濰坊市商業(yè)項目市場調(diào)研報告69P 70頁PPT文檔知識交流.ppt

2 第一篇 宏觀市場狀況 3 4 1 1濰坊概述 地理位置 山東半島位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi) 藍色經(jīng)濟帶內(nèi)是中國經(jīng)濟新增長極 濰坊 半島的中心 環(huán)渤海經(jīng)濟占據(jù)中國國土的12 和人口的20 5 1 1濰坊概述 地理位置 濰坊市位于山東半島西部 地跨北緯35 32 至37 26 東經(jīng)118 10至120 01 南 依泰沂山脈北 瀕渤海萊州灣東 與青島 煙臺兩市相接西 與東營 淄博兩市為鄰 濟南都市經(jīng)濟圈 半島藍色經(jīng)濟圈 濰坊扼山東內(nèi)陸腹地通往山東半島地區(qū)的咽喉 氣候特征 冬冷夏熱 四季分明 年平均氣溫12 3 適合旅游業(yè)的發(fā)展 6 1 1濰坊概述 道路交通 公路 交通體系發(fā)達 在濟南 青島交流的中心軸線上 距離青島約130公里 車程約1小時20分鐘 距離濟南183公里 車程約2小時20分鐘 距離北京410公里距離淄博約100公里 車程約50分鐘 距離煙臺約216公里 車程約2小時30分鐘距離東營約90公里 車程約1小時 7 1 1濰坊概述 道路交通 鐵路 膠濟鐵路途徑濰坊 連接濰坊到沿海和內(nèi)陸的路上重要交通運輸濟青動車組 使得濟南到青島只需2小時 且在濰坊是半島地區(qū)中心站 8 1 1濰坊概述 道路交通 航空 項目距離濰坊飛機場直線距離約10公里濰坊直航城市有上海 北京 廣州 海口 是全國四大航空郵件處理中心之一 項目 9 1 1濰坊概述 風土人情 國際風箏會 每年4月初在濰坊市舉行國際風箏會 濰坊是世界風箏之都 濰坊是中國唯一一個國際性聯(lián)合組織總部 國際風聯(lián) 所在地的地級市 國際風箏聯(lián)合會將國際風箏聯(lián)合會的總部設(shè)在濰坊 撲灰年畫 民間藝術(shù) 三絕 撲灰年畫 剪紙和聶家莊泥塑 全國著名的民間木版年畫產(chǎn)地 楊家埠木版年畫創(chuàng)于明代 與天津楊柳青 蘇州桃花塢并稱中國三大木版年畫畫市 10 1 1濰坊概述 綜述 濰坊是全國明星城市 全國文化搭臺經(jīng)濟唱戲的倡導(dǎo)者 國企改革的先鋒 濰坊工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速 現(xiàn)已形成機械裝備 海洋化工 紡織服裝 造紙包裝 食品加工 電子信息等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 有45種主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居全省同行業(yè)第一 32種產(chǎn)品居全國同行業(yè)前列 濰坊有山東省最多的省級信息產(chǎn)業(yè)園 國家級濰坊高新區(qū)是中國最具創(chuàng)新活力 最具和諧魅力的5個高新區(qū)之一濰坊是山東第一機動車城市 第一汽車城市 第一私家車城市濰坊是世界風箏之都 每年4月 舉辦國際風箏會 蔬菜博覽會 魯臺 濰坊 經(jīng)貿(mào)洽談會濰坊是一個歷史悠久的城市 有6000年的歷史文化 濰坊自古以來人文薈萃 英杰輩出 三皇五帝 中的舜 齊國政治家晏嬰 東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄 北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊濰坊名勝古跡 人文景觀眾多 濰坊風箏 楊家埠木版年畫等中外馳名 擁有十笏園 范公亭 山旺化石 恐龍化石 沂山國家森林公園 青云山 青云湖等旅游景點 是中國優(yōu)秀旅游城市濰坊有全世界最大的鴨嘴龍新屬種化石 埋藏種屬繁多 門類齊全濰坊是全國最大的藍寶石產(chǎn)區(qū) 是中國最大的珠寶生產(chǎn)地和貿(mào)易地 總儲量 億克拉濰坊地下鹵水靜儲量58億立方米 