下半年房地產市場轉向市場主導-量升價穩(wěn)可能性大.docx

下半年房地產市場轉向市場主導 量升價穩(wěn)可能性大 在嚴厲的“限貸、限購、限價”政策持續(xù)作用之下，一直表現堅挺的房價在7月份發(fā)生了一些微妙的變化。市場供求力量將起主導作用，下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。 貨幣政策進入觀察期進入7月份之后，貨幣政策進入觀察期。這是因為，其一，國際經濟形勢的不確定因素增加，美國二季度GDP增長率下滑、失業(yè)率居高不下，歐洲債務危機遲遲未能解決，市場對全球經濟再次探底的擔憂加劇。其二，7月全國CPI同比增長6.5%，通脹或已進入此輪通脹周期的高峰，下半年CPI回落是大概率事件，貨幣緊縮壓力減緩。其三，7月7日央行加息0.25個基點，一年期貸款利率提高至6.56%。利率已經達到了歷史中值。中外利差擴大可能加劇資本流入、地方政府債務問題，以及中小企業(yè)的融資難問題，進一步對加息形成較強的約束。綜合判斷，貨幣政策進入觀察期，既不輕易再收緊，亦不會貿然轉向。房地產市場調控政策進入穩(wěn)定期7月份，中央高層分別在兩次會議上討論了房地產市場調控政策。一次是7月12日召開的國務院常務會議;一次是7月22日召開的中央政治局會議。兩次會議都強調當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。7月12日的國務院常務會議還提出了“新國五條”：一要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責;二要確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設;三要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施;四要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放;五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。兩次會議傳遞了政策長期性的信號，澆滅了今年中以來市場上出現的調控政策放松的預期。但是，調控政策不放松并不意味著還會繼續(xù)收緊?？梢钥闯觯康禺a市場調控政策開始進入穩(wěn)定期。7月份的市場表現驗證了我們的判斷，據國家統(tǒng)計局數據顯示，與6月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。與6月份相比，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。其中，北上廣深四大城市首次同時出現環(huán)比價格持平。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1.0%，漲幅比6月份縮小的城市有15個。房地產市場走勢正朝著政府預想的方向發(fā)展，如果政策繼續(xù)加碼，或將出現過調;如果不重申政策不會放松，則政策的執(zhí)行力難以為繼，市場恐會出現反彈行情，調控前功盡棄。下半年房地產市場開始轉向市場力量主導一方面是貨幣政策進入觀察期，另一方面房地產市場調控政策進入穩(wěn)定期。這時，房地產市場將由上半年的政策力量主導轉向市場力量主導。市場力量是指供求雙方的博弈。從供給來看，下半年供應量將會上升。因為，一方面無論是全國還是世聯研究所監(jiān)測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多余供應將相應后延至三四季度，這些因素使供銷差(反映供過于求的指標)到2012年1季度達到頂峰，全面超過08年。另一方面，世聯研究跟蹤監(jiān)測的22家重點上市房企，雖然上半年銷售業(yè)績同比大幅上揚，但是在時間過半的情況下，完成年度銷售目標過半的房企僅有4家。因此，在房價漲幅受政府嚴厲控制的情形下，開發(fā)商若要確保完成年度目標，必然會選擇加大推貨。從需求來看，需求量同樣增加。因為，一是雖然下半年CPI回落是大概率事件，但是受翹尾因素影響，預計CPI回落緩慢，下半年負實際利率的局面難以改變，這意味著為了抗擊通脹而形成的房地產投資需求仍會保持旺盛。二是上半年被壓抑的首置和改善性需求一直在尋求購買的機會，這些需求或在下半年供應量放大的情況下得到釋放。在調控進入穩(wěn)定期后，政策力量將逐漸讓位于市場力量。開發(fā)商為了完成銷售目標，必然會選擇加大推貨，從而導致市場競爭加劇，降價或成為開發(fā)商快速銷售，贏得競爭的有力手段。在此前提下，下半年市場走勢存在兩種可能。第一種可能是量升價穩(wěn)，或價格小幅下降。由于銷量的上升，開發(fā)商降價的意愿下降，降價幅度不可能繼續(xù)擴大;而由于政府對房價實行嚴厲的上限控制，即便銷量上升，大幅漲價也不可能出現。第二種可能是量價齊跌，如果購房者信心下滑，看空市場，降價將難以帶來銷量的上升，價格繼續(xù)下跌，直到政策出現松動，購房者信心回升。依據近幾個月來世聯研究對降價促銷行為的觀察，絕大多數樓盤降價10%左右都能帶來熱銷;而在二季度，世聯地產發(fā)布的世聯購房者信心指數為54.7，仍然偏強。因此，世聯研究傾