北區(qū)租賃基礎知識試題.doc

2012北京中原房地產經紀有限公司租賃基礎知識試題-北京中原三級市場部訓練學院北區(qū)事業(yè)部訓練分院:第一章租賃產品介紹1、租賃業(yè)務概述所謂房屋租賃：是指房屋 人作為 人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行為。2、租賃業(yè)務的主要形式： 、 、 、 、 。5種形式。3、什么是轉租：所謂轉租是指： 人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。租賃的性質屬于： 房地產 服務第二章業(yè)務流程詳解一) 收費標準及付款方式1、 普通民宅：收取 相當于 月的租金作為服務傭金。2、 高檔住宅、甲宅、公寓：收取 相當于 月的租金作為服務傭金。3、 付款方式：客戶直接支付給業(yè)主，付款方式由雙方協(xié)商，一般為 ， 、 。二) 租賃業(yè)務流程4、開發(fā)接待 約定帶看促成交定簽約合同 ；三) 專業(yè)術語概述5、四氣：在我們作業(yè)過程中所提到的四氣是指： 、 、 、 ；6、單氣：指有暖氣，沒有 氣。7、定金和訂金的區(qū)別是什么？ 。收受的訂金即可，而無需雙倍償付；8、居間服務: 并收取報酬的過程。經紀人在中間起到見證方的作用；第三章租賃實務問答一) 租賃雙方實務問答1、在房屋租賃關系存續(xù)期間，出租人對租賃物負有哪些維修義務，選擇（ ）A有維修必要的。租賃物需要修繕方能滿足承租人依約定對租賃物正常使用；B租賃物因可歸責于出租人的事由，或因其他不可歸責于承租人的事由而致出租物損壞，如不可抗力；C在經濟上可能維修的。即損壞的租賃物在事實上能夠修復，在經濟上核算的。例如雨天房漏，是有維修的可能，連續(xù)降雨墻面損壞的有維修可能，如果連續(xù)大雨致房屋倒塌就無維修的可能；D在租賃期間承租人履行了通知義務的。在租賃關系存續(xù)期間，租賃物發(fā)生損壞需要維修的，承租人應急時通知出租人；2、在房屋租賃關系中，出租人有哪些權利和義務？選擇（ ）A出租人應按照租賃合同約定的時間向承租人交付房屋并符合租賃合同約定處于可正常使用的狀態(tài)；B出租前已經在銀行抵押或房屋所有權一經查封、扣押、監(jiān)管或者其他形式制轉移的，房屋出租人應書面告知承租人；C出租非獨立成套房屋，出租人應在租賃合同中明確承租人可使用的范圍、條件和要求承租人與相鄰房屋承租人使用人對公用部分的使用產生爭議的，出租人應當出面協(xié)商處理；D可以留一把鑰匙，隨便到承租人房間進行查看。3、房屋出租人在向外來務工人員出租房屋時，應履行哪些義務？1）在房屋出租前，應當向房屋所在地的派出所申領 ；2）出租房屋前，出租人應當查驗承租人的有效 件，填寫由公安部門統(tǒng)一制作的登記表；3）督促承租人及時辦理暫住登記或申領 ；4）依法納稅；5）發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為的，應及時向有關部門報告；4、經紀人帶領客戶在簽訂合同前看房時，應注意哪些問題？1） .2） .3） .4） .二) 房屋租賃實務問答5、在簽約前，我們對出租人和承租人應作哪些工作？1) 當雙方達成一致確定租賃關系時，我們需要核實業(yè)主 及 證、房屋租賃許可證，核實承租人的身份證原件及身份；2) 雙方在進行房屋交驗時，我們應仔細做好 ；6、出租人遲遲不履行房屋維修義務，承租人是否可以拒付房屋租金? 。7、在哪些情況下租賃雙方可以解除合同均不需承擔違約責任？1 2 3 8、 出租/承租客戶關注的重點分別是什么？出租客戶： 2）承租客戶： 。 。 9、如何撮合租賃業(yè)務？ 。10、合同法對租賃期限是如何規(guī)定的？ .11、在承租期間，承租人是否可以對租賃物進行改善或增設？ .12、 在承租期間，承租人是否可以進行轉租？ .13、 在承租期間，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？ .14、什么是房屋承租人的“優(yōu)先購買權”？優(yōu)先購買權是指： 。15、若租賃房屋質量不合格的，承租人是否可以解除合同？ 第四章 租賃注意事項一) 防止跳單所謂跳單: 的一種行為;跳單原因:1、 2、 3、 如何防止跳單現(xiàn)象：1、 看房前一定要簽署 ;2、 緊跟人少的一方,避免客戶使用業(yè)主 電話,防止雙方互留聯(lián)系方式,一經發(fā)現(xiàn)堅決制止;3、 看房后要先送走一方,稍等片刻,觀察 是否返回,特別是業(yè)主住在房子里的;4、 先禮后兵:先夸對方素質高并講一些處理跳單的案例;5、 和一方表現(xiàn)出很熟的關系讓另一方不好提跳單;6、 的后果;7、 提高專業(yè)知識，努力為客戶提供優(yōu)質服務,感受我們的辛苦度;二) 哪類房產不能出租（共計11種）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、第五章 綜合商業(yè)地產租賃常見法律問題與風險分析-商業(yè)地產 住宅底商 綜合寫字樓一、住宅底商1、住宅底商：顧名思義， 商業(yè)房產。主要包括以下兩種形式，一種是位于 的房產，一層以上全部為住宅；一種是屬于 的“裙樓”，即屬于住宅建筑物的附屬房屋，一般層數(shù)較低，大都為一至三層，全部是商業(yè)用途。 2、經營住宅底商時，首先要明確房屋產權證所規(guī)定的該房屋用途，用途一般分為：兩類1） 、用于 的底商。2）、可用 作餐飲。 3、經營住宅底商時要注意什么？1、 處理好與相鄰人（即住宅業(yè)主）的關系。由于住宅底商與住宅樓在結構上密不可分，因此在對待住宅底商辦理營業(yè)執(zhí)照問題上，各地的工商行政管理部門政策各不相同。物權法第七十七條規(guī)定：“ 。 5.2.4住宅用作商用物權法，北京市是如何規(guī)定的？物權法的上述規(guī)定解決了民宅商用的問題，事實上也為辦理住宅底商的營業(yè)執(zhí)照問題指明了方向。以北京市為例，北京市工商局在2006年時曾經出臺了禁止民宅商用的政策。物權法頒布實施后，北京市工商局依據(jù)物權法的規(guī)定，將該政策進行了調整，根據(jù)北京市工商局的現(xiàn)行規(guī)定，目前只要滿足以下條件的，即可以辦理營業(yè)執(zhí)照：“申請人應提交下列文件、證件：一是， 。二是， 住所登記表。其承諾內容應當是：知悉中華人民共和國物權法的相關規(guī)定；遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定；已經有利害關系的業(yè)主同意；遇有拆遷服從配合，不索取拆遷補償費用。三是， ?！币虼耍≌咨淘诮洜I時，由于住宅底商與住宅部分的密切聯(lián)系，應特別注意國家的相關規(guī)定，處理好與各方面的關系。二、綜合寫字樓 1、寫字樓盤源的新增渠道;與住宅租賃一樣，分為：1） 2） 3） 4) 2、客源的新增： 寫字樓網絡客戶除58同城、趕集網、以外還有一個與住宅網站有區(qū)別的是： 網。3、寫字樓帶看： 寫字樓的看房時間。 。 帶看注意事項 裝修情況： 寫字樓一般都是開間設計，框架結構，因為每家公司的風格不一樣，所以裝修的風格不可能一樣，對于隔斷間的大小、裝修程度也都是根據(jù)自己的需求來定。 付款方式：整個北京的寫字間租金，一般都按照每天每平米，或者每月每平米來計算。付款方式也有很多種？【 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 】 這么多付款方式，是跟住宅有很大區(qū)別。