我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討.doc

畢業(yè)設(shè)計(jì) 論文 中文題目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 學(xué)習(xí)中心 紅旗大學(xué) 專 業(yè) 會(huì)計(jì)學(xué) 姓 名 1 學(xué) 號(hào) 14702095 指導(dǎo)教師 1 2016 年 3 月 10 日 遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院 1 北京交通大學(xué)北京交通大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì) 論文論文 承諾書承諾書 本人聲明 本人所提交的畢業(yè)論文 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 是本人在指導(dǎo)教師指導(dǎo) 下獨(dú)立研究 寫作的成果 論文中所引用的他人無論以何種方式發(fā)布的文字 研究成果 均在論文中明確標(biāo)注 有關(guān)教師 同學(xué)及其他人員對(duì)本論文的寫作 修訂提出過且為本人 在論文中采納的意見 建議均已在本人致謝辭中加以說明并深致謝意 本人完全意識(shí)到本 聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān) 本畢業(yè)論文 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 是本人在讀期間所完成的學(xué)業(yè)的組成部分 同 意學(xué)校將本論文的部分或全部?jī)?nèi)容編入有關(guān)書籍 數(shù)據(jù)庫(kù)保存 并向有關(guān)學(xué)術(shù)部門和國(guó)家 相關(guān)教育主管部門呈交復(fù)印件 電子文檔 允許采用復(fù)制 印刷等方式將論文文本提供給 讀者查閱和借閱 論文作者 1 簽字 2015 年 12 月 15 日 指導(dǎo)教師已閱 1 簽字 2015 年 12 月 20 日 北京交通大學(xué)北京交通大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì) 論文論文 成績(jī)?cè)u(píng)議成績(jī)?cè)u(píng)議 年級(jí)層次專業(yè)姓名 題目 指 導(dǎo) 教 師 評(píng) 閱 意 見 成績(jī)?cè)u(píng)定 指導(dǎo)教師 年 月 日 答 辯 小 組 意 見 答辯小組負(fù)責(zé)人 年 月 日 1 北京交通大學(xué)北京交通大學(xué) 畢業(yè)設(shè)計(jì)畢業(yè)設(shè)計(jì) 論文論文 任務(wù)書任務(wù)書 本任務(wù)書下達(dá)給 本任務(wù)書下達(dá)給 20142014 級(jí)級(jí) 專升本會(huì)計(jì)學(xué)專升本會(huì)計(jì)學(xué) 專業(yè)專業(yè) 學(xué)生學(xué)生 1 1 設(shè)計(jì) 論文 題目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討設(shè)計(jì) 論文 題目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 一 設(shè)計(jì) 論述 內(nèi)容 1 何謂房產(chǎn)稅 其性質(zhì) 征收原理如何 2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境 3 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題及原因 4 應(yīng)如何解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題 二 基本要求 1 論文觀點(diǎn)要明確 邏輯要清晰 要理論聯(lián)系實(shí)際 重點(diǎn)要突出 2 論文結(jié)構(gòu)要合理 內(nèi)容要充實(shí) 層次要清晰 論述要充分 認(rèn)真調(diào)查研究 廣泛搜集 資料 嘗試創(chuàng)新 3 概念要準(zhǔn)確 數(shù)據(jù)可靠 結(jié)論正確 文筆流暢 表達(dá)準(zhǔn)確 論文字?jǐn)?shù)在1 2萬字左右 參考文獻(xiàn)要在7篇以上 4 獨(dú)立完成 嚴(yán)格按照學(xué)校對(duì)論文的格式要求 遵守進(jìn)度安排寫作 及時(shí)與指導(dǎo)教師溝 通 三 重點(diǎn)研究的問題 1 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境 2 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題及原因 3 應(yīng)如何解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題 四 主要技術(shù)指標(biāo) 1 舉例說明現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收情況 2 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在問題的相關(guān)數(shù)據(jù) 2 五 其他要說明的問題 下達(dá)任務(wù)日期 2015 年 12 月 20 日 要求完成日期 2016 年 03 月 10 日 答辯日期 年 月 日 指導(dǎo)教師 1 3 開開 題題 報(bào)報(bào) 告告 題題 目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 報(bào)告人 報(bào)告人 1 1 20152015 年年 1212 月月 2121 日日 一 文獻(xiàn)綜述 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象 按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù) 向產(chǎn)權(quán)所有 人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是國(guó)家參與房地產(chǎn)收益分配的形式 在組織地方財(cái)政收入 調(diào)節(jié)收入公平分配 調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等方面發(fā)揮著重要作用 但是 面對(duì)日益發(fā)展的 中國(guó)經(jīng)濟(jì)和日益變化的中國(guó)社會(huì) 我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收制度已明顯不適合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要 存在著諸多的弊端和不足 嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和稅收的功能 發(fā)揮 2011 年 1 月 28 上海 重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅在試點(diǎn)推廣過程中 眾多學(xué) 者運(yùn)用文獻(xiàn)法 比較分析法 實(shí)證分析法等方法對(duì)房產(chǎn)稅制度展開了廣泛研究 涉及房產(chǎn) 稅制度的方方面面 如稅種 稅基 計(jì)稅依據(jù)和稅收征管問題等等 在現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度分 析上 學(xué)界達(dá)成了多項(xiàng)共識(shí) 研究者認(rèn)為 我國(guó)房產(chǎn)稅制度存在諸多弊端 其中有自身體 制原因 也有政府在征管方面的疏失 房產(chǎn)稅制度本身還不夠完善是影響其發(fā)展的一大因 素 1 房產(chǎn)稅在我國(guó)征收條件與環(huán)境 2010年5月 國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)家發(fā)改委 關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工 作的意見 要求 逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革 2011年1月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部 分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 具體征收辦法由試點(diǎn)省 自治區(qū) 直轄市 人民政府從實(shí)際出發(fā)制定 為貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院2011年1月26日推出新的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控措施 新 國(guó)八條 房產(chǎn)稅征收工作于同月28日在重慶和上海啟動(dòng) 兩市頒布了房 產(chǎn)稅征收條例并宣布正式實(shí)施 上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收的對(duì)象為 上海居民家庭新購(gòu) 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房 同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平 方米的免稅住房面積予以扣除 重慶市規(guī)定 主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅 新購(gòu)高檔商 品房 外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房 將被征收房產(chǎn)稅 涉及10 的人數(shù) 主要針對(duì)富人 群體征稅 其稅率為0 5 1 2 從2011年10月1日起 重慶開始對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量 獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅 成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市 目前上海并未出臺(tái)對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅的相關(guān)政策 仍按照現(xiàn)有政策執(zhí)行 雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)目前尚處在積累經(jīng)驗(yàn)階段 但試點(diǎn)成效已經(jīng)初顯 從重慶市自開征房 4 產(chǎn)稅試點(diǎn)以來 應(yīng)稅高檔住房占總住房成交量的比重同比下降了27 房?jī)r(jià)下降10 其對(duì) 抑制高檔住房消費(fèi)起到了積極作用 部分開發(fā)商已開始調(diào)整戶型結(jié)構(gòu) 減少高檔房比重 降低大戶型供給 這樣來看 房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)高價(jià)房的需求有較強(qiáng)的抑制作用 有助于房地 產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 而且房產(chǎn)稅也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一項(xiàng)重要的制度建設(shè) 是我國(guó)財(cái)稅體 制改革的重要舉措 有必要進(jìn)一步完善 國(guó)政協(xié)委員 清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵2日在接受媒體采訪時(shí)表 示 近年來有關(guān)房產(chǎn)稅的討論和爭(zhēng)論來看 支持出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的理由 主要是基于房?jī)r(jià) 過高 住房的投資性太強(qiáng) 希望通過房產(chǎn)稅的推出遏制一下房?jī)r(jià)和炒房 使房?jī)r(jià)回歸理性 使住房回歸居住功能 否則 就沒有必要出臺(tái)房產(chǎn)稅政策 至于房產(chǎn)稅能否成為地方財(cái)政的重要收入來源 一方面 要看房產(chǎn)稅政策的設(shè)計(jì)和意 圖 以及與之配套政策的完善和優(yōu)化 使其不要出現(xiàn)重復(fù)征稅 尤其不要傷害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看稅率的高低和征收范疇的大小 如果征收標(biāo)準(zhǔn) 較低 范圍較小 也是很難成為地方財(cái)政主要來源的 2 房產(chǎn)稅的問題 田云華在 我國(guó)房產(chǎn)稅水費(fèi)體系及房產(chǎn)稅試點(diǎn) 里闡述了我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在的問題 第一 房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種 財(cái)產(chǎn)稅一般以存量財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù) 不管財(cái)產(chǎn) 是否帶來收入 只要財(cái)產(chǎn)存在就必須對(duì)其征稅 造成貧富差距和擴(kuò)大和加劇 第二 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方的市場(chǎng) 并且稅費(fèi)征收體系混亂不清 征收不規(guī)范 房地產(chǎn)開放環(huán)節(jié) 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重等各方面造成了買方的弱勢(shì)地位 王冉冉在 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅問題研究 中分析了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題 首 先 稅率設(shè)計(jì)缺乏靈活性 其次 征收范圍過窄 最后 計(jì)稅依據(jù)不合理 陳鴻祥在 穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的制度障礙與路徑安排 中也闡述了我國(guó)目前房產(chǎn)稅 制度存在的問題 首先是產(chǎn)權(quán)登記制度不完善 信息化建設(shè)滯后 其次是征稅范圍小 稅 基狹窄 第三是計(jì)稅依據(jù)采用歷史交易價(jià)格 不能反映現(xiàn)實(shí)稅負(fù)水平 最后是流通環(huán)節(jié)稅 負(fù)偏重 而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏低 3 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制改革的設(shè)想 笪可寧 張仕祺在 我國(guó)征收房產(chǎn)稅存在的問題及對(duì)策 中對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)提 出建議 第一 拓寬征稅范圍 建議將個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房以及農(nóng)村住房 事業(yè)單位住房統(tǒng) 一納入到征稅范圍 第二 統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù) 第三 合理設(shè)置稅率且歸并稅費(fèi) 第四 規(guī)范 稅務(wù)部門的管理制度 第五 采用 法不溯以往 的方式征稅 梁紅在 我國(guó)房產(chǎn)稅公平性及其對(duì)策分析 里闡述了房產(chǎn)稅公平性改革及對(duì)策分析 5 第一 明確房產(chǎn)稅的目的和原則 即公平原則 效率原則和稅收中性和適度調(diào)控相結(jié)合的 原則 第二 創(chuàng)建房產(chǎn)稅公平性機(jī)制 首先 拓寬稅基 擴(kuò)大征稅范圍 實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅空間 上的公平性 其次 以房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù) 實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅時(shí)間上的公平性 最后 合理設(shè)置房產(chǎn)稅在各環(huán)節(jié)的稅率 保證住房分配的公平性 羅素惠在 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制的現(xiàn)狀分析與建議 中遵循 簡(jiǎn)稅制 寬稅基 低稅 率 嚴(yán)征管 的稅制改革方針 本著 正稅 明租 少費(fèi) 的房地產(chǎn)稅制改革的基本方向 對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度提出建議 第一 簡(jiǎn)化稅制 優(yōu)化結(jié)構(gòu) 第二 調(diào)整稅基和稅率 第三 科學(xué)確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) 第四 適當(dāng)分權(quán) 提高地方政府的積極性 第五 適 時(shí)修正稅法 第六 簡(jiǎn)歷完善的征管體系 提高征管效率 陶新穎在 我國(guó)房產(chǎn)稅改革政策研究 對(duì)完善房產(chǎn)稅改革提出了政策建議 第一 以 市場(chǎng)評(píng)估值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) 第二 將征收對(duì)象范圍由增量房產(chǎn)擴(kuò)大為存量和增量 房產(chǎn) 第三 完善房產(chǎn)稅的立法機(jī)制并給予地方一定的立法權(quán) 第四 對(duì)既有的房地產(chǎn)租 稅費(fèi)體系進(jìn)行調(diào)整 參考文獻(xiàn) 1 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 1986 年 9 月 15 日國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 1986 90 號(hào)文件發(fā)布 2 苑新麗 李維萍 關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的思考 J 中國(guó)房地產(chǎn) 2013 6 3 田云華 我國(guó)房產(chǎn)稅稅費(fèi)體系及房產(chǎn)稅試點(diǎn) J 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2012 7 4 王冉冉 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅問題研究 J 公共管理 2012 11 5 陳鴻祥 穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的制度障礙與路徑安排 J 金融教學(xué)與研究 2013 3 6 笪可寧 張仕祺 我國(guó)征收房產(chǎn)稅存在的問題及對(duì)策 J 沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào) 2013 1 7 梁紅 我國(guó)房產(chǎn)稅公平性及其對(duì)策分析 J 知識(shí)經(jīng)濟(jì) 2013 6 8 羅素惠 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制的現(xiàn)狀分析與建議 J 太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào) 2012 7 9 陶新穎 我國(guó)房產(chǎn)稅改革政策研究 J 中國(guó)證券期貨 2012 10 二 選題的目的和意義 有數(shù)據(jù)顯示 2013 年 1 9 月 我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入 1151 68 億元 同比增長(zhǎng) 13 6 