可行性研究報(bào)告范本.doc

可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論1一、項(xiàng)目概況1二、企業(yè)概況1三、研究依據(jù)及范圍3四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4五、研究結(jié)論與建議5第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性7一、項(xiàng)目背景7二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9三、項(xiàng)目建設(shè)的意義11第三章 市場(chǎng)分析12二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)17三、區(qū)域市場(chǎng)分析18第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模21一、建設(shè)內(nèi)容21二、建設(shè)規(guī)模21第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件22一、區(qū)域位置22二、自然條件22三、建設(shè)條件23第六章 工程技術(shù)方案24一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則24二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)24三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)26四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明27五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明31六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明31七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明34八、消防工程34第七章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能36一、環(huán)境保護(hù)36二、節(jié)能37第八章 物業(yè)管理42一、物業(yè)管理計(jì)劃42二、機(jī)構(gòu)設(shè)置42第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度43一、項(xiàng)目招投標(biāo)43二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃43第十章 組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)的確定44一、組織管理機(jī)構(gòu)44二、職工人數(shù)的確定44第十一章 投資估算45一、編制說(shuō)明45二、總投資估算表46第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)47一、資金籌措及投資使用計(jì)劃47二、項(xiàng)目的計(jì)算期48三、經(jīng)營(yíng)及銷售稅金48四、經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算50五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配51六、借款還本付息估算51第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)53一、財(cái)務(wù)的盈利分析53二、清償能力分析54三、敏感性分析55第一章 總 論一、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目名稱怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目2建設(shè)單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大鄰廣場(chǎng),北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。4建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企業(yè)概況1企業(yè)基本情況湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)公司,由自然人肖石民、周應(yīng)達(dá)出資組建,具有省建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級(jí)職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。設(shè)有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8個(gè)高管職位。公司證照齊全，已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了年檢、年審；公司成立以來(lái)，由于經(jīng)營(yíng)有方，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。相繼開(kāi)發(fā)了湖南懷化榆樹(shù)灣步行街大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，貴陽(yáng)市鑫海大廈高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，凱里市龍泉明珠江景住宅小區(qū)，邵陽(yáng)城步鴻旺家園等項(xiàng)目，完成建筑面積30萬(wàn)余平方米。2010年經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡(jiǎn)稱“怡中豪苑”）。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價(jià)值”的企業(yè)宗旨，致力于開(kāi)發(fā)出滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，與國(guó)際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式接軌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價(jià)值。2經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3注冊(cè)資金人民幣壹仟萬(wàn)元整4注冊(cè)地點(diǎn)長(zhǎng)沙市天心區(qū)韶山南路120號(hào)恒盛家園1棟802房。5注冊(cè)號(hào)4301030000554046法定代表人簡(jiǎn)介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營(yíng)企業(yè)家，高級(jí)工程師， 2010年1月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠(chéng)實(shí)守信，有較強(qiáng)的實(shí)干精神和豐富的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。7企業(yè)類型有限責(zé)任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)（1）湖南鴻旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（3）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）（4）建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（5）湖南省建設(shè)委員會(huì)1999年湖南省工程預(yù)算定額（6）民用建筑設(shè)計(jì)通則(GB50352)2005)；（7）國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的執(zhí)行管理辦法（計(jì)資1983116號(hào)）；（8）國(guó)家計(jì)委關(guān)于投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)的通知（計(jì)辦投資200215號(hào)）；（9） 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范（10）隆回縣規(guī)劃局關(guān)于“怡中豪苑”項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的批復(fù)。（11）隆回縣國(guó)土局核發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證。（12）隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費(fèi)用包干的減免優(yōu)惠文件。