土地不動產(chǎn)估價報告.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 不動產(chǎn)估價實習(xí)專業(yè)名稱：班 級：指導(dǎo)老師：小 組：小組成員：實習(xí)日期：此文檔僅供學(xué)習(xí)與交流不動產(chǎn) 估 價 報 告項目名稱：平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫價格評估受托估價單位：河南城建估價公司土地估價報告編號：提交估價報告日期：目錄第一部分 摘要1一、估價項目名稱1二、委托估價方1三、估價目的1四、估價基準(zhǔn)日1五、估價日期1六、地價定義1七、估價結(jié)果2八、土地估價師簽字3九、土地估價機構(gòu)3第二部分 估價對象的界定3一、委托估價方4二、估價對象4三、估價對象概況4第三部分 土地估價結(jié)果及其使用8一、估價依據(jù)8二、土地估價9（一）估價原則9（二）估價方法11（三）估價結(jié)果12三、估價結(jié)果和估價報告的使用13第四部分 附件15不動產(chǎn)估價報告第一部分 摘要一、估價項目名稱平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫價格評估二、委托估價方委托方：平頂山新城區(qū)常綠集團三、估價目的委估宗地為平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫，土地規(guī)劃用途為住宅用地。本次估價目的是為委托方擬確定不動產(chǎn)價格提供參考依據(jù)。四、估價基準(zhǔn)日：二O一四年六月二十日五、估價日期：二O一四年六月八日至六月二十日六、地價定義1、地價內(nèi)涵本報告所評估的待估宗地地價是指估價基準(zhǔn)日2014年06月20日，估價對象在設(shè)定用途與開發(fā)程度下，于估價基準(zhǔn)日2014年06月20日，住宅用地70年期，剩余年期68.5年的不動產(chǎn)價格。2、土地實際開發(fā)程度待估不動產(chǎn)在估價基準(zhǔn)日的實際開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到“三通”（通路、通電、排水）和宗地紅線內(nèi)土地平整“一平”的開發(fā)程度。3、土地估價設(shè)定開發(fā)程度待估不動產(chǎn)土地估價設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到“三通”（通路、通電、排水）和宗地紅線內(nèi)土地平整 “一平”的開發(fā)程度等。七、估價結(jié)果根據(jù)平頂山市國土資源局2010年1月出具的國有土地使用證平頂山新城區(qū)常綠集團委托評估的位于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學(xué)院西門斜對面）的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所用者為平頂山新城區(qū)常綠集團，土地登記用途為住宅用地，土地面積為2550平方米（設(shè)有136個停車位），經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察和對不動產(chǎn)市場分析，按照不動產(chǎn)估價的基本原則和程序；選擇合適的評估方法，評估得到待估不動產(chǎn)在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下，評估基準(zhǔn)日為2014年06月20日，待估不動產(chǎn)價為9221692.86元，大寫：玖佰貳拾貳萬壹仟陸佰玖拾貳元捌角陸分整（貨幣種類為人民幣）。估價結(jié)果詳見表1 表1不動產(chǎn)估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：河南城建估價公司估價報告編號：* 估價基準(zhǔn)日2014年06月20日 土地使用權(quán)性質(zhì)：掛牌宗地編號宗地名稱估價日期土地使用者土地證號或權(quán)屬證明宗地位置估價日期登記用途估價設(shè)定用途容積率估價日期實際開發(fā)程度估價設(shè)定開發(fā)程度估價時土地剩余使用年限土地面積m2地價(元)810160086住宅用地平頂山新城區(qū)常綠集團平頂山市國土資源局2010年1月出具的國有土地使用權(quán)證平頂山市新城區(qū)崇文路住宅住宅1紅線外“三通”紅線內(nèi)“一平”紅線外“三通”紅線內(nèi)“一平”68.525509221692.86合 計25509221692.86上述不動產(chǎn)估價結(jié)果的限定條件 1、土地權(quán)利限制待估不動產(chǎn)在估價基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)，無他項權(quán)利。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制條件見表2表2待估不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件表地面平整狀況周圍道路狀況通電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件不動產(chǎn)他項權(quán)利限制規(guī)劃限制影響不動產(chǎn)價格的其他限定條件場地平整臨學(xué)府路、崇文路宗地內(nèi)外通電優(yōu)無宗地內(nèi)外排水優(yōu)無無無無無無其他需要說明的事項1、本次估價所采用的參數(shù)的選取對估價結(jié)果產(chǎn)生影響；2、本次估價沒有考慮將來可能的特殊交易對該評估價的影響。也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及預(yù)有自然力和其他又可抗力對評估價的影響。3、估價報告的基準(zhǔn)日壹年內(nèi)有效，評估價格僅作為委估方確定待估宗地的土地使用權(quán)價值，提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)。