居全國首位濰坊是環(huán)渤海地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和城市 是全世界發(fā)展最快的10個城市之一濰坊肉蛋奶產(chǎn)量全省第一 畜產(chǎn)品國內(nèi)銷售量和禽肉出口量全省第一濰坊交通便利 鐵路 高速 港口 航空發(fā)達濰坊地多人廣 全區(qū)15859平方公里 面積人口密度544人 平方公里 11 第一篇 宏觀分析 濰坊整體經(jīng)濟實力位居山東前列 但是人均GDP和可支配收入水平排名靠后 從2019年山東省17地市經(jīng)濟總量的對比情況來看 濰坊以2974 94億元排在第四位 經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好 為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ) 從2019年17地市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標來看 濰坊排名第8位 而從人均GDP來看 濰坊排名第11位 城市整體收入水平不高 2019年山東省7城市經(jīng)濟總量對比 1 2濰坊概述 經(jīng)濟發(fā)展 濰坊區(qū)縣市經(jīng)濟實力排名前5名分別是壽光 諸城 青州 高密 昌邑 由此可以看出下屬縣市經(jīng)濟實力強勁 以壽光和高密為例 壽光市中國蔬菜基地 高密是全國農(nóng)村經(jīng)濟綜合實力百強縣之一 經(jīng)濟的發(fā)展使城市化進程加快 因此 他們整體收入水平相對較高 他們是城市化進程受益者 他們大部分結(jié)合自身情況 大部分人開始選擇在城市購房 而受寒亭區(qū)輻射影響較大的是開元街道 寒亭街道 高里鎮(zhèn)和朱里鎮(zhèn)所囊括的300多個村 壽光是中國的蔬菜之鄉(xiāng) 連續(xù)九屆跨入全國農(nóng)村經(jīng)濟綜合實力百強縣 市 行列 2019年列第41位 2019年高密市納入全國經(jīng)濟實力百強縣 市 之列 高密市先后榮獲 中國家紡名城 山東省紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地 等榮譽稱號 濰坊下屬縣市經(jīng)濟實力強勁 但市區(qū)對下屬縣市的輻射與吸引力有限 但是隨著城市化進程的推進 下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)普通百姓進城購房的比例在逐漸增加 對于商業(yè)來說也是極大的促進 1 2濰坊概述 經(jīng)濟發(fā)展 截至2019年 濰坊市全年共完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值654 8億元 按可比價格增長4 3 糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有增 全市糧食播種面積達到1199 3萬畝 增長1 7 糧食總產(chǎn)量522 6萬噸 增長0 3 林業(yè)生態(tài)建設(shè)取得明顯成效 全市共完成造林43 87萬畝 百處林場 北部沿海林網(wǎng) 荒山造林 村鎮(zhèn)綠化等重點生態(tài)工程進展迅速 全市森林面積達536 34萬畝 林木覆蓋率達到35 2 畜牧業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 肉類總產(chǎn)量123 1萬噸 禽蛋產(chǎn)量26 2萬噸 奶類產(chǎn)量27 8萬噸 漁業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 全市漁業(yè)總產(chǎn)值達到34 5億元 按可比價增長2 1 水產(chǎn)品總產(chǎn)量45 8萬噸 增長9 0 農(nóng)業(yè)機械化水平進一步提高 新農(nóng)村建設(shè)步伐加快 農(nóng)房建設(shè)改造年度任務(wù)全面完成 建成新房13 83萬戶 改造危舊房2 1萬戶 2019年濰坊市第一產(chǎn)業(yè)增加值330 5億元 