（13）建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料2.研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)法令、政策、規(guī)程、規(guī)范、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等進(jìn)行研究。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積30560.00合45.84畝2總建筑面積134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956項(xiàng)目總投資萬(wàn)元23360銀行貸款萬(wàn)元8000自籌資金萬(wàn)元153607總成本費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用萬(wàn)元13297經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用萬(wàn)元10063經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元20898銷售收入萬(wàn)元381499所得稅萬(wàn)元317510稅后利潤(rùn)萬(wàn)元952511投資利潤(rùn)率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤(rùn)率%82.7%14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）萬(wàn)元2832.4所得稅后15投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動(dòng)態(tài)五、研究結(jié)論與建議1研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)與隆回縣委縣政府倡導(dǎo)的“一年一個(gè)樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來(lái)發(fā)展方向的正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（2）項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，搞活流通”的產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為社會(huì)提供就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。（3）本項(xiàng)目的建設(shè)將按照國(guó)際通行的商品房開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項(xiàng)要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。（4）從經(jīng)濟(jì)分析上看，項(xiàng)目建成后，總銷售收入為38149萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)9525萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率54.4%，投資利稅率63.3%，資本金利潤(rùn)82.7%，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益好，是個(gè)高投入、高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。（5）項(xiàng)目的敏感性分析來(lái)看，項(xiàng)目的敏感點(diǎn)是銷售壓力，而本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計(jì)新穎實(shí)用，故可以很好的化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。2.建議（1）質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命線，應(yīng)嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系實(shí)施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購(gòu)是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵，應(yīng)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式選擇施工單位和材料供應(yīng)廠商，以確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量和工程形象。（2）資金是項(xiàng)目順利進(jìn)行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度計(jì)劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（3）營(yíng)銷是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營(yíng)銷組織、控制好營(yíng)銷節(jié)奏，做好項(xiàng)目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在戶型設(shè)計(jì)中注重市場(chǎng)需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過(guò)多，避免客戶在購(gòu)房時(shí)因選擇太多而影響成交。確保項(xiàng)目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目承辦單位應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目背景當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。隆回縣位于距離邵陽(yáng)火車站55公里，懷化火車站150公里，長(zhǎng)沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國(guó)道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽(yáng)站，前有郝水河經(jīng)過(guò)，為隆回怡中豪苑建設(shè)項(xiàng)目提供了得天獨(dú)厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)11038-11015，北緯27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽(yáng)縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個(gè)民族，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個(gè)村(居)委會(huì)，總?cè)丝?40萬(wàn)人，是湖南的一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了較好發(fā)展，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)實(shí)現(xiàn) 62.63億元，比上年增長(zhǎng)13.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.13億元，較上年增長(zhǎng)5.9%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為15.85億元，較上年增長(zhǎng)24.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為28.65億元，較上年增長(zhǎng)11.5%。人均GDP4812元(按常住人口計(jì)算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為28.95：25.31：45.74。全縣財(cái)政總收入達(dá)到27509萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個(gè)類型，旱糧有近20個(gè)品種，經(jīng)濟(jì)作物有20多項(xiàng)，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達(dá)200余科，1000余種，其中805種野生植物可作藥材。野生動(dòng)物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠(yuǎn)景儲(chǔ)量5886萬(wàn)噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量6.273噸。其它儲(chǔ)量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨(dú)居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價(jià)值。