4、待估不動產(chǎn)土地面積及權(quán)利狀況以不動產(chǎn)土地行政主管部門核發(fā)的土地使用權(quán)證為準(zhǔn)。八、土地估價師簽字1、土地估價師 簽字 證書號：814235092、土地估價師 簽字 證書號：95792859九、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：*二O一四年六月二十二日第二部分 估價對象的界定一、委托估價方委托方：平頂山新城區(qū)常綠集團二、估價對象估價對象是指平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫，位于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學(xué)院西門斜對面），土地登記用途為住宅用地，土地面積為2550平方米（設(shè)有136個停車位），本次評估設(shè)定土地使用年限為70年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外開發(fā)程度達(dá)到“三通” （通路、通電、排水）和宗地紅線內(nèi)土地平整“一平”，實際開發(fā)程度為“三通”（通路、通電、排水）和宗地紅線內(nèi)土地平整“一平”的開發(fā)程度。三、估價對象概況（一）土地登記狀況1、宗地位置：平頂山市新城區(qū)崇文路(河南城建學(xué)院西門斜對面)；2、宗地用途：待估不動產(chǎn)宗地登記用途為住宅用地，本次評估設(shè)定用途為住宅用地；3、土地面積：2550平方米；4、土地等級：住宅三級；5、地號：8101600866、地籍圖號：無7、土地使用權(quán)屬性質(zhì)及來源：掛牌；8、登記時間： 2012年6月。（二）土地權(quán)利狀況1、土地所有權(quán)：國家所有；2、土地使用權(quán)：平頂山新城區(qū)常綠集團2013年1月以掛牌方式取得待估不動產(chǎn)國有土地使用權(quán)，使用年限為70年，本次評估中土地使用年限設(shè)定為70年，剩余年限68.5年。3、土地他項權(quán)利；在估價基準(zhǔn)日二O一四年六月二十日，待估宗地未設(shè)定他項權(quán)利。他項權(quán)利等土地權(quán)利狀況詳見一覽表3表3估價對象土地權(quán)利狀況一覽表宗地名稱土地使用者登記用途國有土地使用證編號發(fā)證機關(guān)發(fā)證時間他項權(quán)利狀況備注住宅用地平頂山新城區(qū)常綠集團住宅用地平頂山市國土資源局2013年1月無（三）土地利用狀況：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，現(xiàn)狀為平頂山市新城區(qū)九天莊園地下停車庫，建筑面積為2550平方米。（四）影響地價的因素說明一般因素1、城市資源狀況平頂山市位于河南省中部，總?cè)丝?90萬人，全市土地總面積為8867平方公里，最近全年GDP為1312億元，人均年收入6047.7元。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況平頂山市人民政府能夠嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和有關(guān)政策。土地政策：政府高度壟斷土地市場，二級市場已逐步形成，對商業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)已實行了拍賣、招標(biāo)和掛牌交易，并且已進行了多次招標(biāo)、拍賣和掛牌,取得了很好的社會效益和經(jīng)濟效益；住房制度：政府已經(jīng)取消了福利分房，住房公積金制度已經(jīng)健全，公房私購和貨幣分房正在形成；地價政策：平頂山市近期完成了建城區(qū)的城鎮(zhèn)土地分等定級和建城區(qū)的基準(zhǔn)地價，并向社會公告實施。目前，平頂山市的地價穩(wěn)中有升。3、產(chǎn)業(yè)政策平頂山市是河南省煤炭能源基地的重要組成部分。作為一個新興的能源城市，平頂山市經(jīng)濟發(fā)展迅速，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展很快，目前土地市場正在逐步形成。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)平頂山市位于河南省中部，開發(fā)較好，土地利用規(guī)劃合理，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，發(fā)展前景可觀，地價升值空間很大。5、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r平頂山市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1312億元。人均國民生產(chǎn)總值6047.7元。平頂山市工業(yè)基礎(chǔ)較好，煤炭資源豐富，有大型企業(yè)成立。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好、交通便利、商服一般，城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。工業(yè)構(gòu)成了以煤炭、旅游等多元化的產(chǎn)業(yè)格局。區(qū)域因素1、區(qū)域概況目前，平頂山市規(guī)劃范圍內(nèi)，已形成以煤炭、旅游為龍頭產(chǎn)業(yè)的新型城市。2、交通條件新城區(qū)交通十分便利，鄭石高速穿境，城市一級、二級公路相互連接，鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)，80%的村實現(xiàn)了通油路。鄭石高速公路與建設(shè)東路連接的互通出口直通平頂山市主干道建設(shè)路，對進一步擴大與外部的聯(lián)系，加快經(jīng)濟發(fā)展步伐產(chǎn)生重要的作用。（1）公路。區(qū)域內(nèi)道路等級為一級二級，與崇文路交叉，距市中心12.5公里，公交車66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到達(dá)。