房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定價(jià)策略(全套).doc

價(jià) 格（一）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及影響因素2、房屋及土地使用買賣需繳稅費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目買方賣方備注交易手續(xù)費(fèi)房?jī)r(jià)1%房?jī)r(jià)1%契稅房?jī)r(jià)1.5%3%對(duì)港澳臺(tái)胞及華僑印花稅房?jī)r(jià)0.05%房?jī)r(jià)0.05%房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.3元/建筑平方米土地登記費(fèi)0.2元/平方米（個(gè)人）1000m2以下100/宗地每超過(guò)500m2加40元房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)0.3元/建筑平方米土地登記費(fèi)0.2元/平方米（個(gè)人）1000m2以下100/宗地每超過(guò)500m2加40元房屋所有權(quán)工本費(fèi)4元/戶土地使用權(quán)證工本費(fèi)20元/戶房屋所有權(quán)印花稅5元/戶土地使用權(quán)印花稅5元/戶買賣合同公證費(fèi)房?jī)r(jià)0.3%律師費(fèi)房?jī)r(jià)0.5%房屋管理費(fèi)所得稅利潤(rùn)33%工商統(tǒng)一稅3.03%（房屋）5.05%（土地）建筑物轉(zhuǎn)讓部分3%土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分價(jià)格5%另加地方政府付稅3%1%=0.03（房屋）5%1%=0.05（土地）代理稅7%（代理商傭金7%）3、決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素一覽表A、舒適戶型針對(duì)特定客戶群“度身定做”，周到細(xì)致地考慮使用者對(duì)于實(shí)際功能需求，滿足心理上的認(rèn)同感服務(wù)設(shè)施受小區(qū)文化、娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所設(shè)施齊全小區(qū)規(guī)劃綠化、建筑小品、休閑空間B、便利生活方便與交通干道距離合適出入方便購(gòu)物、醫(yī)療、餐飲方便且滿足身份要求子女就學(xué)方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中C、物業(yè)管理安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密提供服務(wù)電話維護(hù)、搶修、環(huán)衛(wèi)、家庭清潔、送餐、送奶、送書報(bào)等營(yíng)造文化形成有特色的小區(qū)活動(dòng)，使小區(qū)成為溫暖的大家庭D、環(huán)境內(nèi)景建筑物、廣場(chǎng)、小品、雕塑、綠地、私家花園、空中花園等外景山景、小景、公園、綠地、海景、江景衛(wèi)生無(wú)有害氣體、煙塵噪音污染，日照充分、通風(fēng)良好E、配套設(shè)施公建完善的道路，供水、供氣、供電系統(tǒng)配套及設(shè)備住戶休閑會(huì)所，泳池、文化娛樂(lè)設(shè)施。電梯、車庫(kù)及優(yōu)質(zhì)建筑材料4、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一覽表一、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展程序，儲(chǔ)蓄的多少，投資水平的高低，消費(fèi)水平，財(cái)政與金融狀況，物價(jià)水平 ，建筑人工費(fèi)，利率、居民收入，房地產(chǎn)供給與需求二、社會(huì)因素人口狀態(tài)，城市化的水平，房地產(chǎn)投機(jī)行為、社會(huì)的政治安定，與社會(huì)治安狀況三、自然因素位置、地力、地質(zhì)、地勢(shì)、地形、面積、土地形狀、日照通風(fēng)、濕度、降水量，自然災(zāi)害，建筑外觀，朝向四、其他因素經(jīng)濟(jì)體制，土地使用制度、住房制度、稅收、行政變更、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策心理因素5、按揭費(fèi)用一覽表序號(hào)交款項(xiàng)目建設(shè)銀行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)工商銀行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1保險(xiǎn)費(fèi)按照房?jī)r(jià)的千分之一每年計(jì)收按照房?jī)r(jià)的千分之一每年計(jì)收2印花稅按照按揭貸款金額的百分之零點(diǎn)五計(jì)收按揭貸款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五3合同公證費(fèi)300/套300/套4抵押備案登記費(fèi)按照按揭貸款金額的千分之一計(jì)收5代理費(fèi)300/套6抵押登記費(fèi)無(wú)按揭貨款金額萬(wàn)分之五7律師費(fèi)無(wú)450/套6、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)書表格一、交易 