房產稅 自2009年1月1日起 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)和組織以及外籍個人 依照 中華人民共和國房產稅暫行條例 繳納房產稅 納稅人也就是房屋的產權所有人常說的產權人 房東或業(yè)主 三 征稅對象 房產 它是有屋面和圍護結構 能遮風避雨 可供人們生產 學習 工作 生活的場所 與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施 也屬于房屋 應一并征收房產稅 但獨立于房屋之外的建筑物 如水塔 圍墻等 不屬于房屋 不征房產稅 第二節(jié)征稅范圍 了解 房產稅的征稅范圍為 城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 房產稅的征稅范圍不包括農村 第三節(jié)計稅依據和稅率 掌握 一 計稅依據 一 從價計征 計稅依據是房產原值一次減除10 30 的扣除比例后的余值 各地扣除比例由當地省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定 納稅人對原有房屋進行改建 擴建的 要相應增加房屋的原值 二 從租計征 計稅依據為房產租金收入 從2001年起 對個人按市場價格出租居民住房 用于居住的 可按4 征收房產稅 若出租用于經營性質按12 征收房產稅 需要注意的特殊問題 第一 以房產聯營投資的 房產稅計稅依據應區(qū)別對待 1 以房產聯營投資 共擔經營風險的 以房產余值為計稅依據計征房產稅 2 以房產聯營投資 收取固定收入 不承擔經營風險 只收取固定收入的 實際是以聯營名義取得房產租金 因此應由出租方按租金收入計征房產稅 例題 2004年 某企業(yè)有一處房產原值1000萬元 2003年7月l日用于投資聯營 收取固定收入 不承擔聯營風險 投資期為5年 已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元 當地政府規(guī)定的扣除比例為20 該企業(yè)2003年應繳納房產稅 A 6 0萬元B 9 6萬元C 10 8萬元D 15 6萬元 答案 C 解析 以房產聯營投資 不擔風險 只收取固定收入 應由出租方按租金收入計繳房產稅 應納房產稅 1000 1 20 1 2 2 50 12 10 8 萬元 第二 融資租賃房屋的 以房產余值為計稅依據計征房產稅 租賃期內該稅的納稅人 由當地稅務機關根據實際情況確定 對融資租賃房屋的情況 由于租賃費包括購進房屋的價款 手續(xù)費 借款利息等 與一般房屋出租的 租金 內涵不同 且租賃期滿后 當承租方償還最后一筆租賃費時 房屋產權要轉移到承租方 這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式 所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收 至于租賃內房產的納稅人 由當地稅務機關根據實際情況確定 二 稅率 1 從價計征 稅率為1 2 經營自用房 按房產余值計算 從價計征2 從租計征 稅率為12 出租房屋 按房產租金計算 從租計征3 對個人按市場價格出租的居民住房 暫按4 稅率征收房產稅 第四節(jié)應納稅額計算 一 從價計征 例 某企業(yè)的經營用房原值為5000萬元 按照當地規(guī)定允許減除30 后計稅 其應納房產稅稅額 5000 1 30 1 2 42 萬元 二 從租計征 例 某公司出租房屋三間 年租金收入為30000元 其應納房產稅稅額 30000 12 3600 元 某企業(yè)2008年1月1日的房產原值為3000萬元 4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店 月租金5萬元 當地政府規(guī)定允許按房產原值減除20 后的余值計稅 該企業(yè)當年應繳納房產稅 A 4 8萬元B 24萬元C 27萬元D 28 8萬元 答案 C 解析 自身經營用房的房產稅按房產余值從價計征 臨街房4月1日才出租 1至3月仍從價計征 自身經營用房應納房產稅 3000 1000 1 20 1 2 1000 1 20 1 2 12 3 19 2 2 4 21 6 萬元 出租的房產按本年租金從租計征 5 9 月 12 5 4 萬元 企業(yè)當年應納房產稅 21 6 5 4 27 萬元 趙某擁有兩處房產 一處原值60萬元的房產供自己和家人居住 另一處原值20萬元的房產于2008年7月1日出租給王某居住 按市場價每月取得租金收入1200元 趙某當年應繳納的房產稅為 A 288元B 576元C 840元D 864元個人所有非營業(yè)用房免納房產稅 答案 A 解析 應納房產稅 1200 6 4 288 元 第五節(jié)稅收優(yōu)惠 一 國家機關 人民團體 軍隊自用的房產 二 由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產 三 宗教寺廟 公園 名勝古跡自用的房產 四 個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅 個人所有的非營業(yè)用房 主要是指居民住房 不分面積多少 一律免征房產稅 對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產 不屬于免稅房產 應照章納稅 五 對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行 含國家外匯管理局 所屬分支機構自用的房產 免征房產