房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究分析報(bào)告.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告（完整標(biāo)準(zhǔn)模板）第一部分 項(xiàng)目概況分析一、項(xiàng)目基本情況介紹1.項(xiàng)目名稱介紹2.項(xiàng)目宗地位置介紹3.項(xiàng)目合作單位介紹4.承擔(dān)可行性研究的單位介紹5.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)介紹二、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)介紹（內(nèi)容可選）1. 開發(fā)企業(yè)的基本情況介紹2. 開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)介紹3. 開發(fā)企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)介紹4. 開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況介紹三、項(xiàng)目產(chǎn)生背景第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析1.政策環(huán)境分析（1）全國(guó)政策環(huán)境分析A金融政策分析B土地政策分析（2）城市政策環(huán)境分析2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（內(nèi)容可選）A國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體情況分析B固定資產(chǎn)投資分析C通貨膨脹分析D消費(fèi)需求分析E重大利好事件分析（2）城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分（內(nèi)容可選）A城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析B城市固定資產(chǎn)投資分析C城市引進(jìn)外資情況分析D城市重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分析E城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析F城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析3.社會(huì)文化分析（1）城市自然地理情況分析（2）城市歷史文化分析（3）城市人口情況分析4.宗地現(xiàn)狀分析5.配套設(shè)施分析6.城市規(guī)劃分析7.市政設(shè)施分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析A.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析B城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析C.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析D城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析（A）產(chǎn)品類型的供給情況分析（B）土地供給情況分析（C）產(chǎn)品的開工咯和竣工情況分析2.板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（1）板塊范圍的界定（2）項(xiàng)目所在板塊情況分析（3）板塊產(chǎn)品特征分析（4）板塊間的對(duì)比分析3.樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（內(nèi)容可選）（1）住宅開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）商業(yè)開發(fā)肥肉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（3）綜合開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三、項(xiàng)目客戶群分析1. 項(xiàng)目客戶群購(gòu)買能力分析2. 項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析3. 項(xiàng)目客戶群年齡結(jié)構(gòu)分析4. 項(xiàng)目客戶群家庭人口因素分析5. 項(xiàng)目客戶群教育水平分析6. 項(xiàng)目客戶群考慮因素分析（1）價(jià)格因素分析（2）環(huán)境因素分析（3）產(chǎn)品類型因素分析（4）風(fēng)水因素分析四、項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析2.項(xiàng)目劣勢(shì)分析3.項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析4.項(xiàng)目威脅分析5.項(xiàng)目SWOT分析表五、項(xiàng)目定位分析1.項(xiàng)目客戶定位（1）客戶職業(yè)定位（2）客戶特征定位（3）客戶收入定位（4）客戶需求定位2.項(xiàng)目產(chǎn)品定位（1）項(xiàng)目開發(fā)主題（2）項(xiàng)目產(chǎn)品檔次（3）項(xiàng)目產(chǎn)品類型（提出兩種以上方案進(jìn)行優(yōu)選）3.房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.設(shè)計(jì)依據(jù)2.設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想3.總平面規(guī)劃建議4.建筑立面建議5.戶型設(shè)計(jì)建議6.景觀設(shè)計(jì)建議7.配套設(shè)施建議二、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排1.建設(shè)周期安排2.施工進(jìn)度安排3.銷售周期安排第四部分 項(xiàng)目費(fèi)用估算一、項(xiàng)目開發(fā)成本估算1.土地費(fèi)用的估算2.建筑安裝工程費(fèi)用的估算3.前期工程費(fèi)用的估算4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的估算6.開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)的估算7.其他費(fèi)用的估算8.不可預(yù)見費(fèi)用的估算二、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1.管理費(fèi)用的估算2.財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算3.銷售費(fèi)用的估算三、編寫投資成本費(fèi)用估算表表13-1 投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/（元/）合計(jì)/萬(wàn)元一開發(fā)成本1-8項(xiàng)之和1土地費(fèi)用土地費(fèi)用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用一般占到建筑安裝工程費(fèi)的3%-6%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)用的3%-5%進(jìn)行估算6開發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的8%-15%進(jìn)行估算7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算8不可預(yù)見費(fèi)1-7項(xiàng)的1%-3二開發(fā)費(fèi)用9-11項(xiàng)之和9管理費(fèi)用開發(fā)成本的2%-3%10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算11銷售費(fèi)用銷售收入的3%-5%三合計(jì)四、開發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算1.與交易有關(guān)的稅費(fèi)，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表表13-2 稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類別計(jì)算依據(jù)1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%（外資企業(yè)免征3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3（外資企業(yè)免征4防洪工程維護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征收不一樣銷售收入0.09%5印花稅銷售收入0.05%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.05%）6交易服務(wù)費(fèi)銷售收入0.1%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.1%）合計(jì)銷售收入5.74%，如果沒(méi)有防洪工程維護(hù)費(fèi)，則為銷售收入5.65%2.土地增值稅3.企業(yè)所得稅第五部分 項(xiàng)目資金籌措1.收入估算表13-3 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積單位售價(jià)銷售比例2經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加2.12.22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表13-4 借款還本付息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1231借款還本付息1.1期初借款本息累計(jì)本金利息1.2本期借款1.3本期應(yīng)計(jì)利息1.4本期還本1.5本期付息2借款償還資金來(lái)源2.1利潤(rùn)2.2折舊費(fèi)2.3攤銷費(fèi)2.4其他還款資金第六部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、盈利能力分析1.靜態(tài)盈利能力分析（1）利潤(rùn)總額（簡(jiǎn)稱利潤(rùn)或稅前利潤(rùn)）=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅-彌補(bǔ)虧損（2）投資利潤(rùn)率（也稱投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤(rùn)率）=年平均利潤(rùn)總額總投資100%（3）投資凈利率=年平均凈利率總投資100%（4）資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額資本金100%（5）銷售凈利率=年平均所得稅后利潤(rùn)總額資本金100%（6）銷售凈利率=稅后利潤(rùn)銷售收入100%（7）銷售毛利率=（稅前利潤(rùn)+開發(fā)費(fèi)用）銷售收入100%（8）成本利潤(rùn)率=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）投資總額100%（9）靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）（10）表13-5 損益表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1經(jīng)營(yíng)收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.12.2商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)成本4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)2.動(dòng)態(tài)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）(2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（3）動(dòng)態(tài)投資回收期（4）現(xiàn)金流量表表13-6 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流量1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量表13-7資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1現(xiàn)金流量1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量二、清償能力分析1.借款利息簡(jiǎn)化計(jì)算每期應(yīng)計(jì)利息=（期初借款本息累計(jì)+本期借款2）利率。2.借款償還期Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額當(dāng)期可用于還款的資金額）。