水能理論蘊(yùn)藏量16.24萬(wàn)千瓦，可開(kāi)發(fā)量4.79萬(wàn)千瓦。近年來(lái)隆回縣的城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展也很快，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。然而在2866平方公里的隆回縣，沒(méi)有一處可供140萬(wàn)人民娛樂(lè)、購(gòu)物的休閑場(chǎng)所，特別是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標(biāo)準(zhǔn)的居住休閑的場(chǎng)所，而我公司“怡中豪苑”項(xiàng)目的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來(lái)，隆回縣實(shí)施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大的提升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。正因?yàn)槁』乜h“怡中豪苑”具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和獨(dú)一無(wú)二的條件，公司審時(shí)度勢(shì)，看中了這塊風(fēng)水寶地，和縣政府簽訂了建設(shè)合同書(shū)開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)于一個(gè)高速發(fā)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場(chǎng)發(fā)育因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽螅媪亢驮隽渴袌?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，使社會(huì)廣泛看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的看好和推動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2擴(kuò)大消費(fèi)需求的需要 擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費(fèi)和投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)的雙拉動(dòng)，是我國(guó)目前和未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針。投資、出口、消費(fèi)被稱做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”。一般情況下，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率應(yīng)達(dá)到七成，因此應(yīng)著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，至2010年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)到23萬(wàn)億元，城市居民市場(chǎng)金融資產(chǎn)達(dá)20萬(wàn)億元。近幾年來(lái)，隨著消費(fèi)者生活水平的提高，在住房改革政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)已由過(guò)去的“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。由于過(guò)去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)價(jià)位合適，面積適中的住宅商品房，形成與社會(huì)購(gòu)買力相適應(yīng)的多層次供應(yīng)體系，既滿足了置業(yè)者對(duì)住房的需求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。 同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展又可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費(fèi)能力和群體。2005年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率就超過(guò)1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。3城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要 到2020年要全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的目標(biāo)，其難點(diǎn)和重點(diǎn)在農(nóng)村和農(nóng)民。全國(guó)13億人口，有9億農(nóng)民，中國(guó)每年新增勞動(dòng)力1000萬(wàn)，進(jìn)城的民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)”問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，一直是困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會(huì)的核心問(wèn)題之一。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求和十七大精神，要堅(jiān)持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村富余勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來(lái)進(jìn)入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。如果按照規(guī)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，每年至少有100萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)入城鎮(zhèn)。根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬(wàn)人口的中等城市，屆時(shí)城市人口將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加180。這些新進(jìn)城的人，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)商業(yè)用房、住宅用房的消費(fèi)需求。只有安居了才能樂(lè)業(yè)，按照建設(shè)部提出的實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全”。所以項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)前景廣闊。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)用地越來(lái)越緊張，因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問(wèn)題，而且還可以適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對(duì)美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實(shí)意義。三、項(xiàng)目建設(shè)的意義項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對(duì)增加地方財(cái)政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章 市場(chǎng)分析一、邵陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)狀況1.投資結(jié)構(gòu)分析根據(jù)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)表明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9，而去年同期建筑工程投資只占總投資的40.67，比去年同期的21億元，增長(zhǎng)28.5；其他費(fèi)用（主要是土地購(gòu)置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)）18億元，與去年同期基本持平，占總投資的35.3，而去年同期其他費(fèi)用占總投資的40。說(shuō)明經(jīng)過(guò)2008、2009年大規(guī)模地引進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及前期開(kāi)發(fā)，今年開(kāi)始進(jìn)入了的施工建設(shè)階段。