增長4 3 拉動GDP增長0 4個百分點 城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐不斷加快 全年完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資120億元 其中基礎(chǔ)設(shè)施投資45億元 小城鎮(zhèn)發(fā)展實力進一步增強 2019年農(nóng)村居民生活持續(xù)改善 農(nóng)民人均純收入8871 6元 增長15 3 農(nóng)民人均生活消費支出5981 7元 增長14 2 2019年全市共完成村鎮(zhèn)建設(shè)投資120億元 財政投資 信貸以及金融政策對三農(nóng)的支撐 使得農(nóng)民的消費心理得到極大保障 農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū) 依靠得天獨厚的農(nóng)業(yè)資源與濕地優(yōu)勢 濰坊成為山東半島的重要農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)之一 使得村鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟消費能力取得極大性改善 因此對商業(yè)的需求進一步升級 1 2濰坊概述 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 濰柴動力股份有限公司資產(chǎn)總額362億元 職工萬余人 是中國最大的汽車零部件企業(yè)集團 在2019年中國企業(yè)500強評選中濰柴控股集團以355億元收入入圍 列第73位 海王集團是一家致力于醫(yī)藥制造 商業(yè)流通和零售連鎖的醫(yī)藥類大型綜合性集團公司 現(xiàn)已形成醫(yī)藥工業(yè)制造 醫(yī)藥零售連鎖 醫(yī)藥商業(yè)流通三大支柱產(chǎn)業(yè)體系 是國內(nèi)健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有廣泛影響的知名品牌 濰坊大型企業(yè) 濰柴集團 ?；瘓F 海王集團 恒聯(lián)紙業(yè)集團 新郎集團 晨鳴集團 仙霞集團 耶利亞集團 巨力集團 諸城外貿(mào) 聯(lián)盟化工集團 得利斯集團 福田 亞星 華光集團 瀘河集團 壽光巨能控股 巨龍化纖集團 濰坊鋼鐵集團 濰坊醫(yī)藥集團 全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到5258家比上年增加434家完成增加值1958 27億元增長15 4 濰柴動力股份有限公司 通用 專用設(shè)備制造業(yè)622家晨鳴紙業(yè)集團有限公司 造紙及紙制品業(yè)155家帛方紡織有限公司 紡織業(yè)企業(yè)761家 寒亭區(qū)登記注冊的大中型企業(yè)共有700余家 其中旺旺集團 百老匯家世界 香港美林 潤華汽車等一批投資過億元的項目先后落戶寒亭 大型企業(yè)集團的繁榮必然帶動全市相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的中小企業(yè)的發(fā)展 大中小企業(yè)的發(fā)展對于寫字樓 商務(wù) 休閑的需求增大 要求進一步升級 1 2濰坊概述 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 到2019年底 濰坊市形成了統(tǒng)一 信息資源共享的物流信息網(wǎng)絡(luò) 以及各具特色的物流基地 物流中心和配送中心 未來方向 重點打造膠濟線物流帶 濱海臨港物流帶 壯大諸城 安丘 臨朐物流園區(qū) 重點建設(shè)魯東物流中心 濱海交通物流園 北海醫(yī)藥食品物流園 高密晟綺物流產(chǎn)業(yè)園 壽光農(nóng)產(chǎn)品物流園 昌樂半島物流園 諸城糧食物流園 安丘青龍山工業(yè)倉儲物流園 山東晟鑫冷鏈物流園等重大物流項目 濰坊市三大物流基地的服務(wù)功能 