交通相對便利。（2）鐵路。待估不動產(chǎn)距平頂山火車站約14.8公里。67路、27路均可到達(dá)。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件新城區(qū)開發(fā)較好，公益事業(yè)搞的也較好，主干道全部達(dá)到了高標(biāo)準(zhǔn)的亮化、綠化，環(huán)境整潔，市容美觀。區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善。（1）排水。待估不動產(chǎn)所在區(qū)域排水體制為雨污合流制。雨污水排入城市排水管網(wǎng)，排水狀況優(yōu)。（2）供電。待估不動產(chǎn)所在區(qū)域由平頂山供電公司供電、供電保證率95%以上，通電狀況優(yōu)。4、環(huán)境條件估價對象周圍交通便利，公共設(shè)施齊備，環(huán)境條件良好，區(qū)域內(nèi)大氣、粉塵污染值符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境質(zhì)量狀況一般，人口密度中等。 5、城市規(guī)劃限制待估宗不動產(chǎn)于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學(xué)院西門斜對面），區(qū)域內(nèi)多為商業(yè)、住宅、教育基地及政府部門建筑用地等，城市規(guī)劃對土地利用類型有限制，對利用強度限制不大。個別因素1、不動產(chǎn)位置待估不動產(chǎn)位于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學(xué)院西門斜對面）。2、待估不動產(chǎn)登記用途為住宅用地，現(xiàn)狀用途和本次評估設(shè)定用途為住宅用地，最有效使用用途為住宅用地。3、待估不動產(chǎn)位于崇文路，根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察，臨街狀況較優(yōu)。4、不動產(chǎn)形狀況較規(guī)則，面積為2550平方米，地勢平坦，地基條件較優(yōu)。5、開發(fā)程度待估宗地紅線外達(dá)到“三通”（通路、通電、排水）宗地紅線內(nèi)達(dá)到土地平整的開發(fā)條件。6、相鄰?fù)恋乩脿顩r待估不動產(chǎn)周圍土地利用類型以住宅與教育用地為主。7、土地權(quán)利狀況與使用年限（1）待估宗地土地使用權(quán)性質(zhì)為掛牌土地，評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)設(shè)定他項權(quán)利。（2）本次評估設(shè)定土地使用年限為住宅用地掛牌，使用年限70年。第三部分 土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策文件1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國土地管理法實施條例（國務(wù)院令第256號）；4、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令第55號）；5、國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地處理審批辦法的通知（國土資發(fā)200144號）；6、國土資源部關(guān)于印發(fā)試行的通知（國土資發(fā)2001255號）；7、中華人民共和國城市規(guī)劃法；8、中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號）；9、國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知。（二）技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)地估價規(guī)程（GB/T185082001）；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T18507-2001）；（三）其他1、委托方提供的有關(guān)資料；2、估價人員現(xiàn)場勘察調(diào)查、收集的相關(guān)資料。二、土地估價（一）估價原則本次不動產(chǎn)估價將遵循公正、客觀、科學(xué)誠實的原則進行評估，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、替代原則：根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求。即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值，替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。2、預(yù)期收益原則對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀：發(fā)展趨勢、政治形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細(xì)致的分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。3、需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時即要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮到土地供應(yīng)的壟斷特征。4、變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也具有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其相合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用，稀缺性、個別性及有效需求以及這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因素關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。