3.資產(chǎn)賭債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額資產(chǎn)總額100%，其中負(fù)債總額=流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期負(fù)債。4.流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債5.速動(dòng)比率 速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨6.表13-8 資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資產(chǎn)1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動(dòng)資金應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.3流動(dòng)負(fù)債應(yīng)付賬款流動(dòng)資金借款其他短期借款長(zhǎng)期借款經(jīng)營(yíng)資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款負(fù)債小計(jì)3所有者權(quán)益3.13.23.33.4資本金資本公積金盈余公積金累計(jì)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1.資產(chǎn)負(fù)債率（%） 2.流動(dòng)比率（%） 3.速動(dòng)比率（%）三、資金平衡分析表13-9 資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1資金來(lái)源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營(yíng)收入自有資金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金表13-10 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123N1項(xiàng)目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入第七部分 項(xiàng)目不確定性分析1.敏感性分析（內(nèi)容可選）銷售價(jià)格敏感性分析、土地取得價(jià)格敏感性分析。2.臨界點(diǎn)分析（內(nèi)容可選）最低銷售價(jià)格、最高取得價(jià)格。第八部分 項(xiàng)目方案比選 當(dāng)只有一種開發(fā)方案時(shí)則不需要進(jìn)行項(xiàng)目方案比選第九部分 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（內(nèi)容可選）1.房地產(chǎn)項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)分析（1）項(xiàng)目用地法律手續(xù)分析（2）項(xiàng)目合作方式及其風(fēng)險(xiǎn)分析2.項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析（1）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析（2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析（3）項(xiàng)目金融風(fēng)險(xiǎn)分析（4）項(xiàng)目技術(shù)和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析4.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策第十部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議這是一份借鑒了國(guó)內(nèi)幾家最著名且最成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可行性研究報(bào)告整合而成的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)編寫模板。該模板特別適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)拿地之前所做的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，還特別適合于土地競(jìng)標(biāo)前的報(bào)價(jià)分析。1.項(xiàng)目產(chǎn)生背景（1）外部因素A分析城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。B、分析宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如：項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在傷害的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。C分析項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。（2）內(nèi)部因素A.分析項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（手法是否核心項(xiàng)目）B分析公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用。C從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)開發(fā)的意義。2.項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目位置分析項(xiàng)目宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記處宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、政府辦公地、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離。（2）宗地現(xiàn)狀A(yù).描述四至范圍B分析地勢(shì)平坦?fàn)顩r，注明自然標(biāo)高及與周邊地勢(shì)比較；C分析地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否 有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；D分析地面現(xiàn)有民居情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)。地面有工廠的，要分析工廠的數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；E地下情況分析，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有撞擊及地下建筑和結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡和可利用的構(gòu)建；F分析土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；G地址情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。H附圖平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（3）項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套A周邊3000m范圍內(nèi)肥肉社區(qū)配套分析（a）交通狀況分析：公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開發(fā)商自己解決；現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否 有地鐵、輕軌等交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。（b）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（c）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平。（d）大型購(gòu)物中心，主要商業(yè)和菜市場(chǎng)。（f）公園。（g）銀行。（h）郵局。（I）其他。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。B宗地周邊3000m外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀具體內(nèi)容分要求參考“A.周邊3000m范圍內(nèi)的社區(qū)配套分析”（4）項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）A.治安情況；B空氣狀況；C噪聲情況；D污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）；E危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、 物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）；F周邊景觀；G風(fēng)水情況；H近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心或超市的建設(shè)等；I其他。（5）大市政配套分析（一下分析都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）A.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。B供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。C污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。D通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、設(shè)計(jì)線路成本等。F燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。G供熱水及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。（6）規(guī)劃控制要點(diǎn)A總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；B住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；C綜合容積率、住宅容積率；D建筑密度；E控高；F綠化率；G其他。（7）土地價(jià)格土地價(jià)格的計(jì)算方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。3.項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析（1）合作方式及條件A合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。B合作方式：例如，一次性買斷土地、建后分房和分面積、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。C付款進(jìn)度及其與拿地程序的配合。D.其他合作的主要條件。E與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。（2）土地法律性質(zhì)評(píng)估A.現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬，土地使用權(quán)歸屬，土地的用途。B規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。（3）取得土地使用權(quán)的程序評(píng)估A取得土地使用權(quán)的程序。B取得土地使用權(quán)需要的工作日。C取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件。D取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。（4）土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）A.土地性質(zhì)變更的程序和理由。B.土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙。C土地性質(zhì)變更需要的工作日。（5）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項(xiàng)目終斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成，項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。（6）總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。4.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述形成時(shí)間；各檔次房地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的分布狀況；購(gòu)買人群變化。