城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)現(xiàn)收入 1287 75 億元 同比增長(zhǎng) 11 1 很明顯 房地產(chǎn)業(yè)已 經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè) 近年來的蓬勃發(fā)展 客觀上對(duì)我國(guó)現(xiàn) 6 行房產(chǎn)稅制度提出了新的要求 另一方面 房?jī)r(jià)的虛高 金融風(fēng)險(xiǎn)的增大也客觀上要求必 須發(fā)揮好稅收宏觀調(diào)控功能 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅在稅收制度和稅收征管上存在諸多問題 稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā) 建設(shè) 轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié) 保有環(huán)節(jié)少 不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展?fàn)顩r 也不能在地方政府的財(cái)政收入中起重要作用 因此 對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革 探討其可行路徑具有重要的顯示意義 三 研究方案 框架 第一部分 解釋房產(chǎn)稅的定義 其性質(zhì)以及征收原理 第二部分 闡述我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境 第三部分 指出我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題及原因 第四部分 提出如何何解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的問題 四 進(jìn)度計(jì)劃 2015 11 15 2015 12 15 搜集相關(guān)信息 與導(dǎo)師確定論文題目 2015 12 16 2015 12 30 撰寫并修改開題報(bào)告 2016 1 1 2016 2 15 撰寫并修改論文正文 進(jìn)行論文中期檢查 2016 2 16 2016 3 10 電子版論文上交導(dǎo)師 并按建議修改論文 2016 3 11 2016 3 20 打印論文定稿交付導(dǎo)師 2016 3 21 2016 3 30 完成答辯提綱 準(zhǔn)備進(jìn)行答辯 五 指導(dǎo)教師意見 資料豐富 計(jì)劃合理 通過開題報(bào)告 可以進(jìn)行中期報(bào)告 論文寫作 指導(dǎo)教師 1 2015 年 12 月 27 日 7 中中 期期 報(bào)報(bào) 告告 題目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討題目 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的探討 報(bào)告人 報(bào)告人 1 1 一 進(jìn)展情況 已完成的工作 論文題目確定之后 我便著手搜集一些與課題相關(guān)的資料 通過對(duì)資料的查閱學(xué)習(xí) 開學(xué)之后就邊工作邊學(xué)習(xí)與課題相關(guān)的資料 看了多元統(tǒng)計(jì)分析教材 了解了判別分析的 的理論基礎(chǔ) 即概念 意義 改革方向 認(rèn)真學(xué)習(xí)了房產(chǎn)稅 12 月中旬對(duì)課題已有了系 統(tǒng)的了解 理順了大體的思路 并在此基礎(chǔ)之上完成了論文開題報(bào)告 開題準(zhǔn)備之后 我便進(jìn)入了論文的撰寫階段 根據(jù)開題報(bào)告的論文結(jié)構(gòu) 我積極研究各種資料 通過自己 的努力 認(rèn)真進(jìn)行論文的撰寫 目前初稿接近尾聲 擬完成的工作及進(jìn)度安排 1 接下來盡快完成論文初稿 并在 2 月初完成論文的定稿 2 經(jīng)老師指導(dǎo)修整論文 然后將論文定稿 并將論文裝訂成冊(cè) 并在指導(dǎo)老師的安排下進(jìn) 行定期的答辯練習(xí) 3 將進(jìn)行論文的進(jìn)一步修改和答辯準(zhǔn)備工作 在 3 月 10 號(hào)以后 進(jìn)行論文的正式答辯 二 指導(dǎo)教師意見 中期報(bào)告通過 可以繼續(xù)進(jìn)行論文寫作 指導(dǎo)教師 1 2016 年 2 月 1 日 8 結(jié)結(jié) 題題 驗(yàn)驗(yàn) 收收 指導(dǎo)教師填寫 一 完成日期 二 完成質(zhì)量 三 存在問題 四 結(jié)論 指導(dǎo)教師 年 月 日 9 中中 文文 摘摘 要要 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象 按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù) 向產(chǎn)權(quán)所有 人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高 有關(guān)專家提出要向占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅 希望通過 征收房產(chǎn)稅來遏制炒房 投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象 這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下 房產(chǎn)稅被賦予的厚望 本文從我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀和存在的問題入手 分別從稅收制度和稅收征管兩 方面切入 對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅制度進(jìn)行現(xiàn)狀探討與實(shí)際分析 尋找稅制結(jié)構(gòu)中存在的缺陷 在 此基礎(chǔ)上 對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅制度結(jié)構(gòu)和稅收征管的提升和選擇提出相適應(yīng)的對(duì)策建議 改革 后的房產(chǎn)稅制度將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合 取消一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種 合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種 開征物業(yè)稅 調(diào)整稅基 降低稅率 加強(qiáng)征管 建立 了一個(gè)科學(xué)合理的租 稅 費(fèi)體系 并輔之以有效的配套措施 提升房地產(chǎn)稅收的立法層 次 建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù) 健康 有序地發(fā)展 關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅制 存在問題 稅制設(shè)計(jì) 10 英英 文文 摘摘 要要 Building taxes take house as a levy objects it is based on the residual value of the building or rental income levied this kinds of tax on owners Because the current house price of our country is artificially high experts proposed we should levy Building tax for people who own multiple homes They hope we could curb property speculation and speculative buying phenomenon through collecting building tax In the case of Property tax is faced with obstacles of law and technology Building taxes are endowed with high hopes This article proceeds from the current situation and existing problem of the building taxes system in our country reviewing the tax system as well as tax collection and management separately to analysis the current situation of building taxes in our country and try to find defects in the structure of tax system Based on the above understanding some suitable suggestions on the structure of tax system and the promotion and choice of tax collection and management are put forward accordingly which aims to adapt them to the continuous development of the socialist market economy and to promote the real estate market and guarantee its development in a sustainable healthy and well organized way Key words building taxes system existing problem design of tax system 11 目目 錄錄 1 緒論 13 2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境 14 2 1 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件 14 2 2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的稅收環(huán)境 