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計(jì)（按構(gòu)成分）建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購(gòu)置其他費(fèi)用其中：舊建筑物購(gòu)置費(fèi)其中：土地購(gòu)置費(fèi)1-06月512751181.5510.52. 投資用途分析住宅建設(shè)完成投資39億元，占總投資的76.5，比去年同期30億元增長(zhǎng)30；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，占總投資的5.8；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，占總投資的9.8；其他用房建設(shè)完成投資4億元，占總投資的7.8。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2006年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽(yáng)市2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計(jì)（按用途分）住宅辦公寫(xiě)字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析2010年1-6月邵陽(yáng)市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%；隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的9.6%；邵陽(yáng)縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成投資3.5億元，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總投資的4.3；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資構(gòu)成(按項(xiàng)目地點(diǎn)分)邵陽(yáng)地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（按項(xiàng)目地點(diǎn)分）單位：億元階段合計(jì)邵陽(yáng)市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽(yáng)縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)（縣）房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽(yáng)市區(qū)、隆回縣、邵東縣開(kāi)發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長(zhǎng)97.91%，增幅位居第二， 小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增長(zhǎng)，但是投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資比例下降。從投資構(gòu)成看，土地購(gòu)置和土地開(kāi)發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因?yàn)榍皟赡晖恋爻山换钴S，在投資構(gòu)成中占較大的比例，而現(xiàn)在這些項(xiàng)目已逐步進(jìn)入施工建設(shè)階段。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門(mén)課題組課題負(fù)責(zé)人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個(gè)：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按隆回縣城市總體規(guī)劃，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40萬(wàn)人口的中等城市。根據(jù)隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，20102014年將是隆回縣進(jìn)入工業(yè)化，城市化加速時(shí)期，也是中部崛起的關(guān)鍵時(shí)期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長(zhǎng)，舊城改造、居住消費(fèi)結(jié)構(gòu)向著發(fā)展型、享受型升級(jí)等因素，隆回縣住宅消費(fèi)將有著巨大的潛在需求。 （1）結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求 根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10抽樣資料測(cè)算，隆回縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計(jì)資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生的人口約1.8萬(wàn)人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來(lái)，隆回縣平均每年結(jié)婚登記6000多戶。因?yàn)榫幼≡诔擎?zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個(gè)左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆濉币?guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬(wàn)個(gè)左右（30005）。隨著結(jié)婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當(dāng)其沖的就是對(duì)住房需求的增長(zhǎng)，假設(shè)每戶住房建筑面積按100平方米計(jì)算，則20102014年需新增住房建筑面積約150萬(wàn)平方米（1.5100）。平均每年需新建約30萬(wàn)平方米。 （2）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求 隨著“三化”進(jìn)程的推進(jìn)和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為26萬(wàn)人，占總?cè)丝诘募s26，比上年增加2萬(wàn)人，增幅上升8.3個(gè)百分點(diǎn)。2008年城市化水平（23）比2004年（15）提高8個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2011年城市化水平可達(dá)到2830。近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，隆回縣城市化的水平每年以23個(gè)百分點(diǎn)左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬(wàn)3萬(wàn)人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)（近6年平均每年增加人口1萬(wàn)人左右），每年新增城市人口約2萬(wàn)人左右。城市化過(guò)程中必然帶來(lái)對(duì)住宅需求的增加。那么“十二五”規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬(wàn)人左右。按照中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告關(guān)于2015年全國(guó)城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，20112015年則需新建住房建筑面積約52萬(wàn)平方米（226）。平均每年需新增10.4萬(wàn)平方米。 （3）城市流動(dòng)人口對(duì)住宅需求 （4）舊房屋更新改造對(duì)住宅需求 （5）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)對(duì)住宅需求 （6）投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)隆回縣在改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)步入了快速發(fā)展的軌道，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟(jì)每年平均增長(zhǎng)率達(dá)9.1%，高于全國(guó)平均增幅近1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也越來(lái)越大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展；開(kāi)放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央采取的一系列積極財(cái)政政策的持續(xù)作用下，市場(chǎng)主要指標(biāo)都有較大幅度增長(zhǎng)，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)，市場(chǎng)動(dòng)作狀況良好。