簡(jiǎn)況開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)名稱（加蓋公章）法定代表人聯(lián)系電話聯(lián)系人所售樓盤名稱座落位置預(yù)售許可證二、標(biāo)價(jià) 內(nèi)容 所售商品房為第 幢（座）第 單元第 層第 號(hào)房該商品房類別為層高 米該商品房銷售建筑面積 平方米使用面積 平方米單位建筑面積售價(jià)為（人民幣） 元/平方米總售價(jià)大寫金額為（人民幣） 元/平方米成交日期： 年 月 日商品房交付日期： 年 月 日購(gòu)房合同號(hào)三、價(jià)格監(jiān) 督部門地址：電話：四、購(gòu)房者簽收備注：本明碼標(biāo)價(jià)書一式兩份，成交后由購(gòu)房者簽收，購(gòu)銷雙方各執(zhí)一份，以備查對(duì)。（二）房地產(chǎn)定價(jià)及調(diào)節(jié)系數(shù)1、房地產(chǎn)定價(jià)程序表1、設(shè)定策略性定價(jià)目標(biāo)根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向，經(jīng)濟(jì)實(shí)力及所處的市場(chǎng)環(huán)境，選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體定價(jià)目標(biāo)2、市場(chǎng)調(diào)查即搜集目標(biāo)市場(chǎng)信息，測(cè)定需求，考慮競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格水平等相關(guān)因素3、成本評(píng)估根據(jù)編制的概預(yù)算，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)而實(shí)時(shí)成本跟蹤控制，估算成本費(fèi)用水平4、決定定價(jià)方法根據(jù)本企業(yè)實(shí)際及營(yíng)銷策略的要求，選擇定價(jià)方法5、確定基準(zhǔn)價(jià)格根據(jù)選定的定價(jià)方法，確定所開(kāi)發(fā)物業(yè)的基準(zhǔn)價(jià)格6、單元價(jià)格調(diào)整針對(duì)各單元房屋的不同位置、樓層、朝向等，在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整7、市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整根據(jù)市場(chǎng)變化情況和企業(yè)自身營(yíng)銷策略的要求，及時(shí)進(jìn)等價(jià)格調(diào)整8、價(jià)格確定綜合以上各種因素，確定房地產(chǎn)價(jià)格2、房地產(chǎn)定價(jià)方法一覽表一、成本導(dǎo)向 定價(jià)方法1、成本加成定價(jià)法是開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)成本加上一定百分比的加成制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格加成的含義就是一定比率利潤(rùn)，這是最基本的定價(jià)方法2、目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法二、購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)方法1、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法就是房地產(chǎn)根據(jù)購(gòu)賣者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的公司認(rèn)為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對(duì)物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是銷售者的成本2、價(jià)值定價(jià)法指房地產(chǎn)商根據(jù)物業(yè)的本身價(jià)值來(lái)確定價(jià)格，滿足消費(fèi)者對(duì)物美價(jià)廉的要求，抵成本開(kāi)發(fā)，薄利多銷、或中利多銷三、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 定價(jià)方法1、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略指實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)高檔物業(yè)，較高價(jià)位，賺得高額利潤(rùn)的一種定價(jià)方法2、挑戰(zhàn)定價(jià)法市場(chǎng)挑戰(zhàn)者策略指房地產(chǎn)發(fā)展商為求生存，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)挑戰(zhàn)領(lǐng)導(dǎo)的一種定價(jià)方法。