15 3 現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題 17 3 1 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的缺陷 17 3 1 13 1 1 稅費(fèi)種類繁雜稅費(fèi)種類繁雜 17 3 1 23 1 2 稅種結(jié)構(gòu)不合理稅種結(jié)構(gòu)不合理 17 3 1 33 1 3 課稅范圍狹窄課稅范圍狹窄 18 3 1 43 1 4 計(jì)稅依據(jù)不合理計(jì)稅依據(jù)不合理 18 3 23 2 我國(guó)房產(chǎn)稅稅收征管的缺陷我國(guó)房產(chǎn)稅稅收征管的缺陷 19 3 2 13 2 1 房地產(chǎn)交易監(jiān)控手段缺乏房地產(chǎn)交易監(jiān)控手段缺乏 19 3 2 23 2 2 房產(chǎn)稅立法權(quán)過度集中房產(chǎn)稅立法權(quán)過度集中 20 3 2 33 2 3 稅務(wù)人員的素質(zhì)不高稅務(wù)人員的素質(zhì)不高 20 3 2 43 2 4 納稅服務(wù)體系不健全納稅服務(wù)體系不健全 20 3 2 53 2 5 稅收征管手段落后稅收征管手段落后 20 4 我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革的設(shè)想 21 4 14 1 房產(chǎn)稅制度改革的建議房產(chǎn)稅制度改革的建議 21 4 1 14 1 1 合理設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度體系合理設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度體系 21 4 1 24 1 2 優(yōu)化選擇房產(chǎn)稅制度體系優(yōu)化選擇房產(chǎn)稅制度體系 22 4 1 34 1 3 深化稅費(fèi)改革深化稅費(fèi)改革 23 4 24 2 完善稅收征管的配套措施完善稅收征管的配套措施 23 4 2 1 4 2 1 建立房地產(chǎn)評(píng)稅制度建立房地產(chǎn)評(píng)稅制度 23 4 2 2 4 2 2 建立財(cái)產(chǎn)登記制度建立財(cái)產(chǎn)登記制度 24 4 2 3 4 2 3 建立稅收評(píng)估征管系統(tǒng)建立稅收評(píng)估征管系統(tǒng) 24 4 2 4 4 2 4 加強(qiáng)征管力度 填補(bǔ)稅收漏洞加強(qiáng)征管力度 填補(bǔ)稅收漏洞 24 4 2 5 4 2 5 建立并完善相關(guān)部門協(xié)調(diào)機(jī)制建立并完善相關(guān)部門協(xié)調(diào)機(jī)制 24 5 改革后我國(guó)房產(chǎn)稅制度的展望 24 5 15 1 房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅制房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅制 24 12 5 1 15 1 1 房地產(chǎn)的取得房地產(chǎn)的取得 24 5 1 25 1 2 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移 25 5 1 35 1 3 房產(chǎn)的租賃房產(chǎn)的租賃 25 5 2 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制 25 結(jié)論 26 參考文獻(xiàn) 27 13 1 1 緒論緒論 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象 按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù) 向產(chǎn)權(quán)所有 人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定 房產(chǎn)稅在城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收 城市 縣城 建 制鎮(zhèn) 工礦區(qū)的具體征稅范圍 由各省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定 房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分為從價(jià)或從租兩種情況 1 從價(jià)計(jì)征的 其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原 值一次減去 10 30 后的余值 2 從租計(jì)征的 即房產(chǎn)出租的 以房產(chǎn)租金收入為 計(jì)稅依據(jù) 從價(jià)計(jì)征 10 30 的具體減除幅度由省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定 如浙 江省規(guī)定具體減除幅度為 30 房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率 按照房產(chǎn)余值計(jì)征的 年稅率 為 1 2 按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的 年稅率為 12 根據(jù) 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 第七條明確規(guī)定 房產(chǎn)稅按年征收 分期繳納 納稅期限由省 自治區(qū) 直轄市人民政 府規(guī)定 所以 各城市的征稅時(shí)間并不一致 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn) 所謂房產(chǎn) 是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu) 能夠遮風(fēng)避雨 可供 人們?cè)谄渲猩a(chǎn) 學(xué)習(xí) 工作 娛樂 居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所 但獨(dú)立于房屋的建筑物如 圍墻 暖房 水塔 煙囪 室外游泳池等不屬于房產(chǎn) 但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品 因 此 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房 在售出前 不征收房產(chǎn)稅 但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)已使用或出租 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的 由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納 產(chǎn)權(quán)出典的 由承典人繳納 產(chǎn)權(quán)所有人 承典人不在房產(chǎn)所在地的 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解 決的 由房產(chǎn)代管人或使用人繳納 因此 上述產(chǎn)權(quán)所有人 經(jīng)營(yíng)管理單位 承典人 房 產(chǎn)代管人或者使用人 統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè) 外籍個(gè)人 海外華僑 港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房 產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅的計(jì)價(jià)依據(jù)分為兩種 按照房產(chǎn)余值征稅的 稱為從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn) 原值一次減除 10 30 后的余值計(jì)算繳納 扣除比例由省 自治區(qū) 直轄市人民政府在 稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定 這樣規(guī)定 既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況 因地制宜地 確定計(jì)稅余值 又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān) 簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù) 提高征管效率 房產(chǎn)原值 應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施 主要有 暖氣 衛(wèi)生 通風(fēng)等 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建 擴(kuò)建的 要相應(yīng)增加房屋的 14 原值 按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的 稱為從租計(jì)征 房產(chǎn)出租的 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的 計(jì)稅依據(jù) 2 2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件與稅收環(huán)境 2 1 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的基本條件 房產(chǎn)稅是國(guó)家參與房地產(chǎn)收益分配的形式 在房產(chǎn)稅中體現(xiàn)的是 國(guó)家作為政治統(tǒng)治 機(jī)構(gòu)或社會(huì)公共事務(wù)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)者 房地產(chǎn)所有者之間的經(jīng)濟(jì)分配關(guān)系 國(guó)家根據(jù)有 關(guān)稅法 參與房地產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中取得的各種收入或收益進(jìn)行 