五一廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值投資分析(doc 7頁(yè)).doc

五一廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值投資分析第一部分、外部環(huán)境盛大、空前的十七大已經(jīng)落下了帷幕，中國(guó)又一次成為了全世界的焦點(diǎn)，而這其中最令人矚目的就是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然在以驚人的速度飛速發(fā)展著。近些年，隨著改革開(kāi)發(fā)的深入開(kāi)展，中國(guó)再也不是一個(gè)僅靠幾個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海城市來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、取得亮點(diǎn)的國(guó)家，全面開(kāi)花已成為了新時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式。西部的大力開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)江三角洲的全面發(fā)展、中心城市對(duì)周邊的連動(dòng)效應(yīng)都成為了這一時(shí)期的發(fā)展方向。房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑成為了這一發(fā)展的時(shí)期的主角，在深圳、北京、上海等幾個(gè)世界級(jí)大城市的帶動(dòng)下，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有了長(zhǎng)足的發(fā)展，在學(xué)習(xí)大城市新居住理念、新?tīng)I(yíng)銷理念的同時(shí)，不斷結(jié)合自身城市的客觀事實(shí)，總結(jié)出一套適合自身發(fā)展的新模式。項(xiàng)目所在地張家口市系河北省省轄市。位于河北省西北 部，京、冀、晉、蒙四省市(區(qū))交界處，東經(jīng)11350 -11630，北緯3930-4210，東臨首都北京、西連煤都大同、北靠?jī)?nèi)蒙古草原、南接華北腹地，面向沿海，背靠?jī)?nèi)陸，是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶。全市轄4區(qū)13縣，209個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，23個(gè) 街道辦事處，4176個(gè)行政村。人口近500萬(wàn)，總面積約3.69萬(wàn)平方公里。張家口具有的幾大特點(diǎn)：1、 張家口有優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2、 具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)。3、 有蘊(yùn)含著巨大潛力的豐富資源。4、 有十分便捷的交通、通信設(shè)施。5、 有獨(dú)特的名勝古跡和旅游景點(diǎn)。2007年以來(lái)，張家口市牢牢抓住“建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展強(qiáng)省”的重大機(jī)遇，各級(jí)各部門圍繞“全黨抓經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)抓項(xiàng)目”的主基調(diào)，積極謀劃經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，探求工作創(chuàng)新點(diǎn)，使生產(chǎn)、投資、消費(fèi)等領(lǐng)域均呈現(xiàn)出活躍的景象，全市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。一季度，已完成生產(chǎn)總值101.3億元，同比增長(zhǎng)15.5%，增幅比上年同期提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，其中三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為7.9億元、45.9億元和47.5億元，同比增長(zhǎng)15.5%、16.9%和14.1%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率分別為7.9%、49.3%和42.8%。在市委市政府的支持領(lǐng)導(dǎo)下，張家口擁有了前所未有的投資環(huán)境，城市居民的生活水平也處在一個(gè)歷史的新高點(diǎn)，城市也迫切需要一個(gè)切入點(diǎn)來(lái)提升城市的品牌價(jià)值和人民的生活水平。在全國(guó)大環(huán)境的影響和近鄰北京的帶動(dòng)下，自2006年開(kāi)始，張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)較之前有了一個(gè)明顯的突破，短短不到兩年時(shí)間，一大片頗具規(guī)模的新住宅社區(qū)拔地而起，并受到張家口人民的追捧，一時(shí)間竟然出現(xiàn)了只有深圳、北京這些大城市才有的新樓盤(pán)被搶購(gòu)一空的現(xiàn)象，居民消費(fèi)力得到了最大限度的釋放；同時(shí)城市也在積極的進(jìn)行著舊城改造，特別是身為本項(xiàng)目所在地段的城市中心五一廣場(chǎng)路段，憑借其得天獨(dú)厚的地理位置和配套設(shè)施，成為了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各大投資商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。