物流業(yè)的發(fā)展為貿(mào)易業(yè)的發(fā)展帶來巨大的提升力 2019年貿(mào)易業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值在第三產(chǎn)業(yè)中的貢獻率達到了39 貿(mào)易業(yè)的銷售額在金融危機后逐年上升 2019年批發(fā)與零售貿(mào)易業(yè)零售額1038 43億元 出現(xiàn)了大批具有潛在需求能力的商人 成為主力購房者之一寒亭區(qū)正逐步發(fā)展成為省內(nèi)外知名的加工制造 優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng) 大型物流配送和特色旅游休閑中心 依靠優(yōu)越的地理位置 濰坊成為山東半島重要的物流商貿(mào)地 產(chǎn)生了大批具備一定經(jīng)濟實力的商人消費群體 1 2濰坊概述 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 濰坊歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比對 2019年 2019年濰坊市國內(nèi)生產(chǎn)總值中第二產(chǎn)業(yè)的貢獻率達到了50 58 比以往更有所提高 近年來 濰坊市第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 2019年工業(yè)生產(chǎn)總值達到1720 3億元 占第二產(chǎn)業(yè)總額的90 以上 在第三產(chǎn)業(yè)中 批發(fā)和零售業(yè)較為發(fā)達 2019年生產(chǎn)總值達到了1038 43億元 濰坊市以第二產(chǎn)業(yè)為主 工業(yè)制造是城市的支柱行業(yè) 在第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)業(yè)發(fā)達 同樣對商業(yè)是一種促進 1 2濰坊概述 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 18 1 2濰坊概述 人口情況 2000年濰坊城市化率已經(jīng)超過50 房地產(chǎn)市場即將進入高速發(fā)展時期 商業(yè)發(fā)展同樣迎來一個快速發(fā)展期 濰坊50 城市化理論 一個國家或地區(qū)的城市化水平達到50 中后期 左右時 城市化進程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段 該階段房地產(chǎn)高速發(fā)展 當城市化水平達到70 以后 城市化進程將進入平穩(wěn)發(fā)展期 19 1 2經(jīng)濟環(huán)境 經(jīng)濟綜述 綜合上述各項經(jīng)濟指標 濰坊進入工業(yè)化中級階段濰坊具備興建大型購物中心的經(jīng)濟基礎(chǔ)和條件 20 21 1 3城市發(fā)展規(guī)劃 城市定位及性質(zhì) 城市定位 濰坊為山東省 一體兩翼 發(fā)展戰(zhàn)略中的重要城市 現(xiàn)代制造業(yè)基地 文化教育產(chǎn)業(yè)基地 具有國際影響的世界風箏文化傳播交流中心 半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心 聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐 準確的城市定位 助推濰坊經(jīng)濟騰飛 22 1 3城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展方向 中心城區(qū)發(fā)展方向為 東擴西延 南控北展 中心城區(qū) 東擴 項目 南控 西延 北展 綜合城市發(fā)展規(guī)劃 項目的建設(shè)符合城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求 中心城 總體布局 一心 一環(huán) 一軸 一廊 的結(jié)構(gòu)模式 