商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠.doc

商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠 商業(yè)地產(chǎn)做不好是從業(yè)人員水平不夠2014-06-23 蔣鵬 中國房地產(chǎn) 在商業(yè)中心界定里面，我們分為四級區(qū)域和社區(qū)，這三個方向區(qū)域上和社區(qū)是目前國內(nèi)討論比較多的話題。社區(qū)商業(yè)是國內(nèi)熱度最高的，包括萬科在做社區(qū)商業(yè)。我們的商業(yè)必須是以售為主，一是基于現(xiàn)金的問題，第二個是運營的考慮后果。但是我們這兩個后果會導致同質(zhì)化，區(qū)域中心同質(zhì)化化現(xiàn)象比較嚴重。同質(zhì)化主要是購物中心的同質(zhì)化，它的問題非常復雜，體現(xiàn)在面上問題是第一規(guī)劃設(shè)計，第二是品牌，第三是業(yè)態(tài)組合傳統(tǒng)單一。社區(qū)商業(yè)全國提得很多，但是社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象尤其突出，只是對它的后果沒有太多分析，因為它沒有多大后果，我給大家分析一下，社區(qū)商業(yè)當面臨購物中心成熟的時候，社區(qū)商業(yè)會有比較大的打擊。在同質(zhì)化當中業(yè)態(tài)里面，我們的過程當中有一個專業(yè)公司，它有的明確導向，但是一般情況下我們做業(yè)態(tài)定位的時候，首先是優(yōu)質(zhì)的品牌。在業(yè)態(tài)定位里我們沒有能力具備業(yè)態(tài)上的調(diào)配能力，這是開發(fā)商從專業(yè)上和資源上調(diào)配角度方面導致的一個后果。商業(yè)密集癥，商圈本身話題不僅是在成都，我說的通常指全國，商圈當中定義，分三成種，一種是像成都春熙路鹽市口商圈，第二種是政府規(guī)劃商圈，這兩類商圈是國內(nèi)普遍采用的價值標準。但是我們認為在這兩個基礎(chǔ)上上有第三種，通過商圈模型形成推導成，我們國內(nèi)目前為止商業(yè)總數(shù)量占全球50%份額，但是在目前為止我們國內(nèi)沒有開展商業(yè)培訓的課程，更多是業(yè)內(nèi)憑借自己經(jīng)驗形成的培訓班，這就導致對商圈解讀形成區(qū)域政策化。另外我們商圈密集型導致后果是配對造成的，我們營銷類人才把銷售經(jīng)驗嫁接到商業(yè)做法，人為造成的商圈提法，我個人認為99%的商圈提法是錯誤的。這是我本人的觀點，在三年前我提到過，放量大且時間集中。開發(fā)一哄而上，投入市場時間集中，市場難以消化。我們成都業(yè)內(nèi)商業(yè)泡沫和成都商業(yè)危機都是不專業(yè)的提法，放量大不是企業(yè)造成的后果，是政府規(guī)劃造成的后果，另外也不是成都一個城市的現(xiàn)象，這是全國所有城市的現(xiàn)象，只是成都和沈陽是在全國數(shù)一數(shù)二的位置，所以由此形成泡沫和危機結(jié)論，這也是對這個城市不負責任的結(jié)論。我們地產(chǎn)當中有一個最擅長做法就是抄襲和模仿。商家資源問題?，F(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)得資源者得收益，這是行業(yè)凸顯的情況，因為開發(fā)商在使用項目的利益需求的時候第一個考慮是商家資源，對專業(yè)解讀業(yè)內(nèi)普遍缺乏系統(tǒng)性解讀的過程，所以眼光直接跳過資源板塊，這樣導致兩個后果，就是我們商家不配合你，因為他太懂商業(yè)了。我們現(xiàn)在說開發(fā)商掙的錢很野蠻，他拿到這個錢會讓他得理智遠離他的項目的風險，另外商家資源稀缺情況下，現(xiàn)在項目放量擴大以后，同樣也造成商家資源人為數(shù)量不夠，因為商家資源成長型跟開發(fā)商土地增加結(jié)構(gòu)是兩個界面，一個是理性一個是非理性界面。租售矛盾尖銳為維持資金鏈，多數(shù)區(qū)域商業(yè)中心選擇散售，快速回籠資金，進行滾動開發(fā)。產(chǎn)權(quán)持有對商業(yè)地產(chǎn)日后長期穩(wěn)定的運營有著很強支持作用和升值保證。目前在中國運營人才很稀缺，所以現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)當中做運營的像楊總這種級別基本上年薪可以達到150萬到200萬年薪，在中國來講租售矛盾更深層，表象來看開發(fā)商不銷售就沒有現(xiàn)金流，即使在5年前不理解，到現(xiàn)在理解他還是要銷售。