再分配 表 2 1 2013 年 1 9 月稅收的總收入及稅種收入表 單位 億元 稅目收入比上年增減額增長(zhǎng)率 稅收收入 84412 117002 039 0 其中國(guó)內(nèi)的 增值稅 20836 591577 048 2 消費(fèi)稅 6353 98232 323 8 進(jìn)口貨物增值稅及消費(fèi)稅 9981 12 1153 79 10 4 出口貨物退增值稅及消費(fèi)稅 7725 2313 75 0 2 營(yíng)業(yè)稅 12887 911264 8110 9 企業(yè)所得稅 19434 142436 0014 3 個(gè)人所得稅 5067 47493 4210 8 房產(chǎn)稅 1151 68138 0713 6 證券交易印花稅 352 34101 0640 2 城鎮(zhèn)土地使用稅 1287 75128 4311 1 車輛購(gòu)置稅 1881 92227 7013 8 關(guān)稅 1892 20 230 24 10 8 契稅 2872 76772 5336 8 資料來源 財(cái)政部網(wǎng)站 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房產(chǎn)稅在國(guó)家財(cái)政收入中所占的比例有所 增長(zhǎng) 是國(guó)家與城市政府收入的重要來源 如表一所示 2013 年 1 9 月 我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí) 15 現(xiàn)收入 1151 68 億元 同比增長(zhǎng) 13 6 城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)現(xiàn)收入 1287 75 億元 同比 增長(zhǎng) 11 1 2 2 我國(guó)征收房產(chǎn)稅的稅收環(huán)境 與高速發(fā)展的房產(chǎn)業(yè)比較 目前的房產(chǎn)稅制弊端漸漸暴露 尤其是在房產(chǎn)投資增長(zhǎng)普 遍低于房產(chǎn)銷售的狀況下 開發(fā)商將更多的資金投放在在建項(xiàng)目上 投資資金的回收期的 延長(zhǎng) 又使銷售收入難以增加 開發(fā)商的資金壓力便越發(fā)緊張 再者涉及房產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)是 在開發(fā)商開發(fā)之前征收的 按銷售狀況來征收的營(yíng)業(yè)稅又實(shí)行多退少補(bǔ)的前期納稅政策 在這種的情況下 開發(fā)商開發(fā)成本中的房產(chǎn)稅費(fèi)幾乎都是在前期便繳納 這就讓房產(chǎn)稅費(fèi) 在開發(fā)商的成本比例中的壓力越來越大 在我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中還有大部分的費(fèi) 對(duì)房地產(chǎn)征收費(fèi)用也是我國(guó)財(cái)政收入的 一種方式 是國(guó)家機(jī)關(guān)為房產(chǎn)市場(chǎng)提供了服務(wù) 管理而收取的報(bào)酬 包括在房產(chǎn)活動(dòng)中引 出的各種費(fèi) 從房地產(chǎn)的開發(fā)階段 保有階段 轉(zhuǎn)讓階段和收益階段來看 各個(gè)階段包含 的房地產(chǎn)稅費(fèi)如下 在房地產(chǎn)開發(fā)階段 前期包括土地使用費(fèi) 土地出讓金 土地開發(fā)費(fèi) 契稅 市政配套設(shè)施費(fèi)等 而立項(xiàng)規(guī)劃階段則包括施工許可報(bào)建費(fèi) 建設(shè)工程許可費(fèi) 建 設(shè)工程備案費(fèi)等 到了工程建設(shè)之后 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有營(yíng)業(yè)稅 工程管理費(fèi) 城市建設(shè)維護(hù)稅 及教育費(fèi)附加 印花稅和質(zhì)檢費(fèi)等 房地產(chǎn)保有階段稅收就是狹義概念上的房地產(chǎn)稅 在 我國(guó)主要包括房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅或城市房地產(chǎn)稅 房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓階段的稅費(fèi)則主要包括營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附 加 轉(zhuǎn)讓登記費(fèi) 契稅 印花稅等 收益階段則包括所得稅 交通能源重點(diǎn)建設(shè)基金等 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)費(fèi)主要有三個(gè)類型 土地使用費(fèi) 事業(yè)性收費(fèi)以及行政性收費(fèi) 土 地使用費(fèi)是指單位和個(gè)人按照規(guī)定對(duì)所取得的國(guó)有土地使用權(quán)向國(guó)家繳納使用土地的費(fèi)用 主要包括土地租金 國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)所帶來的成本 征用土地和補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)是該房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的行政管理機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位為社會(huì)或個(gè)人提供特 定服務(wù)所收取的費(fèi)用 包括房屋的估價(jià)收費(fèi)以及拆遷管理費(fèi)等 房地產(chǎn)行政性收費(fèi)是行政 管理機(jī)關(guān)執(zhí)行行政管理職能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理所收取的費(fèi)用 主要包括登記費(fèi) 權(quán)證費(fèi) 勘丈費(fèi) 手續(xù)費(fèi)和監(jiān)證費(fèi) 1 2010年5月 國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)家發(fā)改委 關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工 作的意見 要求 逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革 2011年1月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部 分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 具體征收辦法由試點(diǎn)省 自治區(qū) 直轄市 人民政府從實(shí)際出發(fā)制定 為貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院2011年1月26日推出新的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 16 控措施 新 國(guó)八條 房產(chǎn)稅征收工作于同月28日在重慶和上海啟動(dòng) 兩市頒布了房 產(chǎn)稅征收條例并宣布正式實(shí)施 上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收的對(duì)象為 上海居民家庭新購(gòu) 第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房 同時(shí)明確對(duì)上海居民家庭給予人均60平 方米的免稅住房面積予以扣除 重慶市規(guī)定 主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅 新購(gòu)高檔商 品房 外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房 將被征收房產(chǎn)稅 涉及10 的人數(shù) 主要針對(duì)富人 群體征稅 其稅率為0 5 1 2 從2011年10月1日起 重慶開始對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量 獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅 成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市 目前上海并未出臺(tái)對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅的相關(guān)政策 仍按照現(xiàn)有政策執(zhí)行 雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)目前尚處在積累經(jīng)驗(yàn)階段 但試點(diǎn)成效已經(jīng)初顯 從重慶市自開征房 產(chǎn)稅試點(diǎn)以來 應(yīng)稅高檔住房占總住房成交量的比重同比下降了27 房?jī)r(jià)下降10 其對(duì) 抑制高檔住房消費(fèi)起到了積極作用 部分開發(fā)商已開始調(diào)整戶型結(jié)構(gòu) 減少高檔房比重 降低大戶型供給 這樣來看 房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)高價(jià)房的需求有較強(qiáng)的抑制作用 有助于房地 產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 而且房產(chǎn)稅也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一項(xiàng)重要的制度建設(shè) 是我國(guó)財(cái)稅體 制改革的重要舉措 有必要進(jìn)一步完善 國(guó)政協(xié)委員 清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵2日在接受媒體采訪時(shí)表 示 近年來有關(guān)房產(chǎn)稅的討論和爭(zhēng)論來看 支持出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的理由 主要是基于房?jī)r(jià) 過高 