軍區(qū)花園物業(yè)管理方案（ 84頁）.DOC

企業(yè)概況一、企業(yè)名稱二、組織架構 董事會 董事長助理 總經(jīng)理 綜合辦公室 財務部人力資源部工程部管理處三、員工結構及管理人員素質員工結構項目公司總人數(shù)管理人員作業(yè)人員管理人員與作業(yè)人員比例數(shù)量30人5人25人1:5管理人員素質職稱高級中級初級其他人數(shù)1人1人3人21人四、我們的企業(yè)理念以精心、精細、精誠提供精致、精彩、經(jīng)典的物業(yè)服務五、我們的服務宗旨 業(yè)主至上，誠信服務六、我們的經(jīng)營管理特色特色一：務實的服務理念#物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務過程之中，始終本著以人為本，以誠相待。在所管理的項目中，我們以高度的責任感、使命感和強烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來訪的客人提供周到細致的物業(yè)服務，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主的贊譽和尊敬。公司建立起科學的考核和培訓體系，把知識、技能和尊重帶給員工，為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們在工作中體現(xiàn)人生的價值，感受成就的喜悅；始終保持著對公司的認同和高度的工作熱情，從而把愛心和優(yōu)質的服務奉獻給客戶。公司深信，企業(yè)的長遠發(fā)展離不開優(yōu)秀的企業(yè)文化，建設一個有靈魂、有責任感的企業(yè)，對員工負責，對社會盡力是#物業(yè)的一貫宗旨。特色二：成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗#物業(yè)管理有限公司董事長劉強先生是一位有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理，并開創(chuàng)了市場化物業(yè)管理運作之先河，在行業(yè)中享有廣泛的信譽。在物業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗的團隊的共同努力下，總結出各種先進管理方案供廣大業(yè)主選擇服務；首長級服務以您為尊 為高級企業(yè)家、商人等特殊要求的業(yè)主提供“首長級”服務業(yè)主身份保密客戶服務專人對接指派專人入室清潔、專人入室維修特約私家安防服務 增設單獨安全監(jiān)控設備 增設私家護衛(wèi)人員 訪客單獨登記、錄像貴賓級服務星級酒店特色為影視明星等各界名人，提供星級酒店式服務。主要服務內(nèi)容： 隨時訂、送餐 隨時收、送清洗衣物 免打擾特約服務 安防特約服務 代理行程安排 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物行政級服務細致嚴謹 為職業(yè)經(jīng)理人、高級管理者提供細致嚴謹?shù)男姓壏?。服務標準?guī)范，服務流程專業(yè)，服務風格嚴謹。主要服務內(nèi)容： 訂、送餐服務 收、送清洗衣物 預約家庭鐘點工 上門維修 車輛清洗、保養(yǎng) 信息中介服務夕陽親情服務耐心周到為住宅內(nèi)的老人提供耐心周到的老人服務，讓每一位老人老有所樂，享受高質量的物業(yè)服務，怡養(yǎng)天侖。老人陪護定期老人身體檢查老人生日親情點播老人健康休閑講座特色三：規(guī)范的專業(yè)化運做#物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英，擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術人員在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識和先進的管理方法。公司在多年經(jīng)營過程中，摸索出了適合沈陽物業(yè)行業(yè)服務的成型經(jīng)驗，公司同時吸收了香港和新加坡先進物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實踐中不斷進行規(guī)范，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。特色四：科學的用人機制（一）規(guī)范的培訓管理程序培訓，作為本公司內(nèi)部管理運作重要內(nèi)容之一，通過長期的不斷探索和實踐，已形成一套規(guī)范化的運作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢。通過培訓，公司儲備了一批知識結構全面、經(jīng)營管理能力強的職業(yè)經(jīng)理層人；專業(yè)經(jīng)驗豐富，操作能力強的中層管理人員；工作技能扎實，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢必將是圓滿成功軍區(qū)花園委托管理目標的重要保證和推動我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅實基礎。一、目的：為了將軍區(qū)花園項目建設成為大都市中現(xiàn)代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質的物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍，確保這一管理目標的實現(xiàn)。二、培訓計劃第一階段：接管前人員培訓接管前員工強化培訓序號培訓內(nèi)容培訓對象授課人1軍區(qū)花園管理目標及模式全體人員內(nèi)部師資2軍區(qū)花園管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部師資3軍區(qū)花園房屋驗收移交程序管理及維修人員內(nèi)部師資4軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序保安人員內(nèi)部師資5軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序保潔人員內(nèi)部師資6軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理辦法全體人員內(nèi)部師資7軍區(qū)花園入室維修標準及作業(yè)程序維修客服人員內(nèi)部師資8工作技巧及服務語言規(guī)范全體人員內(nèi)部師資9消防職責及滅火作戰(zhàn)程序全體人員內(nèi)部師資10軍區(qū)花園公用設施設備維護標準及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部師資11軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序主管級人員內(nèi)部師資12人際溝通技巧全體人員內(nèi)部師資13房屋建筑結構及維護要求管理及維修人員內(nèi)部師資第二階段：接管后人員培訓接管后員工強化培訓序號培訓內(nèi)容培訓對象授課人1怎樣有效處理業(yè)主投訴全體人員內(nèi)部師資2怎樣有效杜絕違章全體人員內(nèi)部師資3如何切實提高服務水準全體人員內(nèi)部師資4如何開好業(yè)主大會管理人員內(nèi)部師資5怎么當好班長領班人員內(nèi)部師資6如何有效調(diào)動員工工作積極性主管級人員內(nèi)部師資7綠化工基礎知識和操作技能綠化人員內(nèi)部師資8保潔工基礎知識和操作技能保潔人員內(nèi)部師資9智能化系統(tǒng)操作保安人員內(nèi)部師資三、培訓周期培訓是一個長期的、不間斷的、循環(huán)往復的工作。