以此方法可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望3、隨行就市定價(jià)法市場(chǎng)追隨者策略指房地產(chǎn)商按照行業(yè)中的同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平來(lái)定價(jià)的方法3、房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)一覽表一追求最大利潤(rùn)追求最大利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要目標(biāo)。追求最大利潤(rùn)并不等于最高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大總利潤(rùn)二生存如果企業(yè)受到生產(chǎn)過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈和顧客需求不斷變化等問(wèn)題的困擾，就應(yīng)將求生存作為主要目標(biāo)。為了保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，通常要降低價(jià)格，生存比利潤(rùn)更重要三獲取合理的投資收益率根據(jù)房地產(chǎn)投資額期望得到一定的百分比利潤(rùn)，先確定好一個(gè)投資回收的百分比，即投資收益率，然后在定價(jià)時(shí)以房屋建造的成本為基礎(chǔ)，再加上事先確定的投資收益四以保持價(jià)格穩(wěn)定為定價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)為了鞏固自己的市場(chǎng)占有率，期望保持自己商品房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，以這種目標(biāo)定價(jià)，一般價(jià)位適中、公平厚道、不易受市場(chǎng)價(jià)格的驟變而波動(dòng)五最大的市場(chǎng)占有率價(jià)格是企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)者及購(gòu)屋人之間最敏感的核心，當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膬商幓蚨嗵幑さ卦诩ち腋?jìng)爭(zhēng)時(shí)，價(jià)格較低的方案通常能領(lǐng)先群雄，而占有市場(chǎng)六 應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或避免競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品定價(jià)去應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，以避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。為了應(yīng)付和防止競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)定位之前，都仔細(xì)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)房屋設(shè)計(jì)、施工、材料、銷售等方面的資料，定出有利于應(yīng)付和防止競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格七品質(zhì)與信譽(yù)領(lǐng)先品質(zhì)提高則成本跟著提高，因而常需定較高的價(jià)位，然而較高的價(jià)位也會(huì)帶來(lái)較高的風(fēng)險(xiǎn)4、房地產(chǎn)價(jià)格形成原則一覽表1均衡原則指房地產(chǎn)生產(chǎn)的三要素：土地、資本和勞力三者應(yīng)配合適當(dāng)2競(jìng)爭(zhēng)原則指超額利潤(rùn)帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)而拉動(dòng)價(jià)格趨于合理3替代原則兩種或兩種以上效用相近的房地產(chǎn)，其價(jià)格相互影響而停留在同一水準(zhǔn)4供需原則當(dāng)房地產(chǎn)供給增加時(shí)，價(jià)格降低；當(dāng)供給減海里，價(jià)格上漲；當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)需求增加，價(jià)格上漲，需求減少時(shí)，價(jià)格下跌5收益遞增遞減原則在一定的生產(chǎn)技術(shù)下，投資勞力與資本于土地上，其每單位投資額繼續(xù)增加時(shí)，總收益也會(huì)隨著增加，但當(dāng)單位投資額遞增至遞減的轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后，其收益將呈遞減現(xiàn)象6收益分配原則在總收益中扣減資本，資本利息，勞工薪資，正常利潤(rùn)，即為土地地租7貢獻(xiàn)原則指不動(dòng)產(chǎn)的某一部分對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)全體收益有貢獻(xiàn)8適合原則房地產(chǎn)產(chǎn)品必須與環(huán)境相結(jié)合，方能使房地產(chǎn)的收益性或舒適性發(fā)揮到最大限度9變動(dòng)原則房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一種變動(dòng)過(guò)程。