濰坊中心城總體布局呈 一心 一環(huán) 一軸 一廊 的結(jié)構(gòu)模式 本項目處于核心區(qū) 具備打造成城市綜合體的條件 發(fā)展規(guī)劃 1 3城市發(fā)展規(guī)劃 項目所在的奎文區(qū)和濰城區(qū)交匯處 區(qū)位功能明顯 是集休閑 購物 辦公 商務(wù)一體的最佳去處 項目位置 功能分區(qū) 1 3城市發(fā)展規(guī)劃 25 26 1 4城區(qū)情況 項目 本案 27 1 4城區(qū)情況 項目 28 第二篇 房地產(chǎn)市場研究結(jié)論 29 宏觀房地產(chǎn)市場情況 近幾年來 濰坊市房地產(chǎn)投資呈波動高位增長態(tài)勢 且增長幅度波動很大 2019年 發(fā)展平穩(wěn)增長 2019年 集體井噴 2019年 理性回歸 趨于平穩(wěn)增長 2019年 再次投資增長高峰 2019年 大幅度震蕩 進入調(diào)整期 2009年 新一輪高峰期2019年 進入調(diào)整期 經(jīng)過近幾年的波浪式增長 2011年進入新一輪調(diào)整期 濰坊房地產(chǎn)市場整合速度加快 其中 住宅的投資比重有所下降 商業(yè)有所提高 區(qū)域房地產(chǎn)市場正處于成長階段 具備發(fā)展?jié)摿?城市房地產(chǎn)市場生命周期模型 城市的房地產(chǎn)市場信息生命周期一般會經(jīng)歷 出現(xiàn) 成長 成熟 衰退 濰坊目前正處于城市化進程中 向大城市的成熟階段發(fā)展 考慮到房地產(chǎn)市場發(fā)展與城市化進程的滯后性 其房地產(chǎn)市場相應(yīng)的處于成長期 濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 宏觀房地產(chǎn)市場情況 4 1 白浪河 中百 泰華商圈 濰坊市級商務(wù)中心 2 新華路佳樂家 沃爾瑪 利群商圈 區(qū)級商業(yè)中心 3 鳳凰大街物流園 濰州路金寶汽車商圈 以汽車 物流為重點規(guī)劃方向 4 濰縣中路宜家園 華都 怡和第一城 紅星美凱龍商圈 以大型的家居建材市場為主 5 西二環(huán)商圈 魯東物流園 豪德 名嘉 大物流概念 未來將有多個商業(yè)項目 1 東外環(huán) 2 新華路商圈 3 鳳凰街區(qū) 白浪河商圈 通亭街片區(qū) 商圈情況 商業(yè)市場 西二環(huán)商圈 5 商業(yè)市場 現(xiàn)有的濰坊商業(yè) 以百貨行業(yè)為主導(dǎo) 商業(yè)品質(zhì)急需提升 休閑 娛樂 特色餐飲 寫字樓等幾大業(yè)態(tài)缺乏 使業(yè)態(tài)不夠豐富 競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 濰坊尚沒有標志性的綜合體業(yè)態(tài) 商業(yè)市場 主要商業(yè)類型 商業(yè)市場 主要競品分析 陽光100城市廣場 主要競品分析 陽光100 世紀泰華廣場于2019年11月18日開業(yè) 建筑面積3 7萬平方米 是集購物 觀光 休閑 餐飲 文化 娛樂于一體的綜合性購物中心 商業(yè)市場 主要競品分析 世紀泰華 B一層業(yè)態(tài)布局 B一層品牌 一層布局 一層品牌 二層布局 二層品牌 三層布局 三樓品牌 四樓布局 四樓品牌 五樓布局 5樓品牌 六樓布局 泰華新天地為商業(yè)部分 是整個建筑的五層裙樓 包括室內(nèi)步行街 福樂多超市 中興步行街 京廣書城 泰華運動休閑匯 漁人碼頭電玩城 泰華環(huán)球電影城 天街食尚等 是集購物 餐飲 娛樂 休閑 健身 人文為一體的多功能 多業(yè)態(tài) 全客層 一站式體驗購物新航母 共5層 經(jīng)營面積6 5萬平方米 由世紀泰華集團耗資2 5億元精心打造而成 于2019年元月10日開業(yè) 泰華新天地定位為 年輕 時尚消費中心 吸引年輕 時尚群體 牽手娛樂 休閑一族 品類布局年輕化 時尚化 個性化 滿足城市年輕一族的需求 成為濰坊最具特色 獨一無二的時尚城 節(jié)日城 歡樂城 不夜城 