如圖所示： 對是否需要培訓作出估計實施培訓計劃 確定培訓之需要 進行培訓準備 策劃培訓計劃四、培訓后的跟查及評核工作1、員工經(jīng)過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，該員工是否按培訓要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。2、訓結束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實際和局面考核兩種形式。由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、管理處經(jīng)理及時了解員工工作或思想情況。五、公司考核體系及管理處各級人員考核表1、績效考核的宗旨和原則（一）以實現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營管理目標為目的，目標分解為手段；（二）同時關注具體的業(yè)績結果及績效形成過程的行為和態(tài)度；（三）堅持績效反饋。通過績效過程的管理及結果的考核不斷改變員工的行為，提高員工的能力，保證個體目標與整體目標的一致性，最終提升企業(yè)的整體績效。2、 績效考核的職責分配（一）職能部門經(jīng)理由公司高層領導制定考核內(nèi)容并實施考核；（二）管理處經(jīng)理由公司高層領導與職能部門共同考核；（三）主管層、公司職員由管理處經(jīng)理、部門經(jīng)理制定確定考核內(nèi)容并實施考核；（四）管理處職員、員工層由管理處主管（大領班）考核；（五）管理處經(jīng)理負責對管理處各崗位考核實施情況進行監(jiān)控和指導，持續(xù)推進管理處的績效考核體系；（六）人力資源部負責對公司考核體系的實施情況進行監(jiān)控和指導，持續(xù)推進公司的績效考核體系。3、考核標準及指標的確定原則（一）經(jīng)理層考核標準及指標的確定原則1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營管理目標、指標；2） 公司總體目標、指標層層分解，確定管理處、職能部門的年度目標、指標；3） 將管理處、部門全年的目標、指標分解落實到每季度、每月；4） 經(jīng)理層是本部門目標、指標實現(xiàn)情況的責任人，因此經(jīng)理層的季度考核標準即本部門季度的管理目標、指標及經(jīng)理層實現(xiàn)目標過程的控制和管理要求。（二）主管、職員層考核標準及指標的確定原則1） 管理處、職能部門將本部門的目標、指標向下屬部門分解；2） 根據(jù)分解的目標指標確定部門負責人及相關責任人的考核要素及標準。（三）員工層月考核標準的確定原則1） 將管理處下屬部門的目標、指標分解落實到各崗位，確定各崗位的職責及工作標準；2） 根據(jù)各崗位的職責及工作標準，確定員工的考核要素和考核標準。4、考核周期及考核事項 （一）經(jīng)理層1） 月考核與季度考核相結合；2） 月考核是對工作過程的控制和管理，以保證季度目標、指標的實現(xiàn)；3） 對工作結果，即目標、指標的完成情況進行季度評價；4） 季度考核成績是對月考核平均成績和季度指標考核結果的綜合衡量；5） 季度考核成績是季度獎勵金額發(fā)放的依據(jù)。（二）主管職員層1） 月考核；2） 依據(jù)考核結果確定考核工資的發(fā)放額度。（三）基層員工1） 日檢查；2） 月考核；3） 依據(jù)考核結果確定考核工資的發(fā)放額度。5、基于考核結果的激勵措施（一）考核結果作為浮動工資、獎金發(fā)放的依據(jù)；（二）考核結果作為選派外派培訓的依據(jù)之一；（三）考核結果作為晉升、降職、調(diào)配的依據(jù)；總經(jīng)理： 副總經(jīng)理 ： 人事培訓部： 品質部： 財務部：（四）考核結果是薪資調(diào)整的重要依據(jù)；（五）考核結果是年度評比的重要依據(jù)。6、考核金額的確定原則（一）依據(jù)管理處、職能部門崗位評估確定管理處、職能部門各崗位工資標準；（二）依據(jù)崗位任職標準確定管理處各崗位的人選；（三）依據(jù)工作標準確定各崗位人員的薪資等級；（四）根據(jù)崗位薪資及等級確定參與考核的薪資額度。7、考核金額的構成及標準（一）經(jīng)理層1） 月考核工資=浮動工資+季度獎，詳見崗位、浮動、季度考核工資標準2） 季度考核工資=月考核工資*33） 終獎勵額度見崗位、浮動、季度考核工資標準（二）主管職員層（含大領班）月考核工資=月工資額*30%（三）基層員工考核金額的確定和標準工資600元以上人員：月考核金額100元工資600元以下（含600元）人員：月考核金額50元8、各級人員考核表（三）實施科學的績效管理我們強調(diào)個人、部門及公司三者之間績效的有機統(tǒng)一。通過設定科學的績效目標，以及實行計劃、輔導、改進、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個人及部門的工作績效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標及顧客滿意目標的實現(xiàn)。l 管理工作流程 前期工作流程： 機構組建 擬制管理方案及規(guī)章制度 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問題 隊伍組織培訓 聯(lián)系有關單位，督促及時整改完善相關資料 物業(yè)接管接管驗收提供問題 辦理接管手續(xù) 二次驗收 依據(jù)已有的物業(yè)管理運行維護經(jīng)驗，在項目規(guī)劃建設階段提出相關建議，以降低日后的物業(yè)管理綜合運行成本，從而降低物業(yè)管理收費標準，促進房屋銷售；并為甲方降低開發(fā)成本。備注條款：物業(yè)接管驗收應具備的條件（一）接管驗收應提交的資料物業(yè)產(chǎn)權資料： 項目開發(fā)批準報告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開工許可證 用地紅線圖 b)綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 建設工程竣工驗收證書； 公共配套設施綜合驗收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 有線電視合格證； 通信設施合格證； c)施工設計資料： 地質報告書； 全套設計圖紙； 圖紙會審通知單； 設計變更通知單； 工程預決算報告書； 重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 d)機電設備資料： 機電設備出廠合格證； 貢電設備使用說明書；（要求中文） 機電設備安裝、調(diào)試報告； 設備保修卡、保修協(xié)議。 