4、寫字樓免租期：免租期的約定，按房子本身及客戶需求而定，面積大的房產給的免租期就會較長。1000平米以上的房產的免租期都是 個月起。5、房租遞增：公司租房，不喜歡總換地址，所以會希望長簽幾年，那么就會出現(xiàn)一個房租遞增的情況，按北京市的平均情況來看，會有兩種遞增方式：每年遞增 ，或者每兩年遞增 。（具體情況還要看所在樓盤及所在區(qū)域來定。）6、寫字樓的談判：寫字樓的月租金都比較高，所以談判時的任何一點都非常重要，唯一與住宅由所區(qū)別的是 ：1、 2、 3、 來綜合考量，每一項的條件都很重要。7、簽約 租賃合同上的 第二條的（一）租賃用途： ，如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為： ，最多不超過 人。 第四條 租金及押金 （一）付款方式里，各期租金支付日期： 如果租賃期限較長，那么付款的支付日期在此處無法全部填寫，最好增加一個付款日期的附件，及遞增后租金的金額的附件。8、物業(yè)交驗 在寫字樓做物業(yè)交接時，應注意幾點： 。 。 。第六章：租賃業(yè)務風險防控1、出租期間承租人是否可以增設他物，若未經同意增設他物如何處理？（1）承租人經出租人同意， 。 （2）承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的， 。 2、承租人或出租人可以解除租賃合同的情形有哪些？1）、 2） 3） 4） 3、租賃物所有權變動是否影響租賃合同？為什么？ 。 。4、在房屋租賃關系存續(xù)期間，租賃物如何維修？1) 因人為使用情況導致物品需要維修的，由 負責維修，可以要求業(yè)主配合；2) 因物品老化導致需要維修的，由 負責維修，電器類（在保質期）可由 上門維修；3) 雙方自行協(xié)商解決；4) 不可抗拒原因雙方互不承擔維修責任。5）發(fā)現(xiàn)承租人有違法行為的，應及時向有關部門報告。5、未用中原合同需要提供什么？A：需要客戶和業(yè)主寫服務完結確認單。6、業(yè)主或客戶委托的情況需要提供什么？普租合同、房產證復印件、看房確認書、房屋出租委托登記表、客戶和業(yè)主身份證復印件、客戶或業(yè)主的委托書、受托人身份證的復印件、成交報告單及收據(jù)粉聯(lián)。7、客戶或業(yè)主是公司的情況需要提供什么？1）業(yè)主是公司的情況:2）客戶是公司的情況：8、業(yè)主過世的情況下出租方需要提供什么？9、業(yè)主未成年人的情況下出租方需要提供什么？10、業(yè)主或客戶不能提供身份證復印件怎么辦？第七章識別房產證、身份證真?zhèn)?、辨別真假房產證需要看什么？（9項）2、識別二代身份證真?zhèn)沃饕緩接?種，分別是哪四種？第八章 租賃業(yè)務實操一、物業(yè)交驗：1、 物業(yè)交驗時,一定要仔細,每一個設施都要檢驗一遍,尤其是容易忽略的細節(jié);2、 水費: 元/噸=自來水2.8元/噸+排污費0.9元/噸3、 電費: 元/度; 4、 天然氣: 元/立方米 5、 有線電視: 元/月;二、租賃物業(yè)校驗：水表的讀取和使用。1、水表的分類：水表按功能分為 表和 表兩種。（圖示）1）指針式水表：其表盤有四枚黑指針，分別為 、 、 、 、噸位檔，四枚紅指針分別為 0.1,0.01,0.001，0.0001及一枚梅花形指針組成，用戶查抄時只讀取四枚黑針指示已發(fā)生的用水量，其它指針只作為水表檢定使用。2）當抄讀指針式水表時，要面對水表計量的標志（如表面上的立方米）方向站立，切勿斜看、倒看，否則易生差錯。抄讀水表一律 ，逐一抄讀直至右方個位計量指針為止。假如水表指針有偏差，可分析指針偏差的百分比，一般情況抄讀應向百分比小的靠攏。三、電表的分類： 、 。