焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)論壇采訪提綱和新聞選題(帶回答內(nèi)容建議)0517.doc

焦點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)論壇采訪提綱和新聞選題論壇主題：亦莊核心“擴(kuò)容” 新城發(fā)展“蝶變”主題闡述：根據(jù)剛正式出臺(tái)的新城南行動(dòng)計(jì)劃(2013年-2015年)顯示，至2014年，新計(jì)劃安排公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等4類232項(xiàng)重大項(xiàng)目，總投資約3960億元，比上一階段城南計(jì)劃的投資(2010年-2012年)增加了1000億元。作為與國際接軌的交流平臺(tái)，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已屹立于城市東南門戶之上，在南城新一輪發(fā)展大背景下，亦莊核心區(qū)擴(kuò)容使區(qū)域價(jià)值日益凸顯。伴隨著核心擴(kuò)容，亦莊有望借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)真正的“蛻變”，樓市版圖也將因此發(fā)生新的變局，而亦莊核心為對(duì)接京城樓市將起到至關(guān)重要的作用。擬邀嘉賓：高毅存 北京規(guī)劃學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng) 牛鳳瑞 中國社科院社會(huì)學(xué)所研究員 肖 勁 北京萬科副總經(jīng)理 袁知微 萬科大興片區(qū)負(fù)責(zé)人 訪談階段一：從亦莊前景出發(fā)，釋放核心區(qū)擴(kuò)容重要信息，以品牌開發(fā)商爭(zhēng)相入駐收尾問題一：作為北京市唯一的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，無論是新一輪南城計(jì)劃、首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、還是亦莊與大興行政資源合并，都給亦莊帶去了“發(fā)展大禮包”。而最新數(shù)據(jù)稱，亦莊一季度工業(yè)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)20.7%，創(chuàng)六年新高。站在北京邁向世界城市的高度來看，如何看待亦莊未來的發(fā)展前景。（主提問高秘書長(zhǎng)，大家討論補(bǔ)充）引導(dǎo)回答方向：梳理亦莊當(dāng)下的發(fā)展利好。概括其宜居宜業(yè)的特點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，站在世界城市的高度，展望亦莊前景，尤其突出亦莊發(fā)展的國際性和人群的精英性。問題二：從發(fā)展現(xiàn)狀來看，亦莊核心區(qū)的發(fā)展已接近飽和，核心區(qū)擴(kuò)容正在成為適應(yīng)南城發(fā)展大趨勢(shì)的必行之舉。此次亦莊核心區(qū)擴(kuò)容會(huì)對(duì)亦莊區(qū)域的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展帶來哪些機(jī)遇？與其他板塊的區(qū)別在哪？（主提問牛鳳瑞，大家討論補(bǔ)充）引導(dǎo)回答方向：當(dāng)產(chǎn)業(yè)已具備一定的規(guī)模，區(qū)域人口形成穩(wěn)定的基數(shù)，地方經(jīng)濟(jì)有了堅(jiān)實(shí)的依托，居住和配套就會(huì)得到相應(yīng)提升，就要核心區(qū)擴(kuò)容，就是所謂的“新城建設(shè)”。中國很多城市的開發(fā)區(qū)現(xiàn)在都成了新城區(qū)。最典型的例子就是上海的浦東新區(qū)和天津的濱海新區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展來帶動(dòng)相關(guān)的居住和配套的模式。目前，從北京邁向世界城市的高度看，亦莊已經(jīng)“進(jìn)化”到了這樣一個(gè)階段。問題三：亦莊核心的擴(kuò)容，吸引了包括萬科在內(nèi)的眾多品牌開發(fā)商，從2012年下半年,亦莊土地市場(chǎng)就逐漸迎來土地成交熱潮。