房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變動(dòng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的諸多因素不斷改變，不斷衍生，因而價(jià)格不可能固定于一點(diǎn)10預(yù)測(cè)原則房地產(chǎn)價(jià)格深受預(yù)期心理及未來(lái)收益的影響。因此，投資有收益性的不動(dòng)產(chǎn)是在預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)能產(chǎn)生的收益下進(jìn)行的5、房地產(chǎn)價(jià)格策略表序號(hào)定價(jià)方法內(nèi) 容一、折扣和折讓定價(jià)在定價(jià)過(guò)程中，先根據(jù)建造好的房屋作出一個(gè)基本價(jià)格，然后加入適當(dāng)?shù)恼劭邸⒄圩?，而形成?shí)惠售價(jià)，吸引客戶，擴(kuò)大銷售1、現(xiàn)金折扣2、數(shù)量折扣3、職能折扣二、差別定價(jià)企業(yè)在銷售商品時(shí)，根據(jù)商品的不同用途，對(duì)不同的交易對(duì)象，在不同的地區(qū)實(shí)行不同的價(jià)格政策1、對(duì)不同消費(fèi)群定不同的價(jià)格2、對(duì)不同用途采取不同的定價(jià)策略3、對(duì)不同的交易對(duì)象制訂不同的定價(jià)策略4、不同的部位定不同的價(jià)格三、心理定價(jià)企業(yè)定價(jià)時(shí)，利用顧客的心理有意識(shí)地將產(chǎn)品價(jià)格定高些或低些，以符合消費(fèi)心愿四、滿意定價(jià)法價(jià)格既不等同于獲取高額利潤(rùn)所定的價(jià)格，也不等同于建造房屋的最低成本價(jià)，而是介于這兩者之間的價(jià)格，生產(chǎn)者和消費(fèi)者都滿意，能夠引起消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的好感五、超值定價(jià)法超值定價(jià)屬于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)范疇，并不是以房地產(chǎn)業(yè)中通常的低價(jià)位吸引消費(fèi)者，而是房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的商業(yè)信譽(yù)，優(yōu)良的品質(zhì)，具有特色的產(chǎn)品，暢通的銷售渠道，高效的促銷活動(dòng)，完善的售后服務(wù)等優(yōu)勢(shì)占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)六、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)格策略實(shí)施經(jīng)過(guò)大量的研究和探索，針對(duì)不同需求對(duì)象，不同樓盤特點(diǎn)，在不同時(shí)期制訂出切實(shí)可行的策略7、廣州市拆遷異地補(bǔ)償安置面積增幅系數(shù)對(duì)照表拆遷地段異時(shí)補(bǔ)償安置房屋所在地段一、二級(jí)010%7%15%15%30%30%40%40%50%三級(jí)08%8%23%23%33%33%34%四級(jí)015%15%25%25%35%五級(jí)010%10%20%六級(jí)010%8、廣州市拆遷異地補(bǔ)償安置面積增幅系數(shù)對(duì)照表級(jí)別范圍一級(jí)二沙島二級(jí)（由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域一：永泰路太和崗路先烈中路環(huán)市東路農(nóng)林下路東風(fēng)東路福今路中山一路達(dá)道路珠江人民南路人民中路人民北路環(huán)市中路環(huán)市東路麓湖路恒福路永泰路區(qū)域二：天河?xùn)|路黃埔大道西華南大道珠江（含海心沙）廣州大道中廣州大道北林和西橫路林和西路廣深鐵路天河?xùn)|路三級(jí)（除上述級(jí)別外，由以下線路圍合而成區(qū)域）區(qū)域一：廣州大道北廣州大道中珠江江曉路昌崗東路昌崗中路寶崗大道海珠涌珠江芳村鐵路支線站前路環(huán)市中路解放北路機(jī)場(chǎng)路廣園中路廣園西路永福路先烈中路水蔭路水蔭橫路廣州大道北區(qū)域二：鐵路員村支線黃埔大道西天河?xùn)|路廣深鐵路鐵路員村支線四級(jí)（除上述級(jí)別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）華南大道廣深鐵路口崗新街口崗大街中山大道車陂路珠江黃埔涌新港東路廣州大道南南泰路泰沙路江南在大道南工業(yè)大道南工業(yè)大道中昌崗西路珠江下市直街芳村大道規(guī)劃花蕾路花池灣居住區(qū)用地東界浣花路東北路觀蘭涌花地河珠江增步河北環(huán)高速公路廣花路機(jī)場(chǎng)入口機(jī)場(chǎng)用地西北邊界白云山西麓白云山南麓廣園東路北環(huán)高速公路華南大道五級(jí)（除上述級(jí)別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）區(qū)域：大觀路東環(huán)高速公路珠江黃埔涌石榴崗路新窖南路廣州大道南南洲路工業(yè)大道南工業(yè)大道中石崗路珠江鶴洞路花地大道南浣花路東教北路觀蘭涌花地河葵蓬涌南海邊界沙貝海東海白沙河衛(wèi)生河石井河西槎路棠溪新街京廣鐵路黃石路白云山西麓白云山南麓北環(huán)高