B區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。C.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)（2）區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征A各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況B各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本項(xiàng)目類似檔次物業(yè)的特征）；C區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況分析附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。D.未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型。E分析：本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。F結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)；本項(xiàng)目所在位置的價(jià)位區(qū)間和本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式；本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力；本項(xiàng)目在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題。（3）區(qū)域目標(biāo)客戶群研究A.各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）。B.結(jié)論：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。（4）目標(biāo)定位A.市場(chǎng)定位：目標(biāo)人群特征、來(lái)源區(qū)域、行業(yè)特征；B產(chǎn)品定位。5.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路A概念設(shè)計(jì)：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。B主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是連拍別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比列。C節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。D在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。E.如果是大型、超大型項(xiàng)目，地營(yíng)造大社會(huì)概念的考慮。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析A分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品時(shí)申明類型和特征，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和本公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。這主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。B容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。C.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響各考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。D項(xiàng)目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。E周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行、醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積做出判斷。G市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特征設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，并說(shuō)明如何解決。6.項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排（1）土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。（2）宗地立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備的優(yōu)缺點(diǎn)分析（3）工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（4）銷售計(jì)劃各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)可行性。7.項(xiàng)目費(fèi)用估算（1）成本費(fèi)用估算說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表13-11所列：表13-11 成本估算表項(xiàng)目投資總額/萬(wàn)元單位成本（元/）土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)（2）稅務(wù)分析A營(yíng)業(yè)稅及附加；B所得稅；C.土地增值稅。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過(guò)程是什么。8.項(xiàng)目資金計(jì)劃A.資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)工程費(fèi)、建安費(fèi)、配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。B資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。C資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。D.啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)只用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)先進(jìn)正流入時(shí)間、資金占用月平均額。9.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)A財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。B項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照表13-12。表13-12 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/）項(xiàng)目總金額/萬(wàn)元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率C.項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)表13-13 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年20xx年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積/單位利潤(rùn)/（元/）利潤(rùn)/萬(wàn)元10.項(xiàng)目敏感性分析參照以上內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。A.成本變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：表13-14 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率B.售價(jià)變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：表13-15 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價(jià)變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%營(yíng)業(yè)額銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率C容積率變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化表13-16 各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率變動(dòng)表主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比營(yíng)業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤(rùn)銷售凈利率總投資利潤(rùn)率11.項(xiàng)目管理資源配置（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。（2）人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的要求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、找平、培訓(xùn)等）。12.項(xiàng)目綜合分析與建議（1）優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（2）劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（3）機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。（4）結(jié)論和建議13.項(xiàng)目競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題（1）主要指標(biāo)測(cè)算A預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)。B投資收益分析（參考一下格式）：表13-17 投資收益分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2MA+nM樓面地價(jià)總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有地價(jià)則A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。C根據(jù)需要可增加如下測(cè)算：表13-18 增加測(cè)算指標(biāo)銷售凈利率總投資最高樓地面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析A.主要背景，控股股東情況。B總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）。C.資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本。D.操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目。E.參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的其實(shí)，是否志在必得。（3）制定策略A分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。B分析銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的嚇壞搜凈利率時(shí)的地價(jià)，也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)，最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。C把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。（4）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。14.在心城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容（1）在市場(chǎng)分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況A分析該城市最近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。B.量值描述市場(chǎng)狀況，這些指標(biāo)有：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。C各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域