為什么它會(huì)吸引萬科以及如此多房企的進(jìn)駐？萬科作為首批進(jìn)入該區(qū)域的先行者，對(duì)區(qū)域發(fā)展起到了什么樣的作用？ （主提問肖總，大家討論補(bǔ)充）引導(dǎo)回答方向：為什么會(huì)吸引發(fā)展商進(jìn)駐？1、 從區(qū)域定位及市政環(huán)境上：核心外擴(kuò)區(qū)的定位直接導(dǎo)致該區(qū)域樓盤的品質(zhì)不輸老核心區(qū)，而且其規(guī)劃配套之齊全，生態(tài)環(huán)境之優(yōu)越，政府之重視程度，必將導(dǎo)致該區(qū)域形成一個(gè)全新的高品質(zhì)居住組團(tuán)，成為真正的宜居之地。而像擴(kuò)容后的亦莊核心區(qū)這樣各方面條件優(yōu)異的“處女地”越來越少了，自然會(huì)引起房企的共同關(guān)注。補(bǔ)充參考資料：亦莊的特點(diǎn)：（1）地理位置優(yōu)越，不缺乏城市感；首先亦莊處于北京的東南五環(huán)位置，路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利，無論是開車，還是通過公共交通、軌道交通，都能快速地到達(dá)北京的繁華區(qū)，舉個(gè)例子：從亦莊的核心到國貿(mào)，走高速也就十幾分鐘；而且不堵車。另外，亦莊是北京重點(diǎn)發(fā)展的新城，其目前的發(fā)展及公共設(shè)施、配套等的建設(shè)都是城市級(jí)的，生活配套非常完善，亦莊自身的發(fā)展建設(shè)就很城市化；而且，亦莊又是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才的聚集地，這里的人群很城市化，每個(gè)人可能都很時(shí)尚、整體素質(zhì)很高，使得亦莊新城的整體氣質(zhì)跟其他區(qū)域不一樣。（2）環(huán)境優(yōu)美，身心放松：市政環(huán)境、生態(tài)環(huán)境好。來亦莊轉(zhuǎn)一圈你就會(huì)有一種感覺，就像到了一個(gè)海濱小鎮(zhèn)，城市界面干凈整潔，而且每隔一段距離都可以看到市政公園、濱河公園，讓你感覺生態(tài)環(huán)境非常好。以我們項(xiàng)目為例，北京最大的濕地公園南海子公園就在我們項(xiàng)目西北約1800米處，項(xiàng)目西側(cè)幾百米處就是北京市級(jí)的超大規(guī)模的綠化景觀帶，是北京市的通風(fēng)口，用地屬性永遠(yuǎn)不會(huì)改變。項(xiàng)目東南方向1公里左右還規(guī)劃建有一個(gè)約21.4萬的濕地公園；再加我們項(xiàng)目北側(cè)的3萬貼身運(yùn)動(dòng)公園，形成綠肺環(huán)繞之勢(shì)，生活在這里心情都是不一樣的。（3）教育資源豐富，孩子成長(zhǎng)無憂：亦莊內(nèi)有很多優(yōu)質(zhì)的教育資源，就金域東郡而言，其北側(cè)就是北京十一學(xué)校亦莊分校、第五幼兒園。此外，周邊目前還有亦莊第二、第四幼兒園、亦莊二小、中芯學(xué)校、耀華國際教育園等多處教育配套，并且還規(guī)劃了其他多所幼兒園及中、小學(xué)，整體上形成了多重優(yōu)質(zhì)的教育圈，可以充分滿足孩子就近上學(xué)的需要，解決了孩子從幼兒園至中學(xué)的教育問題。2、從北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，一方面北京的城市化也在外擴(kuò)，土地郊區(qū)化明顯，主力成交地塊都在京南五六環(huán)之間；另一方面，亦莊板塊一直是北京熱門的置業(yè)板塊；對(duì)于區(qū)域外的人來說，亦莊環(huán)境好，配套好，距離城市相對(duì)較近，交通方便，城市感強(qiáng)，適合居?。粚?duì)于區(qū)域內(nèi)的人來說，亦莊這個(gè)地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相是最好的，已經(jīng)形成了國內(nèi)一流的產(chǎn)業(yè)集群，并聚集了大量的高知人才在這里工作，因?yàn)榇蠹叶加小熬徒ぷ?，就近居住”的心里訴求，所以亦莊本身存在大量對(duì)于商品房的需求；再一方面，我們拿的是住宅地塊，大家都知道，前幾年，亦莊的住宅用地供應(yīng)處于斷檔狀態(tài)，亦莊市場(chǎng)的商品房供應(yīng)大部分都是商住公寓性質(zhì)，市場(chǎng)存在供應(yīng)空白，這樣的市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商來說是個(gè)很好的機(jī)遇。