速公路華南大道廣深鐵路大觀路區(qū)域二：黃埔區(qū)黃埔街、紅山街、魚珠街及大沙鎮(zhèn)的橫沙村、下沙村六級(jí)（除上述級(jí)別外，由以下線路圍合而成的區(qū)域）黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界珠江新窖南路華南大道珠江主航道鶴洞路花地大道南花地河南海邊界白沙河珠江衛(wèi)生河石井河京廣鐵路規(guī)劃華南大道燕嶺路車陂河北段北環(huán)高速公路大觀路廣深鐵路黃埔南崗鎮(zhèn)西邊界七級(jí)海珠區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)及白云區(qū)石井鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)、同和鎮(zhèn)除上述級(jí)別外所轄的區(qū)域八級(jí)白云區(qū)除外上述級(jí)別所轄的區(qū)域9、各種因素對(duì)住宅房屋價(jià)值影響表基本因素權(quán)重?cái)?shù)具體因數(shù)權(quán)重?cái)?shù)因子權(quán)重?cái)?shù)商服繁華狀況0.222商服便利度0.222商服中心0.093交通條件0.242道路通達(dá)度0.091對(duì)外交通便利度0.051碼頭0.010公交便利度0.100基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.217基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.107給水0.045社會(huì)服務(wù)設(shè)施0.11醫(yī)院門診部0.017郵電局所0.019停車場(chǎng)0.010中學(xué)0.013小學(xué)0.016幼兒園0.016圖書館0.006體育場(chǎng)館0.007公園0.011影劇院0.005環(huán)境質(zhì)量狀況0.197綠地覆蓋度0.0660.066自然條件狀況0.0530.053環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.078大汽污染0.029噪聲污染0.025水污染0.024規(guī)劃前景0.122用地規(guī)劃0.06610、住宅用地區(qū)域因素指標(biāo)說(shuō)明表區(qū)域因素優(yōu)（5）較優(yōu)（4）一般（3）較劣（2）劣（1）商服繁華狀況距市級(jí)商服中心距離1000米、集貿(mào)市場(chǎng)距離300米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離500米距市級(jí)商服中心距離10002000米、集貿(mào)市場(chǎng)距離300500米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離5001000米距市級(jí)商服中心距離20003000米、與集貿(mào)市場(chǎng)距離500700米、與賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離10002000米距市級(jí)商服中心距離30004000米、集貿(mào)市場(chǎng)距離700900米、賓館、酒店、寫字樓區(qū)距離2000300米距市級(jí)商服中心距離4000米、集貿(mào)市場(chǎng)距離900米、賓館、寫字樓區(qū)距離3000米交通條件鄰生活型道路，與地鐵口、公交站距離600米、火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭距離500米鄰混合型道路，與地鐵口、公交站距離60001000米、火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭距離5001000米鄰交通型道路，與地鐵口、公交站距離10001400米、火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭距離5001000米鄰支路，與地鐵口、公交站距離14001800米、火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭距離10001500米位于內(nèi)巷，與地鐵口、公交站距離1800米、火車站、長(zhǎng)途汽車站、碼頭距離1500米城市 基礎(chǔ)設(shè)施完備度五通平，與小學(xué)、幼兒園距離500米、中學(xué)距離1500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離800米、圖書館、影劇院、體育場(chǎng)距離1500米四通一平，與小學(xué)、幼兒園距離5001000米、中學(xué)距離15002500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離8001500米、圖書館、影劇院、體育場(chǎng)距離15002500米三通一平，與小學(xué)、幼兒園距離10001500米、中學(xué)距離25003500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離15002200米、圖書館、影劇院、體育場(chǎng)距離25003500米二通一平，與小學(xué)、幼兒園距離15002000米、中學(xué)距離35004500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離22003000米、圖書館、影劇院、體育場(chǎng)距離35004400米一通一平，與小學(xué)、幼兒園距離2000米、中學(xué)距離4500米、醫(yī)院、郵電局（所）距離3000米、圖書館、影劇院、體育場(chǎng)距離4400米環(huán)境質(zhì)量狀況與公園、風(fēng)景區(qū)距離500米、周圍綠化程度高，空氣潔凈，環(huán)境優(yōu)美，無(wú)污染。