根據(jù)房地產(chǎn)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料，2010年上半年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積152.2萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng)6.5%，其中住宅上市量為96萬(wàn)，比去年同期增加15萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，占商品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬(wàn)，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬(wàn)，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長(zhǎng)了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，政府財(cái)政收入與國(guó)民收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，人民消費(fèi)水平相對(duì)于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費(fèi)近年已有了較大的需求增長(zhǎng)，從最近的汽車展銷會(huì)上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費(fèi)潛力十分巨大。隨著人民消費(fèi)需求增長(zhǎng)、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級(jí)體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，預(yù)計(jì)在最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽(yáng)地區(qū)中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況該項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實(shí)施巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異。基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣越來(lái)越適合居住。市場(chǎng)供需兩旺，購(gòu)房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，從2008年開(kāi)始，隆回縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的高速發(fā)展期，市場(chǎng)呈現(xiàn)的強(qiáng)勁勢(shì)頭使進(jìn)駐隆回縣的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不喜笑顏開(kāi)。隆回縣本土尤其是最強(qiáng)大的購(gòu)買實(shí)力也讓市場(chǎng)為之震驚。這一點(diǎn)從萬(wàn)和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項(xiàng)目的熱銷可見(jiàn)一斑。目前新增需求主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來(lái)的需求。隆回縣的發(fā)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機(jī)，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來(lái)人口補(bǔ)充），都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。（2）改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個(gè)人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來(lái)。（3）投資型需求比較活躍。隆回縣外來(lái)人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大的租賃群體，使得租賃市場(chǎng)火爆，房屋租金較高，因而吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤(pán)尤其是住宅的銷售形勢(shì)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點(diǎn)。目前，隆回縣政府確定了把縣建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。到2015年，隆回縣城市人口將達(dá)到40萬(wàn)，城市化水平達(dá)到45%，人均GDP 5000美元左右，達(dá)到中等收國(guó)家水平，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實(shí)省委、省政府關(guān)于“加快隆回縣建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”和“實(shí)現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關(guān)要求，縣政府獎(jiǎng)大力實(shí)施“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀(jì)的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)的新熱點(diǎn)，加之高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)前景不可限量。項(xiàng)目處于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。同時(shí)，項(xiàng)目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無(wú)論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造； 位于桃洪西路，易達(dá)性好；無(wú)高大建筑遮擋，小區(qū)視線開(kāi)闊； 戶型設(shè)計(jì)分別面向不同層次的群體，擴(kuò)大了客戶層面，減少了銷售壓力； 戶型設(shè)計(jì)精巧，布局科學(xué)合理，實(shí)用性高。南北朝向，開(kāi)間大，進(jìn)深小，戶型采光和空氣對(duì)流較好，居住的舒適度高。第四章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容怡中豪苑的建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫(kù)及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為30560平方米（合45.84畝），擬建總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫(kù)13312平方米,項(xiàng)目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅， 1#、2#、6#-14#棟負(fù)1層均設(shè)地下車庫(kù)。3#-5#小高層負(fù)1-2層設(shè)地下車庫(kù)。第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置項(xiàng)目位于隆回縣城西320國(guó)道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級(jí)酒店,方大廣場(chǎng),北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開(kāi)闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會(huì)化服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，完全具備建設(shè)住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1氣溫年平均氣溫 16.9最冷月平均氣溫 3.9最熱月平均氣溫 28.2極端最高氣溫 39.1極端最低氣溫 -11.32降水量年平均總降水量 1600mm一月最大降水量 148 mm3溫度最冷月平均相對(duì)溫度 76.85%最熱月平均相對(duì)溫度 73%4最大積雪深度 130cm5最大凍土深度 5 cm6年雷暴日數(shù) 49.5d7風(fēng)冬季平均風(fēng)速 1.5m/s30年一遇最大風(fēng)速 23.7 m/s最多風(fēng)向及頻率 七月 SW20% 一月 NW31% 8全年日照時(shí)數(shù) 1677.1小時(shí)9邵陽(yáng)地區(qū)地震烈度項(xiàng)目位于邵陽(yáng)地區(qū)所轄的隆回縣境內(nèi)，根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部2000年版中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖，隆回縣基本地震烈度為6度。