補(bǔ)充參考資料亦莊市場(chǎng)供需情況：受政策影響2010年-2011年需求受到抑制，市場(chǎng)供過于求，供應(yīng)量是銷售量的2倍以上；2012年銷量激增，一年銷售為強(qiáng)兩年銷量之和的1.2倍，推售比（套量）由2011年的2.4直降為0.7；2013年前三月住宅零供應(yīng)，銷量直追2011年全年，預(yù)計(jì)未來亦莊市場(chǎng)需求仍將維持較強(qiáng)熱度。萬科進(jìn)駐對(duì)區(qū)域的作用：作為中國專業(yè)的住宅開發(fā)商和負(fù)責(zé)任的開發(fā)企業(yè)，萬科一直以來都將自己定位為城市的運(yùn)營者，積極配合政府的城市化發(fā)展需要，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的理念，關(guān)注經(jīng)營可持續(xù)、社會(huì)可持續(xù)和環(huán)境可持續(xù)三個(gè)層面，并致力于改變區(qū)域土地屬性及價(jià)值，提高居民居住品質(zhì)，改善居住環(huán)境，促進(jìn)城市和片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。萬科在關(guān)注區(qū)域的同時(shí)，更加關(guān)注業(yè)主的居住感受和居住品質(zhì)，我們?cè)诎l(fā)展的過程中，會(huì)以滿足客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，不斷改善我們的產(chǎn)品。目前，在北京的東南部片區(qū)相繼開發(fā)的萬科公園五號(hào)、萬科藍(lán)山、金第萬科朗潤(rùn)園等項(xiàng)目，其品質(zhì)已經(jīng)在市場(chǎng)中得到驗(yàn)證。金域東郡作為萬科在亦莊的首個(gè)項(xiàng)目，我們希望它在樓盤品質(zhì)、戶型功能、產(chǎn)品裝修、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、周邊配套等方面能有進(jìn)一步提升，再次獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，從而成為區(qū)域住宅品質(zhì)的標(biāo)桿，引領(lǐng)亦莊核心區(qū)的住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。問題四：金第萬科金域東郡所在的河西區(qū)，就是亦莊核心區(qū)擴(kuò)容后的重點(diǎn)區(qū)域。該片區(qū)未來是如何規(guī)劃布局的？隨著亦莊核心區(qū)擴(kuò)容的規(guī)劃日益完善，該片區(qū)的價(jià)值將得到怎樣提升？未來項(xiàng)目周邊將呈現(xiàn)何種生活居住圖景？（主提問袁總）引導(dǎo)回答方向：1. 亦莊整體規(guī)劃成Y字形布局，核心區(qū)向西南外擴(kuò)的戰(zhàn)略構(gòu)想以及河西區(qū)的功能定位：亦莊核心區(qū)是開發(fā)區(qū)的起步區(qū)，是亦莊的行政和商務(wù)中心，呈Y字形布局，Y字形的左邊是西部沿涼水河的居住區(qū)、中部沿榮華路的公建區(qū)，右邊是東部沿京津塘高速公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)。該片區(qū)北側(cè)緊鄰五環(huán)路，通過三臺(tái)山路、博大路、京滬高速同中心城聯(lián)系便捷， Y字形的下方是河西區(qū)，河西區(qū)是亦莊早期核心區(qū)的延長(zhǎng)線，位于核心區(qū)西南方位。得益于亦莊新城的經(jīng)濟(jì)起飛，核心區(qū)功能日趨飽和，沒有足夠的土地來供應(yīng)，所以河西區(qū)將承接亦莊核心擴(kuò)容帶來的機(jī)會(huì)。2. 河西區(qū)是未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，并以河西區(qū)定位、未來規(guī)劃配套佐證：處于亦莊核心擴(kuò)容重點(diǎn)的河西區(qū)，用地規(guī)模約16.2平方公里，定位實(shí)現(xiàn)居住功能完善、生活環(huán)境優(yōu)美、生活配套齊全、交通路網(wǎng)便利。