地質(zhì)狀況為硬質(zhì)、軟質(zhì)巖石、地下位低、土質(zhì)密度大、土質(zhì)均勻與公園、風(fēng)景區(qū)距離5001000米、周圍綠化程度較高，空氣較為潔凈，環(huán)境較安靜，附近無(wú)污染。地質(zhì)狀況為碎石、地下水位低、土質(zhì)密度大、土質(zhì)均勻與公園、風(fēng)景區(qū)距離10001500米、地質(zhì)狀況為碎石、土質(zhì)密度較大、地下水位較低、附近無(wú)廠區(qū)，附近有污染源，污染情況一般，污染情況一般，對(duì)生活無(wú)影響與公園、風(fēng)景區(qū)距離15002000米、地質(zhì)狀況為老粘性土、地下水位高、土質(zhì)密度較小。較遠(yuǎn)處有工廠排放有害氣體，鄰近車流量大，噪聲大，附近水源遭受污染較為嚴(yán)重，氣味難聞與公園、風(fēng)景區(qū)距離2000米，地質(zhì)狀況為淤泥地、念沙層、喀斯特、附近有工體，臨交通型干道，附近水源遭受污染嚴(yán)重，氣味難聞規(guī)劃前景規(guī)劃為低密度大型住宅區(qū)、生活型主干道規(guī)劃為中、低密度中型住宅區(qū)、生活型次干道規(guī)劃為高、中密度小型住宅區(qū)、混合型道路規(guī)劃為密度小型住宅區(qū)、交通型次干道規(guī)劃為工業(yè)區(qū)、交通型主干道11、平均標(biāo)定地價(jià)表（建筑面積計(jì)）用地類型商鋪?zhàn)?宅9層以下1018層19層以上平均標(biāo)定地價(jià)（建筑面積計(jì)）1800元/m2820元/m2738元/m2679元/m212、項(xiàng)目地價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)表 相關(guān)因素項(xiàng)目性質(zhì)地段系數(shù)交通系數(shù)市政公建系數(shù)繁華系數(shù)特集系數(shù)位置系數(shù)樓層系數(shù)得房率系數(shù)使用率系數(shù)特殊系數(shù)住宅19層9%-5%13%0-10%010.9911住宅1018層9%-5%13%0-10%00.80.9911住宅19層以上9%-5%13%0-10%00.6111停車場(chǎng)（商鋪）3%-5%6%-8%-10%0.80.811113、確定影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素及權(quán)重表序號(hào)項(xiàng)目影響因素的基本含義權(quán)重?cái)?shù)1房屋類型高層住宅、小高層住宅、多層住宅2.52交通公共交通系統(tǒng)的便捷程度73周邊環(huán)境周圍居民素質(zhì)/公共設(shè)施:學(xué)校、公園、購(gòu)物、醫(yī)療保健44地理位置項(xiàng)目位置中居住者進(jìn)出方便程度2.55市政配置房屋的水、電、煤、污水、通信等配套建設(shè)66房型設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)合理、舒適167房屋質(zhì)量建造質(zhì)量、材料質(zhì)量及功能使用質(zhì)量98房屋外觀外觀設(shè)計(jì)形狀、色彩、材料2.59交房期預(yù)售房的交房期限的遠(yuǎn)近810房屋設(shè)備房屋高層使用電梯質(zhì)量、居民的公共活動(dòng)室、設(shè)施等511小區(qū)環(huán)境1312房屋裝飾室內(nèi)毛坯房部分裝修或全裝修313物業(yè)管理服務(wù)管理水平、安全程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)13.514企業(yè)形象企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)814、比較房地產(chǎn)成交價(jià)格表比較房地產(chǎn)用途交易情況交易價(jià)格比較差值率A大廈商住期房交易5680元/m2117.8%B大樓商住期房交易6000元/m2105.4%C公寓商住期房交易6200元/m2102.4%15、樓宇位置調(diào)節(jié)系數(shù)表位置類別一二三四五樓宇位置系數(shù)（%）+5+20-2-5注：如果位置差異較大，可取得更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15%16、樓層調(diào)節(jié)系數(shù)表 樓高層數(shù)二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓高層樓備注一層-1-2-2-3-3-2-（N/2）M注二層0+2+2+1+1+1-（N/21）M1M=K/N其中K為不同樓層的樓層系數(shù)之最大值，一般取10%15%2如果有另樓遮擋本樓，則在樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍三層0+3+4+3+3-（N/2-2）M四層-3+2+4+4-（N/2-3）M五層-40+1-（N/2-4）M六層-5-2-（N/2-5）M七層-3-（N/2-6）MN/2-1層-MN/2層0N/2+1層+MN-2層+（N/2-2）MN-1層+（N/2-1）MN層+（N/2）M17、朝向調(diào)節(jié)系數(shù)表朝向南北向東西向朝向南朝向北朝向東朝向西東南向西南向東北向西北向朝向系數(shù)（%）+3-3+4-4+2-2+4+2-2-4注：僅適用于由陽(yáng)光引起的朝向效用差異，如果有較大景觀差異，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15%20%18、景觀調(diào)節(jié)系數(shù)表 