e)業(yè)主資料： 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 二、接管驗收辦法及程序（一）接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作： 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； 派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準備好接管驗收記錄表格： 房屋本體接管驗收表； 公共配套設施接管驗收表； 機電設備接管驗收表； 接管驗收問題整改表。（二）質量與使用功能檢驗標準1.主體結構A 、地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范（GBJ789）的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。B、鋼筋混凝土結構產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過混凝土結構設計規(guī)范（GBJ10-89）的規(guī)定。C、木結構結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范（GBJ206-83）的有關規(guī)定。D、磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯的裂縫。E、凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范（GBJ11-89）的有關規(guī)定。F、外墻不得漏水2.屋面A 、各類屋面必須符合屋面工程技術規(guī)范（GB50207-94）的規(guī)定，排水暢通、無積水、不滲漏。B、平屋面應有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設 置屋面檢修孔。C、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。3.地面A 、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。B、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。D、木樓地面應平整牢固，接縫密合。4.裝修A、鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，B、鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度C、進戶門不得使用膠合板制作、門鎖應安裝牢固。D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴，不露釘帽，與基層必須打牢。E、門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。F、抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。G、飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。H、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.電氣A、電氣線路安裝應平整、牢固、順直、過墻應有導管。導線必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。B、回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。 C、 應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。E、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接電電阻值必須符合電氣裝置安裝工程有關規(guī)范的要求。F、電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過有關規(guī)范規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉記錄，性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。 G、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。 H、除上述要求處，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。6.水、衛(wèi)、消防A、管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏、水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，應按套安裝水表或預留表位。B、高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。C、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。D、衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。F、水泵安裝應平穩(wěn)、運行時無較大震動。H、消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范（GBJ16-87）、高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。7.采暖A、采暖工程的驗收，必須在采暖期以前兩個月進行。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。C、爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無雜音、不跑偏、不受卡，運轉自如。D、各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門應開關靈活。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴密、風室隔墻不得透風漏氣。F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。G、設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ242-82的規(guī)定。