物業(yè)設(shè)備管理方案.doc

設(shè)備運(yùn)行維修計劃 設(shè)備管理做到三好、四會、五定。 制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。 量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場節(jié)約運(yùn)行成本。重大會議、活動,早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬無一失。 2.1上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn) 上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng),整個機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在: 2.1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。 2.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。 2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。 2.1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時間長,運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。 2.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn) 2.2.1上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。 2.2.2上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。2.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo) 2.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則 2.3.1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。 2.3.1.2對設(shè)備做到三好、四會和五定。三好即用好、修好和管理好設(shè)備;四會即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;五定即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)。 2.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。 2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。 2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。 2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 2.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo) 通過經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。 2.4加強(qiáng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理 針對上海區(qū)域五角場萬達(dá)廣場機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進(jìn)行。 2.4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。 2.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。 2.4.3備足備品備件,以被急用。 2.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門: 與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強(qiáng)調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。 與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動。 2.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式 2.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。 2.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動態(tài)管理 2.6.1設(shè)立值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。 2.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。 2.6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動態(tài)管理。 2.6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。 2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。 2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施 2.7.1供配電系統(tǒng) 2.7.1.1管理要點(diǎn)及措施: 2.7.1.2效果: (1)保證24小時正常運(yùn)行。 (2)設(shè)備完好率99%以上。 (3)投訴處理率100%。 2.7.1.3記錄: (1)供配電抄表記錄; (2)供配電運(yùn)行值班記錄; (3)供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (5)接地電阻測試記錄表。 2.7.1.4其它: 在冬夏季,隨著用電量的變化,落實(shí)部分變壓器報停事宜。 2.7.2給排水 2.7.2.2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落實(shí),積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。 (2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。 (3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。 (4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。 (5)設(shè)備完好率99%以上。 (6)投訴處理率為100%。 2.7.2.3制定記錄表: (1)給水系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (3)排水系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (5)水池、水箱清洗記錄表; (6)水池、水箱藥品投放記錄表; (7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。 2.7.3消防系統(tǒng) 本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(FAS)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。 2.7.3.1管理要點(diǎn)與措施: 2.7.3.2效果: (1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。 (2)落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為0。 (3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。 (4)無火災(zāi)及其它安全隱患。 2.7.3.3記錄: (1)消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (3)值班記錄; (4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表; (6)消防演習(xí)記錄。 2.7.4空調(diào)系統(tǒng) 2.7.4.1管理要點(diǎn)及措施: 2.7.4.2效果: (1)配備專業(yè)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。 (2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。 (3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。 (4)定期清洗風(fēng)機(jī)盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。 (5)有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。 (6)制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。 (7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。 2.7.4.3記錄: (1)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表。 (2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.7.5電梯系統(tǒng) 2.7.5.1管理要點(diǎn)及措施。 2.7.5.2效果: (1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。 (2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。 (3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機(jī)房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。 (4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。 2.7.5.3記錄: (1)電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng) 2.7.6.1效果: (1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴(yán)格落實(shí),各種維護(hù)保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。 (2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。 (4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修。 2.7.6.2記錄: (1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護(hù)表; (2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。 2.8機(jī)電設(shè)備設(shè)施搶修、應(yīng)急處理方案 2.8.1停電應(yīng)急處理措施 2.8.1.1市電停電 當(dāng)接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉(zhuǎn)換備用電源的準(zhǔn)備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進(jìn)行適當(dāng)安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。 2.8.1.2設(shè)備故障停電 (1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。 (2)各設(shè)備機(jī)房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應(yīng)急燈,并保證運(yùn)作正常,作為人員疏散照明之用。 (3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。 2.8.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。 2.8.2.2市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設(shè)法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。 2.8.2.3由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行: (1)接到事故報警后,水電維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。 (2)水電維修人員在5分鐘內(nèi)查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。 (3)事故不能在2小時內(nèi)處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。 (4)根據(jù)現(xiàn)場的具體情況,關(guān)閉相關(guān)的供水設(shè)施,并啟動相關(guān)的排污設(shè)施,防止水患。 2.8.3空調(diào)事故應(yīng)急處理方案 水電維修人員必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況,一旦發(fā)生故障,應(yīng)立即判定故障類別,馬上通知維保單位進(jìn)行維修。 2.8.3.1冷水機(jī)組發(fā)生故障。 (1)空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動備用空調(diào),恢復(fù)供冷。 (2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場,確定事故原因,能自行處理的應(yīng)及時排除故障,恢復(fù)機(jī)組正常工作,不能處理的故障,應(yīng)在確定故障原因后立即通知維保單位趕至現(xiàn)場處理。 2.8.3.2制冷機(jī)組附屬設(shè)備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。 空調(diào)運(yùn)行人員立即啟動備用設(shè)備,工程部及時組織人員維修,恢復(fù)設(shè)備正常使用。 2.8.3.3空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。 工程部立即組織人員搶修,維修時應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。 2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),避免同類事故的發(fā)生。 2.8.4電梯應(yīng)急處理方案 無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因?yàn)橄老到y(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴(yán)格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。 2.8.4.1當(dāng)消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報警點(diǎn)位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜。現(xiàn)場確認(rèn)發(fā)生火災(zāi)時必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi),同時停止電梯運(yùn)行。若系誤報,盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運(yùn)行。 2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運(yùn)行,消防值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知維修人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。 (1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。 (2)轎廂停于遠(yuǎn)離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。 (3)手動盤車時,至少兩人進(jìn)行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進(jìn)行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應(yīng)在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴(yán)禁松閘后讓轎廂自行移動。 (4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。 2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運(yùn)行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。 2.8.5重視設(shè)備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設(shè)備的大修周期和使用壽命。 2.8.5.1重視機(jī)電設(shè)備的使用管理 建立完善的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制。每臺大型的機(jī)電設(shè)備,都要由專人負(fù)責(zé)管理,隨時了解機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀況,保證設(shè)備設(shè)施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設(shè)備帶病運(yùn)行,以免引起大的機(jī)電設(shè)備事故,導(dǎo)致維修成本的提高,影響設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 2.8.5.2加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對設(shè)備實(shí)行三級保養(yǎng)(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設(shè)備點(diǎn)檢,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設(shè)備的完好率,使設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài),延長設(shè)備的大修周期和使用年限,從而避免因設(shè)備更新過快而引起過多的資金投入,其結(jié)果是降低了運(yùn)行成本。 根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經(jīng)驗(yàn),維修養(yǎng)護(hù)好的設(shè)備,其壽命可以延長15%至25%。 2.8.5.3提高設(shè)備的運(yùn)行效率,降低運(yùn)行成本。提高電梯運(yùn)行效率 選擇全周自由式服務(wù)方式,提高電梯的運(yùn)行效率。 采用先進(jìn)的操縱控制技術(shù)(如微機(jī)控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運(yùn)行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。 實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實(shí)際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費(fèi)。水泵運(yùn)行效率的高低除了與其自身的技術(shù)性能有關(guān)外,關(guān)鍵在于運(yùn)行工位點(diǎn)是否合理。采用微機(jī)控制變頻恒壓節(jié)對水泵進(jìn)行控制能保證水泵的工位點(diǎn)保持在高效區(qū),實(shí)現(xiàn)水泵的高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。因此,充分利用變頻控制技術(shù),對功率較大、運(yùn)行時間長的水泵進(jìn)行技術(shù)改造,加強(qiáng)水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。 在運(yùn)行中,當(dāng)單臺水泵全速運(yùn)行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運(yùn)行的泵轉(zhuǎn)為工頻運(yùn)行,變頻器起動另一臺水泵變頻運(yùn)行;當(dāng)多臺水泵并聯(lián)運(yùn)行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運(yùn)行的水泵;當(dāng)單臺變頻