5、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境。則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。6、最佳最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。7、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價作業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼進法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格?？傊?，本次評估以公正、公平的態(tài)度和道德，在公開市場條件進行土地價格評估，在評估過程中，估價人員嚴(yán)格按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守商業(yè)秘密。（二）估價方法一般而言，土地估價方法主要有收益法、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼進法等。根據(jù)評估對象的土地利用特點和估價目的以及各種估價方法的特點和適用范圍等，與待估不動產(chǎn)同類可比較案例不充裕，客觀收益資料不易收集 ，該宗地已建成，售價和一些費用可以查找到，故可采用成本法、收益法。委估單位處于正常的管理水平，每年均能獲得較為客觀穩(wěn)定的收益，所以適合采用成本法和收益法進行宗地地價的評估。綜上所述，本次土地估價采用了成本法和收益法進行宗地地價評估。（三）估價結(jié)果1、地價的確定本次土地估價采用了成本法和收益法兩種方法，測算的結(jié)果均具有較高的可信度，故取成本法和收益法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為待估宗地單位土地面積地價。2、估價結(jié)果根據(jù)平頂山新城區(qū)管委會土資源局2010年1月出具的國有土地使用證，委托評估的位于平頂山市新城區(qū)崇文路（河南城建學(xué)院西門斜對面）的宗地，土地所用者為平頂山新城區(qū)常綠集團，登記用途為住宅用地，土地登記面積為2550平方米，設(shè)定用途為住宅用地，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察和對當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下，評估基準(zhǔn)日為2012年06月22日，待估宗地地價為9221692.86元，大寫：玖佰貳拾貳萬壹仟陸佰玖拾貳元捌角陸分整。估價結(jié)果詳見下表 不動產(chǎn)估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)：8850938650估價報告編號：0634111 估價基準(zhǔn)日2012年6月20日 土地使用權(quán)性質(zhì)：劃撥宗地編號宗地名稱估價日期不動產(chǎn)使用者土地證號或權(quán)屬證明宗地位置估價日期登記用途估價設(shè)定用途容積率估價日期實際開發(fā)程度估價設(shè)定開發(fā)程度估價設(shè)定土地使用年限土地面積m2不動產(chǎn)(元)810160086住宅用地平頂山新城區(qū)常綠集團平頂山市國土資源局2010年1月出具的國有土地使用權(quán)證平頂山市新城區(qū)崇文路住宅住宅1紅線外“三通”紅線內(nèi)“一平”紅線外“三通”紅線內(nèi)“一平”68525509221692.86合計25509221692.86上述不動產(chǎn)估價結(jié)果的限定條件1、土地權(quán)利限制待估不動產(chǎn)在估價基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)，無他項權(quán)利。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制條件見表2表2待估不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件表地面平整狀況周圍道路狀況通電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件土地他項權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價格的其他限定條件場地平整崇文路不動產(chǎn)內(nèi)外通電優(yōu)無不動產(chǎn)內(nèi)外排水優(yōu)無無無無無無其他需要說明的事項1、本次估價所采用的參數(shù)的選取對估價結(jié)果產(chǎn)生影響；2、本次估價沒有考慮將來可能的特殊交易對該評估價的影響。也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，城市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及預(yù)有自然力和其他又可抗力對評估價的影響。3、估價報告的基準(zhǔn)日壹年內(nèi)有效，評估價格僅作為委估方確定待估不動產(chǎn)的使用權(quán)價值，提供客觀、公正、合理的不動產(chǎn)使用權(quán)價格標(biāo)準(zhǔn)。4、待估宗地土地面積及權(quán)利狀況以不動產(chǎn)土地行政主管部門核發(fā)的土地使用權(quán)證為準(zhǔn)。三、估價結(jié)果和估價報告的使用1、估價的假設(shè)條件（1）委托方合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。（2）本報告設(shè)定的待估宗地土地開發(fā)條件是指在估價基準(zhǔn)日2014年06月20日，宗地紅線外“三通”，宗地紅線內(nèi)土地平整的開發(fā)水平，用途為住宅用地，設(shè)定土地使用年限為70年，剩余年限68.5