新風機應運轉正常、無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全、水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。I、經(jīng)過48H的連續(xù)運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。 8.附屬工程及其他A、室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設計規(guī)范（GBJ14-87）的要求，管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。B、化糞池應按排污量合理設置、池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高度差不得小于5CM。C、管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。G、房屋應按單元設置信報箱、其規(guī)格、位置必須符合有關規(guī)定。H、掛物鉤、曬衣架應安裝牢固、煙道、通風道、垃圾道應通暢、無阻塞物。I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求。J、整體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。 （三）設施設備分項驗收標準1.變電所接盤驗收A、報批資料建設單位的增容申請供電局對增容申請及變電所建設的批復文件 B、工程資料工程圖紙a.高壓系統(tǒng)圖b.二次原理及接線圖c.低壓系統(tǒng)圖d.接地裝置平面圖及測試報告交接試驗報告a.耐壓試驗報告b.繼電保護試驗報告c.計量裝置試驗報告d.絕緣工具試驗報告設備說明書C、運行資料運行值班記錄a.高壓計量b.低壓負荷預防性試驗報告a.耐壓試驗報告b.繼電保護試驗報告c.計量裝置試驗報告d.絕緣工具試驗報告測試儀表、絕緣工具清單D、設備運行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b.百頁窗、百頁門已安裝砂網(wǎng)。c.各出入門已設置防鼠門擋。d.進戶電纜管道及變電所墻壁四周封閉完好，無孔洞。電氣方面a.儀表完好、指示準確。b.電纜、變壓器、配電柜、開關、連接件等完好無損，無缺陷、無銹蝕。c.變配電設備、配電回路、開關容量與圖紙相符。d.各種電氣標識、標牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測試、各回路負荷測試結果符合要求。g.計量讀數(shù)定針。 配套方面a.絕緣工具齊全。b.測試儀表齊全。c.室內(nèi)照明（含應急照明）合理，燈具完好。d.運行模擬盤f.高、低壓柜前后橡膠絕緣墊。g.高壓安全柵欄。h.滅火器。2.配電室接盤驗收A、低壓系統(tǒng)圖B、設備運行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b百頁窗、門已安裝砂網(wǎng)。c.進戶電纜管道封閉完好，四壁無孔洞。 電氣方面a.儀表完好、指示準確。b.配電柜、開關、連接件等完好無損，無銹蝕，無過熱現(xiàn)象。c.配電回路、開關容量與圖紙基本相符。d.各種電氣標識、標牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測試、各回路負荷測試結果符合要求。g.室內(nèi)照明合理，燈具完好3.電梯接盤驗收A、相關資料產(chǎn)品出廠合格證書，勞動局準用證書使用維護說明書維修委托合同電氣控制原理圖與接線圖B、設備運行檢查:層門閉鎖裝置運行良好。電氣安全裝置動作可靠。制動系統(tǒng)完好。運行電流、功率、速度應符合說明書的要求。極限開關應完好有效。應急照明正常。4、水泵房及給排水管網(wǎng)A、技術資料設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a給排水系統(tǒng)圖b給排水綜合管網(wǎng)平面圖c配電柜控制原理圖d變頻柜接線圖e控制儀表系統(tǒng)圖B、運行檢查:儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準確。保護完善，各種保護（電氣保護、電結點壓力表）應有效可靠。 水泵運行正常，無滴漏、無震動、無異常聲響。閥門動作靈活，閥門、管道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象。控制柜及器件整體與性能完好。檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。檢查井內(nèi)設備（閥門、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無滴、漏現(xiàn)象。井內(nèi)有無淤泥雜物等。管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 5、風機房A、技術資料系統(tǒng)設備清單維護使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a通風系統(tǒng)圖b風道平面布置圖c電氣控制原理圖d設備電氣接線圖運行記錄B、設備運行檢查各項壓力及其它參數(shù)運行正常。各個風口安裝牢固。鳳道無跑、冒、地、漏現(xiàn)象?？刂乒窦捌骷w與性能完好。設備無震動，噪音在要求的標準之內(nèi)。6、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)A、技術資料系統(tǒng)設備清單設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a電氣、暖通、給排水消防平面圖 b水消防系統(tǒng)圖c消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)圖d消防泵、噴淋泵控制原理圖e送風機、排風機、排煙機控制原理圖f卷簾門控制原理圖g探測器布置及編碼圖消防設備分布表B、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。b.報警點的選擇應均衡，其測試數(shù)量應不小于10%。c.應選擇各種報警器進行測試。檢查、測試項目及基本要求a.報警控制器應具有蓄電池備用電源，且此電源在斷電時能自動切換供電。b.報警控制器的火災聲光報警、斷線檢測、自動控制消防設備等功能應完好。c.抽測的報警探測器（包括：煙感、溫感、手報、壓力閥、水流指示器發(fā)出的報警）應100%動作可靠、有效，否則，應追加進行不少于50%的測試。d.緊急廣播應采取僅向失火層和相關層發(fā)出火災報警廣播的消防廣播方式。若與背景音樂使用同一套設備和系統(tǒng)時，應能自動切掉背景音樂而直接進行緊急廣播。e.應急照明和疏散指示燈燈具應完好無損，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時間須不少與20分鐘。