金域東郡位于河西區(qū)的中心，除了上述談到的教育、生態(tài)等規(guī)劃，項(xiàng)目還緊鄰規(guī)劃約30萬平米的商業(yè)用地，將成為河西乃至整個(gè)亦莊的商業(yè)標(biāo)桿，將全面服務(wù)區(qū)域居民對(duì)于購物、餐飲、娛樂等都市生活的需要，升級(jí)區(qū)域居民生活方式。金域東郡東南800米是規(guī)劃23萬平米體量的體育用地（與五棵松、工人體育館等同等級(jí)，可承辦各類國際、國內(nèi)體育賽事，承辦各類大型體育文化、商業(yè)活動(dòng)）。規(guī)劃中約1.6萬平米文娛中心位于項(xiàng)目東側(cè)，與本項(xiàng)目?jī)H一街之隔，該文娛中心將設(shè)置多種功能分區(qū)，充分滿足周邊居民的文化休閑和娛樂需求。項(xiàng)目西北側(cè)將建設(shè)約2.6萬平米一級(jí)醫(yī)院，同亦莊醫(yī)院、同仁醫(yī)院、振國醫(yī)院形成從三甲到社區(qū)級(jí)醫(yī)院多重保障，滿足居民健康就診需求。這些完善配套，步行尺度就能享受，所以我們說住金域東郡，“步行即享便捷生活”。訪談階段二：通過橫向?qū)Ρ龋M(jìn)一步闡述區(qū)域價(jià)值問題五：早在2005年，亦莊就與順義、通州同列，被國務(wù)院批準(zhǔn)為北京市三個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新城之一。作為北京市重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，第二輪新南城計(jì)劃和亦莊核心區(qū)擴(kuò)容，是否標(biāo)志著該區(qū)域的發(fā)展進(jìn)入了新的階段？（提問牛鳳瑞）引導(dǎo)回答方向：亦莊1991年開始籌建，1994年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，1999年設(shè)立中關(guān)村亦莊科技園。于是，這里成為了北京最特殊的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，可以同時(shí)享受“國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”和“國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的雙重優(yōu)惠政策，因此世界知名企業(yè)紛至沓來。亦莊是北京諸多新城中“最特別”的一個(gè)，望京、通州這些新城，最初都是以“城市邊緣新居住區(qū)”定位，唯有亦莊旗幟是“產(chǎn)業(yè)先行”，這也是新城建設(shè)模式中一個(gè)成功樣板。亦莊核心區(qū)擴(kuò)容是為了進(jìn)一步使區(qū)域發(fā)展得以超越。問題六：請(qǐng)您從規(guī)劃角度為我們闡述下將亦莊向南擴(kuò)容的合理性？與其他功能分區(qū)相比具有怎樣的優(yōu)勢(shì)？以及將改擴(kuò)容區(qū)定位為“配套服務(wù)設(shè)施完善、環(huán)境宜人的綜合性居住新區(qū)”的必要性，未來的地位如何？您對(duì)未來河西區(qū)發(fā)展的預(yù)期是怎樣的？（提問高秘書長(zhǎng)）引導(dǎo)回答方向：1.從新老核心區(qū)的位置關(guān)系、交通關(guān)聯(lián)性、用地分類、城市化建設(shè)、自然資源等角度闡述合理性；2.從亦莊目前產(chǎn)業(yè)及住宅配比、工作人群對(duì)住宅的需求分析其定位的合理性（肖總、袁總可進(jìn)行補(bǔ)充回答）；3.未來地位及發(fā)展預(yù)期：未來亦莊生活居住中心，高端配套為主且日益完備，將輻射并帶動(dòng)馬駒橋、瀛海等住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展訪談階段三：以新產(chǎn)品線進(jìn)一步提升在區(qū)域中的價(jià)值問題七：房產(chǎn)經(jīng)過幾番調(diào)控之后，尤其是”國五條“以后，很多房企都在開始著手研究調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，那么萬科布局亦莊新城在產(chǎn)品上有哪些探索？