住房的投資性太強(qiáng) 希望通過房產(chǎn)稅的推出遏制一下房?jī)r(jià)和炒房 使房?jī)r(jià)回歸理性 使住房回歸居住功能 否則 就沒有必要出臺(tái)房產(chǎn)稅政策 至于房產(chǎn)稅能否成為地方財(cái)政的重要收入來源 一方面 要看房產(chǎn)稅政策的設(shè)計(jì)和意 圖 以及與之配套政策的完善和優(yōu)化 使其不要出現(xiàn)重復(fù)征稅 尤其不要傷害普通百姓和 完全用于居住的住房需求 另一方面 要看稅率的高低和征收范疇的大小 如果征收標(biāo)準(zhǔn) 較低 范圍較小 也是很難成為地方財(cái)政主要來源的 日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示 房地產(chǎn)調(diào)控未來的大 方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代 限購(gòu)令 這樣的行政手段 今年年底將會(huì)對(duì)上海 重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié) 今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案 但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名 單尚未確定 從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心 進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范 圍及程度 同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考 如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建 設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系 如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何 抑制房地產(chǎn)泡沫等 正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高 有關(guān)專家提出要向占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅 希望通 17 過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房 投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象 這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下 房產(chǎn)稅被賦予的厚望 3 3 現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的問題 3 1 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的缺陷 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和組織財(cái)政收入等方面發(fā)揮了一定的積極作用 但根 據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度仍存在一些亟待改進(jìn)的問題 3 1 13 1 1 稅費(fèi)種類繁雜 稅費(fèi)種類繁雜 我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多 直接的稅種包括房產(chǎn)稅 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地 使用稅 耕地占用稅 營(yíng)業(yè)稅 契稅等 間接相關(guān)的稅種有印花稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 企 業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等 相關(guān)費(fèi)用有教育費(fèi)附加等 涉及到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要 是房產(chǎn)稅和土地使用稅 收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜 一般都在幾十種 有的地方甚至過百種 以費(fèi)代稅 以稅代租 以稅代費(fèi) 以費(fèi)代租的現(xiàn)象都有存在 因?yàn)槿咧g界限混淆 所 以稅收的嚴(yán)肅性 規(guī)范性都不足以體現(xiàn) 也照成一些亂收費(fèi)的不良現(xiàn)象 同時(shí)也對(duì)稅收的 宏觀調(diào)控功能造成限制 2 3 1 23 1 2 稅種結(jié)構(gòu)不合理 稅種結(jié)構(gòu)不合理 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度中一個(gè)最明顯的特征就是在房產(chǎn)的流通這一環(huán)節(jié)上稅種多而且稅 負(fù)重 而在房產(chǎn)保有這一環(huán)節(jié)卻征稅較少 稅收的優(yōu)惠范圍比較大 這種設(shè)置的消極影響 有 1 房屋 土地閑置 浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重 土地和房屋保有階段課稅少 稅負(fù)輕 在流 通時(shí)卻多個(gè)稅種同時(shí)征收 這樣就等于給了房屋 土地的保有者免息貸款 即 只要房屋 土地未進(jìn)入流通環(huán)節(jié) 就無需為其增值而交稅 這種現(xiàn)象間接鼓勵(lì)了房屋 土地保有 使 保有者以相對(duì)低的成本長(zhǎng)期持有房屋 土地 等待房產(chǎn)的升值 與此同時(shí) 一些土地的所 有者為了能夠在適合的時(shí)間及時(shí)售出土地 往往只會(huì)對(duì)土地進(jìn)行簡(jiǎn)易的開發(fā) 以空值或低 使用率的方式保有 不利于土地作為有限資源的合理利用 2 進(jìn)入流通階段的的房屋 土地要負(fù)擔(dān)過重的稅負(fù) 抑制了房屋 土地的流通和 正常的交易 滋生了房屋 土地的不顯著性流動(dòng) 偷稅現(xiàn)象因此增多 這就導(dǎo)致國(guó)家的稅 收收入的縮水現(xiàn)象 更為令人擔(dān)憂的是 因?yàn)橥恋乇Ｓ姓唛L(zhǎng)期將土地把持在手中 直接阻 18 擋了土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程 減少了土地的市場(chǎng)供給 造成土地價(jià)格上升 3 因?yàn)闆]有有效的稅收調(diào)控機(jī)制 政府在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值自然增值部 分無法充分參與增值的分配 只能放任其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者 3 3 1 33 1 3 課稅范圍狹窄 課稅范圍狹窄 我國(guó)目前的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市 建制鎮(zhèn) 縣城和工礦區(qū)征收 而將農(nóng) 村的部分應(yīng)稅對(duì)象排除在課稅范圍之外 同時(shí) 在 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 第 5 條條例中 房產(chǎn)稅把國(guó)家機(jī)關(guān) 人民團(tuán)體 軍隊(duì) 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單 位的自用房地產(chǎn)和個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)等設(shè)為免稅對(duì)象 使征稅范圍變得非常狹窄 4 應(yīng)該看到 經(jīng)過改革開放 30 年的發(fā)展 我國(guó)目前的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與這些政策當(dāng) 初制定時(shí)相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的改變 具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 1 隨著工業(yè)化的進(jìn)程 農(nóng)村城市化程度得到提高 一些地區(qū)已經(jīng)具備了城市的功 能 尤其在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村 房產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大 經(jīng)營(yíng)用房急劇膨脹 完全可以 納入課稅對(duì)象 作為國(guó)家稅收的穩(wěn)定稅收來源 2 隨著我國(guó)事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革 不歸屬于提供公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐漸 實(shí)現(xiàn)企業(yè)化和市場(chǎng)化 因?yàn)槠湫再|(zhì)己屬于企業(yè) 所以它應(yīng)當(dāng)承擔(dān)納稅義務(wù) 3 我國(guó)的住房制度改革令居民住房的商品化程度有了較大提高 高收入階層通常 選擇地段好 面積大 各種服務(wù)設(shè)施齊全的商品房 因此享受了更多的社會(huì)公共服務(wù) 對(duì) 這類居民自用住房免稅 不但使國(guó)家放棄了調(diào)整居民收入分配的重要手段 還違反了多得 利者多納稅的公平原則 另外 耕地占用稅的征收范圍僅限于耕地 魚塘 園地等 而對(duì)林地 草場(chǎng) 養(yǎng)殖水 面 養(yǎng)殖灘涂 宜農(nóng)宜耕地 撂荒地等的規(guī)定不具體 使一些耕地及耕地后備資源被大量 占用而得不到應(yīng)有補(bǔ)償 3 1 43 1 4 計(jì)稅依據(jù)不合理 計(jì)稅依據(jù)不合理 1 房產(chǎn)稅 