第二部分、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目名稱：五一廣場(chǎng)2、項(xiàng)目區(qū)位分析：五一廣場(chǎng)項(xiàng)目身處張家口政治經(jīng)濟(jì)文化的核心地帶，一共由三個(gè)臨近地塊組成，其中五一廣場(chǎng)地塊位于河北省張家口市的核心地段，其北臨清水河，南側(cè)為五一路，緊鄰張家口市展覽館廣場(chǎng)；張家口師專地塊位于河北省張家口市的核心地帶，師專北臨建南街，南側(cè)為五一路，西側(cè)為黑石壩街并緊鄰五一廣場(chǎng)地塊；第三個(gè)地塊為新補(bǔ)充地塊，地處五一廣場(chǎng)地塊的西側(cè)。3、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：五一廣場(chǎng)地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 105300 總建筑面積 418235 住宅區(qū)建筑面積 202000綜合商務(wù)樓建筑面積 71050 容積率 3.00綠化率 40.49%師專地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 58138總建筑面積 176949住宅區(qū)建筑面積 120008商業(yè)面積 27644容積率 2.58綠化率 39.15%新補(bǔ)充地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 40畝4、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目地處張家口市目前最繁華的地段，張家口市市政府就座立于項(xiàng)目北側(cè)清水河對(duì)岸，市區(qū)最大的休閑類公園人民公園也與本項(xiàng)目隔河向望，景色迷人；市區(qū)內(nèi)最好的醫(yī)院附屬醫(yī)院和張家口市最好的大學(xué)張家口北方學(xué)院距離項(xiàng)目也不過(guò)是步行5分鐘的路程。商業(yè)配套方面，張家口唯一的商業(yè)步行街位于項(xiàng)目西北側(cè)，步行10分鐘即可到達(dá)，張家口目前面積最大檔次最高的超市帝廣超市就位于與項(xiàng)目一路之隔的勝利路上，可以說(shuō)無(wú)論是在行政方面、商業(yè)方面還是在生活配套方面，五一廣場(chǎng)無(wú)疑是中心中的中心，在張家口市人民心中有著特殊的地位。 有鑒于此，擬將本項(xiàng)目打造成為張家口目前最大的高端成熟化社區(qū)，將五一廣場(chǎng)地塊和師專地塊有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，從而分期開(kāi)發(fā)，一舉樹(shù)立本項(xiàng)目在張家口房地產(chǎn)的龍頭地位。社區(qū)采取圍合型布局，沿沿河?xùn)|路、五一路、黑石壩路設(shè)置商業(yè)街鋪?zhàn)呃龋嵘?xiàng)目商業(yè)商業(yè)價(jià)值，豐富項(xiàng)目居民和周邊居民的生活?yuàn)蕵?lè)配套；同時(shí)將商業(yè)與項(xiàng)目住宅科學(xué)化的區(qū)域劃分，營(yíng)造恬靜、舒適、安全的高段社區(qū)化氛圍。項(xiàng)目主要由一定數(shù)量（具體數(shù)量規(guī)劃中）18F的小高層和30F以上的高層組成，外型形成塔尖式的北歐風(fēng)格建筑群落，外墻顏色搭配以暖色調(diào)為主，突顯項(xiàng)目?jī)?yōu)越的昭示性，戶型以90140平方米的大兩房、三房、四房為主，在滿足北方日照條件的基礎(chǔ)上合理的劃分區(qū)域，同時(shí)住宅全部采取南北朝向，絕對(duì)符合北方氣候的特點(diǎn)，達(dá)到居住的最大人性化和舒適化。建立龐大的地下停車系統(tǒng)，基本做到3戶2個(gè)車位，單個(gè)車位面積大概在1520平方米左右（可以買賣的車位），地面保留少數(shù)車位（體育場(chǎng)地面車面可酌情增加），小區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流。目前，張家口市的房地產(chǎn)業(yè)還處于初步發(fā)展階段，缺乏大面積的高檔次小高層、高層建筑，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)模上、外觀上都不足以具有強(qiáng)有力的視覺(jué)沖擊，從而無(wú)法形成一定的品牌效應(yīng)和從眾效應(yīng)，此項(xiàng)目的出現(xiàn)將徹底改變這一局面，使得張家口的房地產(chǎn)產(chǎn)品將向品質(zhì)化、品牌化的目標(biāo)邁出一大步，無(wú)論是對(duì)小區(qū)業(yè)主還是對(duì)張家口的城市形象都具有其積極的意義。5、 項(xiàng)目改造由于本項(xiàng)目五一廣場(chǎng)所在地塊中有大型體育場(chǎng)一個(gè)、綜合訓(xùn)練管一個(gè)，按照市委市政府的要求，必須還建這些項(xiàng)目，與此同時(shí)在此基礎(chǔ)上還需建造一定規(guī)模的商業(yè)配套。