泰華新天地薈萃260多個國際國內(nèi)知名服裝品牌以及多家主力店 這里有山東省面積最大 規(guī)格最高 名品最多的運動休閑服飾專賣 運動匯 有3000平方米的電子娛樂中心 娛人碼頭 有票房一直保持山東省票房第二 設(shè)有8個影廳的電影院 泰華環(huán)球影城 以及各種展廳 主題餐廳等 是為顧客提供集購物 餐飲 休閑和娛樂于一體的現(xiàn)代化服務(wù)設(shè)施 創(chuàng)造客流新高峰 營業(yè)實現(xiàn)新突破周末平均日客流超過8萬人 最高峰日客流超21萬人 項目共計約2000個店鋪 入駐國際品牌達25 以上 首次進山東省品牌128個 首次入駐泰華城品牌138個 商業(yè)市場 主要競品分析 泰華新天地 新天地一樓布局 新天地二樓布局 新天地三樓布局 新天地四樓布局 新天地品牌 新天地品牌 新天地品牌 商業(yè)市場 主要競品分析 世紀環(huán)球中心 商業(yè)市場 主要競品分析 中天下 濰坊國際 商業(yè)市場 主要競品分析 丹桂里 天街 商業(yè)市場 主要競品分析 濰美國際中心 63 寫字樓市場 從分布看 現(xiàn)有寫字樓項目主要分布在市中心范圍 東風街 勝利街兩側(cè) 未來項目也主要分布在這兩條街兩側(cè) 從供應(yīng)看 目前濰坊寫字樓市場處于蓬勃發(fā)展階段 現(xiàn)有供應(yīng)量超過400 000平米 但其中商住樓占66 且為早期的新增供應(yīng) 未來總體供應(yīng)量穩(wěn)定 產(chǎn)品類型由商住向純寫字樓轉(zhuǎn)化 濰坊寫字樓市場蓬勃發(fā)展階段 未來供應(yīng)保持穩(wěn)定增長 從分布看 在城區(qū)核心地帶 主干道兩側(cè) 寫字樓具有較大發(fā)展空間 對于本案來說 打造一個濰坊市標志性寫字樓將會提升項目的知名度和利益值 市場供應(yīng) 市場需求 未來發(fā)展 濰坊寫字樓市場存量適中 新增供應(yīng)平穩(wěn) 市場處于良性環(huán)境中 產(chǎn)品硬件標準較低 呈寫字樓與商住樓并存的局面 服務(wù)管理水平較差 國際化水平不夠 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓發(fā)展拉動明顯 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)未來供應(yīng)可能較大 城市第三產(chǎn)業(yè)高速增長 將拉動樓宇經(jīng)濟的發(fā)展 經(jīng)過未來多年的發(fā)展 開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷的升級 將有可能拉動寫字樓的需求 濰坊市政府多次強調(diào) 濰坊將全力推進城鄉(xiāng)一體化和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面創(chuàng)新思路 意味著服務(wù)類行業(yè)增多 寫字樓市場潛在需求增大 寫字樓將迎來一個快速發(fā)展階段 產(chǎn)品標準提高 與一二線城市接軌 服務(wù)水平不斷提高 寫字樓的投資收益將得到有限的提升 寫字樓市場 寫字樓市場小結(jié) 金融街 東盛廣場 天馬國際商務(wù)大廈 城區(qū)入駐大量高新技術(shù)企業(yè) 具有寫字樓需求空間項目本身入駐商家 存在寫字樓需求空間 寫字樓市場需求空間上升 世紀環(huán)球中心 白浪河 勝利街 東風街 健康街 新華路 濰州路 北海路 泰華商圈 勝利西街商圈 新華路商圈 火車站商圈 5000 6000 3000 3500 3500 4500 3500 4500 3000 4000 3000 4000 5000 6000 3000 4500 3000 3500 3500 4500 濰坊城區(qū)住宅展產(chǎn)品價格分布趨勢明顯 總體上價格區(qū)間在5000 6000元之間 以沿白浪河的幾大商圈和東風街 勝利街 健康街三大主干道為核心 朝郊區(qū)輻射 濰城區(qū)的平均價格達4500元 尤其以沿東風街 健康街 區(qū)政府所在區(qū)的樓盤價格最為突出 城市西南片和項目所