7、對講系統(tǒng)A、技術資料系統(tǒng)設備清單設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙8、對講系統(tǒng)A、 技術資料系統(tǒng)設備清單設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a對講布線平面圖b布管平面圖c可視對講系統(tǒng)聯(lián)接圖d對講用戶分機與單元門主機接線圖e單元門主機與管理中心主機接線圖B、系統(tǒng)檢查及測試 檢查及測試的基本原則a要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。b.測試取樣點應分布均衡，且數(shù)量不宜少于10%c.各項功能應分別測試，即：分機與單元主機；分機與管理主機：單元主機與管理主機：管理主機之間。 d.連接導線應穿管或使用槽板保護。檢查、測試項目及基本要求a.小區(qū)出入口應設管理主機，便于來訪客人與住戶直接通話使用。b.管理主機可群呼住戶分機。c.管理主機和單元主機呼叫住戶分機時，應編號無誤，振鈴、通話有效。d.住戶利用室內(nèi)分機遙控開鎖時，應試驗三次，100%動作有效。e.無論住戶使用的是可視分機還是非可視分機，配線均應按可視分機方式配置。 9車庫管理1、技術資料系統(tǒng)設備清單設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)聯(lián)接圖2、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a.要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。b.控制點測試數(shù)量100%。c.每點操作三次，動作100%成功視為有效。檢查、測試項目及基本要求a.在車輛通過車庫門處，使用遙控器后門鎖被自動開啟。b.車庫門可遙控器/手動鑰匙切換。10.背景音樂與消防廣播1、技術資料系統(tǒng)設備清單設備使用說明書系統(tǒng)操作說明書工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)接線圖d.消防廣播與背景音樂切換接線圖2、系統(tǒng)檢查及測試檢查及測試的基本原則a.要按照設備使用說明書的要求進行操作，依據(jù)設計方案進行各系統(tǒng)的運行功能測試。b.各種功能均應測試檢查、測試項目及基本要求a.消防廣播與背景音樂切換測試。b.按設備清單清點設備。c.揚聲器應完好無損。d.廣播試驗。e.前級音源設備試驗（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。3、調(diào)音臺調(diào)試。 三、質量問題的處理（一）處理方法1、影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格；2、影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理；3、對于不影響房屋結構安全和使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。（二）支持文件1、交接協(xié)議書2、接管驗收小組與職責范圍3、公用部位設施驗收表4、分戶問題匯總處理清單5、鑰匙交接表6、單項問題處理聯(lián)系單7、公共配套設施驗收表8、室內(nèi)設施設備驗收單9、公共區(qū)域配套設施檢查表10、合同會審表交 接 書甲方：乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同中的約定，乙方于 年 月 日對軍區(qū)花園進行物業(yè)接管驗收。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對于接管驗收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應在乙方要求的時間內(nèi)整改完畢。三、甲方按乙方所要求標準進行整改，經(jīng)乙方驗收合格后，由乙方負責對園區(qū)所屬物業(yè)進行維修、保養(yǎng)。（關于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責任按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同實施）四、因未整改或整改不及時造成的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。五、對于本次接管驗收中未檢查部分（如：采暖設備設施、消防設施、智能化設施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進行接管驗收。在施工期或未整改或整改不及時所產(chǎn)生的問題由甲方負完全責任，并承擔其后果。六、本交按書為甲乙雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同的有效組成部分。七、附件軍區(qū)花園接管驗收問題匯總為本交接書有效組成部分。八、本交接書一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區(qū)花園驗收小組序號組員工作職責與范圍1管理處經(jīng)理把關全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進行檢驗3工程主管作好專業(yè)性的檢查工作，并對工程人員進行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗收工作并跟隨工程人員驗收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。4客服負責人跟隨檢驗人員了解設備設施5強電負責人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進戶電源總控制箱6弱電負責人智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng)7水暖負責人微機系統(tǒng)、給排水設備設施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機組8土建負責人房屋主體結構、屋面、地面、防水并配合檢驗設備設施9綠化負責人對園區(qū)草坪、樹木、小品以及園區(qū)娛樂設施進行檢驗，并有工程人員配合。入住期管理一、辦理入住，快捷便利a) （一）重簡樸的入住儀式業(yè)主對新家軍區(qū)花園，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉辦簡樸的入住儀式，邀請各級領導、業(yè)主代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。