目前我方初步計(jì)劃將大型體育場(chǎng)和綜合訓(xùn)練館遷建至新補(bǔ)充地塊上，因新補(bǔ)充地塊與五一廣場(chǎng)、師專地塊的連動(dòng)作用，使得在不影響張家口人民正常的體育、娛樂(lè)活動(dòng)的前提下，將居住和業(yè)余生活科學(xué)化的區(qū)分開(kāi)來(lái)，將外界對(duì)居住的干擾降到最低。同時(shí)，在新補(bǔ)充地塊上，規(guī)劃用地的充裕使用使得我們能重新將體育場(chǎng)和綜合訓(xùn)練館、商業(yè)配套科學(xué)的規(guī)劃，從而建成一個(gè)集體育鍛煉、娛樂(lè)、商業(yè)購(gòu)物、休閑廣場(chǎng)于一體的綜合性建筑，成為整個(gè)張家口的一個(gè)新亮點(diǎn)。我們計(jì)劃引進(jìn)沃爾瑪或家樂(lè)福這個(gè)全球指名超市、五星級(jí)影院、全國(guó)指名的健身會(huì)所進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的品牌和提升張家口人民的生活品質(zhì)。由于項(xiàng)目五一廣場(chǎng)地塊和師專地塊被黑石頭壩街隔斷，這對(duì)項(xiàng)目小區(qū)的整體性產(chǎn)生了一定的影響。對(duì)此，我們計(jì)劃引用深圳樓盤(pán)的做法，在兩地塊之間修建一個(gè)天橋橫跨黑石頭壩街，成為兩地塊之間的紐帶。此舉不但可以彌補(bǔ)兩地塊之間缺乏連動(dòng)的不足，也將使得區(qū)內(nèi)天橋成為區(qū)外的一處景觀，提升城市形象，可謂是一舉兩得。6、 項(xiàng)目成本分析根據(jù)目前張家口房地產(chǎn)的建造成本，我們請(qǐng)的專業(yè)的工程預(yù)算師對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步的成本估算：以中惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的香江名城國(guó)際為例，目前起多層的建筑成本僅為700多元，小高層的建筑成本為900多元（不包含地價(jià)）；由于本項(xiàng)目定位為高檔的小高層、高層社區(qū)，住宅配套設(shè)施豐富，在突出高品牌、高品質(zhì)的前提下，給出本項(xiàng)目的建筑成本（地面+地下）為18002200之間浮動(dòng)（不包含地價(jià)）。而目前張家口市的房地產(chǎn)銷售狀況非常良好，新項(xiàng)目往往達(dá)到一種供不應(yīng)求的地步，以香江名城國(guó)際為例，目前已售單位已超過(guò)9成，新規(guī)劃的樓盤(pán)規(guī)劃圖一出來(lái)每戶就有6到7位客戶前來(lái)詢問(wèn)，甚至主動(dòng)要求交納定金，剩余單位銷售價(jià)格為27003000左右；以張家口另一個(gè)樓盤(pán)容城為例，目前雖然其銷售價(jià)格已突破4000元，但依然受到消費(fèi)者的追捧；這兩個(gè)項(xiàng)目的無(wú)論在地理位置還是在定位上都與本項(xiàng)目有著不小的差距，從而可以相信本項(xiàng)目的銷售價(jià)格也將超過(guò)他們，成為張家口的一號(hào)樓盤(pán)。以本項(xiàng)目住宅建筑面積約40萬(wàn)平方米（可銷售面積）、地下面積10萬(wàn)平方米（非銷售面積，包括體育場(chǎng)的地下面積）來(lái)規(guī)劃，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)為4500元/平方米，除去成本，本項(xiàng)目將給公司帶來(lái)9個(gè)多億的收益（地價(jià)、拆遷成本、營(yíng)運(yùn)成本沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)）。7、 物業(yè)管理本項(xiàng)目將聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐本項(xiàng)目，我們計(jì)劃與之形成一種合作的方式共同管理。即由對(duì)方提供高管人員和技術(shù)、制度支持，而我司組建普通工作人員和中高層管理干部，雙方在財(cái)務(wù)這一塊分別派出人員共同管理。使用這種模式一來(lái)可以填補(bǔ)我司在物業(yè)管理這一塊的空白，組建自己的隊(duì)伍通過(guò)對(duì)方先進(jìn)理念的培養(yǎng)和鍛煉后在今后開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中發(fā)揮更重要、更獨(dú)立的作用；二來(lái)也可以使得小區(qū)業(yè)主能真正享受到專業(yè)、貼心的24小時(shí)管家式服務(wù)，提高樓盤(pán)整體形象和檔次，為銷售奠定好的基礎(chǔ)。8、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1）傳統(tǒng)核心區(qū)域，片區(qū)認(rèn)知度高 （2）區(qū)域商務(wù)、生活配套齊全 （3）地處交通便利路段 （4）良好的項(xiàng)目昭示性 （5）高品質(zhì)、高品牌的規(guī)劃、建設(shè)和物業(yè)管理劣勢(shì) （1）目前規(guī)劃中缺乏傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)，有可能影響到居民日常的生活便利 （2）面臨交通主干道，臨街面樓層面臨一定的噪聲影響 （3）周邊缺乏中小學(xué)配置9、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)會(huì)：（1）鴻隆第一次走出廣東的大項(xiàng)目，公司品牌的樹(shù)立（2）張家口市政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持 （3）張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷售情況 （4）中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于飛速發(fā)展階段風(fēng)險(xiǎn)：（1）對(duì)北方建筑的風(fēng)格和消費(fèi)者的喜好，存在不確定性 （2）項(xiàng)目體量巨大，工程周期較長(zhǎng)，資金壓力大 （3）未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的不確定性第三部分、總結(jié)總體來(lái)講，本項(xiàng)目對(duì)于鴻隆來(lái)講是一個(gè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的載體，如何駕御他去促進(jìn)鴻隆向高速車道的發(fā)展還需要我們更加細(xì)致的分析和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但是通過(guò)我們初步研究分析，本項(xiàng)目的確具有很大的盈利因素，其對(duì)于鴻隆今后房地產(chǎn)發(fā)展的思路和意義更是大于其經(jīng)濟(jì)盈利價(jià)值。俗話說(shuō)，出門在外第一步很重要，這需要合理運(yùn)用頭腦、努力拼搏的工作，更需要要最開(kāi)始那一下的魄力。五一廣場(chǎng)改造方案一 五一廣場(chǎng)地塊+師專地塊附一：師專地塊概算附二：五一廣場(chǎng)地塊概算師專地塊概算面積()成本單價(jià)(元/)銷售單價(jià)(元/)(元)合價(jià)收入為+ 支出為-規(guī)劃用地面積58138總建筑面積176949地上建筑面積150230地上面積住宅面積1200082000左右4500300020000商業(yè)面積276442000左右7000138220000幼兒園面積16821500左右-2523000鍋爐房面積8861200左右-1063200地下建筑面積26719地下面積住宅面積83201500左右-12480000地下車庫(kù)面積183991800左右-33118200綠 地22761200左右-4552200合 計(jì)384503400面積()成本單價(jià)(元/)銷售單價(jià)(元/)(元)合價(jià)收入為+支出為-規(guī)劃用地面積105300總建筑面積418235其中地上建筑面積322135其中地下建筑面積90100住宅區(qū)總建筑面積242235住宅地上建筑面積2020002000左右4500505000000住宅地下建筑面積152001500左右-22800000住宅商業(yè)地上建筑面積209102000左右7000104550000住宅商業(yè)地下建筑面積19501500左右-2925000幼兒園建筑面積13001500左右-1950000鍋爐房面積8751200左右-1050000綜合商務(wù)樓建筑面積71050商務(wù)辦公建筑面積418952000左右7000209475000商業(yè)建筑面積291552000左右7000145775000體育場(chǎng)下部建筑面積40400體育場(chǎng)下部超市建筑面積156002000左右500062400000體育場(chǎng)下部商業(yè)建筑面積46002000左右-9200000體育場(chǎng)下部車庫(kù)建筑面積202002000左右-40400000看臺(tái)下部建筑面積2000少年宮建筑面積14002000左右-2800000體育場(chǎng)附屬用房建筑面積6002000左右-1200000綜合體育館面積404002000左右-80800000地下車庫(kù)總建筑面積587501800左右-105750000綠 地42635.97200左右-8527200合 計(jì)749797800五一廣場(chǎng)地塊概算五一廣場(chǎng)改造方案二 五一廣場(chǎng)地塊+師專地塊+40畝新補(bǔ)充地塊此方案將五一廣場(chǎng)地塊中的體育場(chǎng)移建至40畝新補(bǔ)充地塊，從而建成一個(gè)集體育鍛煉、娛樂(lè)、商業(yè)購(gòu)物、休閑廣場(chǎng)于一體的綜合性建筑。在建筑成本不變的基礎(chǔ)上，原處于五一廣場(chǎng)地塊中體育場(chǎng)的位置將為項(xiàng)目增加近10萬(wàn)平方米的住宅面積，而新地塊中的綜合性體育中心還將為項(xiàng)目增加近15000平方米的超市面積。注：附表中所有的成本單價(jià)都由專業(yè)成本預(yù)算師計(jì)算得出，住宅銷售單價(jià)都按4500元/計(jì)算，商鋪按7000元/計(jì)算，超市面積按5000元/計(jì)算（以上數(shù)據(jù)是根據(jù)目前張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估取得）附一：師專地塊概算附二：新五一廣場(chǎng)地塊概算師專地塊概算面積()成本單價(jià)(元/)銷售單價(jià)(元/)(元)合價(jià)收入為+ 支出為-規(guī)劃用地面積58138總建筑面積176949地上建筑面積150230地上面積住宅面積1200082000左右4500300020000商業(yè)面積276442000左右7000138220000幼兒園面積16821500左右-2523000鍋爐房面積8861200左右-1063200地下建筑面積26719地下面積住宅面積83201500左右-12480000地下車庫(kù)面積183991800左右-33118200綠 地22761200左右-4552200合 計(jì)384503400新五一廣