現(xiàn)在實(shí)行的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征 從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅將房產(chǎn)原 值扣除 10 30 后的余額作為計(jì)稅的依據(jù) 這種計(jì)征方法依據(jù)的是歷史成本 并不反映房 產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 這種情況下房產(chǎn)價(jià)值隨著時(shí)間的遷移會(huì)發(fā)生改變 原值不再能夠反映房產(chǎn) 的真實(shí)價(jià)值 而且與房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值相去甚遠(yuǎn) 導(dǎo)致由稅基引起的稅收流失情況的發(fā)生 從租計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的租金 房屋的租金往往是根據(jù)租賃市場(chǎng)的行情來確認(rèn) 19 同一房產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方式分別計(jì)算出的稅額相差較大 比如 位于城市繁 華地段的老房產(chǎn) 因?yàn)槠浣ㄔ鞎r(shí)間較早 所以賬面原值低 但由于它所處的地段繁華 若 用來出租則它的租金往往會(huì)高于按照房產(chǎn)原值課稅與按照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)相等的水平點(diǎn) 而位于偏遠(yuǎn)地段的新房產(chǎn) 因?yàn)樗靸r(jià)較高 有時(shí)租金收入會(huì)低于按照房產(chǎn)原值課稅與按 照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)相等的水平點(diǎn) 這個(gè)時(shí)候自用房產(chǎn)會(huì)較出租房產(chǎn)承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅 所以 現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定往往導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅因?yàn)樽杂没蛘叱鲎獾慕?jīng)濟(jì)行為不同來承擔(dān) 不同的稅收負(fù)擔(dān) 5 2 城鎮(zhèn)土地使用稅 我國(guó)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積 實(shí)行從量課征 這種課征方式一方面面積不能充分的反映出其價(jià)值的變化 面積是固定不變的 而土地的 價(jià)格卻是隨著時(shí)間不斷增長(zhǎng)的 另一方面稅源不足且缺乏彈性 稅收收入無法根據(jù)房地產(chǎn) 價(jià)值的上漲而增加 這種課征方式使得稅額無法隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升 因此會(huì)導(dǎo) 致納稅義務(wù)和納稅人受益的偏差 進(jìn)一步導(dǎo)致稅負(fù)的不公平和無法合理有效地調(diào)節(jié)土地級(jí) 差收益 3 23 2 我國(guó)房產(chǎn)稅稅收征管的缺陷我國(guó)房產(chǎn)稅稅收征管的缺陷 3 2 13 2 1 房地產(chǎn)交易監(jiān)控手段缺乏 房地產(chǎn)交易監(jiān)控手段缺乏 在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)價(jià)格監(jiān)控手段方面存在的問題 主要體現(xiàn)為 1 我國(guó)缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度 征管資料信息來源不暢 有不少稅種只依據(jù)納 稅人在納稅申報(bào)時(shí)所上交的數(shù)據(jù)進(jìn)行征稅 對(duì)于數(shù)據(jù)的真實(shí)性 稅務(wù)機(jī)關(guān)通常不能有效查 實(shí) 2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度不完善 主要體現(xiàn)為 首先我國(guó)沒有統(tǒng)一的權(quán)威的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) 盡管我國(guó)已逐步成立了一些房地 產(chǎn)評(píng)估 所地價(jià)評(píng)估所 物價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)或國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等不同名稱的評(píng)估機(jī)構(gòu) 但每 個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)不盡相同 甚至業(yè)務(wù)交叉 關(guān)系不一 房產(chǎn)稅的征收的評(píng)估值到 底以哪個(gè)部門為準(zhǔn) 稅務(wù)部門是不是應(yīng)該設(shè)立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)等等 都有待解決 我國(guó)現(xiàn) 在這種不完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度 造成房地產(chǎn)交易只能以實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù) 但往往一 些成交價(jià)格明顯偏低 而且目前又沒有法律賦予政府對(duì)低價(jià)成交的房地產(chǎn)擁有優(yōu)先收購(gòu)權(quán) 這些因素都給炒房這種現(xiàn)象創(chuàng)造了可行條件 其次房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法和評(píng)估技術(shù)落后 例如比較先進(jìn)科學(xué)的考慮現(xiàn)行使用價(jià)值和 20 重置成本 定期評(píng)估等還較少運(yùn)用到實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)中 有的甚至根本沒有被 采用 3 2 23 2 2 房產(chǎn)稅立法權(quán)過度集中 房產(chǎn)稅立法權(quán)過度集中 在分稅制財(cái)政體制下 稅權(quán)過多的集中于中央 稅收的開征 停征 稅率 稅目 優(yōu) 惠 減免等完全由中央統(tǒng)一規(guī)定 地方只有稅收征管權(quán)而無稅收立法權(quán) 難以適應(yīng)房地產(chǎn) 的區(qū)域性特點(diǎn) 無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用 加上房產(chǎn)稅有很多屬于小稅 種 在地方財(cái)政中占的比重不是很大 有些地方政府為吸引投資 擅自采取變通的方法 少征或不征稅 致使房產(chǎn)稅收入流失嚴(yán)重 3 2 33 2 3 稅務(wù)人員的素質(zhì)不高 稅務(wù)人員的素質(zhì)不高 房地產(chǎn)自身的特點(diǎn) 決定了房產(chǎn)稅工作的復(fù)雜 再者由于我國(guó)目前房產(chǎn)稅體系的不完 善 更加大了房產(chǎn)稅征管工作的難度 這就需要一大批既熟悉房產(chǎn)稅相關(guān)法律法規(guī) 同時(shí) 又對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相當(dāng)了解的專業(yè)稅務(wù)工作人員 我國(guó)目前這方面的人才極其缺乏 在某種 程度上對(duì)房產(chǎn)稅的征管造成影響 對(duì)從事房產(chǎn)稅工作的稅務(wù)人員的素質(zhì)的提高和符合房產(chǎn) 稅工作專業(yè)要求的專門人才的培養(yǎng)已刻不容緩 3 2 43 2 4 納稅服務(wù)體系不健全 納稅服務(wù)體系不健全 當(dāng)前 我國(guó)納稅人總體財(cái)務(wù)核算水平都較低 對(duì)稅收法律法規(guī)也缺乏了解 更甚的有 部分納稅人根本不清楚自己負(fù)有納稅的責(zé)任和義務(wù) 由于很多房地產(chǎn)企業(yè)是以往發(fā)展起來 的 他們的財(cái)務(wù)人員大多數(shù)來自工廠企業(yè) 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和稅收政策不夠了解 也缺乏相 應(yīng)的工作經(jīng)驗(yàn) 這導(dǎo)致了某些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和財(cái)基礎(chǔ)管理都較薄弱 而且 對(duì)這 方面可以提供幫助的中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量也較少 所有這些方面 都在不同程度上影響了稅收 法律法規(guī)的貫徹和執(zhí)行 也給房產(chǎn)稅的征管增加了難度 3 2 53 2 5 稅收征管手段落后 稅收征管手段落后 當(dāng)前我國(guó)稅收征管的手段比較落后 雖然已投入使用計(jì)算機(jī) 但其應(yīng)用范圍十分有限 并且沒有和相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng) 無法后的納稅人與納稅有關(guān)的信息數(shù)據(jù) 稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的 交流和查詢也通常采取函件的方式 效率低下 其次 法律制度本身的漏洞和實(shí)際操作中 的執(zhí)法問題都在客觀上導(dǎo)致了偷稅行為的出現(xiàn) 一方面 我國(guó) 稅收征收管理法 中某些 條款規(guī)定的彈性太大 稅務(wù)人員擁有的自由裁量權(quán)范圍過寬 為一部分人以權(quán)謀私創(chuàng)造了 21 條件 再一方面 執(zhí)法的不嚴(yán)格也導(dǎo)致了十分不好的影響 對(duì)于復(fù)雜稅種的稅收征管工作 特別不利 比如 稅收征管法 第 63 條規(guī)定的對(duì)偷稅行為的處罰是 并處不繳或者少 