深層原因是什么？在境外當一個商業(yè)地產(chǎn)從拿地到進入和退出都不需要經(jīng)過自己的資金，他都通過資金模式一進一出，在進行來講進入它要自己的錢，你退出你只能通過市場。在這個過程當中，起碼15年很難形成破局，今年年初有一個成功案例，就是中信自己的一個項目。我曾經(jīng)跟一個會員交流，當時我抱怨說全國的商業(yè)地產(chǎn)都不好做，他說我不同意你的說法，那是我們從業(yè)人員水平不夠。其實我們中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，在10年前百貨還沒有成熟情況下，過去3年去百貨化，百貨還沒有搞明白就全面購物中心化。購物中心可以通過本身提檔升級可以改造推動零售商家的變革。但是我們很多問題還沒有搞清楚的時候，電商突然全面進入零售行業(yè)，我們開發(fā)商嚇得不得了。我經(jīng)常跟開發(fā)商說你的收益是從哪一方面獲得，第一是銷售，第二你的收益是租金，電商根本不會影響這個行業(yè)本身發(fā)展?，F(xiàn)在零售行業(yè)在一線開發(fā)商根本不在乎電商發(fā)展速度，因為它需要是融合，它是一個競合關(guān)系，不是一個競爭關(guān)系，所以開發(fā)商談到這個話題，我就說這個話題已經(jīng)是落伍了。第二個板塊區(qū)域商業(yè)中心如何突破。這是我今年開年以后我連續(xù)在沈陽、上海、武漢、北京參加零售業(yè)協(xié)會的時候，我們業(yè)內(nèi)活動我參考過他們的觀點，所以上面的觀點有些不是我本人觀點，只是我認同的觀點。一個商業(yè)中心里面投資者、運營商和商家，我們開發(fā)商通常扮演投資者角色，從投資者角度來講你是退縮還是堅守，我告訴你兩個選擇都不一定正確。我前兩天去武漢，所有做地產(chǎn)開發(fā)商有誰不做商業(yè)地產(chǎn)，你做不做都得做，你想退也退不了。從破題思路上來講，心態(tài)調(diào)整是一個點，對在座各位來講是一個很虛的點，但是我認為是很務實的點。第二個是調(diào)整戰(zhàn)略，做商業(yè)地產(chǎn)如果還拿做住宅狀態(tài)介入商業(yè)地產(chǎn)，你要想一想你的心態(tài)合不合適。商業(yè)地產(chǎn)核心可以以銷售來進來出，但是這個不是它本身規(guī)律。戰(zhàn)略調(diào)整，你的持有和銷售怎么去把控。做商業(yè)地產(chǎn)要有據(jù)可依，開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃、招商、運營，每一個步驟都要有合理數(shù)據(jù)做支撐，目前一線城市基本上都是這樣，但是二三四線城市基本上都是憑自己的經(jīng)驗。利用互聯(lián)網(wǎng)思維改進傳統(tǒng)零售。對于傳統(tǒng)零售而言，最關(guān)鍵不是在于做電商，而是要明確互聯(lián)網(wǎng)思維，借助互聯(lián)網(wǎng)這一工具，與消費者互動，為消費者提供線上難以提供的體驗。減少購物比重，加大體驗業(yè)態(tài)，多難度尋找消費者前往區(qū)域商業(yè)中心的理由。通過大數(shù)據(jù)打造社交平臺，利用大數(shù)據(jù)關(guān)鍵點不單是數(shù)據(jù)采集，而是對數(shù)據(jù)分析與洞察，也就是使這些數(shù)據(jù)為人所用?；ヂ?lián)網(wǎng)時代我們通過進行消費者行為采樣，能夠在樣本中找出適當營銷模式，根據(jù)消費者消費行為和心理，搭建社交平臺。第三，區(qū)域商業(yè)中心未來的趨勢?；ヂ?lián)網(wǎng)大肆滲透，它改變了消費者購物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)市場機會也受之影響。區(qū)域商業(yè)中心迅速涌現(xiàn)，高水平開發(fā)商屈指可數(shù)。政府的主導力量、市場榜樣的力量、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的擴容，這三大力量在驅(qū)動著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱?？萍蓟⒋髷?shù)據(jù)成為區(qū)域商業(yè)中心基本配置。藝術(shù)、生態(tài)、高科技，從硬件設(shè)計到招商，到運營管理，體驗感將無處不在，定位里面破差異化的主旋律。社區(qū)購物中心引領(lǐng)未來商業(yè)市場，我比較認可這個提法。餐飲成為商業(yè)中心新寵，這個話題