萬科作為品質(zhì)先行的企業(yè)對(duì)亦莊核心區(qū)的這個(gè)項(xiàng)目投入了怎樣的新產(chǎn)品動(dòng)向？（主提問肖總）引導(dǎo)回答方向：探索1：壓縮購房成本，我們對(duì)產(chǎn)品做了優(yōu)化，總價(jià)控制在200-300萬，就能買到功能比較齊全的三居室。探索2：空間布局更加合理，實(shí)用性更強(qiáng)。在剛需產(chǎn)品形態(tài)越來越豐富、品質(zhì)越來越高的當(dāng)下，只有產(chǎn)品面積合理、戶型功能相對(duì)完善的潛力區(qū)域的項(xiàng)目，才是青年首置人群需要考慮的關(guān)鍵。我們的新產(chǎn)品研發(fā)了突破了一點(diǎn)，比如增加餐廳面積，使空間感更強(qiáng)；在人體工程學(xué)的基礎(chǔ)上，壓縮了廚房面積，使操作空間適中，沒有面積浪費(fèi)和操作死角；基于客群24小時(shí)行為習(xí)慣的研究，我們做成分離式的衛(wèi)生間，原來一個(gè)衛(wèi)生間集中三個(gè)功能，使用高峰期就會(huì)很不方便；而研發(fā)的分離式衛(wèi)生間，可以同時(shí)滿足一個(gè)人關(guān)門洗澡，一個(gè)人可以洗臉?biāo)⒀溃粋€(gè)人可以上廁所，這樣解決了高峰期家庭成員使用上的矛盾，提高了居住舒適度；還有兒童成長(zhǎng)系統(tǒng)、超強(qiáng)儲(chǔ)物空間等方式，滿足每個(gè)家庭成員的使用需求，延長(zhǎng)住宅產(chǎn)品的使用周期。探索3：在產(chǎn)品安全上，采取局部工業(yè)化的建筑工藝，通過內(nèi)墻隔墻板、預(yù)制樓梯等減少滲漏開裂，提升工程質(zhì)量。探索4：在住宅裝修上，精研人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、色彩搭配方案、空間可變技術(shù)，并選用綠色環(huán)保建材，為客戶提供更加滿意、安心的品質(zhì)居所。探索5：萬科在這個(gè)新城項(xiàng)目中更多考慮的是生活便利問題，在項(xiàng)目中增加一些銀行、洗衣店、小超市、菜市場(chǎng)、食堂等配套上的“五菜一湯”，便利性的條件可以滿足置業(yè)者日常生活所需。探索6：讓公園成為社區(qū)必備配套：新產(chǎn)品系中，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都配建體育公園，社區(qū)貼身公園，距離項(xiàng)目很近。而且是萬科親自參與設(shè)計(jì)，全程打造。問題八：據(jù)了解，為了系統(tǒng)化研究新青年置業(yè)群體，萬科通過對(duì)不同結(jié)構(gòu)家庭生活的深入研究，對(duì)青年客群24小時(shí)行為進(jìn)行深入解析，深入開展戶型優(yōu)化升級(jí)，正在研發(fā)全新產(chǎn)品系。而“金第萬科金域東郡”正是新產(chǎn)品系的首發(fā)項(xiàng)目，那么這個(gè)新產(chǎn)品系的“新”體現(xiàn)在哪里？（主提問袁總）引導(dǎo)回答方向： 金域東郡作為萬科新產(chǎn)品系的首發(fā)項(xiàng)目，實(shí)踐了各項(xiàng)研發(fā)成果，為新青年群體打造的高性能、高品質(zhì)住宅。1、 首先從戶型面積上講，金域東郡主推75平米兩居、92平米三居的功能性戶型，在不減少功能的前提下，優(yōu)化戶型面積，減少浪費(fèi)空間。2、 戶型設(shè)計(jì)上，為滿足每個(gè)家庭成員的使用需求，延長(zhǎng)住宅產(chǎn)品的使用周期，我們做了不少創(chuàng)新，比如金域東郡三居戶型的衛(wèi)生間做了分離的設(shè)計(jì)，根據(jù)人體尺度和使用習(xí)慣，將衛(wèi)生間分成兩個(gè)空間，一個(gè)空間里有淋浴、洗手池和洗衣機(jī)預(yù)留位，另一個(gè)空間馬桶和洗手池，提高使用效率，便于家庭成員早晚高峰使用。又比如廚房空間里，我們打造有寬敞的操作空間和工作臺(tái)面，方便操作，明廚設(shè)計(jì)可以在烹飪的同時(shí)可以欣賞園區(qū)內(nèi)的景色，也有利于廚房的空氣流通。3、 住宅裝修上，注重人性化設(shè)計(jì)，比如玄關(guān)空間我們做了玄關(guān)柜，預(yù)留了放鞋、放雨傘、放鑰匙、掛衣物的地方，還有空間可以放嬰兒車， 又如小夜燈、室內(nèi)燈光一鍵開關(guān)、useb充電接口等等細(xì)節(jié)