b) （二）住手續(xù)流程圖序號工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書3雙方簽署業(yè)主臨時公約4住戶填寫住戶情況登記表、核收身份證復印件5發(fā)放業(yè)主手冊和住宅“二書”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署住戶入住物品資料領取確認書8住戶交納入住費用9住戶房屋驗收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是：i. 設立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。ii. 提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電信電話公司、有線電視臺簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書，代辦有關業(yè)務，方便業(yè)主，減少麻煩。iii. 提供集體辦理和上門服務等服務項目。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為建筑結構，多層為短肢剪力墻結構。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預埋進剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門成立管理框架編外的裝修管理審批處，負責業(yè)主裝修審批及裝修巡視。（二）管理目標及承諾對于業(yè)主裝修管理方案進行審批，下發(fā)裝修許可證；對于正在裝修的業(yè)主進行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門提供的方案不一致，并影響到建筑主體結構的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見，請業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴格把關，力爭不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。（三）崗位設置編號崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預先以書面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領取施工許可證后，方可施工。如該項施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議”施工，導致的一切后果均由該業(yè)主負責。（六）裝修、改建原則 按照建設部2002年5月1日第110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，住宅裝飾裝修需遵守以下原則住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為A 未經(jīng)原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構。B 將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。C 擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺上的磚、混凝土墻體。D 損壞原有房屋節(jié)能設施，降低節(jié)能效果。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動，未經(jīng)城市行政主管部門批準不得搭建建筑物、構筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗。未經(jīng)供暖單位批準。3）涉及到門、窗及外墻的改造，應以下列條件為原則：A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門樓，占用原購樓合同中不含之面積；C 不得影響小區(qū)建筑的整體設計和風格；、D如安裝大門鐵閘時，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開啟時如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時，將被禁止安裝。4）所用建筑材料及顏色力求與原設計材料相匹配。5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請勿在大門加設任何燈飾。6）空調(diào)機須安裝在特別設計之備用位置，請向管理處查詢，按指定位置安裝。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓荷載，應當經(jīng)原設計單位提出設計方案。8）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水實驗。（七）裝修、改建的注意事項業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項：1）工作完畢后須關好所有門窗及水龍頭，方可離開。2） 請勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負責全部修理費用。4） 承建商不得將建筑用料、設備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔一切清理費用。5） 當搬運裝修材料、家具進入裝修單位時，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔一切修理費用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。另外，請您辦理裝修手續(xù)前詳細閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領取裝修申請登記表、裝修管理協(xié)議書及相關裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項詳細、如實填寫。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署裝修管理協(xié)議。3）業(yè)主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)的費用收據(jù)復印件；B裝修申請登記表和裝修管理協(xié)議書（到管理處領取，如實填寫，并遵照執(zhí)行）；C裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照復印件和資質證明，注：營業(yè)執(zhí)照和資質證明復印件必須加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修負責人身份證復印件；F裝修人員身份證復印件。4）管理處裝修負責人查驗裝修申報材料是否齊全，審批裝修方案，審批時間一般為兩個工作日。