預存卡式燃氣表,首先看上部分夜晶顯示是剩余的燃氣數(shù),再看下面部分,有紅黑相間的數(shù)字,黑色部分數(shù)字為使用過的數(shù)量,紅色部分為小數(shù)點以后的;第九章：租賃產品售后服務一、什么是租賃產品的售后服務？ 。租賃售后服務本身同時也是一種客戶維系途徑，在承租者辦理入住后，還會有各種問題產生，經紀人要以各種形式的配合步驟，通過售后服務來提高中原地產的信譽，加強與客戶的溝通，建立長期的合作關系，因為很多承租者都是未來市場上的購買者，出租方也是未來主區(qū)出售房源方的業(yè)主，所以做好售后工作對每個經紀人的資源積累是非常之重要。二、租賃產品售后服務都有哪些服務內容？1、 承租者是公司的情況，往往都是公司給高管租房，這種情況大多公司需要報銷發(fā)票，但是出租者均為個人，也無法出具正規(guī)發(fā)票，這樣就只能通過提供雙方證件到稅務部門報稅進行開局正規(guī)的國家發(fā)票，通常這不是我們的正常業(yè)務，但是為了維護好客戶對中原地產和經紀人的后續(xù)委托，我們應幫起代理辦理。1）辦理發(fā)票的方法和流程 需要的證件，租賃發(fā)票辦理流程：2）需準備的材料有哪些？：2、 交稅地點: 3、 稅 率：住宅為總租金的 % 寫字樓為 %- %4、 客戶對商圈不熟悉，需要我們提供一些商圈信息的？如：餐飲、娛樂、交通，銀行。5、 很多客戶入住后發(fā)現(xiàn)房間內的家電和設施設備有缺陷，使用不正常的情況，客戶很少直接與我們的出租方直接溝通，一般會先聯(lián)系我們經紀人進行傳達。6、 客戶要求我們搬家的情況如何處理？7、 客戶入住后未按期交付房屋租金的情況如何處理？8、 客戶入住后未按合同約定居住期滿就違約的情況如何處理？9、 客戶入住后發(fā)現(xiàn)出租者所配家電家具不符合簽約條件的情況如何處理？租賃售后服務應主動提供的服務有哪些？1、 下雨的提醒，有否關門窗，及時收衣物。2、 對暫時租房有實力購買房產的客戶要定期進行推薦合適房源，以月為單位。3、 具備條件的，與承租者關系比較好的客戶，可以約客戶定期吃餐飯加強溝通關系。4、 如果打印和復印可以到門店進行處理。5、 有快遞和需要寄存的物品沒有時間和來不及處理的可以委托我們經紀人辦理。第十章案例分析案例分析1：張先生的父親（張海）繼承早年祖父的遺產，位于北京市海淀區(qū)雙榆樹東里住房一套。房產位于一樓，可以做經營零售商品，陳先生于2007年3月24日搬回城內居住。剛回城妻子與小孩沒有住房安置，陳先生于是找到經紀公司進行租房，后經經紀公司介紹認識了張先生，雙方經協(xié)商，張先生將其中的三居中的兩居租給陳先生居住，雙方約定月租金為人民幣4000元，由于張先生的父親（張海）行動不便，合同由張先生簽訂，合同約定房子只租給陳先生一個人，不能租給其他人和挪作他用，否則視為違約，在簽訂合同時，經紀公司經紀人要求張先生出具房產證和產權人證件，張先生以是張海兒子為由沒有提供，經紀公司為了促成交易就沒再要求并簽訂了租賃合同，合同約定期限為25年，每年租金遞增5%。一年之后的2008年3月25日，陳先生由于找到了更合適的房子，覺得此房子再付租金有點高，在張先生不知情的情況下，就以4500的租金又租給了前來租房的高小姐，租期5年。時隔2年2009年3月30日張先生父親（張海）的一位朋友看到房子臨街的一間房屋可以改造用來做生意，于是找到張先生的父親，愿出200萬元購買，張先生的父親（張海）才發(fā)現(xiàn)房子被兒子張先生租出去了，而且也沒有收到陳先生的租金，就找經紀公司理論，要陳先生搬出房屋。由于張先生單位住房緊張，一時無法安置，張先生向陳先生的父親提出兩間房仍由他租住，考慮到陳家實際經紀損失和物價上漲因素，愿意將月租金提高到每月2200元。陳先生的父親答應了張先生的要求，雙方訂立了書面房屋租賃合同，租賃期限為5年。2010年6月中旬陳先生的父親去世，其遺產由唯一的繼承人陳先生繼承。陳先生與張先生約