10工程地質(zhì)條件根據(jù)項(xiàng)目建筑的巖土資料分析場(chǎng)地的地質(zhì)情況：該場(chǎng)地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設(shè)條件項(xiàng)目周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊備，中小學(xué)校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項(xiàng)目的用水。項(xiàng)目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項(xiàng)目所在地的其他市政基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的需要。第六章 工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則1強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運(yùn)用當(dāng)代科學(xué)技術(shù)、體現(xiàn)現(xiàn)代精神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)，使該地塊成為城市的有機(jī)組成部分，與城市的發(fā)展緊密結(jié)合，體現(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。2強(qiáng)調(diào)文化性堅(jiān)持城市的個(gè)性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。使人產(chǎn)生歷史感、認(rèn)同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅(jiān)持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)，每個(gè)空間做到精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，為市民創(chuàng)造良好的購(gòu)物與生活環(huán)境。3強(qiáng)調(diào)形象性重視公共活動(dòng)空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場(chǎng)、綠地的景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)1功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫(kù)。在總體布局上，小高層以下部車庫(kù)裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營(yíng)造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設(shè)計(jì)成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體的負(fù)一、二層為地下停車庫(kù)，可停車232輛，停車庫(kù)的出入口布置于1層?xùn)|西兩地，并有獨(dú)立的樓電梯直達(dá)小區(qū)內(nèi)，這樣既將車流的進(jìn)出相對(duì)集中便于管理，小區(qū)入口處設(shè)有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫(kù)，保證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時(shí)也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。2建筑造型本項(xiàng)目建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元素，使整個(gè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代新穎而不張揚(yáng)，給人世間更好的親和力，成為一道獨(dú)特的風(fēng)景線。屋頂花園，玻璃陽(yáng)臺(tái)的每一細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了創(chuàng)造和活力。在為人們營(yíng)造了輕松、宜人的購(gòu)物、生活和工作環(huán)境的同時(shí)，給隆回縣增添了新的藝術(shù)美景。3交通流線建筑底層地下車庫(kù)用房由桃洪西路的主入口進(jìn)入，同時(shí)在四周設(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫(kù)的出入口布置于建筑的東西兩側(cè)。4消防設(shè)計(jì)該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)要求。5環(huán)保及綠化設(shè)計(jì)說(shuō)明該設(shè)計(jì)總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀觀賞性強(qiáng)；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹(shù)種選擇上以常綠樹(shù)種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃的綠意，并適當(dāng)點(diǎn)綴景觀樹(shù)木，讓人感受到景觀的四季變化?？拷鞘械缆愤吔缬弥行棠九c灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉草和臺(tái)灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對(duì)環(huán)境的影響，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運(yùn)用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積： 30560總建筑面積： 134520其中：負(fù)1-2層（地下車位、車庫(kù)、）建筑面積： 13312住宅建筑面積： 121208建筑占地面積： 10952容積率： 3.88建筑密度： 28.35%綠化率： 31.95%居住戶數(shù)： 880戶地下停車位： 129個(gè)地面停車庫(kù)： 103個(gè)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑方案圖紙（2）現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50010-2002）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）高層混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)程（JGJ3-2002）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JFJ94-94）人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50038-94）（3）荷載取值停車庫(kù)：4.0 KN/；消防通道：35.0 KN/（單向板）或20.0 KN/（雙向板）；電梯機(jī)房：7.0 KN /；住宅：2.0 KN /；衛(wèi)生間：2.5 kn/（公共的），2.0 KN /；（一般的）；消防樓梯：3.5 KN /；其余未活載均按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值。（4）風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值（n=50年）基本風(fēng)壓值Wo=0.35 KN/,體型系數(shù)：us=1.3，風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值；地面粗糙類別按C類采用。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So=0.45 KN /（6）填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%；內(nèi)隔墻：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（7）地震作用根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2001）及本工程場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察報(bào)告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6度；設(shè)計(jì)基本加速度為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類別為類，場(chǎng)地設(shè)計(jì)特征周期值為0.35。