項(xiàng)目名稱景觀碧桂園翰林閣翠湖山莊錦城花園山景100/98江景100/98湖景海景公園100/98花園100/99100/98100/98高架100/102立交100/101100/103臭水溝100/105墳場(chǎng)100/105綜合系數(shù)100/98100/98100/99100/98100/101100/105100/98100/102100/103100/98100/105制表人： 填表日期： 年 月 日19、市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元/m2）交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正本項(xiàng)目售價(jià)（元/m2）交通配套環(huán)境繁華裝修實(shí)用率發(fā)展商123456789101112 制表人： 填表日期： 年 月 日19、市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表序號(hào)單元號(hào)銷售面積定價(jià)不同付款方式調(diào)整價(jià)一次性付款（定價(jià)8.9折）銀行按揭(定價(jià)9折)輕松按揭(定價(jià)9.2折)一次性樓價(jià)首期3%3個(gè)月內(nèi)5%交樓20%銀行按揭首期20%按揭80%輕松按揭價(jià)首期10%按揭80%交樓10%420181.27318000283020286200292560430181.27327000291030294300300840440181.27327000291030294300309120450181.27336000299040302400309120制表人: 填表日期: 年 月 日（二）房地產(chǎn)價(jià)格分析1、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)照表 物業(yè)類別價(jià)格區(qū)域住宅寫字樓商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)多層高層街鋪商場(chǎng)廠房倉(cāng)庫(kù)越秀區(qū)番禺區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)芳村區(qū)花都區(qū)白云區(qū)東山區(qū)天河區(qū)制表人： 填表日期： 年 月 日2、全市不同物業(yè)價(jià)格走勢(shì)一覽表 時(shí)間（年）物業(yè)1990199119921993199419951996199719981999住宅多層高層別墅寫字樓甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)商鋪街鋪商場(chǎng)工業(yè)物業(yè)廠房倉(cāng)庫(kù)制表人： 填表日期： 年 月 日3、項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算表樓盤A權(quán)值B已實(shí)現(xiàn)之價(jià)值C本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)之價(jià)值=BAD本項(xiàng)目類比價(jià)值算術(shù)平均值=（C1+C2+C3+C4）/4項(xiàng)目所在板塊近期同類本樓盤均價(jià)類比項(xiàng)目1類比項(xiàng)目2類比項(xiàng)目3C1=C2=C3=C4=注：以上算術(shù)平均D（1+5%）即為項(xiàng)目的類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值4、盈虧平衡分析預(yù)測(cè)表總投資金額（萬(wàn)元）盈虧平衡點(diǎn)=固定成本（銷售單價(jià)-單位變動(dòng)成本）土地費(fèi)用管理費(fèi)用配套費(fèi)用固定成本合計(jì)單位固定成本（元/平方米）總變動(dòng)成本單位變動(dòng)成本（元/平方米）5、價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素結(jié)比分析表價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度本項(xiàng)目類比項(xiàng)目1類比項(xiàng)目2類比項(xiàng)目3A類比土地價(jià)值一地段資源35%A1市政交通及直人交通10%A2周圍環(huán)境（景觀、污染）15%A3市政配套10%B、可提升價(jià)值比較60%B1建筑風(fēng)格及空間13%B2戶型8%B3建筑布局和環(huán)藝13%B4小區(qū)配套和物業(yè)管理10%B5形象包裝和營(yíng)銷策劃8%B6發(fā)展商品牌和實(shí)力8%C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)制的因素經(jīng)濟(jì)、政策因素5%總計(jì)100%加權(quán)類別比值制表人： 