如果裝修申報材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放室內(nèi)裝修許可證。5）裝修許可證和臨時出入證辦理完后，即可進場施工。施工期間，所有現(xiàn)場人員都必須嚴格遵守裝修管理協(xié)議之條款。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗收，驗收時裝修施工單位負責人應在現(xiàn)場。初驗結束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負責人確認驗收結果，并在住戶裝修巡視驗收記錄上簽字認可。（八）經(jīng)政府主管部門審批改建后的管理費用 樓宇在經(jīng)政府主管部門審批改建后，其管理費用的收費標準將按改建后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費。（九）裝修審批重點1） 保證房屋設施的正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（十）建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負責的裝修管理員實施“全過程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場不少于6次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進展，把違章裝修消滅在初始階段。（十一）處理違章裝修的三個手段1） 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責任裝修審批處主管在1小時內(nèi)，上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說明違章裝修千百萬的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。2） 行政手段在業(yè)主對于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級機關反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。3） 法律手段業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責任書”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責、權。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，我們將首次通過法律途徑予以解決。三、入住期治安管理（三流控制）1、 軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點必將是速度快、入住率高。這一階段的治安形勢為：1） 周邊環(huán)境較為復雜與入住高潮中外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務艱巨。3） 智能化設施尚處于一個調(diào)試、試運行階段，業(yè)主誤報率高、治安壓力大，管理壓力大。對軍區(qū)花園入住期的治安形勢有一個清醒認識，是做好治安管理工作的基礎。針對這一時期治安形勢，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進一步發(fā)揮#物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，隨時調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。2、 確保治安管理上事件發(fā)生率為零對立治安重點加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。1） 人流控制對來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對講通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定的限制。2） 物流管理對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。3） 車流控制通過門崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車主身份、車牌號、車型等信息，通過業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車防盜的重要保障。整理各類檔案 日常管理 機 小 安 三 公 共 清 物 檔 財 社 其 電 區(qū) 全 車 設 施 潔 資 案 務 區(qū) 他設 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文備 務 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 動 物業(yè)管理投標收費報價一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費投標報價與費用測算（一）、投標報假：在對軍區(qū)花園項目進行深入的了解之后，我們參照沈陽市現(xiàn)行有關價格標準和本公司對軍區(qū)花園住戶消費水平的調(diào)研及根據(jù)費用開支測算，我公司對軍區(qū)花園物業(yè)管理服務費定為：每月每平方米人民幣1.2元。在今后的實際物業(yè)管理服務過程中，我公司將以高效率、低成本的運營管理費用，同時采用透明式管理服務，定期提供管理報告與服務報告，與業(yè)主委員會及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標準。（二）物業(yè)管理費用測算1.支出1.1人員薪金及福利1.1.1工資1.3.4保險費 1.3.5折舊費 1.3.6辦公費 1.3.7裝卸費 1.3.8燃料費 1.3.9材料費 1.3.10辦公用水、電費 1.3.11其它 小計： 合計： 1. 收入2.1住宅物業(yè)管理費2.1.1住宅樓 2.1.2商業(yè)樓 2.2家政服務收入 2. 3其他服務 3. 2.4專項服務 4. 效益預測如果本項目收費率達到100%，則可實現(xiàn)收支平衡。我公司力求在多種經(jīng)營上為企業(yè)獲得效益。三、增收節(jié)紙措施1、對目前項目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽#物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開發(fā)商進行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實施，并通過優(yōu)質、高效、誠實的管理、服務，取得住戶的認同。 2、同時，我們在內(nèi)部管理上加強管理費的控制，提高