（8）人防荷載按人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50038-94），本工程按五級(jí)二等計(jì)算。（9）場(chǎng)地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料表明：本工程場(chǎng)地地坪現(xiàn)有標(biāo)高為32.6933.55m，0.00標(biāo)高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場(chǎng)地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.4432.68m；結(jié)合場(chǎng)地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，建筑物底板抗浮設(shè)計(jì)水位建議按32.68m考慮，地下水對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料表明，本場(chǎng)地由上而下依次為：人工填土，結(jié)構(gòu)松散，層厚1.207.50m不等；第四系淤泥積含有機(jī)質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕飽和，可塑軟塑狀態(tài)，層厚0.52.90m；粉質(zhì)粉土層：呈濕飽和，可塑軟塑狀，均勻性差，層厚0.42.50m；中細(xì)砂層，松散稍密狀，層厚 1.208.0m，荷載力特征值為120KPa。圓礫層：一般粒徑為220mm，最大達(dá)60mm，稍密中密狀，層厚為0.85.6m，承載力特征值為300 KPa，沉管灌注樁端阻力特征值為3200KPa。第四系殘積粉粘土層：原巖結(jié)構(gòu)較清晰，呈可塑軟塑狀，層厚0.511.70m，承載力特征值為210 KPa。泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶結(jié)構(gòu)，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚3.0014.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻力特征值為5000KPa。2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與選型（1）基礎(chǔ)選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m ；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m ；12#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足基礎(chǔ)埋深要求，根據(jù)提供的地質(zhì)資料表明，本工程擬采樁基礎(chǔ)，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風(fēng)化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級(jí)為S8，防水等級(jí)為二級(jí)，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。（3）上部結(jié)構(gòu)本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；結(jié)構(gòu)采用底部大空間部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系，一層頂為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或核心筒?？蛑Э蚣芸拐鸬燃?jí)為一級(jí)，底部加強(qiáng)部位剪力墻為二級(jí)，非底部加強(qiáng)部位剪力墻為四級(jí)。3主要材料（1）砼：C25C40 墊層C15砼（2）鋼筋：HPB235（）、HRB400（）以及高強(qiáng)度的冷軋扭鋼筋。（3）填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場(chǎng)部分為90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加氣砼砌塊五、給水排水設(shè)計(jì)說(shuō)明1給水設(shè)計(jì)（1）水源本建筑水源為城市自來(lái)水。（2）用水量最高日用水量為：600m3/日，最大小時(shí)用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量400m3（3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來(lái)水直接供水，三層以上采用水泵屋頂水箱供水。（4）消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車庫(kù)及地上裙房均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。2排水設(shè)計(jì)排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明1設(shè)計(jì)范圍怡中豪苑變配電所和設(shè)備用房的動(dòng)力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。2用電負(fù)荷等級(jí)估算（1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷的要求供電。（2）經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計(jì)算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?1000+21250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。（3）供電方案：根據(jù)本建筑用電負(fù)荷性質(zhì)，變電所按兩回獨(dú)立10KV電源進(jìn)線。3低壓配電系統(tǒng)及配電方式（1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“TNS”三相五線制，即為工作零線（N線）與保護(hù)零線（PE線）分開(kāi)方式。（2）配電方式建筑消防用電設(shè)備由、段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。對(duì)于一般負(fù)荷（如照明）采用從電纜井以樹(shù)干式配電方式向各層配電箱配電。4建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設(shè)置整體防雷保護(hù)裝置，并利用結(jié)構(gòu)砼內(nèi)的鋼筋做接閃器引至線。（2）利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)地梁承臺(tái)內(nèi)的鋼筋做接地裝置。（3）整個(gè)建筑設(shè)三級(jí)電涌保護(hù)（SPD）（4）等電位聯(lián)接：變電所及外網(wǎng)入戶的電纜外皮和所有金屬構(gòu)架均應(yīng)與接地裝置作等電位聯(lián)結(jié)。衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。5電纜電視系統(tǒng)、語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。（1）電纜電視系統(tǒng)本建筑的電費(fèi)電視前端直接從城市有線電視網(wǎng)配接。用戶系統(tǒng)采用并聯(lián)接線方式。（2）語(yǔ)音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)為滿足現(xiàn)代通信多功能要求，采用光纜和大對(duì)數(shù)話纜直接從市網(wǎng)配接。（3）火災(zāi)自動(dòng)聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)選用控制中心報(bào)警系統(tǒng)?；馂?zāi)事故照明和疏散標(biāo)志燈。在樓梯間、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫(kù)等地設(shè)置一定數(shù)量的事故應(yīng)急照明燈，并在建筑物內(nèi)的疏散走走道和地下車場(chǎng)公共出入口處設(shè)置安全疏散標(biāo)志燈。消防電源及配電消防用電設(shè)置由變電所的、段母線引雙回路供電，并在最未端電箱處進(jìn)行自動(dòng)切換。七、暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明該大數(shù)舒適性中央空調(diào)設(shè)計(jì)，通風(fēng)