繳稅款 50 以上 5 倍以下的罰款 但對(duì)哪些情節(jié)是應(yīng)該從重處罰 哪些情節(jié)是適用從輕 處罰并沒有詳細(xì)的說明 這就給一部分稅務(wù)人員辦 關(guān)系稅 人情稅 打開了途徑 另外 當(dāng)前部分基層稅務(wù)人員通常存在這樣一種認(rèn)識(shí) 能把稅收上來就好 處罰則是可有 可無的 在現(xiàn)實(shí)工作中 通常也是以補(bǔ)稅代罰款 即便是進(jìn)行處罰也是按照最低的標(biāo)準(zhǔn) 而不真正考慮違法納稅人的情節(jié)和后果的輕重 這樣一來 嚴(yán)重削弱了稅收?qǐng)?zhí)法的公平性 也對(duì)稅收法制環(huán)境的建設(shè)造成影響 4 4 我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革的設(shè)想我國(guó)房產(chǎn)稅制度改革的設(shè)想 4 14 1 房產(chǎn)稅制度改革的建議房產(chǎn)稅制度改革的建議 4 1 14 1 1 合理設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度體系 合理設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度體系 1 1 統(tǒng)一稅制 統(tǒng)一稅制 目前我國(guó)在房產(chǎn)稅制方面實(shí)行表里兩套稅制 如 房產(chǎn)稅 土地使用稅 城市維護(hù)建 設(shè)稅 耕地占用稅 這直接造成了稅負(fù)失衡的格局 因此 我國(guó)應(yīng)該先統(tǒng)一房產(chǎn)稅收制度 并以此為基礎(chǔ) 設(shè)計(jì)新的房產(chǎn)稅制 2 2 擴(kuò)大征稅范圍 擴(kuò)大征稅范圍 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步階段的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局和制度環(huán)境是現(xiàn)行房產(chǎn)稅制確立時(shí)的背景 所以房 產(chǎn)稅范圍很窄 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步 我國(guó)目前的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與房產(chǎn)稅稅制當(dāng)初 制定時(shí)相比已發(fā)生了較大的變化 所以 有必要擴(kuò)大征稅范圍 從區(qū)域角度看 現(xiàn)在可考慮把農(nóng)村的房產(chǎn)也納入征稅范圍 但是 由于農(nóng)業(yè)是我國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ) 支持農(nóng)業(yè)發(fā)展仍然是我國(guó)當(dāng)前的首要任務(wù) 大部分農(nóng)村居民住宅主要是滿 足居住需要 商品化程度很低 同時(shí)農(nóng)村公共服務(wù)支出需求還很低 因此對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)課 稅應(yīng)僅限于經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) 就納稅人結(jié)構(gòu)角度看 如今應(yīng)將城市自有居住用房和事業(yè)單位用房都納入征稅范圍 之前沒有將這些房產(chǎn)列入征稅范圍 原因在于當(dāng)時(shí)個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的情況較少 而事業(yè) 單位的性質(zhì)又長(zhǎng)期界定不清 大部分事業(yè)單位既依賴財(cái)政資金 又從市場(chǎng)上獲取收入 如 今這樣的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變 城市內(nèi)個(gè)人購(gòu)房規(guī)模很大 同時(shí)通過公有住房制 度改革 大多數(shù)公房已轉(zhuǎn)變成個(gè)人財(cái)產(chǎn) 大部分事業(yè)單位均進(jìn)行了改革 其中很多已經(jīng)轉(zhuǎn) 22 變成獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)單位 這些單位就是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擁有者 從理論層面上說 財(cái)產(chǎn)稅的課稅 對(duì)象就是財(cái)產(chǎn) 特別是不動(dòng)產(chǎn) 這些擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者自然而然也要被列入納稅人 的范圍 政府有必要以課征房產(chǎn)稅這種方式來調(diào)整既定的分配格局 對(duì)城市自有居住用房 課稅 可以按人均居住面積或人均收入設(shè)置適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c(diǎn) 稅率可以從低 盡量避免擴(kuò)大 征收范圍給低收入者的生活帶來負(fù)面影響 8 3 3 合理劃分稅權(quán) 合理劃分稅權(quán) 在稅收立法上 要實(shí)施中央集權(quán)與地方分權(quán)相結(jié)合的模式 一方面 要提升立法層次 全國(guó)統(tǒng)一開征的房地產(chǎn)各種稅種 由全國(guó)人大及其常委會(huì)制定頒行 另一方面 應(yīng)授權(quán)地 方人大制定稅法的實(shí)施細(xì)則 并交付其開征符合地方發(fā)展所需新稅種的立法權(quán) 至于詳細(xì) 稅目 稅率的調(diào)整 稅收減免等權(quán)限則可賦予地方政府自己管理 由此來充分調(diào)動(dòng)地方的 積極性 以確保稅收立法的可操作性和合理性 更好增強(qiáng)房產(chǎn)稅的積極調(diào)控作用 9 4 4 開征物業(yè)稅 開征物業(yè)稅 物業(yè)稅在促進(jìn)公平方面的優(yōu)勢(shì)在于 財(cái)產(chǎn)多寡可作為衡量納稅人負(fù)稅能力的一個(gè)尺度 因此對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅適宜納稅人的負(fù)稅能力 符合同等稅負(fù)的原則 財(cái)產(chǎn)課稅稅額與納稅人擁 有或支配的財(cái)產(chǎn)成正比 可在一定程度上降低社會(huì)財(cái)富分配不均現(xiàn)象 開征物業(yè)稅能夠?qū)?商品課稅和收益課稅在調(diào)節(jié)社會(huì)成員收益作用上的不足得以彌補(bǔ) 效率方面的優(yōu)點(diǎn)在于 對(duì)于同類型的財(cái)產(chǎn)來說 在應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)數(shù)額既定的情況下 其財(cái)產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的水平愈高 財(cái)產(chǎn)稅負(fù)就愈輕 反之就愈重 這樣有益于促使納稅人盡可能的充分發(fā)揮現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的作用 4 1 24 1 2 優(yōu)化選擇房產(chǎn)稅制度體系優(yōu)化選擇房產(chǎn)稅制度體系 1 就稅收公平 效率 穩(wěn)定原則的前提下 依據(jù)新稅制優(yōu)化理論 低稅率 寬稅 基 簡(jiǎn)稅制 嚴(yán)征管 的政策主張 將財(cái)產(chǎn)稅的發(fā)展方向定位為 寬稅基 少稅種 低稅 率 的房產(chǎn)稅制體系 這是已得到國(guó)際廣泛認(rèn)可的市場(chǎng)調(diào)控手段 因此 需要根據(jù)房地產(chǎn) 市場(chǎng)行為和市場(chǎng)運(yùn)作過程設(shè)定稅種 建立適宜的房產(chǎn)稅體系 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程主要包括土地批租階段 房地產(chǎn)開發(fā)階段 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段和 房地產(chǎn)保有階段四個(gè)階段 在第一階段土地批租階段不應(yīng)該課稅 因?yàn)橥恋嘏馐菄?guó)家將 國(guó)有土地使用權(quán)按一定年限 根據(jù)法律法規(guī)合約定的條件出讓給受讓者的一種政府法律性 行為 土地受讓者在取得土地使用權(quán)時(shí)已交付了土地出讓金 房地產(chǎn)開發(fā)階段也不宜課稅 因?yàn)檫@一階段處于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程 如果對(duì)其課稅 將會(huì)導(dǎo)致開發(fā)資金被擠占 抑 制房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的環(huán)節(jié) 也是征收房產(chǎn)稅的主要環(huán)節(jié) 23 這一階段可征收營(yíng)業(yè)稅 契稅 印花稅 所得稅等 房地產(chǎn)保有階段是房地產(chǎn)退出流通領(lǐng) 域之后 對(duì)此階段課稅的作用是可以起到促進(jìn)節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源 為了體現(xiàn)稅收 效率的原則 應(yīng)將所有的土地和房屋列為課稅對(duì)象 所以應(yīng)該開征房產(chǎn)稅 2 調(diào)整現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅種 創(chuàng)建統(tǒng)一的 規(guī)范的 合理的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅稅種 體系 其中能夠簡(jiǎn)化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅 城市房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 統(tǒng)一征收 房產(chǎn)稅 從價(jià)課征 11 房產(chǎn)與地產(chǎn)