填表日期： 年 月 日6、住房可接受單價(jià)分布表每平方米價(jià)格（元）2000以下200130003001400040015000500180008000以上欲購(gòu)房人數(shù)占欲購(gòu)者比例7、住房可接受總價(jià)分布表每套總價(jià)（元）10萬(wàn)以下10萬(wàn)20萬(wàn) 20萬(wàn)40萬(wàn)40萬(wàn)70萬(wàn)70萬(wàn)以上欲購(gòu)房人數(shù)占欲購(gòu)者比例8、住房總價(jià)與付款方式關(guān)系分析表付款方式房?jī)r(jià)一次性付款分期付款按揭付款10萬(wàn)元以下10萬(wàn)20萬(wàn)元21萬(wàn)40萬(wàn)元41萬(wàn)70萬(wàn)元71萬(wàn)元以上9、商場(chǎng)出售與出租對(duì)比分析表宏觀市場(chǎng)據(jù)目前收集到的信息顯示，外商在內(nèi)地百貨零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)正處于探索階段，這主要是受國(guó)家政策（新稅制等）、人民消費(fèi)構(gòu)成改變、進(jìn)口貨成本高等諸多因素影響所致。外資百貨經(jīng)營(yíng)商對(duì)于投資大型綜合零售百貨商場(chǎng)，尤其是投入巨資購(gòu)買商場(chǎng)物業(yè)持審慎態(tài)度出售出租東湖花園首層商場(chǎng)出售價(jià)格不宜過(guò)高。可參考對(duì)比東城中心、東豪廣場(chǎng)的售價(jià)，結(jié)合東湖花園情況，建議售價(jià)定在12000RMB/m2參考東城中心有東豪廣場(chǎng)的一些小面積輔位出租定價(jià)格，建議起始出租價(jià)定為不高于130元RMB/m2/月，以利吸引經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入，但租期不宜太長(zhǎng)，盡可能控制在510年區(qū)域特點(diǎn)東莞在國(guó)內(nèi)外的知名度和影響比起大城市要遜色，除香港地區(qū)外，未廣泛被外界所了解，外商雖對(duì)東莞投資十分踴躍（達(dá)一萬(wàn)余家），但其中多數(shù)為工業(yè)企業(yè)。迄今為止，東莞地區(qū)尚無(wú)一家經(jīng)營(yíng)大型百貨公司的外商，故無(wú)論出售、出租均無(wú)成功先例可比。只能根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)情況作出推斷自身特點(diǎn)10、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)資料一覽表名 稱江南花園平均單價(jià)5300元/m2地點(diǎn)寶崗大道江南西市場(chǎng)類別商住小區(qū)裝修類別毛坯房主力面積80萬(wàn)100萬(wàn)m2主力總價(jià)40萬(wàn)50萬(wàn)元規(guī)劃戶數(shù)2000戶工程進(jìn)度二期準(zhǔn)現(xiàn)樓交房日期2000930按揭情況七成30年賣點(diǎn)市中心區(qū)大型小區(qū)盤、環(huán)境好、配套齊抗性價(jià)位較高，開(kāi)發(fā)速度慢制表人： 填表日期： 年 月 日11、物業(yè)租賃市場(chǎng)一覽表區(qū)域案名地點(diǎn)租金服務(wù)附加費(fèi)計(jì)價(jià)依據(jù)規(guī)劃功能配套服務(wù)產(chǎn)品特點(diǎn)出租率租金調(diào)整況備注使用面積或建筑面積 制表人： 填表日期： 年 月 日12、項(xiàng)目測(cè)評(píng)表項(xiàng)目及權(quán)數(shù) A大廈B大樓C公寓D大廈評(píng)分得分評(píng)分得分評(píng)分得分評(píng)分得分房屋類型2.506.001.5交通7.007.004.9周邊環(huán)境4.006.002.4地理位置2.507.001.5市政配套6.0010.006.0房屋設(shè)計(jì)16.006.009.6房屋質(zhì)量9.007.006.3房屋外觀2.508.002.0交房期8.0010.008.0房屋設(shè)備5.008.0010.4小區(qū)環(huán)境13.008.0010.4房屋裝修3.005.001.5物業(yè)管理13.506.008.1企業(yè)形象8.005.004.0合 計(jì)1006.996.9制表人: 填表日期: 年 月 日13、房地產(chǎn)租金評(píng)估表物業(yè)名稱都市魅力商城東港中心九友城廣場(chǎng)名仕商場(chǎng)鉆石市場(chǎng)羅湖商業(yè)城天橋連接層天橋連接層首層首層首層天橋連接層位置深南東路與人民南路交匯處東門中路與解放路交匯處東門中路與解放路交匯處解放路與人民北路交匯處南湖路與友誼路交匯處羅湖口岸月租金800元/m21200元/m21000元/m21300元/m2800元/1300元/m2結(jié)論：同類商場(chǎng)平均租金已達(dá)1000元/m2，預(yù)測(cè)本商場(chǎng)開(kāi)業(yè)首兩年平均租金約為400元/m2，待商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)正常后，不考慮市場(chǎng)租金整體上浮因素，保守估計(jì)本商城租金水平800元/m2/月，使業(yè)主獲得很高的租金回報(bào)制表人： 填表日期： 年 月